运城润恒现代农副产品冷链物流产业园项目投资分析报告.docx
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运城润恒现代农副产品冷链物流产业园项目投资分析报告
江苏润恒物流发展集团
[运城润恒现代农副产品冷链物流产业园项目]
可行性研究报告
2012年3月
本研究报告所有权、解释权属于江苏润恒物流发展集团有限公司。
其所涉及内容及资料适用于本企业内部论证规划及国家相关部门立项之用。
本研究报告仅体现公司的投资计划，不具有法律效力，不代表公司的最终投资决定。
在项目正式运作前，将作为项目可行性论证的依据并指导项目的运行。
对于本研究报告所给信息未经公司同意授权不得用于其他无关的区域、范围。
第一章总论
第一节概述
项目名称：
运城润恒现代农副产品冷链物流产业园项目
建设单位：
江苏润恒物流发展有限公司
注册地址：
江苏南京
项目负责人：
毕国祥
企业使命：
打造现代食品物流平台；提升食品企业竞争力；塑造食品物流第一品牌
企业理念：
诚信高效创新回报
企业目标：
打造全国物流网络，创建国内冷链物流行业龙头企业，积极开发应用冷链物流信息技术，建立物流交易的电子商务平台，开拓冷链物流行业经营新理念、新思路。
联系地址：
江苏省南京市建邺区奥体大街118号紫金地产大厦3楼
一、项目建设单位基本情况
江苏润恒物流发展有限公司总部设在市河西新城区，是一家以低温仓储为特色、以食品物流为主营业务、兼营配送、加工业务的现代化股份制物流公司。
公司注册资本8亿人民币。
1、公司宗旨及目标：
公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。
2、经营原则及范围
公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。
服务经营范围：
（1）提供货物搬运、仓储服务；
（2）提供第三方物流服务；
（3）提供物流电子商务平台；
（4）提供物流系统及物流方案设计；
3、公司发展规划
（1）发展战略
公司的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销售网络和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势，提高企业的竞争力；最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合内外物流资源。
公司将采取标准化的管理，利用ERP系统对发货运输计划和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。
由于在物流业务中，零担占很大部分，属小批量，配货工作量大并对配送的要求很高，公司将通过网上订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透高端物流销售市场。
公司未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体的该冷链物流行业标准的制定企业。
利用公司自身的技术优势、管理优势、资金优势和规模优势，建立一体化的食品供应链来满足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成为辐射全国的农副产品冷链物流骨干企业。
（2）经营目标
拟建设的运城农副产品物流园项目的规划为：
到2015年，成为华北地区农副产品物流企业的领先者；在华北地区初步建成农副产品物流配送网络，并形成现代化、科学化的物流企业形态。
二、项目背景
公司通过产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的战略目标为先导，并在公司管理、市场占有、管理流程、员工业务水平、技术装备更新速度、行业影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。
为了应对国内外物流行业日趋激烈的竞争，公司将打破传统的物流经营模式，积极探索新的利润增长点。
第二节研究结论
1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。
2、运城是华北地区的重要交通枢纽城市，是华北地区的政治、文化、经济中心城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。
建设物流中心，将为推动运城及周边的地区的发展起到重要作用。
3、建设规模为：
总投资37.81亿元，固定投资358747万元，流动资金19307万元，占地面积1300亩，总建筑面积96万平方米。
主要建设内容为：
冷藏中心、食品展示中心、物流配送中心、交易批发中心、信息及结算中心、检疫检测中心六个功能区及相关办公、生活配套区、变电站、污水处理厂、垃圾厂和信息网络系统等配套设施。
4、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。
结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。
第二章项目建设必要性及意义
一、我国及运城物流事业发展的需要
物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标。
