某县公租房工程项目可行性研究报告.docx
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某县公租房工程项目可行性研究报告
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某县兴宁南路公共租赁住房工程
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目承办单位
本项目承办
1.1.4项目地理位置
本项目拟建地点为某县城区中心区西门村,车河路与兴宁南路交叉口，交通便捷，地理位置优越。
1.1.5项目建设规模
项目总规划用地面积约2931m2（约4.40亩），设计总建筑面积约7030.57m2（其中容积率面积约6776.72m2）。
其中公寓建筑面积5873.58m2；商业建筑827.73m2；自行车库253.85m2;附属用房43.91m2;配电房面积约31.5m2。
建筑密度42.7%，绿地率9.9%（异地绿化补足），容积率2.31，可入住总户数达111户，机动车位16个,非机动车位260个。
1.1.6项目总投资
本项目总投资约2767万元，所需资金由项目承办单位自筹,不足部分拟以银行贷款解决。
1.1.7建设进度安排
本项目预计于2012年10月底完成前期工作,实际施工于2012年11月开始，到2013年12月计划竣工验收并可投入使用。
1.2项目编制的依据
（1）国家和浙江的经济和社会发展规划；
（2）国家和浙江省有关的法律、法规和政策；
（3）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24）
（4）《国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知》
（5）《浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发〔2012〕53号）
（6）《某国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（7）国务院《国家人权行动计划（2012-2015年）》
（8）国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；
（9）《某县域总体规划》
（10）项目承办单位提供的有关基础资料、数据。
1.3可行性报告编制内容和范围
本可行性研究报告根据公共租赁住房的建设要求、某县城市总体规划及某县社会经济发展趋势对该项目建设的依据、条件、背景及必要性进行了全面的论述,对公租房的建设规模、建设方案、环境保护、项目组织与实施、投资估算、资金筹措与社会效益等方面进行了综合分析评价，并提出研究结论,为项目的实施提供科学、可靠的依据。
1.4总技术经济指标
本项目的主要经济技术指标详见下表1-1所示。
表1-1：
项目主要经济技术指标
编号
项目
数量
备注
1
用地面积
2931㎡
约4.40亩
2
建筑面积
7030.57㎡
其中
公寓面积
5873.58㎡
自行车库
253.85㎡
不计容积率
附属用房
43.91㎡
商业
827.73㎡
配电房
31.5㎡
3
建筑占地面积
1252.1㎡
4
绿地率
9.9%
不足部分异地绿化
5
容积率
2.31
6
建筑密度
42.7%
7
总户数
111户
8
居住人数（2人/户）
222人
9
机动停车位
16辆
按每百平米0.2辆折算
10
非机动车位
260辆
按每百平米4辆折算
其中
室内
190辆
室外
70辆
1.5综合评价
项目建设是为了贯彻落实国务院要求重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体的规划背景下，并立足于我县目前公共租赁住房占整个保障性住房的规模比例明显偏小的现状而提出的。
项目建设有助于完善我县保障性住房制度建设,切实解决好中低收入家庭、新就业工作人员及进城务工人员的住房困难，促进我县和谐社会建设具有重要意义。
项目做为公益性民生项目，其社会效益、环境效益显著。
因此，项目是必要的，也是可行的。
2项目提出的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1国家和行业发展规划
2007年8月,国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[24]号）,其核心内容是要“加快建立健全以公租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”,明确政府建设保障住房的责任,把住房保障视为政府的公共服务,并加大此类住房的供应,由各级政府分担投入并强化管理。
国务院于2012年6月份颁布《国家人权行动计划（2012-2015年）》,指出要完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度,加快廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房建设，推进城镇棚户区改造，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难得到缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
