经营性公墓建设项目可行性研究报告.docx

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经营性公墓建设项目可行性研究报告

经营性公墓建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

1．项目名称：

XXXXXXXXXXXX生态公墓建设项目

2．建设性质：

新建

3．工程地点：

河北省XXXX市XXXX县XXXX

4．项目主管单位：

XXXX县民政局

5．项目承办单位：

XXXX

6．项目负责人：

XXXX

联系电话：

7．项目实施期限：

5年（2012年5月～2017年5月）

8．项目建设规模与内容：

该项目规划服务规模：

该项目规划总用地面积3335000平方米（5000亩），通过项目的实施，使项目最高殡殓服务能力达到8000具/年，建各类墓穴1250000个，使项目最高服务能力达到80000个/年。

项目工程建设内容如下：

（1）建设殡殓车间及办公服务楼20000平方米（火化车间、灵堂、悼念厅、办公服务楼、车库、骨灰寄存楼）。

（2）购置殡殓车间设备（设施）36台（套）（燃油焚尸炉4台，冰柜12台、冰棺20台）。

（3）公用辅助工程（道路120000平方米、停车场10000平方米、园林绿化1160000平方米、各类给水管道122750米、排水管道128300米、电力电信排管134000米等）。

公墓规划绿化面积占总面积的35%。

（4）共建各类墓穴800000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰、遗骸1250000具及业务管理办公楼一幢等。

其中,第一期建设内容如下：

项目最高殡殓服务能力达到2000具/年，建各类墓穴150000个，使项目最高服务能力达到20000个/年。

项目工程建设内容如下：

（1）建设殡殓车间及办公服务楼10000平方米（火化车间、灵堂、悼念厅、办公服务楼、车库、骨灰寄存楼）。

（2）购置殡殓车间设备（设施）12台（套）（燃油焚尸炉2台，冰柜6台、冰棺4台）。

（3）公用辅助工程（道路120000平方米、停车场10000平方米、园林绿化1160000平方米、各类给水管道122750米、排水管道128300米、电力电信排管134000米等）。

公墓规划绿化面积占总面积的35%。

（4）共建各类墓穴150000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰、遗骸250000具及业务管理办公楼一幢等。

其中第二期建设内容如下：

项目最高殡殓服务能力达到5000具/年，建各类墓穴250000个，使项目最高服务能力达到40000个/年。

项目工程建设内容如下：

（1）建设殡殓车间及办公服务楼10000平方米（火化车间、灵堂、悼念厅、办公服务楼、车库、骨灰寄存楼）。

（2）购置殡殓车间设备（设施）12台（套）（燃油焚尸炉2台，冰柜6台、冰棺4台）。

（3）共建各类墓穴250000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰、遗骸400000具及业务管理办公楼一幢等。

其中第三期建设内容如下：

项目最高殡殓服务能力达到8000具/年，建各类墓穴600000个，使项目最高服务能力达到80000个/年。

项目工程建设内容如下：

（1）购置殡殓车间设备（设施）12台（套）（燃油焚尸炉2台，冰柜6台、冰棺4台）。

（2）共建各类墓穴400000个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座，共计安葬骨灰、遗骸600000具。

9．项目总投资与资金筹措：

总投资140000万元，分二到三期开发。

其中第一期投资3.5亿。

10．效益分析简述：

吸引投资7亿元，可产生年产值20亿

经济效益方面，该项目建成后年均实现服务收入9800万元，完全能够维持项目的正常运营。

社会效益方面，项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，是XXXX县“物质文明和精神文明”建设的重要内容，有利于进一步促进项目区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。