现代物流产业要国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。
因此，随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。
为促进我物流事业发展的需要，国家“十一五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。
运城为促进市内物流发展及物流布局的需要，在“十一五”规划中也明确指出：
要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快运城物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。
目前，随着人们生活水平的提高，肉类、水产类、乳制品、冷饮水果等在人们的食品结构中所占的比重也越来越高，这些食品均属于易腐食品,大都需要冷藏物流。
因此随着产销量的快速增长,我国的冷藏物流业也将进入快速增长时期。
虽然冷藏物流具有很大的发展潜力,但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题。
一是完整独立的食品冷链体系尚未成形。
从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约90%肉类、80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展。
二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。
我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，准确性和及时性，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高。
三是食品冷链的硬件设施建设不足。
原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。
由此产生两个直接后果，第一个是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的70%，而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的50%。
第二个是食品安全方面存在巨大隐患。
四是食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合。
由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。
因此，建立农副产品物流园，既满足城市功能配套需要，也解决目前农民“运输难”和“交易难”的问题，具有重要的现实意义。
二、项目建设的意义
江苏润恒物流发展有限公司拟投资兴建的运城润恒现代农副产品物流产业园是集现代化冷藏配送于一体的商品流转和交易的场所。
对促进运城市乃至华北地区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。
同时，也在增加农民收入、解决就业压力、带来税收等方面为当地作出贡献。
1、促进现代农业发展
公司落户后，将利用订单农业，农业信息化等技术和管理模式，推动促进传统农业向现代农业发展。
利用公司独有的冷藏保鲜技术，扩大农副产品销售半径，延长农副产品销售时限，从而提高销售价格，提高农民收入，这样将有力的推进社会主义新农村建设。
（1）直接收入
由于现代化冷藏中心的建立，可以使得农副产品得以保鲜和反季节销售，这样能大大提高农副产品的销售价格和产量，根据国际惯例，通过冷藏中心的建立，农副产品的产量将会提高30%左右，价格将会提高15%左右，这样给运城市农业带来的经济效益十分的明显。
（2）农业结构转型带来的效益
目前，运城市农村的产业结构依然存在农户生产结构趋同、规模偏小的弊病，在目前社会主义市场经济的条件下，其产品有较大的市场风险，进而导致农村居民收入的不稳定性和收入结构的不合理性，收入增减受宏观经济环境和市场因素左右的程度较大。
随着我公司项目的落户，通过规范农业生产过程，调整农村的产业结构，将会带来3%的农户改变农业的生产方式和结构，一般会带来2-3倍的经济效益，如果以2倍计算，这样可以使整个农业产值增加2.91%。
通过这样从宏观上来带动农村居民收入结构的调整，通过推进农业产业化，带动、扶持和促进优质高效农业的发展，从而提高从事农业生产农民收入的增长。
2、缓解当地就业压力
（1）直接岗位的增加
项目投入营业后预计定员1200人，其中行政管理人员60人、配送中心职工为200人、冷库管理员80人、批发展示中心职工为200人，加工配送区员工100人，其他为普通员工（如：
冷库搬运工、市场搬运工、清洁工、保安等）。
（2）配套服务设施岗位的增加
配套服务约5000的商户，配套设施人员的增加按照1：
3的比例计算，围绕项目将会增加15000个岗位。
（3）产业链上岗位的增加
由于扩大需求，带动当地食品加工企业的增长，按照1：
3的比例计算，在整个食品供应链上将会15000个岗位。
整个项目预计会新增加岗位31200人。
3、增加当地的税收
项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计五年后我们的经营规模可达到年销售额为251.2亿元.
