房地产经纪相关知识 3.docx

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房地产经纪相关知识3

房地产经纪相关知识2

一、单选[共40题，每题1分，总计40分]

1、有形的房地产市场是指（）。

A．有固定的房产

B．有固定的土地

C．有固定的公司

D．有固定的房地产交易场所

2、房地产市场竞争是指在房地产市场上买卖双方为各自利益的（）而进行的努力。

A．最大化

B．最小化

C．最多顾客

D．最少顾客

3、决定某一种房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）

A．全国房地产总的供求状况

B．本地区房地产的供求状况

C．全国本类房地产的供求状况

D．本地区本类房地产的供求状况

4、属于资金的时间价值换算中的基本关系的是（）。

A．现值＋复利利息＝将来值

B．将来值＋复利利息＝现值

C．现值×复利利息＝将来值

D．现值×单利利息＝将来值

5、将2000元钱存入银行2年，银行2年期存款单利年利率为5%，则到期时总利息是（）。

A．100元

B．200元

C．300元

D．400元

6、若某人想在10年内攒到15万元，所以每年向利率为8%的银行存相同的钱，则他每年应存款（）。

A．15000元

B．13888.88元

C．15679.56元

D．10354.42元

7、某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。

则到期后应偿还的本息为（）。

A．1259712元

B．1240000元

C．1000000元

D．259712元

8、下列一组描述中错误的是（）。

A．计算利息的单位时间成为计息周期

B．计息周期可以是年、季、月、周或天，但通常为月

C．年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示

D．计算利息的方式有单利和复利两种

9、下列一组描述中错误的是（）。

A．单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已

B．利息计算本质上都是复利，采取单利方式只是为了实际计算上的方便

C．如果要使单利计息与复利计息两不吃亏,单利的利率应高一些，复利的利息应低一些

D．假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末使单利计息与复利计息的本利和相等，可得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：

i2=[（1＋i1）n－1]÷n

10、年利率为12%，如果一年按12%的利率计息一次，则实际利率为（）。

A．12%

B．1%

C．12.55%

D．12.36%

11、财务净现值用（）表示。

A．NPV

B．VPN

C．IRR

D．RRI

12、下列说法错误的是（）。

A．原始价值是始终不变的

B．帐面价值是随着时间的推移而减少的

C．市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低

D．市场价值等于帐面价值

13、在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于（）。

A．政府指导价

B．政府定价

C．标定价格

D．市场定价

14、《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定“基准地价、（）和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

”。

A．标定地价

B．政府指导价

C．政府定价

D．市场定价

15、房地产的（）一般不能反映房地产价格水平的高低。

A．总价格

B．单位价格

C．楼面地价

D．出让价格

16、有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/㎡，乙土地的单价为510元/㎡,如果两块土地的其他条件完全相同，甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则明智的买者应选择（）。

A．甲

B．乙

C．甲或乙

D．不能确定

17、在商品房销售中一般不能反映销售商品房的真实价格水平的价格是（）。

A．报价

B．表格价

C．均价

D．起价

18、运用成本法估价步骤排列正确的一项是（）

⑴搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；⑵估算折旧；⑶求取积算价格；⑷估算重新购建价格。

A．⑴⑵⑶⑷

B．⑷⑵⑶⑴

C．⑶⑵⑴⑷

D．⑴⑷⑵⑶

19、估价对象为一套商品住宅，阳台为封闭的；选取的可比实例的阳台没有封闭，总价为20万元，经调查当地封闭类似阳台需要的正常费用为0.5万元，假设其它方面均不用修正，则修正后的房地产价格应为（）。