二、项目承办单位概况

项目承办单位——XXXX，成立于2002年4月，公司注册资本6000万元人民币，是项目主体公司母公司，由其具体负责项目的建设与运营。

XXXX公司已完成了总面积达30万平方米的三个孵化园区的建设，总资产达20亿元，为460多家企业提供了各种服务，为XXXX开发区招商引资达100多亿元人民币。

三、编制依据及研究内容

1．编制依据

（1）民政部办公厅关于印发《殡仪馆等级标准（试行）》、《殡仪馆等级评定办法》的通知（民办发[1990]10号）；

（2）《殡仪馆建筑设计规范》（FGJ124-1999）；

（3）《XXXX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（4）《XXXX县人口与计划生育“十一五”发展规划》（2006～2010年）；

（5）《XXXX县城市总体规划》、《赤诚县土地利用总体规划》；

（6）“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等；

（7）《投资项目可行性研究指南》；

（8）其他行业标准、规范、规程等资料；

（9）其它调研资料。

2．主要研究内容

本报告从调查分析XXXX殡葬发展现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手，对项目建设规模预测分析，对工程的必要性及意义、项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、环境影响、实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了初步论证，对项目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。

四、主要技术经济指标

项目主要技术经济指标见表1-1。

主要技术经济指标一览表

表1-1

序号

项目

单位

数量

备注

1

规划总用地面积

平方米

3335000

2

总建筑面积

平方米

20000

3

项目总投资（第一期）

万元

34486

4

资金筹措（第一期）

万元

34486

4.1

自有资金

万元

24486

4.2

银行贷款

万元

10000

5

财务指标

5.1

服务收入

万元

7964

年均

5.2

地方政府补贴收入

万元

5.3

总成本费用

万元

4304

年均

5.4

税金及附加

万元

438

年均

5.5

财务内部收益率

%

19.93%

5.6

财务净现值（ic=12%）

万元

16854

5.7

投资回收期

年

8.54

含建设期2年

五、主要问题与建议

1．问题

（1）项目品位定位有一定难度，尽管研发设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

（2）项目对于销售收入较为敏感，建设完成后销售情况将会影响投资回收周期。

2．建议

（1）在下阶段工作中应进一步优化、优选设计方案，节省投资。

（2）在建设过程中，多种渠道加大公墓销售推广的力度，尤其是在北京地区。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

XXXXXXXX经营性公墓项目既是为全社会服务的窗口，同时也是社会主义精神文明建设的一个阵地。

其功能是，使人们在殡仪活动中的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀思有所寄托，倡导文明、健康、进步的殡仪活动，起到移风易俗和引导合理消费的作用，同时对集约、节约用地和保护生态环境等具有重要实现意义。

与此同时，可依托与北京的天然距离优势，有效发掘当地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。

二、项目建设的必要性及意义

加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。

随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。

1．项目建设是支持和配合国家发展战略的需要。

北京市不再审批新的公墓用地，面临巨大的刚性需求。

北京市民政局对公墓墓穴20年的租赁价标准定为城近郊区是1500元/平方米、远郊区县是1000元/平方米，但加上附属建筑后墓地出售时就远远高于这个价格。

八达岭陵园价格最便宜的成型墓单价是9600元，贵的成型墓单价是6.6万元；福田公墓最便宜的价格是3.5万元，贵的价格达20万元。

因此，随着北京人口老龄化趋势越来越明显，对于公墓的需求将日益增长，而北京市目前已停止公墓用地审批，北京市民将越来越多的将公墓用地向北京市周边地区延伸。

北京市属15家公墓最便宜的一档墓地价格

公墓名称价格面积

八宝山人民公墓1.9万元0.5平方米

万安公墓7.8万元1平方米

福田公墓3.2万元0.5平方米

太子峪陵园1.76万元0.55平方米

金山陵园2.681万元0.6平方米

通惠陵园1.18万元1平方米

八达岭人民公墓7200元0.5平方米

温泉陵园2.18万元0.8平方米

朝阳陵园1.68万元0.7平方米

天慈墓园1.69万元1平方米

宝云岭墓园5800元0.5平方米

万佛华侨陵园1.88万元0.6平方米

长青园骨灰林7130元1平方米

外侨公墓1.7万元1平方米

注：

实际价格以各公墓公布为准。

2．项目建设是服从城市整体规划，特别是城市经营规模扩张战略发展的需要。

随着高速公路的开通，高速铁路的开工建设，XXXX县区位优势日益突显，县域经济近年来发展迅速，尤其是旅游业的迅猛发展，城区居民人口逐年增加，特别是随着人口老龄化的到来，XXXX县殡仪馆现有的服务规模，无论在数量还是在质量方面都已不能满足全县殡葬需求。