4、完善城市功能配套
随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。
人们对于日常饮食的习惯也在日新月异。
市民的消费需要更加卫生和安全，通过我们公司在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最短的时间内将全国各地的农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民的菜篮子。
由于我们采用的是世界先进的冷链物流技术，从农产品和原料的生产加工的源头到市场销售等所有环节的温度进行严格的控制，在最大程度上保证城市百姓的食品安全问题。
在今后的几年中，随着市场不断地发展壮大，我公司的影响力将会辐射整个黄河金三角地区。
我们的市场可以充分地发掘运城市及周边地区对于食品行业的潜在需求，刺激消费，同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。
促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。
5、形成新型产业链
冷链物流是一个新兴的行业，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对食品的安全性和新鲜度的要求日益增加，冷链物流市场的需求巨大，据了解，自上世纪80年代以来，我国也曾投资数亿元人民币先后修建了100多座气调贮藏库，并从国外引进了一批较先进的具有一定规模的农产品加工生产线，主要用于农副产品加工储藏。
但由于不适应我国国情，引进的机械设备利用率不高，绝大多数企业规模小，水平低，加工产品质量不稳定，加工废弃物未得到综合利用，企业成本高、效益差。
我公司的入驻，将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以冷链物流为龙头的新的产业模式。
物流市场的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，必会引起工业、农业、商业的极大繁荣。
6、带动运城食品加工业发展
由于缺乏市场信息和分布全国的销售网络，运城市食品企业一直存在规模普遍较小、产值少、利税低、竞争力弱的现象。
随着我公司项目的落户，将会给当地的食品加工业、畜牧业、养殖业、种植业、农副产品销售企业带来先进管理体制和最新、最快的市场信息，形成国际化的市场导向，使得这些中小企业更加有目的性的学习成长。
运城的农副产品资源十分丰富，由于缺乏有效的冷藏体系和销售网络，以及便捷的配送服务，运城市农副产业发展一直受到制约，随着我公司项目的落户，利用我们现有的冷藏中心和物流配送网络，彻底的打开制约发展的瓶颈，使当地产品大量外销，帮助解决了冷藏保鲜、销售和配送的问题。
现代化冷藏中心的建立，将带动整个食品行业的发展，降低企业成本，增加产品销量，根据目前运城市的整体状况，将会给整个食品行业带来5%的增长。
同时，食品加工企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民收入的提高，推动整个运城市的经济良性发展。
第三章投资环境及市场环境分析
第一节投资环境分析
运城市因“盐运之城”而得名。
是三国蜀汉名将关羽的故乡，位于晋、陕、豫三省交界处，黄河金三角经济圈黄金位置，北依吕梁山与临汾市接壤，东峙中条山和晋城市毗邻，西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相望。
全市辖1区2市10县、146个乡镇（办事处）、3338个行政村。
全市乡村人口351万，占71%。
全市总耕地877.3万亩，农业人口人均耕地2.15亩。
运城市地势平坦，气候温和，土壤肥沃，光照充足，是传统的农业大区。
年平均降雨量525毫米，日照2350小时，气温13摄氏度，无霜期212天，农业生产条件较为优越。
形成了初具规模的果、畜、菜、粮、棉五大主导产业。
仅苹果一项就达300多万亩，2011年运城苹果产量32亿公斤，成为全国优质果品基地之一。
运城区位优势明显，位于晋、陕、豫三省交界处，黄河金三角经济圈黄金位置。
交通便利，南同蒲铁路纵贯南北，侯西铁路横亘东西，南同蒲铁路侯马至东镇段复线建设已接近尾声。
境内有运（城）风（陵渡）高速公路、运（城）三（门峡）高速公路、侯（马）运（城）高速公路和环城高速，禹门口、风陵渡及三门峡三座黄河公路大桥联结西北、西南和中原地区，与洛阳、郑州和西安形成了纵横交错网络，北上太原、南下西安、东去郑州都有高速公路直达。
运城市公路里程8611公里，居山西省第一，高速公路里程235公里，居山西省第一；环中心城市高速网和通往各县（市）的一小时经济圈初步形成；运城市全市实现了村村通油路。
