中美房地产众筹平台案例解析25.docx

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中美房地产众筹平台案例解析25

2021-1-7

备注：

1.文中大多数据来自于网络资源及个人体会，仅供参考。

2.笔者认为能够重点了解、学习并借鉴的内容以黄色底色标注。

一、概况及对比

房地产众筹

美国

中国

宏观

属性

助梦型

营销型

起点

2021年末，Fundrise在8月正式上线

2021年中，房宝宝6月上线。

进展现状

进展期：

行业及代表公司差不多出具规模，营运与盈利模式较清晰。

试水期：

纷纷试水，地产公司与基金公司采取各种手段抢占市场份额。

营运与盈利模式尚在摸索。

法律依据

2021年4月奥巴马签署JOBS法案，全称«工商初创企业推动法»，拓宽了网上小额融资交易的中介渠道。

立法缺失，在相关现有法律查找依据。

*中国证券业协会12月18日公布«私募股权众筹融资治理方法（试行）（征求意见稿）»，问题较多。

风险

房地产行业整体走势，美国经济周期性因素。

无相关法律爱护。

众筹公司盈利模式有待验证。

代表公司

Fundrise2021-8；RealtyMogul2021-3；RealCrowd2021-2；iFunding；ProdigyNetwork；Groundfloor

无忧我房|当代2021-12；天下贷|万科2021-9；京东金融|远洋2021-11；团贷网|房宝宝2021-6；平安好房2021-8、微投房2021-10；中筹网金2021-11

专门性

众筹收益不同于利息或股票分红无需纳税。

中观

首要动因

募资人为实现目标有资金缺口。

老百姓有投资获利的需求。

募资人

有实际需求的小业主，小商铺店家等无法获得传统融资贷款渠道。

实际上缺失。

现在差不多是投资人在众筹期满后转换。

不如P2P明确。

众筹平台

新创互联网科技公司。

一样无房地产或基金公司背景。

传统房地产公司、互联网公司及金融机构合作组建。

许多是P2P业务拓展。

投资人

有投资房地产需求但无力独资投资的个人。

投资人整体同意度较高，情愿重复投资，中长期持有。

有投资房地产需求且熟悉互联网理财的个体。

买房需求不是必要条件。

投资人尚在受教育期，新奇感及短期高收益促使投资行为。

短期投资。

微观

项目类型

股权为主〔75%〕，债权为辅〔25%〕。

住宅〔公寓、独栋〕为主，商业及零售为辅。

可选种类繁多。

不买房：

明股实债。

买房：

股权。

住宅为主，可选类型单一。

投资门槛

高：

合格投资者〔个人需年收入20万美元或净资产1百万美元〕。

非美国人最低50,000美元。

不完成注册无法看项目。

低：

大陆居民均可。

最低100元，一样1000元，高的有数十万。

不注册依旧能够看项目。

投资期限

股权12~36个月，债权3~12个月。

长的有5~10年。

90~180天为主，最长不超过3年。

投资回报

合理：

整体在10%~15%左右。

来源：

房产出售溢价及租金；商业连续经营收入。

短期内虚高，少那么30~40%，多那么60%以上。

来源：

多为开发商单个项目让利〔或从项目行销费用中抵扣〕，但整体利大于弊。

投资风险

风险中：

股权类与过去房地产投资无本质差异，只是多了一道专业风险评估预控。

无本金或收益担保。

风险低：

①投资人本金担保；②知名地产公司与基金公司名誉担保。

二、美国个案分析

Fundrise：

全美首家、最大

在美国JOBS法案将众筹合法化之后，Fundrise第一嗅到了房地产众筹商机，于2021年8月成立了房地产众筹平台。

Fundrise为互联网房地产众筹的鼻祖，由BenMiller与其兄弟创办。

公司总部位于华盛顿，致力于将闲散社会资金整合进入社区地产投资，让社区居民以持股的方式参与社区建设。

迄今为止，Fundrise差不多成功通过互联网众筹，在全美24个都市进行包括住宅、商铺、酒店、混合业态等地产开发项目。

依照Fundrise网站的资料显现，目前有超过530家房地产公司在其平台上筹资，超过36,000位投资者投资于其平台上的房地产众筹项目，众筹金额超过1亿美金，年平均收益达到12%-14%。

