交易信息大楼建设项目可行性研究报告.docx

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交易信息大楼建设项目可行性研究报告

1.总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

XXX交易信息大楼建设项目

1.1.2项目建设地点

XXX城河西区

1.1.3项目建设性质

搬迁新建

1.1.4项目承办单位

本项目承办单位为XXX。

根据中共XXX委文件X发[2002]66号通知，XXX的主要职责为：

负责组织贯彻执行国家、省、市、县有关国土测绘和地矿管理的方针、政策和法规，会同有关部门拟订全县国土资源管理的地方性规章和政策，并实施监督检查；负责全县国土规划、农业区划等工作的统一管理；依法查处土地、矿产、测绘违法案件。

贯彻土地基本国策，合理利用土地，切实保护耕地，组织编制国土规划、农业区划、土地利用总体规划和土地后备开发规划、计划，并对规划、计划执行情况进行督促检查；主管全县基本农田保护区工作；指导国土整治工作，负责管理农业土地资源调查、动态监测和土地后备资源开发、区域开发工作；负责农永地流转和“四荒”土地使用权的拍卖工作。

统一管理全县建设用地的征用、划拨工作，承办由县人民政府审批的建设用地的审查、报批工作；级织编制各类建设用地定额指标，会同有关部门制订、下达并执行全县年度建设用地计划；参与重点建设项目的评估论证、选址定点、设计审查、竣工验收等有关工作；负责实施法律规定收回的土地使用权和闲置土地的管理工作。

代表县人民政府行使国有土地产权代表的职能，统一管理全县土地市场、土地使用权批租；会同有关部门拟订土地市场管理地方性规章并监督实施；对国有土地使用权转让、出租、抵押等进行管理和监督检查，查办违法用地和非法交易案件；协助财税部门做好土地税费的征收管理工作。

统一管理全县城乡地籍地政、负责土地调查、权属确认、登记发证、变更和注销登记、统计和定级工作；调查处理土地权属纠纷；协助民政部门调处行政界线争议和勘定行政界线；会同有关部门制订土地定级、基准地价、标定地价；组织地价评估和实施地价管理；建立健全土地统计制度和土地动态信息监测体系。

依法管理矿产资源探矿权、采矿权的审批、登记发证及变更和注销登记；承担矿产资源储量管理工作，管理地质资料；调处矿业权纠纷；依法实施地质勘查行业管理，审查确定地质勘查单位的资格，管理地勘成果；按规定管理矿产资源补偿费的征收和使用。

组织监测、防治地质灾害和保护地质遗迹；依法管理水文地质、工程地质、环境地质的评估，监测、监督防止地下水的过量开采与污染，保护地质环境。

负责全县测绘行业管理。

负责全县测绘单位的测绘资格审查及对测绘任务、市场、成果实施监督管理；负责全县测绘任务登记以及其他测绘业务管理。

负责土地、矿产、测绘法律法规的宣传工作及其有关法律法规的普及工作；组织指导国土、矿产、测绘管理人员的培训和专业技术职务评审的有关工作。

承办县委、县政府和省、市主管部门交办的其他事项。

内设机构有：

办公室、人事教育股、财务审计股、耕地保护股、测绘管理股、规划管理股、建设用地股、低籍地政股、地产管理股、地质矿产股、政策法规股、乡镇管理股、监察室、政务大厅。

局机关实有工作人员28人。

1.1.5可行性研究报告编制单位

XXX投资咨询有限公司

1.1.6可行性研究报告编制依据

国家发展计划委员会文件计投资[1999]2250号《党政机关办公用房建设标准》；

国家计委计办投资[2002]15号《投资项目可行性研究指南》；

国家有关建筑工程设计规范和标准；

XXX人民政府县长办公会议纪要[2005]36号；

项目单位提供的其他相关资料。

1.1.7可行性研究工作概况

根据委托，我公司组织相关工程技术人员对XXX交易信息大楼建设的相关情况进行了现场踏勘，分析了相关资料，根据现行有关政策法规和项目可行性研究报告编制要求及项目拟建地的地理、水文、气象、交通、水电等条件，以及相关技术规范要求，对项目建设的必要性、建设条件、场址选择、建设规模、建设方案等有关因素进行了研究与论证，并在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

