土地估价实物基础联系三.docx

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土地估价实物基础联系三

一、单项选择（30题，题号1～30，共15分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每题0．5分，选错不得分，不倒扣分）

1．影响土地价格的因素分析中，（　　）是最主要的社会经济因素。

A．行政因素

B．人口因素

C．国际因素

D．经济因素

2．一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价（　　）。

A．住宅用地效益最低

B．商业用地效益最高

C．工业用地效益居第二

D．要靠政策决定

3．下列选项中，（　　）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。

A．税收政策

B．土地制度

C．城市规划

D．地价政策

4．按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。

对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（　　）价值标准。

A．出让合同

B．成本

C．完全产权

D．公开市场

5．公园绿地属于城镇土地定级的（　　）因素。

A．环境质量

B．城镇基础设施

C．公用服务设施

D．绿化状况

6．土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（　　）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项

B．估价期日

C．估价机构对估价结果有解释权

D．估价结果的法律责任

7．一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表，称为（　　）。

A．功能分

B．作用分

C．因素分值

D．单元总分值（土地总分）

8．下列属于面状分布形式土地因素的特征是（　　）。

A．所依附的客体在城镇中占地面积小

B．仅对其自身客体所在位置产生影响

C．通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系

D．在空间分布上聚集现象明显

9.在土地估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价结果有着直接的影响。

关于估价期日，以下理解正确的是（　　）。

A．估价期日是指与委托方签订合同的日期

B．估价期日一般来说只需明确年月

C．估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定

D．同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同

10．下列不属于单元划分方法的是（　　）。

A．多种因素判定法

B．均质地域法

C．网格法

D．叠置法

11．以下属于农用地利用资料的是（　　）。

A．农业技术实验资料

B．人均耕地

C．土地利用变更资料

D．土地利用规划

12．城镇（　　）是基准地价相对稳定和不断演化的前提。

A．土地位置

B．土地质量

C．土地利用的相对合理性和变化性

D．土地收益

13．工业用地影响因素不包括（　　）。

A．交通便捷度

B．产业集聚规模

C．城市规划限制

D．基础设施保证度

14．反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（　　）环境。

A．社会

B．人文

C．经济

D．地质

15．在我国，（　　）反映宏观地价水平。

A．基准地价

B．标定地价

C．出让底价

D．市场交易价

16．由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场管理的依据是（　　）。

A．基准地价

B．标定地价

C．出让底价

D．市场交易价

17．以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是（　　）。

A．改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法

B．开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作

C．进行新一轮城镇土地定级估价成果更新

D．制订并执行工业用地出让最低价标准

18．下列不属于宗地价格评估目的的是（　　）。

A．税收

B．股份制改组

C．容积率

D．拍卖

19．根据各项修正系数，对待估宗地对应的（　　）地价进行修正，即可求得宗地地价。

A．基准

B．标定

C．出让

D．成交

20．通常物价波动，表明货币购买力的变动，即（　　）发生变动，此时不动产价格也将随之变动。

A．价值

B．使用价值

C．货值

D．币值

21．影响不动产价格的行政因素中，（　　）直接影响着地价水平。

A．土地制度

B．住房制度

C．不动产价格政策

D．税收政策

22．政府抑制不动产价格的措施不包括（　　）。

A．制定最高限价

B．制定标准价格

C．控制土地供应量

D．建立并完善不动产交易管理制度

23．下列不属于影响不动产价格心理因素的内容是（　　）。

A．价格预期和购买心态

B．欣赏趣味

C．时尚风气

D．价值观的变化

24．

25．适用于数据资料不足，不可测因素较多情况的方法为（　　）。

A．德尔菲法

B．相关性分析法

C．回归分析法

D．聚类分析法

26．在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为（　　）

A．20

B．66．7

C．75

D．50

27．根据《农用地定级规程》的规定，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择（　　）等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方

A．自然因素、区位因素

B．区位因素、社会因素

C．自然因素、区位因素、社会因素

D．区位条件、耕作便利度

28．衡量因素的同一水平（同一个总体）下样本数据的误差，称为（　　）误差。

A．组内

B．随机

C．组间

D．系统

29．回归分析不包括（　　）回归分析。

A．简单线性

B．多元

C．曲线

D．复杂

30．对地区（　　）环境的基本判断是对各类不动产市场研究的基础。

A．自然

B．人文

C．经济

D．社会

二、多项选择题（20题，题号31～50，共30分。

每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每题1．5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．35分）