第二节市场环境分析
一、商业市场环境分析
随着市场经济运行体制的逐步完善，运城的物流经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。
运城已成为黄河金三角地区重要的商贸中心城市。
运城的商贸活动十分活跃，物流市场建设逐步规范，管理水平不断提高，物流环境极大改善。
正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，并逐渐成为黄河金三角地区重要的商品集散地和贸易中心之一。
二、物流市场环境分析
1、我国物流市场总规模分析
根据国际货币基金组织2005年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为17.9%,对未来10年进行预测:
假设按照2005年我国物流总成本占GDP比例17.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,即2010年中国物流成本占GDP比例为15.9%,2015年中国物流成本占GDP比例为13.9%,则2005-2015这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为15.9%;我国第三方物流在物流市场上的比例前五年（2005-2015）按照国际平均数1/3左右计算,后五年按照1/2计算,则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.24。
根据测算结果,到2015年,我国物流总成本将达到48000多亿元,第三方物流市场总规模将达到22000多亿元,而目前我国第三方物流业才刚才起步,实际总规模非常微小,因此发展空间非常大。
2、物流市场机会分析
（1）国内企业改革和发展提供的市场机会。
由于长期以来重生产、轻流通，加上历史形成的条块分割与“大而全”、“小而全”等传统观念，我国企业在“物流陷阱”中造成的损失和浪费难计其数。
例如，根据2004年底国家统计局的统计，我国独立核算工业企业产成品库存占其全年产品销售收入的9.6%,如果加上应收帐款,两项资金占用为产品销售收入的29%。
2004年，我国企业流动资产周转次数为1.41次。
同年，我国产品库存时间为42天，而发达国家平均为20天。
可见我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。
（2）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。
随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。
能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会
3、消费需求分析
2006年中按中国农业统计年鉴公布数字计算，年需粮食1289.2万吨，蔬菜746.5万吨，食油41.7万吨，肉类112.1万吨，家禽21.5万吨，水产品41.96万吨，初级农产品总需求量为2253万吨（见附表），如果加上方便面、糕点等副食和禽蛋、饲料等需求总量会更大。
（单位：
公斤）
城乡居民家庭人均食品消费量（数据来源２００６年中国农业统计年鉴）
2000年
2001年
粮食：
城市
63.7
61.2
农村
230.8
224.7
油脂类：
城市
11.3
11.2
农村
9.6
8.6
蔬菜：
城市
133.6
128.2
农村
117.6
111.0
猪肉：
城市
29.5
26.8
农村
30.1
28.5
家禽：
城市
9.5
9.9
及制品农村
6.8
7.3
蛋类：
城市
11.9
11.2
农村
5.7
5.6
白酒：
城市
2.2
2.7
农村
5.4
5.3
鲜瓜果：
城市
46.2
46.7
农村
18.1
19.5
奶及：
城市
24.3
23.1
奶制品农村
0.8
1.1
大型超市在经营过程中迫切需要货源稳定、产品质量高、包装好、运送速度快的物流企业长期供货。
通过调查了解，各大型超市生鲜产品主要有以下渠道供货：
一是由大的供应商供货，这是大部分超市的供货模式。
由采购员选择合适的供货商为超市提供生鲜产品，并签定一定的供货合同协议，明确产品的规格、等级、质量、包装、价格等；二是超市自采。
由于生鲜产品质量不易掌握，并且由于品种鲜度、价格变化较快，一些超市采取自采方式；三是产地直供。
是由生产大户直接供应给超市生鲜产品，这是最理想的供货方式，但所占比例很小。
目前主要存在以下突出问题：
一是缺乏信誉度高，长期合作的供应商；二是所供生鲜产品保鲜、包装能力差，产品质量不好掌握，也没有保证；三是产销脱节，没有形成链条，生鲜产品中的环节停滞时间长，成本高。