1.2主要技术经济指标

本项目为搬迁新建工程，主要技术经济指标如表1-1。

表1-1主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

数量

备注

1

总用地面积

m2

10000

折合15亩

其中：

净用地面积

m2

8584.2

折合12.88亩

2

总建筑面积

m2

5937

其中：

办公用房

m2

1687

业务用房

m2

1912

土地交易信息服务用房

门厅、通道等

m2

1728

　　　车库

m2

610

3

建筑层数

层

9

含架空层

4

绿化面积

m2

1000

5

总投资估算

万元

1000

6

项目实施期

月

13

建设期10个月

1.3研究结论与建议

1.3.1结论

XXX交易信息大楼建设，是落实科学发展观、适应区域社会经济发展和构建社会主义和谐社会的需要；是完善土地市场建设，促进土地资源和资产的高效集约利用，增加财政收人，促进地方经济又好又快发展的需要。

项目实施具有良好的社会效益，项目建设是必要的。

项目为易地搬迁新建，建设符合XXX城镇总体规划要求，建设条件好，建设规模恰当，项目建设是可行的。

1.3.2建议

⑴应根据政策要求和筹资方案落实好项目建设资金。

⑵项目承办单位必须按程序办妥各项手续，并根据XXX人民政府[2005]36号县长办公会议纪要精神，争取项目建设政策优惠。

⑶在体现经济适用和节约资源的原则下，按照相关规范和标准要求，以及周边环境实际情况搞好本项目建设。

⑷建设中引进竞争机制，通过公开招标形式择优选择施工企业、监理单位，以保证工程项目质量、进度，投资按预期计划得到控制，保证项目建设的顺利进行，实现可研报告中预期的目标。

2.项目建设的必要性

2.1XXX概况

2.1.1基本情况

XXX位于XX省北端，XXX西境，北倚长江，南滨洞庭湖，周邻6县区场，东与XXX区交界，西与益阳XXX以藕池河东支相隔，南连国营北洲农场，北接XX省XXX市，东北与XX省监利县隔江相望。

县境广袤均约70公里，集雨面积1642平方公里。

现辖12个建制镇，8个乡，1个管委会，433个村（居）民委员会，50个专业（渔、茶、林）场。

2006年，XXX坚持以“三个代表”的重要思想和科学发展观为指导，按照“民本XXX”的执政与发展理念，强力推进民本XXX九项工程在XXX的实施，突出“主攻新型工业，做强优势农业，建设秀美城乡，构建和谐社会”四大工作重点，开拓进取，克服化解发展中的不利因素，县域经济预期目标实现，“三化”进程不断推进；各项社会事业持续得到加强，城乡居民生活继续得到改善，县域经济和社会发展“十一五”规划呈现良好开局。

2006年全县生产总值73.60亿元，比上年增长12.5%。

其中，第一产业增加值25.66亿元，增长2.9%；第二产业增加值26.49亿元，增长22.8%；第三产业增加值21.46亿元，增长14.0%。

经济发展迈上新的台阶，按常住人口计算，全县人均生产总值突破万元大关，达到10801元，比上年增长1567元，增长17.0%。

经济结构出现新的突破，三次产业结构为34.9:

36.0:

29.1，第一产业增加值占全县生产总值的比重比上年下降4.3个百分点；第二产业比重提高4.1个百分点；第三产业比重提高0.2个百分点。

三次产业结构突破原一、二、三的排序格局，第二产业在县域经济中的主体地位确立，标志着产业结构进一步向优化趋进。

财政收入稳定增长。

年末全县财政总收入20008万元，比上年增长12.0%，其中一般预算收入15344万元，增长12.2%；财政总支出55935万元，增长36.3%；一般预算支出55322万元，增长35.7%。

