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崇贤项目评估报告

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第一章前言

一、项目受理情况

我行03年初通过余杭区交通局港口办协调，与上海富春建业（集团）有限公司驻余杭崇贤港投资筹建处取得联系并进行了沟通。

我行通过认真细致的分析项目的特点和项目对我行的收益，组成营销小组制定营销方案。

经多次协商该公司同意与我行合作，省行于03年5月对该项目出具了20000万元的贷款意向书。

该项目具有建设投资期长、收益好的特点，对该项目的投入能为我行带来良好的社会、经济双重效益，可以与交通行业建立更加紧密的合作关系创造条件，为我行今后与招商引资企业的联系建立良好的平台。

项目于2005年1月上报列入评估计划并开始进行项目评估。

二、项目初步设计的主要结论

本项目初步设计报告由上海港湾工程设计研究院于2003年12月编制完成。

初步设计估算的项目总投资为29497.34万元，项目投产后将取得好的经济效益，预计全部投资财务内部收益率为16.62%，全部投资静态投资回收期为7.5年（含建设期2年），贷款偿还期为6.60年（含建设期2年），有较强的抗风险能力。

三、项目贷款评估结论

（一）贷款建议

根据我们对项目进行的评估，项目建设需五年以上期固定资产贷款20000万元，贷款利率6.12%。

建议要求项目资本金与贷款按工程进度情况同比例到位。

（二）项目主要竞争优势（劣势）

1、竞争优势

（1）项目已列入浙江省和杭州市港口建设总体规划，有利于港口建设和运营。

（2）交通便利，专业性比较强。

港口紧贴绕城公路，并有进港公路和即将建成的申嘉湖高速出口相连。

同时，港口定位为件杂货码头，专业性强。

（3）和其他运输方式相比，运费低，受天气影响相对较小。

2、竞争劣势

项目为内河港口建设，受航道运输能力和运输方式结构变动的影响较大。

（三）贷款的主要潜在风险及建议采取的主要风险防范措施

项目贷款面临市场、资金及政策等方面的风险，应进一步落实风险防范措施，建议：

1、要求借款人项目资本金和贷款同比例到位，加强对项目投资人资金实力的分析和研究。

2、进一步加强风险防范措施，加强对客户资金使用情况的跟踪和监督，加强对项目第二还款来源的选择、监管。

（四）评估结论与初步设计结论的对比分析

项目设计说明书估算本项目固定资产投资为29427.34万元，本次评估与设计说明书相比，固定资产投资增加4692.10万元，主要调整事项如下：

1、进港公路由余杭政府出资修建，本次评估未包括此项投资费用1800万元；

2、考虑到征地拆迁差价，增加征地费用5499万元；

3、因贷款利率调整，建设期利息与设计说明书相比增加718.14万元；

4、其他费用增加274.95万元，主要为不可预见费用。

四、借款人/项目基本信息和数据摘要

项目指标说明

借款人名称杭州余杭崇贤港投资有限公司

借款人客户评价得分/

信用等级/

借款人额度授信总控制量/

在建行不良贷款余额/

本次申请信贷业务种类固定资产贷款

本次申请信贷业务金额20000万元

期限及利率7.90年，利率6.12%

项目名称余杭区崇贤港作业区一期工程

行业类型港口

评估机构建行浙江省分行

评估起止日期05年1月4日-05年1月31日

本次评估基准收益率8%

财务净现值24431.74万元（税前）

内部收益率16.08%（税前）

贷款偿还期7.90年

第二章借款人评价

一、借款人基本情况

（一）借款人概况

杭州崇贤港投资有限公司位于杭州市余杭区，成立于2003年12月，法定代表人胡健民，公司原注册资本1800万元，现注册资本6000万元。

公司主要从事实业投资、投资管理、资产经营、企业管理咨询、港口物流业以及金属材料、建筑材料等产品的销售。

杭州崇贤港投资有限公司由杭州余杭区港口发展投资有限公司和上海富春建业（集团）有限公司两家公司出资成立，双方出资分别占51%和49%，2004年11月28日经公司股东会议决定在前两家股东的基础上，增加上海富盛浙工建材有限公司为新的出资人，增加注册资本4200万元，并修改公司章程，其中杭州余杭区港口发展投资有限公司出资918万元，占注册资本的15.3%；上海富春建业（集团）有限公司出资3382万元，占注册资本的56.4%；上海富盛浙工建材有限公司出资1700万元，占注册资本的28.3%，均以货币资金方式投入（详见附件验资报告）。

