房地产中介行业分析报告.docx

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房地产中介行业分析报告

2017年房地产中介行业分析报告

2017年2月

目录

一、行业主管部门、监管体制和主要政策法规4

1、行业主管部门与监管体制4

2、行业主要政策法规4

二、行业发展概况8

1、行业概况8

2、行业发展现状10

（1）市场销售规模持续提升，行业集中度逐步提高10

（2）行业竞争加剧，房地产策划代理企业面临转型升级压力10

（3）多元业务延伸，全产业链提供增值服务11

（4）网络技术的应用为房地产中介服务业的迅猛发展注入活力12

（5）借力资本市场兼并收购，做大做强13

3、行业发展前景14

（1）房地产中介服务行业伴随我国城镇化仍具备较大市场14

（2）房地产中介服务行业向信息化方向发展14

（3）房地产中介服务行业向金融领域发展15

（4）房地产中介服务行业市场资源向优势企业聚集16

三、行业风险特征16

1、业务扩张风险16

2、人力资源风险17

3、行业技术革新风险17

四、影响行业发展的因素18

1、有利因素18

（1）大数据及互联网提升服务质量18

（2）房地产行业分工细化，房地产中介服务行业市场份额上升空间较大18

（3）城镇化推动房地产策划代理行业发展19

2、不利因素19

（1）政策及周期风险因素19

（2）行业竞争加剧，对企业提出更高要求20

（3）区域性特征明显，区域发展不平衡，增加了跨区域发展的难度20

一、行业主管部门、监管体制和主要政策法规

1、行业主管部门与监管体制

我国房地产行业的主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部，主要负责包括规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场，推进住房制度改革，规范住房和城乡建设管理秩序，管理建筑市场、规范市场各方主体行为等。

我国对房地产中介服务企业实施管理的主要政府部门是各级建设委员会、国土资源管理部门和房屋交易管理部门。

经政府房地产管理部门的授权，全国及地方性房地产中介行业协会在授权范围内协助管理有关事务。

由于地区差异性，各大城市的机构设置和各级管理部门的具体管理职能并非完全一致。

对房地产中介服务实施管理，其目的在于规范房地产交易活动，并协调房地产交易活动中所涉及的各类当事人之间的关系。

2、行业主要政策法规

行业涉及的主要产业政策如下：

二、行业发展概况

1、行业概况

广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各环节、各方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。

狭义的房地产中介服务，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

综合而言，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。

一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。

房地产开发有一套严密的价值工程流程，且涉及规划与设计、建筑、房地产项目策划、房地产项目可行性研究与投资决策、房地产项目管理、房地产销售、物业管理等各类专业知识。

房地产中介服务行业的服务内容涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服务内容，具体业务内容如下：

（1）在土地供应阶段，房地产中介为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问服务，帮助地方政府和土地运营机构科学规划土地用途，有序实施土地出让，实现资源有效配置；

（2）在物业开发阶段，房地产中介为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问服务；

（3）在物业交易的二级市场，房地产中介为开发商提供营销策划、代理销售等专业服务；

（4）在物业交易的三级市场，房地产中介为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。

房地产中介服务业内的企业包括依法设立并具备房地产中介服务资格的房地产顾问策划、房地产代理销售、房地产评估、房地产经纪等中介服务机构，是房地产开发价值链中不可或缺的角色，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。

2、行业发展现状

（1）市场销售规模持续提升，行业集中度逐步提高

2015年，我国房地产策划代理综合实力TOP10企业的营业收入均值为20.17亿元，同比增长25.47%，增速较2014年提升8.10个百分点，主要系庞大的商品房成交体量为其提供了充足的市场基础。

策划代理行业市场份额进一步向综合实力TOP10企业聚集，2015年综合实力TOP10企业一手物业代理销售额均值为1,495.44亿元，同比大幅增长29.90%，市场份额提升至17.13%，占据TOP30企业市场份额的70%。

