XX城市大型购物中心商业综合体开发建设项目建议书.docx
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XX城市大型购物中心商业综合体开发建设项目建议书
闹市区大型购物中心商业综合体项目建议书
第一节项目背景………………………………………………………………1
第二节项目必要性……………………………………………………………3
第三节项目建设………………………………………………………………7
一、项目选址……………………………………………………………………7
二、项目建设规模………………………………………………………………8
三、商铺整合……………………………………………………………………8
第四节项目升级改造…………………………………………………………10
一、开设购物中心大门…………………………………………………………10
二、设立大门内扶梯……………………………………………………………11
三、设立第三层滚动扶梯………………………………………………………11
四、建立第一栋与第二栋连接…………………………………………………11
五、拆除第一层商铺商隔………………………………………………………12
六、增设空调及通风设备………………………………………………………12
七、增设停车场…………………………………………………………………12
八、拆除路边直坡………………………………………………………………13
九、美化周边环境………………………………………………………………13
第五节购物中心各区功区划分………………………………………………15
一、升级改造后的营业大楼……………………………………………………15
二、商场各功能区划分…………………………………………………………16
第六节市场启动的前期工作…………………………………………………19
一、组建项目公司………………………………………………………………19
二、定购设备……………………………………………………………………19
三、商场升及改造………………………………………………………………22
第七节购物中心启动策划……………………………………………………25
一、市场定位……………………………………………………………………25
二、经营管理模式………………………………………………………………26
三、启动开业……………………………………………………………………26
第八节购物中心投资测算……………………………………………………28
一、土地使用权投资……………………………………………………………28
二、房屋建筑物投资……………………………………………………………28
三、设备投资……………………………………………………………………30
四、土建及设备安装投资………………………………………………………32
五、商品投资……………………………………………………………………33
第九节购物中心财务分析……………………………………………………35
一、营业收入……………………………………………………………………35
二、营业利润……………………………………………………………………36
三、营业费用……………………………………………………………………37
四、应缴税金……………………………………………………………………38
五、净利润………………………………………………………………………39
六、净销售利润率………………………………………………………………39
七、投资回收期…………………………………………………………………40
第十节购物中心资金筹措……………………………………………………42
一、自筹资金……………………………………………………………………42
二、收入资金……………………………………………………………………42
三、借款抵押担保………………………………………………………………43
四、还款计划……………………………………………………………………43
第十一节购物中心不确定性分析……………………………………………45
一、盈亏平衡分析………………………………………………………………45
二、敏感性分析…………………………………………………………………46
第十二节结论…………………………………………………………………48
第一节项目背景
深圳市是国家最早设立的经济特区之一,是国家改革开放的前沿阵地，是国家提出的建设大珠江三角区的经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界的开放窗口。