该项目通过规划设计，并按三级馆标准进行建设，从而提升服务能力和质量，不仅为推进全县丧葬改革工作发挥重要作用，同时，也为XXXX县城市规模做大做强提供配套条件。

3．项目建设是当地“二个文明”建设的重要内容。

经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门，是社会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。

殡仪馆在我国又是殡葬改革的载体，是社会主义精神文明的一个阵地，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。

因此，该项目的建设都要按着这个要求，使其达到应有的功能。

4．推进和加快经营性公墓正规化建设是计划经济向市场经济转换的需要。

在计划经济体制下，殡葬事业是独家经营的；在市场经济条件下，这种局面必然会被平等竞争、共同拥有的市场所打破，要想占领和巩固这个市场就必须向人们提供满意的殡葬服务，而搞好经营性公墓的建设是做好服务的前提。

加快经营性公墓的更新改造和正规化建设，是殡葬改革深入发展的需要，是经营性公墓自我生存发展和提高服务质量的需要。

所以，应争取时间加快经营性公墓的建设，要有危机感和紧迫感。

5、XXXX独特的旅游资源急待开发

按照“高起点规划、高品位建设、大力度宣传”的思路，突出绿色主题，打“温泉牌”、唱“生态避暑戏”，着力打造成全县经济后续增长点。

县境生态环境良好，自然和人文景观较多，有温泉两处，其中XXXX温泉郦道元《水经注》已有记载，被誉为“关外第一泉”，属高疗效矿泉；现已引进2亿多元资金加快了温泉度假村建设，建成了高档次旅游宾馆和培训中心13家，健身房、狩猎场、游泳馆等娱乐设施等一应俱全，成为集会议商务、自然观光、娱乐健身、疗养度假于一体的省级旅游度假区。

今年以来，又投资1000多万元，恢复了康熙行宫，新建登山栈道及牌楼，提高品位，增加文化内涵，度假村的接待能力和服务质量进一步提高；大海陀国家级自然保护区、冰山梁中生代冰川遗迹、黑龙山自然风光、龙门峡摩崖石刻等景点自然风景独特；朝阳观丹霞地貌、塘子庙温泉、恐龙足迹化石群等具有较好的开发价值。

总投资1.8亿元的汤子庙温泉开发项目正式签约，总投资3亿元的摩天岭滑雪项目已开工建设，年底雪场有望建成雏形。

XXXXXXXXXXXX生态公墓建设项目就是基于上述功能提出来的，XXXX将高屋建瓴，站在历史的高度，用以人为本的思想，把它作为现代城市的组成部分来管理、建设，把其作为生命的另一种形式来对待，使其体现出生态公墓的历史与现实价值，实现生态保护与土地节约利用的有效结合。