公司法定代表人胡健民，1971年参加工作，1985年毕业于浙江广播电视大学，1986年任余杭县文化局副局长，1994年任局长、党委书记，1998年至今任余杭市交通局局长、党委书记。

公司总经理张国标，男，大学文化，系上海富春建业（集团）有限公司董事长，毕业于西安解放军政治学院，现任上海市浦东新区人大代表、国家混凝土制品工业协会常务副会长及上海市浙江商会常务副会长,2004年度被推荐为上海十大经济青年人物候选人。

（二）财务状况分析

该公司近期财务情况如下：

年份

项目2004年12月

流动资产合计1232.89

其中：

货币资金1.6

其他应收款1231.29

固定资产合计4737.02

其中：

固定资产原价6.99

固定资产净值

固定资产清理5.88

在建工程4731.14

资产总计6109.01

流动负债合计109.01

其中：

应付帐款100

其他应付款8.73

应付工资1.42

应付福利费-1.17

未交税金0.028

负债合计109.01

所有者权益合计6000.00

其中：

实收资本6000.00

资本公积

盈余公积

未分配利润

负债及所有者权益总计6109.01

从上表可知：

1、公司成立于2003年12月，目前主要的经营活动是本项目的前期筹建工作。

2、截止2004年12月底，在建工程支出为4737.14万元，其中主要是征地拆迁费用；其他应收款1231.29万元主要是购买机器设备的预付款。

（三）资信状况

该公司基本结算户开立我行，尚未进行信用评级。

二、股东概况

（一）杭州余杭区港口发展投资有限公司

1、公司基本情况

杭州余杭区港口发展投资有限公司位于杭州市余杭区，法定代表人胡健民，注册资本6000万元，成立于2003年9月，公司属国有独资企业，是杭州余杭区政府为杭州港余杭港区的投资开发、规划建设、公共配套服务而成立的，全权负责余杭港区及外围的基础设施配套建设和服务，同时指导和管理各作业区建设和经营，并参与投资开发和建设。

2、公司财务状况分析

公司近年资产负债表及损益表见下表：

单位：

万元

年份

项目2003年2004年12月

流动资产合计2001.061978.42

其中：

货币资金2001.061958.12

其他应收款20.30

长期股权投资4743.004743.00

固定资产合计0.0021.58

在建工程21.58

资产总计6744.066743.00

流动负债合计744.19743.00

其中：

短期借款

预提费用1.19

其他应付款743743.00

所有者权益合计5999.866000.00

其中：

实收资本6000.006000.00

未分配利润-0.14

资产负债率11%11%

流动比率2.68892.6627

速动比率2.68892.6627

从上表可以看出：

（1）公司目前主要负责余杭港区各作业区项目投资工作，无其他经营活动。

（2）公司投资的各项目目前均处于前期准备阶段，无投资收益产生。

（3）该公司系国有独资公司，代替余杭交通局行使港口投资管理职能，需要依靠地方财政支持。

（二）上海富春建业（集团）有限公司

1、公司基本情况

上海富春建业（集团）有限公司创建于1992年,注册资金8000万元,法人代表张国标，公司位于上海浦东陆家嘴金融商务区,旗下拥有十余家下属企业、机构和控股子公司,是集科、工、贸于一体,跨区域、跨行业,具有一定规模的集约化企业实体。