A．19.5万元

B．20万元

C．20.5万元

D．21万元

20、收益法是以（）为基础的。

A．替代原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．适合原理

21、乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为（）。

A．城市人口数量占人口总数的比重增加很快

B．大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动

C．大城市人口数量比中小城市多

D．大城市数量比中小城市多

22、卫星城镇是（）的结果。

A．外延型城市化

B．飞地型城市化

C．向心型城市化

D．离心型城市化

23、居住区的人口规模为（　）人。

A．8000－1万

B．1－3万

C．3－5万

D．4－7万

24、居住组团的规模一般为（　）户。

A．100－300

B．200－500

C．300－800

D．300－1000

25、与住宅环境最密切的是住宅周围的（）。

A．绿地率

B．空地率

C．宅间距

D．绿化率

26、《建筑设计防火规范》把建筑物的耐火等级分为（）其中耐火性能最好的是（）级。

A．四、一

B．四、四

C．三、一

D．二、三

27、避雷针的功能是（）。

A．防止雷电

B．避雷

C．接受雷电流

D．反射雷电流

28、不属于防雷装置的组成是（　）。

A．避雷针

B．引下线

C．地线

D．接地装置

29、当测量区域的半径小于（）km时,可不考虑地球曲率的影响，把该地区的地球表面视作平面，即以水平面代替水准面。

A．5

B．10

C．50

D．100

30、对地形图说法错误的是（　）。

A．地形图具有现实性和可量测性的特点，决定了它可以作为其他各种专题地图的底图

B．房地产开发项目中的规划设计，尤其是整体规划和横向设计，离不开地形图

C．在地形图上，地貌一般用等高线表示，等高线越密，地面坡度就越大；反之就越小

D．地形图比例尺越大，表示地物和地貌的情况就越详细，精度也越高

31、房产分户图的比例尺一般为（）。

A．1:

100

B．1:

200

C．1:

500

D．1:

300

32、（　）是指房屋竣工后实测的房屋面积。

A．预售面积

B．房屋产权面积

C．竣工面积

D．房屋共有面积

33、目前主要的信用形式是（）。

A．商业信用

B．国家信用

C．银行信用

D．消费信用

34、我国的法定利率是由（）制定的。

A．国务院

B．财政部

C．中国人民银行

D．人大常委会

35、对房地产贷款的理解,不正确的是（）。

A．发放的贷款是用于房地产方面的,即为房地产贷款

B．以房地产作担保所取得的贷款,即为房地产贷款

C．以房地产作担保所取得的贷款如果不是用于房地产方面的,不能作为房地产贷款

D．以房地产作担保所取得的贷款如果不是用于房地产方面的,也可作为房地产贷款

36、（　）是指以借款人的信誉所发放的房地产贷款。

A．短期贷款

B．信用贷款

C．抵押贷款

D．质押贷款

37、抵押房地产的财产损失保险主要是房屋的损失保险，其中最典型的是（　）保险。

A．房屋损害

B．房屋倒塌

C．房屋火灾

D．房屋破坏

38、标准差的公式为（　）。

A．

B．

C．

D．

39、按环境的（　），环境可以分为自然环境、人工环境和社会环境。

A．性质

B．类型

C．属性

D．内容

40、一氧化碳在城市大气污染中含量最多，约占大气污染物的（　）。

A．1/2

B．3/4

C．1/3

D．2/3

二、多选[共30题，每题2分，总计60分]