深圳改革开放30年来，建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境，促进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域的发展，国内生产总值从1.96亿元增长到6765.41亿元，年均增长31.20%；人均生产总值从606元增长到79221元，折合10628美元，居全国第一位，年均增长17.64%；贸易进出口总额从0.17亿美元增长到2875.33亿美元，居全国第一位，年均增长38.34%。
随着国家推行的大珠江三角区经济一体化和深港经济一体化，深圳市经济发展迎来了一个新的高潮。
由于深圳市特区只限定为福田、罗湖、盐田和南山四区，深圳市长期以来存在一市两制的现像，严重影响了特区外龙岗和宝安两区以及光明新区和坪山新区的发展，使特区外地区存在市政投入少、经济发展慢、人民生活水平低的现状。
为促进经济均衡发展，经国务院批准，深圳市特区于2010年7月1日扩大至全市，将龙岗区和宝安区，以及光明新区和坪山新区纳入到特区中，深圳市政府决定加大在特区外地区的基础设施、市政配套以及公共服务水平的投入，全面改善特区外地区的城市环境、经济环境和生活环境，在特区优惠政策的激励下，促进特区外地区的经济发展水平。
处于深圳市龙岗区葵涌街道的深圳市滨海购物中心项目，位于深圳市东部沿海的大鹏半岛，是深圳市政府重要的菜蓝子工程之一，也是深圳市政府东部生态组团建设的重要组成部分，是解决和提高葵涌、大鹏、南澳、大梅沙及坪山近120万居民生活问题的关键所在，也是促进深圳东部沿海地区经济发展的重要配套设施之一。
深圳市滨海购物中心有限公司响应国家和市政府的号召，全力推进龙岗区葵涌街道的基础设施和公共服务水平的建设，调动自身资源和能力，按照世界先进理念服务和管理深圳市滨海购物中心，通过管理、服务、经营一体化的模式，统一规划，集约经营，使深圳市滨海购物中心成为一个功能齐全、环境优美、服务一流的模范商场。
深圳市滨海购物中心有限公司依靠自身的经济实力，引进具有丰富商场管理经验和高效运作的管理团队、科学的管理理念和先进的经营方式，建设一流的商业流通企业，不仅可以完善当地市政配套设施建设，促进当地经济的发展，满足当地人民生活所需要的肉菜、干鲜、五金、百货等生活必需品，解决当地人们的就业问题，同时也能为公司带来客观的经济效益。
可见，深圳市滨海购物中心项目，是一个社会效益明显、公司效益显著的好项目。
第二节项目必要性
葵涌街道位于龙岗区东南部，东临大亚湾，南濒大鹏湾与香港新界隔海相望，东南与大鹏街道接壤，西连盐田区，北接坪山新区和惠州市淡水镇。
辖区总面积103.9平方公里，海岸线长31.9公里。
葵涌街道处于深圳东南部的中心位置，地理位置和交通位置优越，在葵涌方圆五公里范围内，有深圳市的大梅沙街道、大鹏街道、南澳街道、坪山新区，还有惠州市的淡水镇、大亚湾区。
葵涌以盐坝高速公路与深圳市连接，以坪葵公路与坪山新区连接，以海滨公路与大鹏、南澳连接，交通便利，是大鹏半岛的经济中心、政治和文化中心。
葵涌位置图
按照《深圳市城市总体规划（1996－2010）》、《深圳市东部生态组团分区规划（2005-2020）》、《深圳市东部滨海地区发展规划（2002年—2010年）》和《深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定》，深圳市政府对本片区进行了美好的近期建设规划和宏伟的远景规划：
1、本片区发展目标是：
加强生态保护和环境整治，建设完善的配套设施，为周边重大产业园区的建设和大鹏半岛旅游的开发奠定基础。
2、本片区的功能定位是：
具有为东部生态组团提供综合功能的城市服务中心，为产业园区和旅游服务配套的现代新城。
3、本片区在《深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定》中属于三级建设控制区，产业发展主要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关的高新技术产业以及市政府确定的其它产业；现状不符合规划或者污染型工业项目应严格限制或缩减用地规模，并限期关闭或搬迁，鼓励现状不符合规划和产业政策的项目进行升级改造。
4、按照深圳市政府城市建设和发展整体规划，葵涌—大鹏规划为新兴产业研发片区，重点发展高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业。