公司主要从事新型工程材料和新型建筑材料的研发、制造与营销,并涉及港口物流、陆路货运、房地产开发等业务。

2、公司财务状况分析

公司近几年资产负债表及损益表见下：

年份

项目2003年2004年12月

流动资产合计27329.8724023.94

其中：

货币资金848.942257.65

应收账款17413.5815577.32

其他应收款1005.212524.45

预付账款1023.71230.18

存货7001.984813.24

长期投资1403.654983.48

固定资产合计10062.2610603.06

其中：

固定资产净值9779.769383.32

工程物资

在建工程282.501219.74

递延资产及无形资产合计1314.251235.59

资产总计40110.0240846.07

流动负债合计20786.7512656.43

其中：

短期借款7668.365700

应付票据933.95500

应付账款10030.504567.08

其他应付款300.031211.65

长期负债合计995.41235.43

其中：

长期借款966.00235.43

负债合计21782.1612891.86

少数股东权益1540.503265.24

所有者权益合计16787.3724557.12

其中：

实收资本5800.008000.00

资本公积183.29183.29

盈余公积103.51103.51

未分配利润10700.5716270.33

负债及所有者权益总计40110.0340846.07

主营业务收入净额60995.2768715.73

主营业务成本51316.1358870.5

主营业务利润8784.877707.56

利润总额8044.988736.88

净利润6838.235569.76

资产负债率（%）8254

流动比率2.461.31

速动比率2.060.98

销售利润率（%）9.2810.8

注：

上述财务数据来源于公司合并会计报表，由上海宏华会计事务所审计。

简要分析如下：

（1）企业存货2004年比2003年减少2188.74万元，主要是相关建材的出售处理。

应收帐款增加了1519.24万元，系与杭州崇贤港投资公司的业务往来事项。

（2）公司所有者权益2004年比2003年上升7769.8万元，增幅为46.28%，公司资产负债率2003年的82%下降为2004年的54%，主要原因：

一是2004年集团公司正式组建成立，企业注册资本由以前的5800万元增加到8000万元；二是企业未分配利润2004年比2003年上升了5569.76万元；三是应付帐款减少5463.42万元。

（3）2004年公司长期投资为4983.48万元，较上年有较大幅度的提高，主要系本项目增加的注册资本金。

（4）企业2004年的流动比率和速动比率比2003年均有较大幅度的下降，说明公司的短期偿债能力有待进一步加强，流动资金压力比较大。

（5）公司近年来净利润都在5000万元以上，说明企业有一定的盈利能力，但是企业主营业务毛利率呈下降趋势，且毛利率较低，产品盈利能力有待提高。

2004年在主营业务利润较上年下降的情况下，利润总额较上年有所提高，主要原因是2004年实现补贴收入629.72万元，增加营业外收入352.53万元。

（6）销售利润率基本稳定并保持上升趋势。

（三）上海富盛浙工建材有限公司

1、公司基本情况

上海富盛浙工建材有限公司成立于1994年1月，法人代表张樟生，2004年12月公司注册资本由1200万元变更为3000万元，主要由上海富春建业（集团）有限公司出资2454.50万元，上海三林经济开发实业总公司90.9万元，自然人张樟生出资170.5万元，王国利出资284.10万元共同组建。