人口和计划生育工作取得新的进展。

年末，全县总人口71.51万人，其中城镇人口24.05万人，乡村人口47.46万人。

全年人口自然增长率3.43‰，比上年下降0.1个千分点。

居民收入增长较快。

2006年，全县城镇居民人均可支配收入8450元，增长12.7%，扣除价格因素，实际增长10.5%。

其中，人均工薪收入4748元，占可支配收入的56.2%；人均经营性净收入2664元，占31.5%；财产性收入238元，占2.8%；转移性收入800元，占9.5%。

农村居民纯收入4376元，增长10.6%，扣除价格因素，实际增长8.4%。

其中人均工资性收入1229元，实际增长3.9%；家庭经营收入2937元，实际增长6.8%；转换性和财产性收入210元，实际增长78.3%。

XXX位于洞庭平原，北接江汉平原，便利的水陆交通，丰富的物产资源，得天独厚的区位优势为XXX的发展提供了必要条件。

2.1.2XXX“十一五”发展规划主要指标

XXX作为XXX的经济发展的大县，发展经济社会事业自身的优势很多，加上改革开放整个经济环境的改善优化，国家经济发展重点由沿海向中西部的转移，为XXX经济社会发展提供了更好的契机。

XXX决定抓住机遇，乘势而上。

编制了加快XXX经济社会发展的“十一五”规划。

“十一五”规划总的指导思想是：

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，始终坚持以科学发展观统揽经济社会发展全局，更加注重质量效益、更加注重改善民生、更加注重协调发展，强力推进“民本XXX”九项工程，切实抓好主攻工业、调优农业、建好县城、改造农村四大工作重点，大力推进从农业大县向农业强县、从传统农业县向新型工业县的转变，加快建成全省纺织工业大县、食品加工大县、建材生产大县、核电能源大县和湘鄂边物流中心，跻身全省经济强县行列。

主要奋斗目标是：

经济实力明显增强，到2010年，实现地区生产总值117.07亿元，年均增长12.5%，财政总收入达到3.5亿元，年均增长16%，力争突破4亿元。

生态环境明显改善，建设资源节约型、环境友好型社会扎实推进，人口自然增长率控制在4‰以内，经济社会全面转入可持续发展轨道。

人民生活水平明显提高，城镇居民人均可支配收入达到11915元，年均增长10%，农民人均纯收入达到5800元，年均增长8%，教育、文化、卫生、劳动就业、社会保障等方面条件均得到较大改善。

各项改革取得新突破，民主法制和精神文明建设取得新进展，构进和谐社会迈出新步伐。

2.1.3XXX“十一五”土地利用潜力和目标

2.1.3.1土地利用潜力

农业用地潜力。

全县中低产田11713.70公顷，占耕地总量的7.3％，这类土地通过增加投入和改造，提高科技含量，优化内部结构，适度规模经营，加快农业产业化进程等措施，单位面积产量可提高23％以上。

待开发土地后备资源潜力。

全县现有待开发土地后备资源2051.00公顷，其中宜开垦成耕地的有984.00公顷。

土地整理潜力。

规划期内通过农田整理，可增加各类用地4080.00公顷，其中耕地633.00公顷；通过村庄整理可增加各类用地500.00公顷，其中耕地307.00公顷。

城镇建成区利用潜力。

XXX城区占地1239.90公顷，建制镇占地329.49公顷，合计1569.39公顷，人均占地103.25平方米。

规划期内，通过存量挖潜，可盘活存量土地82.00公顷。

2.1.3.2土地利用目标

根据《XXX国民经济和社会发展“九五”计划及到2010年远景目标规划》和全县土地利用的实际，预测到规划期末全县土地利用实现以下目标：

非农业建设用地控制目标。

规划期内，各项建设新增用地总量控制在2735.50公顷以内，各项建设用地占用耕地总量控制在1114.60公顷以内。

其中：

城镇村居民占用地1202.70公顷，独立工矿用地66.60公顷，交通用地213.60公顷，水利用地1252.60公顷。

到2010年，全县非农业建设用地总规模控制在21114.60公顷以内。

土地开发和整理复垦目标。

规划期内，开发土地后备资源643.00公顷，其中耕地300.00公顷；整理复垦各类土地5204.00公顷，其中通过农田整理出耕地633.00公顷、村庄缩并整理出耕地307.00公顷，复垦废弃地增加耕地171.00公顷。