5、经深圳市政府近期规划，距离葵涌街道仅五分钟车程的坝光村，方圆20平方公里的可建设用地，是深圳市9个重点发展园区之一，其名称为“坝光高科技生态产业园区”，重点发展高科技生物产业，计划引进4万高科技人才，大力发展高新技术研发和创新，使其成为功能齐全的国家级研发基地，可容纳就业人员10万元人。
现坝光的城市基础设施建设已开面展开，葵涌直通坝光的隧洞在年末开通投入使用。
葵涌将作为坝光后勤配套基地，规划有医院、学校、大型商业、休闲娱乐、高档办公场和高档住宅等设施，为坝光提供全方位的服务。
葵涌城市规划图
深圳市政府对葵涌街道的定位，决定了葵涌是深圳市东南部沿海的政治、经济和文化中心城市，城市建设以办公和综合服务为主。
深圳市政府已决定在葵涌加大城市基础设施和市政服务的投资力度，鼓励旧城区和落后设施的升级改造，推出各类优惠措施吸引社会资金的投入，使葵涌成为城市功能健全、城市环境优美、各项服务一流的现代化城市。
由于历史原因和经济发展水平的制约，葵涌旧市场设施落后，急待改造。
葵涌旧市场处于葵涌城市中心位置，是历史原因自然形成的购物环境，严重影响城市的整体规划和发展；旧市场与居民区交错混杂，市场布局是按照原来建筑自然分布的，百货、干鲜、活禽、肉菜、服装、家电等毫无秩序地散乱分布，相互影响、相互污染；旧市场的房屋都是民房临时改建而成，使用年限都在50年以上，房屋结构不合理，房屋破损严重，存在极大的安全隐患；旧市场道路狭窄，货物堵放杂乱，没有统一的消防设施，存在极大的消防隐患。
葵涌镇政府早在2003年就将旧市场的改造提到了议事日程之中，并规划在现在的葵新北路建设新的综合批发市场；在龙岗区2003年第5次建设用地预审会议项目中，龙岗区政府决定批准商业用地面积12,481.50平方米，建设14,000平方米的农贸综合市场，正式将建设深圳市综合市场以文件的形式确定下来，这就是滨海购物中心的最早雏形。
葵涌街道于2005年3月4日下发了“葵街纪[2005]3号”《葵涌公共设施、市政规划征求意见会议纪要》，深圳市规划局滨海分局、深圳市规划设计院、葵涌街道办主任以及街道各职能部门领导参加，会议一致同意为促进葵涌基础设施建设，决定打通葵政北路和延安路之间的一段路，拆除葵涌旧市场，葵涌的商业要求上档次、上品位，按照现代化管理模式经营和管理。
深圳市政府2005年4月7日《统一思想、总结经验、真抓实干、加快推进我市农贸市场升级改造工作》指示精神，要求在全市范围内对各农贸市场进行升级改造。
现在葵涌没有一家综合购物商场，在葵涌5公里范围内的大鹏、南澳、大梅沙和坪山，均没有一家综合购物商场，葵涌街道领导的支持下，结合葵涌城市整体规划建设，深圳市滨海购物中心有限公司响应深圳市政府号召，投入巨额资金，启动深圳市滨海购物中心项目，把滨海购物中心建成集休闲、购物为一体的大型综合购物广场，一方面满足葵涌人们日益提高的购物需要，另一方面大大改善城市环境，提高城市综合竞争能力，促进城市全面发展。
第三节项目建设
一、项目选址
根据深圳市规划委员会和龙岗区政府、葵涌街道政府的批复文件，深圳市滨海购物中心位于葵涌街道葵新北路70号，处于葵新北路一侧，是葵涌的城市中心、商业中心和行政中心位置，周边与葵坪公路、葵兴路、葵政路、福兴路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相连；周边其他配套设施有葵涌镇人民政府、葵涌邮政支局、葵涌人民医院、葵涌戏院、葵涌小学、葵涌中学、葵涌成人文化技术学校、葵涌大酒店、葵涌派出所、农业银行、工商银行、中国银行、亚洲大药房葵涌支店、华康平价药房、葵华商场等。
可见，购物中心所在地是人们的居住、生活、娱乐的中心地区，且交通便利，极大方便人们的购物和休闲。
滨海购物中心位置图
二、项目建筑规模
深圳市滨海购物中心占地面积12,437.50平方米，是一类国有商业用地，基准地价为每平方米807元，规划容积率为2.0。
项目规划建筑面积是14,000平方米，实际建筑面积13,613.99平方米，以及配电室、泵房、公厕等配套设施建筑面积212.65平方米。
项目主体建筑分为二栋，靠近葵新路为第二栋，里面为第一栋，其中：
第一栋主体建筑两层，层高5.5米至4.5米，建筑面积5,281.11平方米；第二栋主体建筑三层，层高5.5米至5米，建筑面积8332.55平方米。
具体建筑情况如下：
总建筑面积
13,613.69平方米
一栋
一栋（共二层）建筑面积
5281.11平方米
其中
一层建筑面积
2467.59平方米
二层建筑面积
2813.52平方米
二栋
二栋（共三层）建筑面积