到2015年，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。
国务院于2012年7月份发出《国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知》提出，加大保障性安居工程建设力度,增加保障性住房供应,加快解决城镇居民基本住房问题和农村困难群众住房安全问题,建立健全住房保障制度。
重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体。
今后，40平方米左右小户型公租房将成保障房主体，十二五期间增加公共租赁住房不低于1000万套。
《浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发〔2012〕53号）就加强保障性安居工程建设和管理指出总体目标：
到“十二五”期末，全省城镇住房保障覆盖面达到20%，基本实现人均可支配收入60%以下（2011年标准）城镇住房困难家庭廉租住房应保尽保，基本满足人均可支配收入80%以下（2011年标准）城镇住房困难家庭购买经济适用住房的需要，基本满足城镇中等偏下收入住房困难家庭租住公共租赁住房的需要，基本完成城市旧住宅区（危房、城中村）改造和国有工矿、农场、林场危房改造，逐步实现廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等的相互衔接和融合，力争使城镇中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
《宁波市城市近期建设规划2011－2015》指出“十二五”期间，宁波将重点建成公共租赁住房5.1万套，总建筑面积260万平方米，投入土地面积130公顷。
《某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出要大力加强住房保障工作，到2015年，完成经济适用房、限价房、人才公寓、公共租赁房、村改居住房等保障性住房共计6000余套。
由以上分析可以看出，本项目是落实各级政府解决低收入家庭住房困难的具体体现，其建设具有良好的政策背景。
2.2.2某保障性住房发展概况
建立多层次、多渠道的住房保障体系是实现“居者有其屋”的主要途径。
“十一五”期间，我县保障性住房建设经历了从无到有、从小规模到大规模、从局部到全面的过程，并先后制定出台了《某县廉租住房管理办法》、《某县经济适用住房管理办法》、《某县限价房管理办法》和《某县城区村改居住房管理办法》，逐步构建起以廉租住房、经济适用住房、限价房、村改居住房、公共租赁住房、人才公寓为内容的“六房一体”城镇住房保障体系，确保住房困难家庭可以根据不同条件、不同需求选择不同类型的住房保障方式。
截至目前，我县“六房一体”建设，共投入资金约4.5亿元，已建成各类保障性住房1887套，17.3万平方米，在建1064套，10.2万平方米。
其中，经济适用住房（阳光小区）已建成五期，共1529套13.46万平方米；建成限价房（阳光茗苑）718套6.45万平方米；上东国际地块在土地拍卖时作为拍卖前置条件约定政府回购100套1万平方米作为我县人才公寓（目前已进入申购阶段）；杜鹃新村东公共租赁住房一期工程已进场施工，共1.5万平方米、196套住房；杜鹃新村东公共租赁住房二期工程已完成前期准备工作，共1万平方米、114套住房；马郎山地块村改居住房共408套5万平方米动工建设。
我县住房保障体系不断健全，住房保障工程稳步推进，正成为我县经济社会统筹发展、和谐发展的一个有力“保障”。
综上分析，为了贯彻落实国务院要求重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体的规划要求,完善我县保障性住房制度建设,切实解决好中低收入家庭、新就业工作人员及进城务工人员的住房困难的现实需要,特规划建设某县公共租赁住房项目。
2.2项目提出理由及过程
我县目前已建成各类保障性住房1887套，17.3万平方米，在建1064套，10.2万平方米。
我县公共租赁住房起步晚，于2011年才全面启动建设，为杜鹃新村东公共租赁住房一期及二期工程，共2.5万平方米、310套住房，占我县保障性住房的10%左右，在国务院要求公共租赁住房为保障性住房的主体的要求下，我县目前公共租赁住房占整个保障性住房的规模比例明显偏小。
十二五期间我县规划保障性住房达6000余套，如按公租房要占到保障性住房比例的50%预测，则目前我县公租房还有2690套的缺口。
因此，急需大规模推进公共租赁住房建设。
目前我县保障房覆盖范围相对还比较小，城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
同时，随着我县城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。
大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。
因此,项目单位特提出本项目建设.