土地利用率和产出率目标。

规划期末，土地利用率达到96.6％，土地垦殖率达42.4％，耕地复种指数达到263.5％。

生态工程建设目标。

规划期内，退耕还林面积为200.00公顷；退田还湖面积为2235.00公顷，洞庭湖二期治理和移民建镇630.00公顷。

2.2项目建设的必要性

在XXX委、县政府和上级国土部门的正确领导下，XXX积极创造条件，努力开展工作，认真体现职责，取得了显著的成绩，为保护国土资源，合理利用土地，严格土地管理，促进地方经济社会持续、快速、健康发展做出了应有的贡献。

但硬件设施现状仍然相对滞后于经济社会发展水平，根据XXX办公及业务用房现状，为更好地履行国土资源管理职责，促进地方经济又好又快发展，本项目建设是必要的。

2.2.1是改善机关办公条件，服务地方经济建设的需要

XXX机关及局属二级机构现有工作人员109人，设14个股室、5个直属二级事业机构（即执法监察大队、土地整理中心、土地储备中心、土地交易中心、国土资源信息中心）。

现办公用房由于受当时条件限制，现状表现为：

一是安全隐患。

办公楼建在城市排水暗渠（八湾沟）上，目前，地下层开始裂缝，大楼北端出现开裂，具有严重的建筑隐患和不安全因素。

二是场地拥挤。

办公区与生活区紧密相连，约2亩用地布置有3栋住宅和1栋办公楼，场地狭小，公私车辆不畅，环境相互干扰。

三是用房奇缺。

XXX成立时是26人，如今达109人，随着人员的增加和机构职能的调整及加强，目前，100余人的机关和二级机构办公及业务用房约2000平方米。

没有接待室、交易大厅，缺乏工会、老干等活动场所，机关办公、档案、财务三室合一，有的二级机构挤在一间狭小的房间内办公，还有二级机构异地租房办公，给内务管理和日常工作带来不便，也影响着工作效率和对外形象。

四是环境嘈杂。

现址地处XXX城繁华区段，又是至XXX、XXX、注滋口、景港、新建、梅田等近十来个短线班车的发班点，可谓车水马龙，噪声灰尘污染较大，交通出行不太顺畅，办公环境差强人意。

因此，本项目实施，有利于改善办公条件、方便部门联系、提高行政效率；有利于构建和谐社会、增强国土系统干部队伍的凝聚力和战斗力。

2.2.2是搞好土地有形市场建设，落实土地基本国策的需要

XXX作为主管全县土地资源、矿产资源等自然资源的规划、管理、保护、合理利用和测绘事业的县人民政府工作机构，至今没有符合相关要求的土地交易信息服务用房及其配套硬件设施，现状与70多万人口和1600多平方公里大县极为不称。

一是阻碍了土地基本国策的全面贯彻落实，不利于地方经济的健康发展。

只有通过土地市场建设，加快城镇基础设施建设，促进土地资源和资产的高效集约利用，才能增加地方财政收人，促进区域经济发展。

二是忽略了土地有形市场建设是政策的要求，也是土地使用权人的要求。

充分利用和依托土地有形市场，促进土地使用权公开交易。

凡出让土地使用权交易、原划拨土地使用权交易、政策允许范围内集体建设用地的流转，以及因土地抵押权实现而引起的上地使用权转让、法院判决用于债务清偿的土地使用权的转让都必须进入交易机构公开交易。

土地使用权交易包括转让、租赁、抵押、作价出资、人股、联营联建或赠与等。

市场经济发展到今天，这种交易需求和交易行为是频繁发生并不断增加。

因此，本项目利用现有土地资源和区位特点，为解决局机关及局属二级机构用房不够，改善办公条件，确保部门职责的正确、高效履行；为切实贯彻“十分珍惜、合理利用土地和保护耕地”的基本国策，牢固树立土地资源可持续利用意识，促进地方经济又好又快发展，建设包括办公用房和土地交易信息服务用房在内的XXX国土资源信息大楼是必要的。