四是生产者基本上是一家一户，生产规模小，产地直供难以实现。
5、消费市场价格分析
通过对黄河金三角地区内及北京、天津、济南、上海、武汉、西安等大中城市的农贸市场、超市的农副产品价格进行实地调研，经过仔细分析比较发现：
一、市内及周边省份大中城市超市内的农副产品同类同期价格存在明显差别。
同类同期农副产品省内超市价格与周边省份大中城市超市价格相比平均低10%－15%，其中蔬菜、瓜果类平均低10%－15%，粮油、肉类、禽蛋类平均也低3%－6%，价格差空间较大。
二、省内及周边省份大中城市农贸市场农副产品同类同期价格相比也有差别。
三、同一城市同类同期农副产品农贸市场价格与超市价格相比价差更大。
瓜果、蔬菜类农贸市场价格平均低于超市价格20%－80%。
四、运城市农贸市场同类同期农副产品价格与周边省份大中城市超市价格相比也明显偏低。
粮油、肉禽蛋类平均低5.5%－8%，蔬菜、瓜果类平均低60%－300%。
总之，通过以上分析比较，可以看出，运城市作为直辖市，农副产品资源无论在产量上，还是在产品价格、质量上，都有无可比拟的优势，蕴藏着巨大的利润空间，为农副产品物流园区的建设奠定了基础，同时也为入驻园区的农副产品物流配送企业提供了巨大商机。
第四章建设目标及建设内容
第一节建设目标
一、建设目标的提出
江苏润恒物流发展有限公司面对飞速发展的经济形势，将在机制、规模、技术、管理等方面与外资物流企业展开激烈竞争。
为此公司提出要打破传统的物流经营模式，确立“大市场、大贸易、大流通”的战略思想，建设现代化的物流配送中心。
本项目建设地点为运城市夏县，在充分利用江苏润恒物流发展有限公司现有条件的基础上，根据运城市及周边地区市场分析与需示预测，结合公司现有情况，提出以下建设目标。
二、建设目标
1、总体要求
★具有物流配送的社会化服务功能，成为黄河金三角地区有较大影响力的专业性物流配送基地之一。
★采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。
★建立完善的信息处理和交换系统可以扩展、升级。
2、目标年限
设计使用年限30年。
3、规模
物流中心占地面积1300亩，商品经营品种包括肉制品、冷饮、调味品、干货、水果、蔬菜、水产品，海产品、农资等9大类约70000余种商品。
4、配送及仓储规模
★配送能力：
日订单发生量50000张，120000笔；
日发生品种数120000种；
进货提前期3天；
配送提前期18小时；
第二节建设规模
为实现上述建设目标，需新建大规模的冷藏中心、物流配送中心、批发展示中心、检验检疫中心、结算和信息中心，以及有关配套设施，共计占地1300亩。
一、主体工程
新建物流产业园区，占地面积约1300亩，物流园区规划为九个功能区
（1）果品交易区；
（2）蔬菜交易区；（3）肉类交易区；（4）水产粮油南北货区；（5）物流配送区；（6）展示中央商务办公区；（7）配套生活区；（8）高低温智能冷库区；（9）农资交易区。
其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约960000m2。
项目总投资37.81亿元，固定资产投资总额为358747万元，流动资金19307万元。
二、辅助配套设施工程
1、辅助配套设施用房主要为冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房；
2、多功能广场、室外停车场等室外工程；
3、给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；
4、物流配送中心、批发展示中心所需的物流设备、信息系统及办公用具等。
第三节项目建设内容
一、冷藏中心建设
冷藏中心拟定选用高架库货架，高架库货架包括货架和托盘，托盘拟采用木质托盘。
货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。
地面采用金刚砂耐磨地坪技术，起到很好的防尘及防沙的作用，单位面积承重5吨/M²，可以满足各种货物的存放及货架的安装需求。
配有活动层式货架，采用叉车唧车配合作业。
仓库分为存储区、理货区、出货暂存区，全部实行电脑化管理。
冷藏中心设备主要有运输车辆、高架库货架、夹包机、监控系统，高度调节板等。
作业设备主要包括电瓶升降叉车、电动托盘叉车、液压手动叉车、夹包机）等，还配置了货架，小推车、老虎车等专业作业设备。
该中心计算机管理及监控系统包括服务器（双机热备份）、磁带机、计算机、入出库工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、红外通讯装置、显示屏系统、服务器操作系统、数据库系统、管理软件、监控软件、动画软件等。
二、配送中心建设
升级会员 