（2）行业竞争加剧，房地产策划代理企业面临转型升级压力

因房地产中介服务尤其是房地产策划代理市场空间大且利润率高，吸引了大量其他市场力量的进入。

首先，开发企业加大了自销比例和转变营销方式，直接降低了与策划代理企业的合作力度。

其次，以搜房网、房天下为代表的专业房地产互联网企业以及二手房经纪公司逐步进入新房代理行业，进一步抢占策划代理企业的市场空间。

房地产策划代理行业竞争态势

《2016年中国房地产策划代理百强企业研究》显示，2015年策划代理TOP30企业市场份额为24.99%，占百强企业市场份额的七成以上；TOP30以后的企业由于发展规模、创新能力等因素，业务拓展受到一定制约，面临被兼并收购或消亡的危险。

因此，房地产策划代理企业应围绕房地产主业，加强核心人员培养与维护，把握互联网技术应用机会，积极向金融服务、资产管理、物业管理、广告代理等领域拓展，实现业务多元化发展，从而提升企业综合经营能力。

（3）多元业务延伸，全产业链提供增值服务

《2016年中国房地产策划代理百强企业研究》显示，2015年我国房地产策划代理百强企业中综合实力TOP10企业的其他业务收入均值为3.61亿元，同比大幅增长44.26%，占营业收入的比重为17.89%，同比增加2.33个百分点，收入贡献度连续两年提升。

（4）网络技术的应用为房地产中介服务业的迅猛发展注入活力

网络新技术、新工具的应用极大地改变了行业的服务模式，综合化与精细化融合于服务大平台中，形成了全新的服务生态，为以策划代理作为主营业务的房地产中介服务企业弯道超车提供了时代机遇。

策划代理行业传统的条块式多元服务在移动互联、大数据、智能硬件等新技术、新工具的融合下展现出新的生态场景，可感知、可即得、可预见的重场景体验的全新服务生态模式正在形成，细分服务领域专业化水平不断提升。

同时，房地产策划代理企业紧密贴合代理业务，延伸服务链条，创新金融服务模式，深化金融服务能力。

房地产策划代理企业利用自有资金、机构合作、P2P、上市融资和定向增发等多种融资渠道降低融资成本，强化金融服务对代理楼盘业务增长的协同能力，拓宽盈利渠道，增强房地产中介服务市场的竞争力。

（5）借力资本市场兼并收购，做大做强

随着房地产市场进入平稳发展期，房地产策划代理企业主营业务的拓展和多元化业务的推进，以及企业未来的转型升级等，都需要资金支撑，借助资本市场有利于企业实现规模化经营。

我国房地产策划代理综合实力TOP10企业已先后登陆资本市场。

合富辉煌、世联行、易居中国早已上市，策源股份、正合股份已挂牌新三板；同策咨询拟在国内主板上市，招股说明书已经披露。

同时，房地产策划代理综合实力TOP10企业亦积极推行资产证券化。

此外，房地产策划代理综合实力TOP10企业还借助资本市场，一方面通过加速兼并收购，扩大代理业务的发展规模，不断凭借资本优势直接并购区域策划代理企业，以达到快速提升在当地的市场占有率的目的；另一方面通过兼并收购，逐步实现业务多元化。

3、行业发展前景

（1）房地产中介服务行业伴随我国城镇化仍具备较大市场

尽管未来十年我国经济走入“新常态”，增速有所放缓，但总体量较大。

而房地产市场亦由“黄金时代”转为“白银时代”，但我国居民的改善性居住需求却将不断增加。

同时，在我国城市化进程中，房地产对我国经济的支柱地位不会动摇。

在“十八大”会议政府工作报告中，首次提出了城镇化、工业化、农业现代化和信息化四化同步发展的理论，将工业化、农业现代化和信息化和城镇化过程捆绑在一起。

高质量的城镇化已成为未来我国的基本国策。

在此情况下，未来我国城镇化将为房地产市场创造更多真正意义上的有效需求，对于房地产行业发展来说，尤其是三四线城市来说，政策支持将带来持续利好。

同时，从国家对于公共服务设施的投入的角度，新一代商业地产已悄然兴起，如物流园区、线下O2O平台、创客基地、旅游地产、民营学校和医院等。

多元化商业地产配套项目的建设与国家政策的支持亦为房地产及房地产中介服务业务提供了广阔市场空间。

（2）房地产中介服务行业向信息化方向发展

在数字化、信息化、网络化突飞猛进的时代，房地产中介服务企业需积极向房地产综合服务行业转型，努力向信息化方向发展，成为房地产综合服务企业。

房地产中介服务企业应积极利用网络新技术新工具，将已有的资料与资源数字化、信息化，建立并不断完善自有数据库，加强信息的分类与分级管理，利用大数据与云计算实现客户精准营销，不断发掘房地产相关延伸业务。