3.建设规模与功能分布

3.1建设规模

3.1.1建设依据

本项目为XXX办公用房及土地交易信息服务用房。

办公用房

根据国家发展计划委员会计投资[1999]2250号文件“关于印发《党政机关办公用房建设标准》的通知”，党政机关办公用房建设等级共分一、二、三级，本项目属于三级办公用房。

三级办公用房标准为编制定员每人平均建筑面积为16～18平方米。

业务用房

根据XX省人民政府湘政发[2001]15号《关于加强土地市场建设和管理的意见》，“各地要抓好土地有形市场的建设，设立土地使用权交易服务的专门机构，作为政府指定交易场所，隶属于同级土地行政主管部门”。

3.1.2人员编制

根据中共XXX委机构编制委员会办公室“关于XXX内设机构及人员情况”，XXX内设机构共设14个职能股室和5个直属二级事业单位。

其中局机关实有工作人员28人，直属二级事业单位实有工作人员81人。

以上共计109人。

3.1.3建设规模

根据XXX内设机构和直属二级机构人员情况，该局及直属二级机构实有人员共109人。

根据机构管理职能和工作需要，结合XXX经济社会发展水平和XXX新城区总体规划的具体要求，本项目办公用房根据《党政机关办公用房建设标准》中三级建设标准，人员定编按标准区间取值；业务用房根据有关政策和工作需要。

经测算，拟定XXX交易信息大楼建设规模如下：

办公用房建筑面积1687m2。

其中：

办公室用房916m2；

公共服务用房771m2。

业务用房建筑面积1912m2。

门厅、通道、楼梯间、卫生间等建筑面积1728m2。

车库面积610m2。

本项目总建筑面积5937m2。

主楼拟建9层（含架空层）。

3.2功能分布

3.2.1用房布置要求

各功能用房，按业务分区和公共资源共享的原则，要求既相对独立，又方便使用和管理，并符合各专项设计规范要求。

3.2.2功能分布

总建筑面积5937m2，其功能分布为：

架空层：

建筑面积688m2。

其中：

车库610m2；

电梯井、卫生间等78m2。

一层：

建筑面积1162m2。

办公用房295m2。

其中：

公共服务用房295m2，包括大会议室、接待室、文印室。

业务用房710m2，包括办证大厅。

其他用房157m2，包括门厅、通道、楼梯间、电梯间等112m2，杂物间、卫生间等45m2。

二层：

建筑面积781m2。

业务用房530m2，包括拍卖大厅。

其他用房251m2，包括门厅、通道、楼梯间、电梯间等230m2，杂物间、卫生间等21m2。

三层：

建筑面积543m2。

业务用房336m2，包括交易中心。

其他用房207m2，包括门厅、通道、楼梯间、电梯间等186m2，杂物间、卫生间等21m2。

四层：

建筑面积543m2。

业务用房336m2，包括信息中心。

其他用房207m2，包括门厅、通道、楼梯间、电梯间等186m2，杂物间、卫生间等21m2。

五层：

建筑面积543m2。

办公用房336m2。

其中：

办公室用房288m2，包括副局长室、耕地保护股、测绘管理股、规划管理股、土地整理中心、土地筹备中心；公共服务用房48m2，包括小会议室。

其他用房207m2，包括门厅、通道、楼梯间、电梯间等186m2，杂物间、卫生间等21m2。

六层：

建筑面积543m2。

办公用房336m2。

其中：

办公室用房336m2，包括副局长室、办公室、人事教育股、财务审计股、政策法规股、监察室、执法监察大队。

其他用房207m2，包括门厅、通道、楼梯间、电梯间等186m2，杂物间、卫生间等21m2。

七层：

建筑面积567m2。

办公用房360m2。

其中：

办公室用房292m2，包括局长室、建设用地股、地籍地政股、地产管理股、地质矿产股、乡镇管理股；公共服务用房68m2，包括中会议室。

其他用房207m2，包括门厅、通道、楼梯间、电梯间等186m2，杂物间、卫生间等21m2。

八层：

建筑面积567m2。

办公用房360m2。

其中：

公共服务用房360m2，包括档案室、图书室、老干活动室。

其他用房207m2，包括门厅、通道、楼梯间、电梯间等186m2，杂物间、卫生间等21m2。

4.场址选择与建设条件

4.1场址选址

4.1.1选址要求

⑴本项目建设选址应在交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好和远离污染源的地点，应避免建设在工业区、商业区、居民区和交通流量过于密集区域。