在此基础上，有效依托XXXX独特的旅游资源，进行生态旅游开发，有力带动XXXX经济的发展。

第三章需求分析及服务规模与标准

一、需求分析

经营性公墓服务对象在数量上的绝对增长性与相对稳定性是统一的。

经营性公墓的服务对象是死亡人口，其绝对增长性体现在，根据我国现有的计划生育政策和人口状况分析，21世纪四、五十年代我国老年人口和死亡人口将达到相对的高峰期。

相对稳定性体现在，如果没有大规模的战争和自然灾害，人口的死亡数及其变化是有规可循的渐变过程，一般不会出现大起大落的现象。

这一特征为制定经营性公墓发展规划和远景目标、内部经营战略和经营决策提供了有利的条件和根据。

随着城市建设步伐的加快，居民环保意识、文明意识的逐步增强，以及国家殡葬改革的进一步深化，经营性公墓成为了唯一合法的专业治丧场所。

根据《XXXX县人口与计划生育“十一五”发展规划》（2006～2010年），全县人口总量保持低速增长。

十一五期间（2001～2005年）全县人口年平均增长率为1.70‰，人口自然死亡率为5.2‰。

“十一五”期间，出生人口政策符合率保持在93.5%以上，并逐年稳步提高，生育水平稳定在更替水平以下，年出生水平控制在13‰以内，自然增长率控制在7.4‰以内，人口自然死亡率为5.15‰以内，到2010年末，计生总人口控制在17.56万以内（不含流动人口）。

另外，据XXXX县统计数据，2004年至2008年间，死亡人数4295人（2004年829人、2005年852人、2006年816人、2007年881人、2008年917人），年均死亡率5.11‰。

根据上述数据分析，项目服务区现状总人口约17.1万人，人口自然死亡率为5.11‰，则现状（2008年）火化量每年约917具，平均每天2.5具。

随着县境交通区位大幅改善，工业、旅游经济的快速发展，规划至中期（2020年）自然死亡人口年均增长率按2%测算，即年火化量为1163具；远期（2021年以后），随着人口老龄化的到来，自然死亡人口年均增长率按3%测算，北京现有人口约1800万，其中老龄化趋势越发明显，60岁以上人口占总人口的比例已经超过12.5%。

北京将不批新建墓地，XXXX将充分发挥地缘优势，承接北京巨大的公墓需求。

二、项目服务规模与建设标准

1．项目服务规模

规划服务能力：

通过上述估算及火化工作效率分析，火化车间规划安排2台燃油焚尸炉，最高年殡殓业务量可达1500具（4.21具/日）。

而根据上述项目服务需求分析可知，项目服务区在10年后死亡人数才能达到2000具/年以上。

此外周边县市及北京地区的服务需求亦将同步增加，因此将项目的最高服务能力可扩展至8000具/年。

因此，该项目建设可满足项目服务区相当长时间内的服务需求。

2．建设标准

该项目将严格按照《殡仪馆等级标准（试行）》中第一至第二十二项有关要求并按三级馆进行建设，综合评分达360分以上。

远期目标努力把XXXXXXXX经营性公墓建成一级馆，综合评分达600分以上。

第四章项目选址及建设条件

一、项目选址

1．地理位置

XXXX县位于北京北部，河北省西北部，潮白河水系白河流域，东与承德丰宁、北京怀柔县接壤，南与怀来、北京延庆县毗邻，西与崇礼、宣化交界，北靠坝上沽源县。

根据“项目选址意见书”，XXXX县XXXX经营性公墓位于XXXX县县城西郊XXXX，距离城区5公里。

县境周围群山环绕，黑河、白河、红河三条河流纵贯南北。

河谷之间，高山起伏，沟壑纵横，耕地较少，山地面积较大，素有“八山一水一分田”之称。

整个地势由西北向东南倾斜下降，山地、丘陵、盆地交错分布。

东临乡村公路和潮白河水系，南、西、北均与山体为界。

场地呈西高东低，北高南低之势，用地高差较大，最高处高程227.7米，最低处高程为入口处187米。

项目选址处处于当地常年主导风向的下风侧，并应有利于排水和空气扩散。

2．用地面积及土地权属类别

现有总用地面积3335000平方米，土地利用现状为林地，供地方式为划拨。

土地权属类别为村镇集体用地。

二、建设条件

1．自然条件

（1）气象特征

全县位于中纬度地区，属东亚大陆季风气候，中温带干旱区，全境处于西风带大气环流圈中，大陆性季风气候特征明显，四季分明。

冬季寒冷，夏季凉爽，昼夜温差大。

年平均气温为6.3℃，平均降水量为421.3毫米，平均无霜期124天。

主导风向为北风及南风。

（2）地形地貌特征

XXXX县山地面积较大，素有“八山一水一分田”之称。

全县平均海拔1000米左右，整个地势由西北向东南倾斜下降，山地、丘陵、盆地交错分布。

项目区属山区丘陵地带，场三面环山，海拔在600-1200米之间，场地呈东低西高、南低北高之势。

（3）地质

项目选址处由于缺乏工程地质、水文地质勘察资料，暂时无法对场地进行定量描述。

建议该项目在下阶段工程勘察阶段应进行详细勘察。

（4）地震

根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）河北省区划一览表，本场地处抗震设防烈度7度区，地震动峰值加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。