41、房地产市场衰退期的主要特征除售价以比租金快得多的速度下降外，还有（）。

A．新房销售困难

B．旧房销售困难

C．开发项目开工率低

D．房屋空置率下降

E．房屋空置率上升

42、下利说法中属于资金时间价值换算中的假设条件的是（）。

A．资金时间价值换算中采用的时单利

B．本年的年初为下一年的年末

C．现值P是在当前年度开始时发生的

D．将来值F是在当前以后的第n年年末发生的

E．第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的

43、现金流量分为（）。

A．现金流入量

B．现金流出量

C．现金综合量

D．净现金流量

E．资金总流量

44、政府抑制房地产价格的措施主要有（）。

A．低价格政策

B．高价格政策

C．制定最高限价

D．政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产

E．征收房地产交易税或增值税

45、从长期内平均来看，价格等于“成本加平均利润”。

它需要具备的条件有（）。

A．自由竞争（即可以自由进入市场）

B．垄断竞争

C．商品本身可以大量重复生产

D．政府垄断

E．商品不能重复生产

46、收益法中求取资本化率的方法有（）。

A．安全利率加风险调整值法

B．估算法

C．内插法

D．市场提取法

E．累加法

47、城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展具有相似的进化过程，可以分为（）。

A．“绝对集中”时期

B．“相对集中”时期

C．“相对分散”时期

D．“绝对分散”时期

E．“集中扩散”时期

48、不适宜城市建设用地的主要类型有：

（）

A．承载力大于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流沙层的土类

B．坡度超过10％的坡地

C．经常被水淹没、且淹没深度超过1.5m的土地

D．军事用地

E．历史文化等类保护区

49、城市由众多建筑物组成，它们对工程地质条件的共同要求是（）。

A．建筑地基具有足够的承载力

B．地质构造稳定

C．有利于抗震

D．不受地质病害的影响

E．有充足水源

50、城市总体规划是对一定时期内城市性质、（）、以及各项建设的综合部署和实施措施。

A．发展目标

B．发展规模

C．土地利用

D．空间布局

E．城市道路

51、居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合（）规定。

A．居民汽车停车率不应小于10％

B．居住区内地面停车率不宜超过10％

C．服务半径不宜大于100m

D．布置应留有必要的发展余地

E．服务半径不宜大于150m

52、基础按使用材料的不同，可分为混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础、（　）。

A．灰土基础

B．三合土基础

C．砖基础

D．木基础

E．石基础

53、按使用材料不同可将窗分为（　）。

A．木窗

B．钢窗

C．铝合金窗

D．塑钢窗

E．玻璃窗

54、根据梁与支撑的搭接状况可分为（　）。

A．简支梁

B．圈梁

C．连续梁

D．钢筋混凝土梁

E．悬臂梁

55、楼梯按结构形式不同可分为（　）。

A．板式楼梯

B．现浇钢筋混凝土楼梯

C．梁式楼梯

D．预制装配式钢筋混凝土楼梯

E．悬挑楼梯

56、屋顶是由（）组成。

A．屋面

B．承重结构层

C．保温隔热层

D．顶棚

E．防潮层

57、宗地图中包括（　）。

A．产权人名称

B．图幅号、地籍号、坐落

C．单位名称、宗地号、地类号和占地面积，界址点、界址点号、界址线和界址边长

D．宗地内房屋和构筑物，邻宗地宗地号及界址线，相邻道路、街巷及名称

E．绘图员和审核员的签名及宗地图的绘制日期

58、下列选项中，属于不计算建筑面积的范围是（　）。

A．房屋之间无上盖的架空通廊

B．房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池

C．独立烟囱、亭、塔、地下人防干、支线

D．活动房屋、临时房屋、简易房屋

E．楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等

59、下列选项中，属于套内使用面积的有（　）。

A．卧室

B．起居室

C．过道

D．与室内不相通的房屋间的伸缩缝

E．内墙面装饰厚度

60、金融的基本职能是为经济运行（　）。

A．筹集资金

B．分配资金

C．融通资金

D．结算服务

E．中介服务

61、按信用主体划分可分为（　）。

A．商业信用

B．银行信用

C．长期信用

D．证券信用

E．消费信用

62、利息率从计息方式可分为（　）。

A．单利利率

B．名义利率

C．复利利率

D．法定利率

E．实际利率

63、保险代理人的特征有（　）。

A．必须以保险人的名义进行保险活动

B．是承担支付保险费义务的人

C．是责任形成时享有保险金请示权的人

D．是由保险人承担代理活动的法律后果

E．必须在保险人授权的范围内进行保险活动

64、保险合同的基本条款一般包括（　）等。

A．保险人的名称和住所

B．投保人、被保险人的名称或者姓名和住所

C．保险标的

D．保险责任和责任免除

E．保险合同签订地点及公证处

65、贷款人在发放后房地产贷款主要面临的风险有（）。

A．流动风险

B．借款人可能因失业等而不能获得预期收入

C．利率风险

D．借款人可能死亡、丧失劳动能力

E．用以抵押的房地产有可能损毁、灭失

66、总体的形成须具备（　）。

A．整体性

B．客观性

C．同质性

D．差异性

E．代表性

67、常用的统计调查方式有普查、（）。

A．个别调查

B．抽样调查

C．重点调查

D．典型调查

E．统计报表

68、问题解决分为（　）阶段。

A．发现问题

B．分析问题

C．提出假设

D．处理方案

E．检验假设

69、人的能力是多种多样的，一般可分为（　）。

A．一般能力和特殊能力

B．再造能力和创造能力

C．认识能力、操作能力和社交能力

D．主观能力

E．其他能力

70、房地产经纪人在人际关系方面的素质主要包括（）等。

A．具有一定的面谈技巧

B．关心客户、满足客户的兴趣和需要

C．说服别人的能力

D．丰富的社会关系

E．出众的仪表

答案：

第1题

试题答案：

D

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点1：

房地产市场的概念；

从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。

房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。

房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。

有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。

第2题

试题答案：

A

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆考点5：

市场竞争的概念；

房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。

具体有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。

第3题

试题答案：

D

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆考点18：

房地产的供求状况的四种类型；

可将房地产的供求状况分为4种类型：

1．全国房地产总的供求状况；

2．本地区房地产的供求状况；

3．全国本类房地产的供求状况；

4．本地区本类房地产的供求状况。

由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况的，主要是本地区本类房地产的供求状况。

第4题

试题答案：

A

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆考点28：

资金时间价值换算中的基本关系；

1．现值+复利利息＝将来值

2．将来值－复利利息＝现值

3．将来值－现值＝复利利息

第5题

试题答案：

B

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点27：

名义利率与实际利率的换算；

名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：

i=（1＋r/m）m－1

式中i--实际利率；

r--名义利率；

m--计息m次。

第6题

试题答案：

D