公司位于上海浦东三林镇，主要从事新型工程材料的研发、制造、营销及港区包储、中转、货运等业务。

2、公司财务状况分析

单位：

万元

年份

项目2002年2003年2004年12月

流动资产合计6516.4411761.159316.58

其中：

货币资金277.96282.29401.06

应收账款3610.623769.336365.26

其他应收款187.733617.751046.13

预付账款245.59513.9638.29

存货2187.303550.971461.29

待摊费用7.2326.8616.98

长期投资合计521.65521.65932.20

固定资产合计5423.926160.125866.43

其中：

固定资产净值3740.596040.115723.76

工程物资0.000.000.00

在建工程1682.32120.0114.27

无形资产合计1300.971261.49

资产总计12461.0019743.917377.40

流动负债合计8650.5115147.098196.35

其中：

短期借款3095.007029.835200.00

应付票据930.009300.00

应付账款3194.093880.812146.26

其他应付款972.042107.89500.50

长期负债合计866.00866.001133.09

其中：

长期借款866.00267.09

长期应付款866.00866.00

负债合计9516.5116013.099329.38

所有者权益合计2944.493730.808048.02

其中：

实收资本1200.0012003000

资本公积1.741.741.74

盈余公积239.44253.44253.44

未分配利润1503.312275.624792.24

主营业务收入净额11268.4916240.8320807.47

主营业务成本9852.4414823.8817418.19

主营业务利润1391.201339.973241.29

利润总额941.82908.62873.64

净利润803.95772.312517.22

资产负债率（%）76.3781.1053.69

流动比率0.750.781.14

速动比率0.500.540.96

销售利润率（%）8.365.5912.09

简要分析如下：

（1）资产总额波动较大。

总资产2003年比2002年上升7282.9万元，增幅达58.45%，2004年比2003年有所下降。

（2）公司所有者权益增加，资本结构有所改善。

主要原因：

一是增资，企业注册资本由2002年的1200万元增加到2004年的3000万元；二是企业累积利润增长，未分配利润2004年比2002年上升3288.93万元。

2004年公司资产负债率已降为53.69%。

（3）主营业务收入逐年增长，2003年较2002年增加4972.34万元，幅度44%；2004年较2003年增长4566.64万元，幅度为28%。

（4）近三年企业的流动比率和速动比率逐年上升，说明公司的短期偿债能力有所增强。

第三章项目概况评估

一、项目基本情况

项目名称：

崇贤港作业区一期工程

建设地点：

杭州余杭区崇贤镇西部、京杭运河东岸；

建设规模：

占地面积56.4公顷（846亩），根据货物需求布置500吨级散货泊位12个和件杂货泊位11个，年吞吐量595万吨/年。

二、项目建设必要性评估

（一）项目符合杭州市港口建设整体规划要求。

本项目是根据《杭州市城市整体规划》、《杭州港整体布局规划》和《杭州港余杭港区整体规划》立项并投资建设的内河港口作业区。

杭州港是我国23个内河主枢纽港之一，是浙江省5个内河港区之一，是江南水运网在浙江省境内的重要港口。

杭州市水路运输以其量大、较其他运输方式价格低的优势在综合运输网中占有非常重要的地位，承担着几乎所有矿建材料、非金属矿石、煤炭和大部分水泥、粮食、钢材等重点物资的运输任务，是其他运输方式所无法替代的。

其货运量和货物周转量分别占全市货运总量的24.5%和433%,且呈持续稳定增长趋势。

随着杭州市行政区划的重大调整，城市规模的不断扩展和经济建设的快速发展，杭州市现有港区设施大大落后于区域经济对水运交通的要求。

杭州市现有的码头作业区经营主体“散、小、弱”,经营结构单一、功能不全、设施简陋、管理原始、缺乏可持续发展的前提，且大多建在市区河段，己严重影响市内交通、市容环境，制约着杭州的城区建设。

根据杭州市委、市府作出的“转变运河功能，建设运河文化，整治运河港区，调整运河布局”的重大决策，原先位于市区河段两岸的码头作业区将全部搬迁到余杭区，新建规模化、信息化、多功能（含现代物流功能）的新型港口作业区。

（二）项目建设有利于消除杭州港口发展瓶颈，改善港口管理现状。

目前杭州港发展遭遇瓶颈，主要体现在：

（1）杭州港岸线资源不足

杭州港钱江、运河港区岸线明显不足。

根据杭州市城市总体布局规划，杭州港钱江港区设在三堡船闸下游一带的钱江出海口，但该区段尤其是七堡以下段易受潮水侵袭且航道不稳定，而运河港区三堡船闸—北星桥航段将作为杭州市运河文化的主体不再布设码头，可用岸线仅5.3公里，给港口发展建设带来较大困难。

（2）码头设施、管理状况落后

杭州港码头装卸设备技术状况落后。

目前，除煤炭、石油泊位配备专业化设施外，大量的件杂货、散货泊位基本运用一般机械作业,而且有一定比例的装卸作业仍依靠人工完成，使船舶滞港时间较长，影响了港口的吞吐能力。

此外，港口经营主体“散、小、弱”，港口企业规模化、集约化程度不高，港口经营结构单一，功能不全，可持续发展能力差。

政府根据杭州市地处东南沿海、水网交错、水量丰富、水位稳定、通航保证率高的区域优势和比较优势，决定大规模增加水运基础设施的投入，大幅度提高河道等级和港区作业能力，优先发展内河水运，力求改善目前的状况。

（三）崇贤作业区是余杭港区规模最大、建设条件最成熟、交通区位优势最突出（南傍绕城北线，东接塘康公路及320国道，北为建设中的申嘉湖杭高速公路为我们专设的匝道出入口）的项目。

余杭港区是杭州港的重要组成部分，规划将其定位为杭州港中心港区，其中崇贤作业区其功能定位是中转储运能源、矿建材料、钢材等散货和件杂货，是接纳杭州港区外迁及水运发展的重要作业区。