8332.55平方米
其中
一层建筑面积
2630.14平方米
二层建筑面积
2851.30平方米
三层建筑面积
2851.14平方米
配套建筑
配电、水泵、厕所建筑面积
212.65平方米
三、商铺收购和商场整合
滨海购物中心建筑总面积13613平方米，其中：
一层建筑面积5097.73平方米，二层建筑面积5664.82平方米，三层建筑面积2851.14平方米。
深圳市滨海购物中心有限公司现拥有商场建筑面积9410.53平方米，现已过户到了深圳市滨海购物中心有限公司的两个股东名下，其中：
深圳市圣凯隆投资有限公司4454.05平方米，深圳市金联盛世投资有限公司4956.48平方米。
过户面积占到商场总面积的70%，其中：
一层是部分商铺，建筑面积914.57平方米；二层是全部商铺，建筑面积5664.82平方米；三层是全部商铺，建筑面积2851.14平方米。
深圳市滨海购物中心没有拥有所有权的商铺，全部在一层，建筑面积4183.16平方米，权利人是47个自然人。
按照深圳市工商行政管理局于2004年6月23日下发的“深工商[2004]39号”《印发关于开展商品市场开办单位企业法人登记工作的实施方案的通知》，要求商品市场一律由一个有限责任公司开办，未取得法人登记和营业登记的单位，不得从事商品市场的开办工作；通知同时要求促进市场“农改超”和升级换代，鼓励按照“统一进销存”的模式进行管理，以“提高市场效益，增强市场实力”为宗旨积极进行升级换代。
所以，一个综合商场的经营与管理，必须以一个整体经营，而不能分散经营。
深圳市滨海购物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局的文件精神，经慎重调查，反复论证，在葵涌街道政府的支持下，深圳市圣凯隆投资有限公司投资有限公司和深圳市金联盛世投资有限公司为主体，成立深圳市滨海购物中心有限公司，并带动其他47个自然人一起统筹策划经营。
由于其他47个自然人购买商铺后闲置时间较长，都希望尽快启动市场，均赞成滨海购物中心的启动方案，并愿意全力配合。
第四节项目升级改造
针对葵涌城市规划和人们日益提高的购物需要，按照大型购物中心的设计理念，经专业策划团队精心策划，报请葵涌政府批准，在保留原有建筑结构和设施的基础上，深圳市滨海购中心有限公司对原建筑间隔、内部设施、外围环境等进行升级改造，具体如下：
一、开设购物中心大门
深圳市滨海购物中心的大门，设在靠近葵新路的第二栋中间位置，大门总宽度为12米，其中：
设有人行通道为宽6米，可以直接通向第一层各精品屋；设有宽3米的滚动扶梯二部，可通过二部滚动扶梯直接通向第二层购物大厅。
滨海购物中心正面图
在大门上方的第二层和第三层，设有“滨海购物中心”标示牌。
在第二栋最顶层，设有“滨海购物中心”六个字宣传牌，为三米高的铜字，并设有LED射灯、照明灯等，保证晚间的宣传和使用。
二、设立大门内扶梯
在大门内人行通道的两侧，设有直通第二层销售大厅的二部滚动扶梯，宽度各为三米，共计六米，一部上行，一部下行，方便人们直通二层购物。
三、设立第三层滚动扶梯
为便于人们在第二栋第三层购物，在第二层与第三层之间，在原有扶梯的基础上，增设新的大型滚动扶梯，由第二栋第二层直通第二栋第三层，将第二层与第三层连接成为一个整体，使人们在购物时，不自觉地由第二层上到第三层，提升第三层的营业价值。
四、建立第一栋与第二栋连接
第一栋与第二栋之间，有长100米，宽10米的间隔。
在第一栋与第二栋之间，在第二层架设楼板，在第三层架设防雨棚，将第一栋与第二栋连接起来，同时拆除两栋间的玻璃幕墙。
这样，就可以将第一栋第二层与第二栋第二层连接成为一个整体，在第二层可扩大营业面积1000平方米。
将第一栋与第二栋连接成为一个整体后，第二层就成为一个大型营业大厅，营业面积达到6665平方米。
既可扩大营业面积，又能方便商品的布局，同时能方便人们购物。
五、增设空调及通风设备
深圳市滨海购物中心营业大楼，实行封闭管理，营业大厅内部用空调和通用设备调节温度。
大楼每层高最高5.5米，最低5米，便于装饰和铺设通风管道和安装空调管道。
根据通风和空调功率，需要在第一栋安装通风设备和空调设备各一台，并铺设通风管道和空调管道，负责第一栋第一层与第二层的通风和空气调节；在第二栋安装通风设备和空调设备各二台，在第一层、第二层和第三层铺设通风管道和空调管道，其中一台负责第一层和第一、二栋连接处的通风和空气调节，另一台负责第二、三层的通风和空气调节。
六、增设停车场
原设计停车场在购物中心的四周，共计80个车位，其中：