2．社会环境

XXXX县位于北京北部，河北省西北部，潮白河水系白河流域，东与承德丰宁、北京怀柔县接壤，南与怀来、北京延庆县毗邻，西与崇礼、宣化交界，北靠坝上沽源县，全县总人口29.2万，其中农业人口24.9万。

以汉族为主，杂以数量很少的满、蒙古、回等少数民族。

全县总面积5287平方公里（793.05万亩），列XXXX市第一位、河北省第四位，人均土地面积27亩。

县辖9镇，9乡，440个行政村，1318个自然村。

2007年，全县地区生产总值完成21.8亿元，增长15.5%，其中一产业增加值完成6.5亿元，二产业增加值完成8.4亿元，第三产业增加值完成6.9亿元。

全部财政收入完成4.25亿元，增长65.5%，其中地方一般预算收入完成2.29亿元，增长63.3%。

全社会固定资产投资8.61亿元，比上年增长35.9％。

农民人均纯收入2030元，增长5.3%。

3．人类活动因素

场地三面靠山，一面临水，自然景观良好。

不存在采掘矿产、修建蓄水工程、劈山放炮、乱砍滥伐等人类活动影响因素，对场地地质环境影响较小，是较为理想的殡葬场所。

4．交通条件

XXXX交通便捷，公路、铁路、水路畅达。

区位优势明显，境内有国道1条、省道3条，公路总里程1570公里，其中二级公路达276公里18个乡镇全部通油路。

累计投资1.8亿元，完成“村村通”工程798公里，105个行政村通油路。

特别是随着112国道、省道宝平线、南赤线、滦赤线二级道路改造工程的竣工通车，使县城距北京路程缩短到2小时以内。

该项目选址处与XXXX城区仅5公里，而且有公路（四级，水泥路面）与城区相连，交通运输条件比较好。

5．政策条件

无论国家还是地方，都十分重视殡葬改革事业。

半个世纪以来，在党和政府的大力推动和全国人民的共同努力下，我国的殡葬改革和殡葬事业取得了显著成就，殡葬改革有力地促进了殡葬习俗改革和人们殡葬观念的变化，殡葬法规从无到有，殡葬业成为一个特殊服务行业。

6．公共设施条件

该项目的供水、供电及通讯条件已具备。

供水方面，水源引自城区市政给水管，由XXXX县自来水公司负责供水；供电方面，在馆内设置配电房，电源由市政电力电缆引入，由XXXX县电力局负责供电；电信、有线电视信号由相关部门引入；殡仪馆污水排放应符合现行国家标准《医院污水排放标准》（GBJ48）的规定。

7．施工条件

项目地处县城西郊，施工用的交通、临时用电、临时用水等条件便利，各项建筑材料也均可就近购买。

第五章总体规划方案

一、规划设计依据

XXXX县经营性公墓新馆工程应严格按《殡仪馆等级标准（试行）》、《殡仪馆等级评定办法》（民办发[1990]10号）、《殡仪馆建筑设计规范》（FGJ124-1999）以及国家的土地使用原则和当地总体规划的要求进行规划设计。