综上所述，投资建设崇贤作业区的必要性和迫切性为各级政府的共识。

亦正因为此，在国家宏观调控及全国土地市场治理整顿期间，被国家发改委和国士资源部确认批准为浙江省第一批重点急需建设项目。

三、项目组织形式和实施方式

本项目由杭州崇贤港投资有限公司负责建设和经营，该公司由上海富春建业集团公司、上海富盛建筑材料公司和杭州余杭区港口发展投资有限公司共同投资组建。

其中出资占比分别为56.4%、28.30%、15.30%。

四、项目竞争优势和劣势

（一）竞争优势

1、项目已列入浙江省和杭州市港口建设总体规划，有利于港口建设和运营。

2、交通便利，专业性比较强。

港口紧贴绕城公路，并有进港公路和即将建成的申嘉湖高速出口相连。

同时，港口定位为件杂货码头，专业性强。

3、和其他运输方式相比，运费低，受天气影响相对较小。

（二）竞争劣势

项目为内河港口建设，受航道运输能力和运输方式结构变动的影响较大。

五、项目进展情况评估

（一）2003年8月9日，由股东之一的上海富春建业（集团）有限公司和杭州市余杭区人民政府签订了土地出让协议；

（二）2003年11月26日，项目被增列入2003年省重点建设项目；

（三）2003年12月11日，浙江省发展计划委员会浙计函[2003]258号文对余杭港区崇贤作业区一期工程可行性研究报告给予批复；

（四）2004年2月5日，浙江省发展计划委员会浙计设计[2004]28号文件余杭港区崇贤作业区一期工程初步设计给予批复；

（五）2004年2月12日，杭州余杭区环境保护局环评批复[2004]021号文件对余杭港区崇贤作业区一期工程环境影响报告出具审查意见；

（六）2004年杭州市人民政府将本项目列入杭州市2004年重点项目名单；

（七）2004年10月20日，国家发改委、国土资源部将本项目列入土地市场治理整顿期间浙江省第一批重点急需建设项目。

截止2004年12月，征地拆迁工作项目正在进行中，已投入资金4731.14万元。

六、项目建设及生产条件评估

（一）总平面布置

1、港池布置

一期工程共设两个港池，尺度均为374m×90m,泊位总长1496m，泊位总数23个。

其中北港池北侧设置6个散货泊位；南侧设置6个件杂货泊位。

南港池侧设置5个件杂货泊位和2个工作船泊位，南侧设置6个散货泊位。

2、堆场及其它功能区块布置

（1）散货作业区

散货堆场布置于整个港区的西北及西南角,总面积12ha，同时在临河处布置了生产用水净水房及地埋式油库。

（2）件杂货作业区

件货堆场布置于整个港区的中央，总面积9.04ha,呈纵向布置。

（3）办公生活区

港区西南角上塘路高架延伸线至港区横向主干道间的区域为今后港区的办公生活区，办公生活区布置办公楼、食堂、浴室、辅工楼等公共服务设施。

（4）辅助生产区

辅助生产区位于港区南侧临上塘路高架延伸线，其间布置了流动机械库、机修车间及消防站。

（二）供电

根据杭州港余杭港区崇贤作业区一期工程用电负荷分布情况，一期工程总装机容量5288KW,拟在项目地块内设置三座lOKV变电所，其中1OKV中心变电所一座，lOKV分变电所两座。

另根据二期工程的发展状况，预留lOKV分变电所三座。

高低压供电全部采用电缆线路，堆场上采用电缆穿钢管敷设，在电缆密集处采用电缆沟敷设。

（三）给排水

1、给水

本工程拟采用分质供水，生活用水（职工用水、船舶供水、消防水等）按自邻近水厂自来水，接管管径为DN200,接管点水压为0.25MPa。

生产用水（防尘用水、道路冲洗及绿化用水等），水源直接取自港区运河水，经净化后使用。

2、排水

项目排水采用雨污分流制。

港区设雨水暗管系统，建筑物屋面雨水、地面径流、地面冲洗水纳入雨水系统，考虑到本项目是以散货为主的作业区，这几股水必须经沉淀后排入运河。

污水管网采用管道系统，港区生活污水、机修废水纳入该系统,同时接收船舶在港期间的生活污水。

污水和机修废水经分别经生化和离油处理后达到相应的排放标准后，经总排污口排入运河。

船舱机舱废水由船舶自行处理后排放。

根据工可报告和初步设计的有关资料显示,本工程用水量约为950m3/d，一二期工程总共用水2316m3/d（包括船舶用水120Om3/d、生产用水300m3/d、生活用水250m3/d、环保用水180mm3/d、未预见用水386m3