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆考点33：

将来值与等额年金换算；

式中的

称为“偿债基金系数”，通常用（A/F，i，n）来表示。

第7题

试题答案：

A

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆考点30：

现值与将来值换算；

F=P（1＋i）n

式中的（1＋i）n称为“一次支付终值系数”，通常用（F/P，i，n）来表示。

第8题

试题答案：

B

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆考点22：

利息和利率的概念；

资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利息率”（通常简称利率）。

利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。

利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：

计算利息的单位时间称为计息周期。

计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。

习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。

年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。

计算利息的方式有单利和复利两种。

第9题

试题答案：

D

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆考点25：

单利与复利的换算（单利与复利的可比性）；

在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。

假设i1为单利利率，i2为复利利率，并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等，即通过

可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：

或者

由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。

弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。

利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。

第10题

试题答案：

A

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点27：

名义利率与实际利率的换算；

名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：

i=（1＋r/m）m－1

式中i--实际利率；

r--名义利率；

m--计息m次。

第11题

试题答案：

A

知识点：

第一章房地产市场和投资知识☆☆☆考点40：

财务净现值及如何判断项目可行；

净现值（NPV）又称财务净现值，是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。

净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

其计算公式为：

式中NPV--项目在起始点时的净现值；

CI--现金流入量；

CO--现金流出量；

（CI－CO）t--项目在第t期（通常为年）的净现金流量；

t＝0--项目开始进行的时间点；

n--计算期，即项目的开发或经营周期；

ic--投资者可接受的最低收益率。

计算出了净现值NPV后，判断项目是否可行如下：

当NPV＞0，则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率，可以接受。

当NPV＜0，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，不可以接受。

当NPV＝0，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

第12题

试题答案：

D

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆考点46：

原始价值和账面价值；

原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。

账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

原始价值是始终不变的；账面价值是随时间的推移而减少的。

市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。

市场价值很少等于账面价值。

房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。

第13题

试题答案：

B

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆☆考点47：

市场调节价、政府指导价和政府定价；

从政府对价格管制或干预的程度来看，价格有市场调节价、政府指导价和政府定价。

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

第14题

试题答案：

A

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆考点4：

基准地价、标定地价、房屋重置价格；

基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

该法第32条规定：

“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

”第33条规定：

“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估出来的，并经政府确定和公布的价格。

第15题

试题答案：

A

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆考点48：

总价格、单位价格和楼面地价；

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。

房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

单位价格简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位面积的房地价格。

楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价与土地总价的关系是：

楼面地价＝土地总价/总建筑面积

楼面地价＝土地总价/容积率

认识楼面地价的作用十分重要。

在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。

第16题

试题答案：

A

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆考点48：

总价格、单位价格和楼面地价；

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。

房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

单位价格简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位面积的房地价格。

楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价与土地总价的关系是：

楼面地价＝土地总价/总建筑面积

楼面地价＝土地总价/容积率

认识楼面地价的作用十分重要。

在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。

第17题

试题答案：

D

知识点：

第二章房地产价格和估价知识☆☆☆考点7：

起价、标价、均价的含义；

起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。

起价是指所销售的商品房的最低价格。

起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。

商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。

均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。

第18题

试题答案：

D

知识点：

第