迄今，Fundrise共进行过5次融资，共融得41,000,000美元。

其中，最大一笔为2021年5月28日获得人人31,000,000美元的A轮融资；最近一笔为2021年9月26日从6位个体投资人融得的9,000,000美元。

优势

-第一个全美房地产众筹平台。

-目前规模最大的众筹平台。

-项目种类较丰富，投资选择多。

-投资产品信息透亮。

-Fundrise特有的评级体系。

劣势

-投资门槛高

•众筹项目：

覆盖都市区域广泛，差不多囊括全美。

每个项目单独进行众筹。

•众筹价格：

一样为项目开发成本的一部分。

占开发总成本比例为：

5~20%，视具体情形，从几十万到几百万美元不等。

•认筹价格：

视项目具体情形，一样每份5000美元。

最小100美元，最多10,000美元。

•认筹资格：

AccreditedInvestors〔个人投资者需符合以下任何一个条件：

①个人或夫妇净资产超过1,000,000美元；②近两年个人年均收入超200,000美元或夫妇年收入超300,000美元〕。

•投资类型：

优先股占多数；夹层债占少数。

•投资期限：

12~36个月，24个月以上为多，最长60个月。

•投资收益：

平均13.7%。

要紧在13~14%，最低7%，最高23.5%。

•收益来源：

物业出售溢价所得及房屋租金收入。

•相关费用：

n/a。

•退出机制：

众筹成功后至投资周期终止前，投资人的资金临时冻结无法赎回。

•案例分析：

一个翻新Penthouse项目。

项目优势+众筹概况

投资概况

投资运算器

Fundrise评级〔评分越低越好〕

说明：

优先资本比例一样越低关于众筹投资人来说越好，因为能够优先保证还款。

然而并非越低越好，因为优先资本过低，专门有可能项目方无法获得其他机构贷款，一定程度上有可能说明项目方无法获得第三方融资机构的认可，即项目风险大。

风险收益表

资本结构

项目概况

市场概况

股东简介〔直截了当个人关联社交网站〕

•网页摘要：

投资收益〔拉动按钮即可直观了解〕

投资打算〔促使潜在投资人决策〕

众筹的优势〔列出传统投资的中间费，最直观刺激潜在投资人〕

RealtyMogul：

多业态、大众

RealtyMogul成立于2021年3月。

截止2021年1月1日，通过其平台众筹的房地产项目超过175个，已筹集资金超过4700万美金，房地产项目总价值接近3.6亿美金。

2021年下半年筹集资金总额增长超过了100%。

RealtyMogul于2021年3月27日猎取CanaanPartner的A轮融资9,000,000美元。

迄今，共进行4次融资，共融得10,100,000美元。

其中，最大也是最近一笔是来自CanaanPartners的9,000,000美元。

优势

-可选项目众多，覆盖业态丰富。

-进展迅速，获得资本市场认可。

-投资透亮度高，定期公布众筹数据。

-长期持有，连续获益。

劣势

-投资门槛高。

-投资周期长。

-房地产行业不确定因素，投资人本金无保证。

•众筹项目：

无专门地域限制，以住宅〔独栋〕为主〔31%〕，零售〔17%〕，出资型公寓〔14%〕，商业写字楼等较少。

•认筹价格：

最低每份10,000美元。

部分5,000美元。

•认筹资格：

AccreditedInvestor。

•投资类型：

股权68%，债权32%。

•投资明细〔货币单位为美元〕

业态〔数〕

酒店〔2〕

移动屋〔4〕

出租型公寓〔9〕

学生公寓〔0〕

写字楼〔2〕

独栋〔35〕

零售〔6〕

储备屋〔3〕

厂房〔1〕

众筹规模

30-150万

70-235万

30-126万

105-204万

7.5-97万

28.5-236万

79-306万

101万

最低额

5000-2万

1-5万

5000-5万

2.5-4万

5000-1万

1-3万

4万

年化收益

8-15%

8-14%

7-16%

4-7.8%

8-11%

7-12%

5-16%

8-11%

股/债

股、债

股

股〔债有一笔〕

股

债〔个人担保〕

股

投资期

2-5年

5-10年

4-10年

3-5年

6-12个月

3-10年

3年

•收益来源：

住宅类要紧来源于贷款人房屋出售价；商业类要紧来自经营收入。

•相关费用：

n/a。

•众筹分期：

无。

•退出机制：

期满后自动退出。

•网页摘要：

官网定期公示的众筹概况和投资偏好

注册完成后进入一个〝平复期〞，观看在线的培训研讨会——投资有风险，投资需慎重。

个人中心

RealCrowd：

商业、高端、专业、人性

RealCrowd众筹平台着眼于商业地产投资，要紧投资标的为商业用地。

依照其平台显示，截止目前，该平台累积筹集的资金超过2300万美金，目前仅对美国合格投资者开放。

迄今，共进行过3次融资，具体金额未披露。

最近一笔为2021年3月26日的1,600,000美元。

优势

-商业项目为主，走房地产众筹的高端路线。

-特有的REITS众筹产品。

-长期持有项目ROI和IRR较高。

-项目信息披露清晰。

-一步注册，一键认证。

劣势

-认筹价格高

•众筹项目：

无专门地域限制，要紧投资标的为商业用地。

•众筹价格：

视具体情形而定，20-500万美元不等，100万美元及以上居多。

•认筹价格：

最低每份25000美元，最高13.5万。

•认筹资格：

AccreditedInvestor。

〔实际注册过程中，RealCrowd注册及其简单，只需输入一次邮箱和密码即完成注册；AccreditedInvestor认证更为简单，一键即完成。

〕

•投资类型：

股权、债权、以及REITs〔房地产信托基金〕。

•投资期限：

3-5年为主。

•投资收益：

9-15%为主，最高有18~25%。

•收益来源：

商业类要紧来自经营收入和出售溢价。

•相关费用：

无〔网站承诺100%不收取平台交易费〕。

•众筹分期：

无。

•退出机制：

期满后自动退出。

•案例分析：

一款房地产信托基金产品

项目首页

项目概况

投资类型：

FUND〔基金类〕

产品类型：

多业态〔有酒店、写字楼、住宅、零售〕

投资类型：

多类型〔有股权、有债权〕

年化现金收益：

11-12%

年化IRR：

11-12%