31．区域因素是指土地所在地区的（　　）条件。

A．自然

B．人文

C．社会

D．经济

E．政治

32．影响地价的城市规划因素主要有（　　）。

A．区域土地利用性质

B．对外联系方式及方便程度

C．用地限制条件

D．土地使用制度

E．容积率的大小

33．影响土地区位的自然因素包括（　　）。

A．地形坡度

B．土地承载力

C．环境质量

D．人口密度

E．公园与绿地

34．根据评价对象的不同，土地分等定级可分为（　　）分等定级类型。

A．城市土地

B．城镇土地

C．区域土地

D．农用地

E．工业用地

35．城镇土地分等中的城镇集聚规模因素包含（　　）。

A．城镇商业活动强度

B．城镇人口规模

C．城镇对外辐射规模

D．城镇人口密度

E．城镇工业经济规模

36．关于确定土地估价基本事项的表述中，正确的是（　　）。

A．在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的

B．在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行

C．在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则

D．土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等

E．确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等

37．对于第二、三类辖区需要进行必要的等别调整，基本思路为：

以城市下辖的县级市、县城镇的土地分等结果为基础，采用（　　）的思路来进行。

A．综合比较

B．分市研究

C．综合分析

D．近邻比较

E．综合评价

38．下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有（　　）。

A．德尔菲测定法

B．总分频率曲线法

C．层次分析法

D．综合评价法

E．因素成对比较法

39．农用地分等定级单元划分方法有（　　）。

A．叠置法

B．地块法

C．网格法

D．多边形法

E．测定法

40．基准地价评估的基本要求有（　　）。

A．评估数据要符合数理统计要求

B．样本数据要准确

C．评估数据以现时土地成本为主

D．评估模型选择要合理

E．要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格

41．根据我国目前的土地市场状况，可用于基准地价评估的资料有（　　）。

A．能直接反映出地租、地价的资料

B．房地交易、出租中包含的地价资料

C．根据评估模型得出的资料

D．企业经营活动中利用土地的效益资料

E．政府利用土地的效益资料

42．在我国的地价体系中，（　　）为核心。

A．基准地价

B．标定地价

C．出让底价

D．市场交易价

E．申报地价

43．评估城市基准地价，是在某一城市的一定区域范围内，根据（　　）的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

A．用途相似

B．收益相近

C．地段相连

D．特定用途

E．地价相近

44．宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。

其特点包括（　　）。

A．目的多样性

B．特殊性

C．公平性

D．时效性

E．规范性

45．下列既属于商品租金，又属于成本租金的有（　　）。

A．折旧费

B．管理费

C．贷款利息

D．房产税

E．营业税

46．由于不动产的位置（　　）等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。

A．不变性

B．固定性

C．区域性

D．同类性

E．稀缺性

47．按照年金的支付期限长短，可将年金划分为（　　）年金。

A．确定

B．定期

C．延期

D．连续

E．永续

48．不动产市场分析的方法可分为（　　）。

A．定性研究方法

B．定量研究方法

C．定性与定量研究相结合法

D．定性与定量相制约研究法

E．市场比较法

49．不动产可行性研究的必要内容具体包括（　　）。

A．项目概况

B．市场分析和需求预测

C．项目预期收益

D．规划方案的优选

E．开发进度安排

50．基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。

按要求，基准地块的选择应该满足的条件有（　　）。

A．地块内的保水、排水、日照等自然条件具有一般性

B．地块耕作距离、距市场远近、交通情况等区位条件具有一般性

C．地块的土壤条件具有一般性，面积、形状依实际情况选择

D．地块上附设的土地权利具有一致性

E．地块在标准耕作制度下的土地利用程度和单产等达到一般水平

三、情景分析题（2题，内含10小题，题号51～60，共10分。

每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．25分）

（一）某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200㎡，建筑容积率为2．4。

该大楼1、2层为商场，商场建筑面积为4300㎡，两层建筑面积相同；3、4层为办公楼，建筑面积为3800㎡，两层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。

根据以上资料，回答51～55小题的问题。

51．甲企业为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地倒用证，以下对甲企业办理土地登记手续的叙述，正确的有（　　）。

A．应分用途登记

B．按综合用途对全部土地进行登记

C．住宅部分不能由企业办理土地登记手续

D．住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续

52．该企业一职工冯某分配到6层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88㎡，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应（　　）。

A．依法获得土地补偿

B．依法办理土地登记手续

C．依法交纳土地占用费

D．依法交纳土地出让金

53．企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。

在土地估价机构A接受委托后，首先应明确的内容有（　　）。

A．估价日期

B．评估基准日

C．评估目的

D．评估对象

54．企业甲为融资需要，于2009年11月30日准备以该大楼的第3层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估，可选用的估价方法不包括（　　）