购物中心前面为20个车位，左侧为26个车位，后侧为34个车位。
由于车位过于分散，不利于统一管理，同时容易造成人车混行状况，增加购物人员的不安全因素，也不符合休闲购物的要求。
按照现代商场的要求，深圳市滨海购物中心有限公司决定取销前面20个车位，保留左侧26个车位和后侧34个车位。
同时，在滨海购物中心后侧，购买农民楼一栋，面积约800平方米，拆除后，将土地平整改为停车场，停车场面积可达到1000平方米左右，可增加50个车位，从而将车位增加到110个，既美化了购物环境，又可保证购物车辆和货车停放，同时满足了人们休闲购物的需要。
七、拆除路边直坡
在现在的购物中心与葵新路之间保留一个直坡，最高处达到1.8米，最低处也有0.2米，人们只能通过购物中心的设在道边的门进入，而不能从葵新路边任何一个地方进入，不利于人们休闲购物，也影响了购物中心的美观，大大影响了购物中心的人气。
深圳市滨海购物中心有限公司经过慎重考虑，报请葵涌政府同意，决定拆除这一直坡，建设利于人们通行的坡度较缓的台阶，让台阶环绕在购物中心周围，人们从葵新路任何一个地方均可以进入购物中心。
而车辆通行的路口设在购物中心左侧，即现在车辆通行的地方，并直通左侧和后侧停车场，只允许购物车辆和送货车辆通过并停放。
八、美化周边环境
深圳市滨海购物中心有限公司将购物中心建成人们休闲购物的场所，需要对其周边环境进行美化，配备有利于人们休闲的设施，具体如下：
1、开发门前休闲广场
在滨海购物中心营业楼到葵新路人行台阶的位置，以及营业楼的右侧位置，总面积约5000平方米，开发成为休闲广场，不允许车辆通行和停放，只允许行人通过。
在广场内种植观赏性花草树木，增加排椅、遮阳棚、儿童娱乐设施等休闲设施，便于人们散步、休息等。
2、植物绿化
沿着土地规划红线位置，在停车场和人行道两侧，栽种有利于美化环境的各类植物；
在购物中心门前和右侧休闲广场，除栽种用于观赏的植物外，还要摆放各类盆景花草；
3、地面设置
在购物中心营业楼外地面，铺设观赏性和实用性强的瓷砖地面，达到放松身心，娱乐休闲的目的。
4、残疾人专用设施
在购物中心内外，都设置专供残疾人用的设施、通道等，各营业人员和服务人员都要明白残疾人的需求，随时为残疾人提供各项服务。
第五节购物中心各区功能规划
一、升级改造后的营业大楼
1、营业面积：
深圳市滨海购物中心有限公司对项目升级改造后，第一栋和第二栋的第一层分为87个精品屋，营业面积达到5097平方米。
升级改造后的第一栋第二层和第二栋第二层，以及第二栋第三层成为一整个营业厅，总面积为9516平方米，其中：
第二层营业厅面积为6,665平方米，第三层营业厅面积为2,851平方米。
2、配套公用设备
经过升级改造后，第一栋营业楼与第二栋营业楼成为一个整体，各配套设备均可以共用，主要如下：
（1）人行通道
大门一座，位于购物中心的正前方，面向葵新路；
侧门两座，位于购物中心两侧中间位置；
后门三座，位于购物中心后侧左、中、右三个方向；
（2）电梯、楼梯
直通二楼的大型滚动扶梯二部，分别位于购物中心大门两侧；
直通二楼的小型扶梯四部，分别位于购物中心中间位置；
直通三楼的大型滚动扶梯一部，位于购物中心二楼的中间位置
直通三楼的小型扶梯二部，分别位于购物中心二楼的前侧中间位置；
直通二楼、三楼的货梯三部，其中：
位于购物中心左侧一部，位于购物中心右侧二部；
直通二楼、三楼的人行楼梯五部，其中：
位于后侧二部，位于购物中心中间位置三部。
后门
后门
后门
卫生间
楼梯
楼梯
货梯
扶梯
扶梯
侧
楼梯
侧
门
楼梯
楼梯
门
货梯
货梯
扶梯
扶梯
卫生间
扶梯
正门
扶梯
滨海购物中心一层、二层通道示意图
（3）公共卫生间
购物中心内部公共卫生间五个，其中：
位于一楼左侧前后位置各二个，位于二楼左侧前后位置二个，位于三楼左侧一个。
二、商场各功能区划分
深圳市滨海购物中心经过多方调查，并经过天虹商场策划部经理现场指导，根据葵涌人员现在和未来状况和购买力分析，将购物中心各层功能区划分为：
一层精品类购物区，主要为银行、肯德基、美食街等专业性的购物区；二层食品服装百货类购物区，主要为食品、肉菜蛋类，服装、床上用品类，百货类和珠宝化妆品类；三层家具电器类购物区，主要为家具类，家用电器类，文具类和音像制品类。
商场布局时可根据实际需要适度调整，具体划分如下：
1、一层购物区功能划分
购物中心一层营业面积5097平方米，定位为大型精品屋超市，化分为六个功能区，分别为：
（1）银行专区，面积约为200平方米；
（2药店专区，面积约为400平方米；
（3）肯德基专区，面积约为400平方米；
（4）精品专区，面积
升级会员 