二、服务宗旨与目标

1．服务宗旨

修建经营性公墓的宗旨是“上为国家分优、下为民众解愁的宗旨，以社会效益为主，经济效益为次的服务方向，全心全意为丧户服务，使全县人民满意。

2．建设目标

（1）按民政部《殡仪馆等级标准（试行）》和《殡仪馆等级评定办法》要求，按一级殡仪馆标准建设，并通过上级评定验收。

（2）努力建设成“绿色、环保、生态型”殡仪馆。

（3）项目服务能力稳定在每年火化2000具左右，最高年服务能力能够满足8000具/年的工作负荷。

（4）项目公墓部分的服务能力最终目标为1250000具，最高年服务能力能够满足200000具/年的工作负荷。

（5）在竞争环境中捕捉得以生存和发展的机会。

三、总体规划要求

总体规划要体现人文关怀，营造关爱平和气氛，建筑与景观自然和；主体建筑应注重展示文化特色，充分利用地形高差，功能合理，交通流畅，环保节能。

从其使用性质来说，经营性公墓要有合理的选址，应考虑人的心理卫生和其中火化遗体带来的环境污染问题，要远离城区的主导风向下风侧。

另外还应考虑优美的自然环境和较为便利的交通。

从使用流程来说，经营性公墓要有合理、完善的功能，经营性公墓功能分区可以有：

停车区、室外人流集散区（广场）、业务办理区、殡仪区、火化区和骨灰寄存区、公墓区、行政办公以及附属用房等。

其中，殡仪区和公墓区是最主要的功能部分，要处理好“生与死”的分隔。

经营性公墓的交通具有时段积聚性。

在清明、大型悼念活动时会有大量的人流、车流，所以要注重驻车与分流规划设计。

经营性公墓要考虑丧葬习俗的地域性和民俗性，不同的地域因为不同的历史文化发展、同一地域也可能因为不同的民族带来不同的丧葬习俗，最终对经营性公墓建筑设计提出不同的要求。

四、场内外交通运输流量组织

对外交通运输主要依托场区东部紧邻的四级公路进行。

现状公路宽6.5米，能满足交通运输要求。

但从长远发展来看，今后应对该公路升级改造。

场区设置两个入口，其中主出入口位于场区南部，次出入口位于场区东部。

场内按照作业工作流程合理进行道路组织，在馆内由南至北中心轴线上规划一条连廊，便于各功能用房近距离沟通。

在轴线（连廊）周围规划一条环形道路，并与连廊进行合理连通。

办公生活综合服务区至悼念区之间规划通过三个圆形硬地广场，几何结构图从大到小由一条蜿蜒曲折的人行铺路串联起来，表达曲折人生，回归自然的意境。

道路设计应根据建筑布局和周围环境条件，选择方便、安全的方案，并满足消防车通行的需要。

五、场区竖向及总平面布置要求

1．竖向布置

竖向设计应充分结合地形，以斜坡或台地形式，充分考虑节约投资和景观的需要，对各区用地进行整合。

2．总平面布置

平面设计应紧密结合项目工作流程，体现“简洁、流畅、方便、节省”等原则，合理布局各建（构）筑物，充分、高效利用场地。

（1）总平面布局

1）总平面布局根据功能分设业务区、殡仪区、火化区、骨灰寄存区、公墓区、行政办公区和停车场。

2）总平面设计应符合下列要求：

·以殡仪区为中心进行合理的功能分区规划，做到联系方便、互不干扰。

·建筑布局紧凑，交通便捷，车辆和人员的分流有序。

·殡仪区与火化区相邻设置，并设廊道连通。

·骨灰寄存区内宜设置祭悼场所。

·公墓区与殡仪区以道路相连，充分体现生态、绿化功能。

·行政办公用房朝向良好。

·有改扩建余地和绿化用地，绿化率不应小于35％。

·有集中处理垃圾的场地。

·应设置室外公共活动场地和公共厕所。

室外公共厕所的设计应符合现行行业标准《城市公共厕所规划和设计标准》（CJJ14）的规定。

3）经营性公墓不应少于2个出入通道，其中1个专供殡仪车通行。

4）停车场设计除宜符合国家现行行业标准《城市公共交通站、场、厂设计规范》等有关标准的规定外，尚应符合下列要求：

·应做好交通组织。

·在停车场出入最方便的