2.3项目建设的必要性及意义
（1）“公租房”建设将满足完善住房供应体系。
当前，廉租房、经济适用房等保障面小，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。
特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。
幸福生活，住有所居是最重要的一条。
居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。
由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。
（2）“公租房”建设将有效促进消费。
“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。
（3）“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。
公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。
2.4市场需求分析
公共租赁住房对象为：
城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、城镇稳定就业的外来务工人员,按历年住房困难家庭调查结果我县住房困难家庭约有1500户左右，新就业无房职工约为1000名，城镇外来员工约20万，城镇稳定就业的外来人员按5%估算，约有10000名，预测至少约有12500余名符合公租房申请资格的可租对象。
我县地处浙东中部沿海，是全国区域经济增长最具潜力的长江三角洲地区，宁波的南部副中心城市，外来员工数量相对稳定并有持续增长的趋势。
同时，公共租赁房，具有租金水平低、租赁关系稳定、设施完善、环境安全等优势，在各地深受欢迎。
因此，预测我县未来公共租赁住房的需求强烈，市场前景良好。
3项目选址和建设条件
3.1项目选址
3.1.1选址要求
（1）保障性住房建设应当符合城乡总体规划、土地利用总体规划，
（2）选择在地质条件安全可靠、环境适宜，公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域
（3）本着节约用地的原则，充分利用储备土地、闲置土地，挖潜利用存量土地和产业结构调整土地
3.1.2地理位置
本项目拟建地点为某县城区中心区西门村,车河路与兴宁南路交叉口，交通便捷，地理位置优越。
该地块呈“L”字型，现状为空地。
周边人口密集，具备完善电力、电信配套设施和生活配套设施，该场址满足居住小区功能与环境的要求，周边环境安静、地形比较规整。
并能充分利用城镇基础设施，附近无污染源和易燃易爆物的生产、贮存场所。
3.1.3场址土地权属类别及占地面积
土地权属：
为国有用地，项目单位拟以划拨方式获得土地的使用权。
土地利用现状：
为空地，已规划为建设用地，用途为商业、住宅用地，主要针对保障性住房。
使用权类型：
国有划拨
使用面积：
2931m2（约4.40亩）
3.1.3周边建筑物与环境条件
地块为主要对外道路为兴宁南路及车河路,其中兴宁南路宽24米,为城市主干道,车河路13米,为城市次干道,邻近周边有学校、医疗、商业等配套设施较为齐全,人气旺，配套较成熟。
3.2项目交通区位分析
某地理位置优越，交通便捷，同三线高速公路和甬台温铁路纵贯县境，34省道甬临线是一级公路，和盛宁线、象西线组成陆路交通主骨架。
项目地块处于兴宁中路城市主干道西侧，交通条件优越。
3.3建设条件
3.3.1自然条件
（1）气候
项目区属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛；光温条件较优，年平均温度16.2℃，极端最高气温40.2℃，极端最低气温-9.6℃；年降雨量1628.8毫米，最大日降雨量355.7毫米，雨水大多集中在5-9月份，约占全年降雨量的65.8%；7-8月份常有强台风影响。
（2）土壤
某县由于受地形、气候、母质、成土年龄等自然因素及人类社会生产活动的影响，全县形成了种类繁多的土壤类型。
据第二次土壤普查，全县土壤分为6大土类、13个亚类、35个土属、72个土种。
其中红壤土类9.13万公顷；黄壤土类1.61万公顷；岩性土类0.04万公顷；潮土土类0.9万公顷；盐土土类0.3万公顷；水稻土类3.66万公顷。
根据《浙江省第二次土壤普查土壤工作暂行分类方案》的划分标准，项目区土壤属潮土土类。
潮土是一种半水成、非地带性土壤，是近代河流沉积物受地下水影响和长期旱作而成的土壤，分为灰潮土、潮土、盐化潮土3个亚类。
（3）河流水系
某县境内河流依山势东流入海，主要有白溪、洋溪、凫溪、清溪、中堡溪等，四大水系均为山溪，无结冰期，有利于农田灌溉。
溪流多，水资源丰富。