⑵项目建设应节约用地、少占或不占耕地，因地制宜，充分提高土地利用率，满足XXX城市总体规划和土地利用规划要求。

⑶项目场址有利于各功能用房的合理布局和安全运营，符合规划中有关基地绿化面积指标的规定。

4.1.2项目选址

根据选址要求和项目用地实际需要，XXX主管城建的副县长带队，召集县发改局、规划局、建设局、环保局、以及业主单位XXX等部门领导、专家，多次多地选址，筛选拟定在XXX城河西区，处杏花村东路与大港东路交汇处的东北角，作为XXX交易信息大楼搬迁新建项目选址地，拟定总用地面积8584.2平方米，约12.88亩。

主要体现在：

一是有利于工作联系。

该地杏花村路西至XXX四大家（县委、县人大、县政府、县政协）集中办公区约400米，加上XXX政务中心，形成三足鼎力之势。

紧邻的大港路为XXX南北走向的城市主干道，连接新老城区。

项目选址交通区位优势明显，工作往来极为便捷。

二是有利于新区建设。

项目选址于XXX城河西区，为县城的北端，县人民政府的东面，是XXX城重点开发建设区域之一，项目的实施对XXX新城区开发建设具有带动作用。

4.2建设条件

4.2.1气候水文特征

⑴气候特征

XXX地处东亚季风气候区，具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润的大陆性季风气候。

其主要特征是严寒期短，无霜期长；春温多变，秋寒偏早；雨季明显，夏秋多旱；四季分明，季节性强；“湖陆风”盛行。

年平均气温　　　16.4-16.8℃

极端最高气温　　　　　　　40℃（1971年7月21日）

极端最低气温　　-12.6℃（1977年1月30日）

年平均气压　　　　　　　　　　　　　　　1012.5百帕

年主导风向　　　　　　　　　　　　　　　　　　　N

夏季主导风向　　　　　　　　　　　　　S（6-7月）

年平均风速　　　　　　　　　　　　　　　2.8m/s

年平均降水量　　　　　　　　　　　　　　　1211mm

年最大降雨量　　　　　　　　　2033.7mm（1954年）

年最少降雨量　　　　　　　　　　750.9mm（1968年）

历年最大积雪深度　　　　　　20cm（1972年2月7日）

⑵水文特征

流量

.长江

　最大57900m3/s（1931年7月30日）

　最小3770m3/s（1975年10月5日）

.藕池河（北景港站）

　最大5290m3/s（1955）

　最小2580m3/s（1972）

水位（吴淞水位）

　最高35.94m（1998年8月20日）

　最低17.27m（1960年2月16日）

水温

　最高33.2℃

　最低-3℃

　冬季平均水温6.9℃

XXX河

XXX河系XXX内一级支流，1959年调关堵口后变为湖泊性河流，无水文资料可查，1958年前调弦口水文观测资料为：

最高水位38.07m

最低水位24.84m

最大流量1970m3/s

最小流量13.7m3/s

年平均径流量115亿m3

年平均输沙量715万吨

最大输沙量1310万吨/年

XXX河原系长江一支流，是长江至洞庭湖的通道之一，该河从XXXXX调弦口入流后自北向南，经XXX焦山河，贯穿XXX城，于城区治河渡分南北两支，绕新华垸至XXX区磨盘珊合流后流入洞庭湖，全程60.2公里，其中XXX段35公里，河面宽60～200米。

4.2.2地质地貌与地震

项目地位于洞庭湖凹