同时，房地产中介服务企业应积极利用网络新技术简化公司内部管理，强化内部信息共享，加速公司内部决策。

此外，借助网络化、信息化技术，房地产中介服务企业还应不断加强与其他企业间的协助与联系，积极推动业务的多元化创新，不断丰富业务线条，拓宽业务收入来源。

（3）房地产中介服务行业向金融领域发展

房地产中介行业由于其轻资产的特性，拥有较地产开发公司更高的β系数使其在市场向上周期中拥有更高的股价向上弹性。

虽然从中长期而言，房地产中介服务行业的总量天花板仍将受制于房地产行业的销量限制，但目前较低的行业集中度和二手交易延展空间仍可提供较广阔的发展想象空间。

而客户数据的累积将为房地产中介服务企业提供新兴业务的原始土壤，在原有客户基础上嫁接小额信贷、资产管理、融资中介服务均有可能是未来基于客户“大数据”分析衍生的新兴业务方向。

除原有的顾问策划业务、代理销售业务与经纪业务外，由于房地产开发对资金的稀缺性，已有房地产中介服务企业，如世联行，通过各种方式参与房地产项目配套融资与资产管理业务，进而在后续传统业务上占领先机。

该趋势对房地产中介服务企业自身的资金实力和专业能力提出了更高要求。

因此房地产中介服务企业除了销售团队的建设外，还需增强资金实力，加强相关金融行业人才队伍建设。

（4）房地产中介服务行业市场资源向优势企业聚集

房地产中介服务行业因门槛低且存在地域性，故全国房地产中介服务机构数量众多且遍布各地。

随着我国房地产市场的成熟与竞争的激烈，作为与房地产市场服务的房地产中介企业也面临更激烈的优胜劣汰。

《2016年中国房地产百强企业研究报告》显示，策划代理行业市场份额进一步向综合实力TOP10企业聚集，2015年综合实力TOP10企业一手物业代理销售额均值为1,495.44亿元，同比大幅增长29.90%，市场份额提升至17.13%，占据TOP30企业市场份额的70%。

换言之，房地产中介服务行业随着竞争的激烈，行业中的优势企业将凭借品牌、资金、客户、人才等优势日益占据更高的市场份额，房地产中介服务行业的市场资源将逐步向优势企业聚集。

三、行业风险特征

1、业务扩张风险

房地产中介服务企业具有很强的地域性，往往在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，很少可以垄断一个地区，并成功地把自己的品牌打入外地市场。

目前我国房地产中介服务行业尚未进入品牌竞争阶段，仍然处于地区分割的格局，跨地区或全国性的品牌尚未形成。

2、人力资源风险

房地产中介服务企业追求扩张需要引入优秀经纪人和地产策划代理的专业人才。

人才争夺战对于房地产中介服务企业至关重要，中介公司均会通过提高薪资、提高佣金费用等方式，吸引优秀人才流入。

随着行业竞争愈发激烈，行业内企业若不能拥有优秀人才将对其经营造成一定风险。

提高薪资、提供佣金只是吸引优秀人才的一个传统策略，未来中介服务公司想要获取稳定的、持续的人才储备，需要搭建一个富有竞争性且具有晋升通道的平台，使员工价值与企业价值都可以得到实现。

未来中介服务行业仍需努力拓展新业务，传统的单一业务模式已难以吸引优秀人员流入，探索实现金融服务以及资产管理等业务的多元化发展，才能让公司员工获取更多发展机会，才能留住优秀人才。