全县自产径流量15亿立方米，其中地表径流量13亿立方米,地下径流量2亿立方米，高于省平均数。
（4）自然灾害
某县降雨量主要集中在5～9月之间，但降水时空分布不均，夏春季多于秋冬季，梅雨与台风过于集中7～9月之间，伏旱明显，并随海拔高度上升而增多及山区多于沿海平原。
因此灾害性天气频繁，主要灾害性气候为台风、暴雨、洪涝、干旱、低温冷寒等。
某县政府下定决心，多方集资，至2002年已建成20～50年一遇新标准海塘110公里，大大提高了全县抗御风暴潮的能力。
（5）地震烈度
根据浙江省建设厅浙建发〔2001〕167号文件“关于建筑抗震设计执行国家标准（GB18306-2001）的通知”规定，本项目区域地震峰值加速度小于0.05g。
3.3.2能源、通讯条件
（1）供电：
华东电网供电，输变电设备配套，电力供应充足可靠，日供电量为150万千瓦时；浙江国华某电厂建设进展顺利，一期建设规模为4×600MW火力发电机组，同步建设4台机组脱硫和#4机脱硝装置，工程于2006年11月20日4台机组全部投入商业运营。
二期2台100万千瓦发电机组计划首台于2009年投产，2010年二台机组全部投产。
项目区域内现有35kV城西变，今后将改造为110kV出线，同时增设两处100kV开闭所。
（2）供水：
水资源十分丰富，水质等级为一级，城区建有自来水厂2个，日供水能力达15万吨，各镇乡都建有大小不等的自来水厂，以及西溪水库的储水量，均能满足大规模开发建设的用水需要。
（3）通讯：
某县邮电通信事业发展迅猛，已建成设备新颖、技术先进、容量大、数字化程度高的现代化通信网，现有14万门程控电话，可与全国各大城市和200多个国家与地区直接通话。
因此，本项目所处地区交通条件优越，供水、供电、通讯等需求均可以确保。
4建设方案
4.1建筑规模
项目总规划用地面积约2931m2（约4.40亩），设计总建筑面积约7030.57m2（其中容积率面积约6776.72m2）。
其中公寓建筑面积5873.58m2；商业建筑827.73m2；自行车库253.85m2;附属用房43.91m2;配电房面积约31.5m2。
建筑密度42.7%，绿地率9.9%（异地绿化补足），容积率2.31，可入住总户数达111户，机动车位16个,非机动车位260个。
4.2设计原则
（1）工程设计必须满足使用要求，力求布置合理，使用方便，便于管理，利于设备、设施安装维修，并应符合防火、防爆、防震、防腐要求；
（2）建筑形式选择应综合考虑使用要求、现实条件和其他各种相关因素，力求外形简单、布置合理、充分利用空间、节约用地；
（3）建筑物柱网、层高、定位轴线在满足使用要求前提下，应遵循国家有关规定，尽可能使设计标准化、构件定型化；
（4）在建筑结构设计中要严格执行国家的技术经济政策，根据使用功能及设施布置，满足采光、通风、节能、隔声等要求，保证建筑物结构有足够的强度、稳定性和耐久性，并力求经济合理，施工方便，节约维修费用；
（5）贯彻适用、经济、在可能条件下注意美观的方针，充分考虑本地区的施工技术条件和材料供应情况。
在满足使用功能和方便使用的前提下，努力降低建筑工程造价，并尽可能地满足建筑艺术和城市建设的要求；
（6）保证建筑物基础足够的稳定性，基础埋置深度的确定应综合考虑场地地质与水文地质条件、土壤冻结深度、地下沟道、地下管线及邻近建筑物影响、基础荷重大小及性质等因素。
4.3建设方案
4.3.1总体布局综述
本项目布置力求流程顺畅，布局紧凑，符合防火、安全和环保要求；竖向布置根据地质和水文条件，力求场地设计标高和自然条件相适应。
本项目规划总用地面积为2931m2（约4.40亩），依兴宁路路为向西布置了二幢5-6层。
于基地北侧布置住宅入口，并设置停车场和消回车场地。
小区的主出入口设在地块南侧的车河路上，避开城市的主要车流。
次入口设于北面的规划道路上。
4.3.2建筑物
（1）住宅用房
①住宅单元形式户型的布局原则为“阳光足、实用、美观”为追求。
设计户形面积40平方米约83户,50平方米约23户,60平方米约5户。
符合公租房以40平方米为主体的设计要求。
②尽量优化平面组合，户型方正实用，提高居住品质。
③立面造型上力求创造出一种新颖有特色的形象，整体为现代风格，立面通过色彩、材料、体量的变化，虚实对比形成本社区独特的立面形象。
4.3.3其他用房
本项目小区的配套公建包括物业管理用房、物业经营用房、变配电用房等。
配套公建采用亲切、宜人、丰富的设计方法，主要注重空间布局的合理性和功能的完整性，立面的简洁新颖和风格的独特性，同小区住宅产生和谐统一的效果，造型简约，体块分明。
4.3.4交通组织
（1）日常机动车可由地块南侧出入口进来，尽量减少机动车进入小区其他位置。
在地块北面设有消防回转场地，用于紧急状况。