A．市场比较法

B．路线价估价法

C．基准地价系数修正法

D．成本逼近法

55．土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/㎡（建筑面积），剩余法评估结果为3100元/㎡（建筑面积），银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措施是（　　）。

A．可建议增加抵押物的期限

B．可建议扩大抵押物的权限

C．可建议增加抵押物的建筑面积

D．可建议增加其他抵押物

（二）某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。

根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。

该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。

经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拔方式取得的国有土地，土地面积为3000㎡，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2．4。

该办公楼建成后，预计售价为11000元/㎡，开发期为两年，建筑费为4500元/㎡，专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。

该项目预计投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产售价的6%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%。

W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。

青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。

根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/㎡计收；耕地开垦费按10元/㎡计收。

开发区平均土地开发程度达到“五通一平，（通路、通水、通信、通电、排水，场地平整），土地开发费为60元/㎡，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地幽让金标准一致。

根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/㎡，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/㎡，商业用地出让金最低不得低于600元/㎡。

市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/㎡，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/㎡，商业用地出让金最低不得低于930元/㎡。

根据以上资料，回答56～60小题的问题。

56．老厂区用地在规划用途条件下，法定最高年期的土地使用权单位面积地价为（　　）元/㎡。

A．7114．30

B．7365．20

C．7185．65

D．7204．80

57．经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，该企业最高可以得到的补偿为（　　）万元。

A．1126．35

B．1186．30

C．1113．17

D．1028．54

58．该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可购买的土地面积为（　　）㎡。

A．30317．53

B．33107．52

C．32134．30

D．31113．67

59．土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（　　）形式表现的收益。

A．实物

B．地租

C．地价

D．货币

60．采用成本逼近法估价时，农地取得费的计息期为（　　）开发期。

A．整个

B．1/2

C．1/4

D．3/4

四、计算题（2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。

答案要求：

分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/㎡，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/㎡，总价为万元。

评分说明：

分项分步记分；计算式（包括代人数据计算式）和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分）

（一）某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。

该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通信、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%.土地出让年限为50年下面是估价调查所获得的其他资料：

征地补偿资料：

该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。

征地过程中发生的相关税费：

征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/㎡征收；耕地开垦费按10元/㎡计收。

土地开发成本及费用：

开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/㎡。

假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为82，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。

（二）C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。

土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。

请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格（计算地价时,案例选择不少于4个。

）

（1）案例资料

注：

1．开发程度说明：

*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；***表示宗地内外“七通一平”。

2．区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）：

数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。

（2）其他资料。

A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；A市的容积率对地价的影响是：

以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0．1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。

A市商业用地还原率为4%；2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/㎡。

四、计算题

（一）

1．解题思路与方法选用

根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。

2．解题步骤

（1）计算土地取得费及税费。

土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：

1）最高补偿标准=2000×30/666．67元/㎡=60000/666．67元/㎡=90元/㎡

2）青苗补偿及地上物补偿=2000/666．67元/㎡=3．0元/㎡

3）征地费=（90-I-3．0）元/㎡=93．0元/㎡

4）征地管理费=93．0元/㎡×4％=3．72元/㎡

5）耕地占用税=5元/㎡

6）耕地开垦费=10元/㎡

7）土地取得费及税费=（93．0+3．72+5+10）元/㎡=111．72元/㎡

（2）土地开发费

土地开发费=90元/㎡

（3）投资利息

投资利息=元/㎡=19．02元/㎡

（4）投资利润

投资利润=（111．72+90）元/㎡×15％=30．26元/㎡

（5）计算土地成本价格

成本价格=（111．72+90+19．02+30．26）元/㎡=251．0元/㎡

（6）计算土地增值

根据题意，这里土地增值率取20％，则

土地增值=251元/㎡×20％=50．2元/㎡

（7）计算全开发区土地单位面积地价

全开发区土地单位面积地价=（251．0+50．2）元/㎡=301．2元/㎡

（8）计算可出让土地单位面积地价

可出让土地单位面积地价=301．2元/㎡/80％=376．5：

元/㎡

即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376．5元/㎡。

（二）

1．方法选择

此题应选用市场比较法等评估宗地价格。

2．解题步骤

第l步：

案例选择

根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。

第2步：

将A06案例的地价转换成单位面积地价

即计算出A06的单位面积地价：

476元/m2X2=952元/㎡

第3步：

计算A03宗地38年期的土地使用权价格

（43元/㎡/0．04）×[1-1/]=832．82元/㎡