3、行业技术革新风险

在房地产中介服务行业内，房地产电商的收入占比越来越重，传统业务模式已经受到重大影响。

原有的线下模式促成了行业内企业遍地开花的现状，市场竞争日趋激烈，营销渠道对房产销售日益重要。

房产营销渠道不再局限于传统坐销方式，通过与网络的紧密结合，房地产电商的营销模式被房地产开发企业以及相关企业接受并不断创新。

房地产电商方式让企业营销成本有效降低，且通过网络平台可以进行全方位、无间断、高效便捷的楼盘展示。

行业经营模式的转变造成了客户资源的整合，对一些企业造成了较大挑战，正改变行业未来格局，是行业内的潜在风险因素。

四、影响行业发展的因素

1、有利因素

（1）大数据及互联网提升服务质量

随着互联网技术的发展，我国进入了移动互联和大数据的时代，互联网思维逐步渗透至各领域，互联网模式亦逐渐实践于不同行业。

“互联网+房地产”模式有助于房地产中介服务企业最大限度地整合楼盘和客户资源，创新服务方式，提高服务效率，优化内部管理，提高客户粘性，开拓房地产与金融、资产管理等相融合的衍生业务，将房地产中介服务业的竞争从目前的产品、价格、配套、物业服务，上升至居家选址、物业租售、广告发布、养老地产、金融服务、资产管理等新的高度。

（2）房地产行业分工细化，房地产中介服务行业市场份额上升空间较大

随着房地产行业的快速发展、房地产项目体量的日益庞大、行业竞争的日趋加剧，房地产开发商粗放的自产自销的模式已完全无法适应当前房地产开发从选址到销售一系列复杂且精密的业务需求。

为此，开发商不断将房地产一级市场土地获取以外的市场剥离，将房地产建设外包给建筑公司，将房地产销售、地价评估、土地选址等委托给房地产中介服务企业。

但是，与我国庞大的房地产开发项目体量相比，我国目前整体一手房代理销售率仍相对较低，二手房代理销售率亦存有较大空间。

此外，随着我国房地产行业分工的进一步细化，不仅代理销售业务市场容量将继续扩大，资产管理、金融服务、广告代理等房地产中介服务衍生行业的需求也将进一步释放。

（3）城镇化推动房地产策划代理行业发展

城镇化是社会发展的必然结果。

国家统计局数据显示，我国2015年底城镇化率仅为56.10%，仍处于城镇化快速发展阶段。

即使按每年增加1%的速度，我国城镇化率达到70%仍需要约15年的时间，我国城镇化尚有较大的提升空间。

随着我国城镇化的持续推进，房地产策划代理等中介服务业务亦将会持续增长。

2、不利因素

（1）政策及周期风险因素

房地产行业是我国关系民生的重要行业，为我国国民经济的重要组成部分，亦属于周期性行业。

房地产中介服务行业作为房地产的细分行业，间接受到房地产行业周期的影响。

根据我国经济发展状况与房地产市场情况，我国政府必然会出台不同的调控政策。

在一定时期内，各类调控政策均会通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业尤其是代理销售和经纪业务，从而导致该行业出现周期性波动。

虽然某种程度上而言，调控政策的出台，会促使开发商加大与房地产中介服务企业的合作，客观上有利于房地产中介服务行业的专业化进程，并推动房地产中介服务业务规模的进一步扩大，但房地产中介服务行业的整体收入规模仍限于房地产整体销售市场，仍无法避免房地产行业的周期性波动风险。

（2）行业竞争加剧，对企业提出更高要求

随着经济发展和城镇化水平的提高，我国房地产行业市场规模日益增大。

房地产策划代理等中介服务在房地产开发服务中的重要性逐步凸显，参与度逐步广泛，服务效率逐步提高。

然而因房地产代理、经纪业务的进入门槛较低，房地产行业又具有明显的地域性，导致我国房地产中介服务机构数量众多遍布全国，进而导致房地产中介服务企业间市场竞争日趋激烈。

为此，已有房地产中介服务企业开始寻求突围，如链家依靠“互联网+房地产”途径开拓新的盈利模式，世联行、易居中国借助资本市场的力量，以金融为助力，开展“房地产+金融”房地产小额贷款、资产证券化等业务，实现快速扩张。

（3）区域性特征明显，区域发展不平衡，增加了跨区域发展的难度

由于房地产地理位置的唯一性、不可复制性与房地产的独特性，加之各区域房地产消费者需求的差异化，房地产行业具有典型的区域性特征。

同时，因我国各区域房地产行业的市场化程度不同，交易规则不统一，故房地产中介服务企业的跨区域发展存在一定的挑战与难度。