（2）考虑项目为公租房，机动车停车需求不大，小区于地块北侧设机动车位16个；项目根据居住人群主要考虑非机动车停车需求,因此,项目设架空层为非机动车停车库,约能满足190辆非机动车停车需求,并根据室外场地情况布置70个非机动车停车位，以满足部分居民停车需求。
4.3.5绿化系统
受地块限制，本项目建筑占地和道路外已无可绿化场地。
根据宁波市《城市绿化条例》规定：
达不到绿化规定又确需建设的工程项目，建设单位应当向市规划行政主管部门和绿化行政主管部门申请异地绿化，因此本项目考虑实行异地绿化。
按宁波市《城市绿化规划建设指标的规定》单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30％，项目单位将按县园林处规定上缴异地绿化费。
4.3.6公用辅助工程
本项目所处地理位置配套设施工程基本完善，因此项目的供电、供水、通信均由规划点接入。
4.3.7消防安全设施
本项目属于居住类建筑，根据有关规定，通往主要建筑物的道路宽度超过4米，确保消防车的通行；在建筑内按要求设置灭火器和室内消火栓，内设自动报警系统和自动喷水灭火系统；设立消防安全值班岗、报警电话。
5节能方案分析
5.1节能设计依据
（1）《浙江省居住建筑节能设计标准》（DB33/1015-2003）
（2）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
（3）《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-2003）
（4）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）
（5）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
（6）《居住建筑节能设计标准》（DB33/1015-2003）
（7）外墙保温技术规程（JGJ144-2004）
（8）国家和地方政府其他相关节能设计、节能产品、节能材料的规定
5.2建筑节能
（1）精心安排户型，根据周边道路关系及日照情况，设计中住宅主要朝向均在南偏东30度至南偏西15度的范围内。
（2）屋面保温隔热做法，按上人平屋设计，采用挤塑聚苯板保温隔热。
（3）外墙保温隔热做法，住宅采用外墙内保温，以聚合物保温砂浆作为保温隔热层，用现场抹灰方式固定与基层墙体表层，保温浆料的防护层为埋嵌有耐咸玻纤网格布增强的聚合物抗裂砂浆，属于薄型抹灰面层。
（4）楼板保温做法，采用120厚钢筋砼楼板，30厚的面砼找平。
根据《民用建筑节能设计标准》传热系数为1.68w/（m2.k）。
（5）外门墙保温做法，外阳台、露台门和商铺沿街门窗采用断热铝合金门窗5+12A+5普通透明玻璃（传热系数3.20），其余部分采用塑钢节能门窗5+9A+5普通透明玻璃（传热系数3.30）。
外窗气密性等级不低于现行国家标准《建筑外窗气密性能及其检侧方法》GB/T7101-2002规定的4级;抗风压强度P≥2.5Kpa;水密性△P≥250Pa;隔声性能△R≥30DB.
设计结合立面造型设置遮阳措施,力求节能设计和建筑形式的完美统一。
（6）架空楼板保温隔热做法，住宅底层部分设计架空层，架空层楼板采用硬泡聚氨酯作为保温隔热层，涂料饰面。
（7）墙身窗洞口节能构造。
本工程的外墙外保温系统设计参照2006浙J54《外墙外保温构造详图
（一）》系统1设计。
5.3给排水节能
（1）室内给水管采用新型、无毒、寿命长的不锈钢给水管。
室外给水管采涂塑球墨铸铁管。
室内卫生洁具采用节水型。
（2）为降低能耗，满足使用要求的楼层优先利用市政水源，本工程地下室-地上一层采用市政直供；其他楼层采用叠压变频设备加压供水，充分利用市政给水压力降低能耗，选型时变频泵工况处于高效区运行。
（3）生活水泵采用隔震减震措施。
（4）1#公寓及排屋以考虑太阳能热水系统，1#公寓采用集中集热，分户储热的半集中式太阳能热水系统；排屋采用分户集热，分户储热的分户式太阳能热水系统。
5.4电气节能
照明光源设备选用的节能技术措施：
如照明光源采用T8（T5）直管形三基高显色荧光灯，紧凑型节能荧光灯，金属卤化物灯和其它型节能光源。
高效率节能灯具和附件选用的节能技术措施：
直管形三基色荧光灯和紧凑型节能荧光灯采用节能型电感镇流器或高品质电子镇流器，前者功率因数在0.85以上,后者功率因数应达到0.90以上，总谐波失真在L级允许值以下。
所有镇流器应符合该产品的国家能效标准。
照明照度标准值选用：
根据工程性质及主要功能场所特点，按《建筑照明设计标准》中表5.2.1～5.2.11的要求，并根据参考平面的具体情况，确定设计场所的照度。
导线截面（此时应注意与设备应同时通、断电）。
5.5暖通节能
（1）空调和
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