华润凤凰城一期安全管理方案.docx
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华润凤凰城一期安全管理方案
凤凰城一期安全服务方案
编制：
二OO八年十二月
凤凰城一期安全管理方案
1.项目基本情况
2.安防的思路
3.安防体系的构建
4.管理特点及管理模式
5.成本分析
6.应急预案
7.方案运行的优化、改善
8.附件
1.项目基本情况
1.1项目位置：
华润置地·凤凰城项目位于高新南区大源组团花荫村，天府大道西侧约800米，绕城高速南侧约1000米，未来5年最具发展潜力和投资价值的区域，未来的城市行政中心所在，传统“南富”区域的向外拓展及延伸，项目总用地面积356亩，净用地面积为236亩，代征用地面积为120亩，总建筑面积约70万平米，规划户数约5000户。
凤凰城一期约130亩，建筑面积39万平米，共2498户，户型区间为70-170平米，项目第一批次交房将于2009年4月。
1.2项目建筑形态：
27层高层
1.3项目定位：
凤凰城定位为高档艺术派社区，是华润置地最有品质感的产品线之一。
1.4项目综合技术经济指标：
项目名称：
华润置地·凤凰城一期
项目指标类别
总指标
1．规划建设用地面积（不含代征地）
86372.34㎡
其中：
净用地面积：
72267.20㎡
2．规划总建筑面积：
其中：
总建筑面积
394255.15㎡
1）地上建筑面积:
328286.26㎡
①住宅建筑面积
321717.46㎡
②架空层建筑面积（不计入容积率）
3083.86㎡
③综合服务建筑面积
3184.94㎡
④其他建筑面积（门卫、垃圾房）
300.00㎡
注：
无商业建筑面积
2）地下建筑面积:
65968.89㎡
①地下停车库面积
58447.06㎡
②地下设备用房建筑面积
2056.08㎡
③地下自行车库面积
3879.75㎡
④其他建筑面积（含物业服务用房700㎡）
1586.00㎡
⑤地下建筑层数
1层
3）居住户（套）数：
2498户（套）
①套内面积>180㎡的户（套）数
/户（套）
②90㎡≤套内面积≤180㎡的户（套）数
2255户（套）
③套内面积<90㎡的户（套）数
243户（套）
4）机动车位：
1701辆
①地上室外停车位
71辆
②地上室内停车位
/辆
③地下停车位
1630辆
5）非机动车位：
2620辆
①地上室外停车位
/辆
②地上室内停车位
/辆
③地下停车位
2620辆
3.容积率：
4.50
4.建筑密度：
21.3%
5.绿地率：
35.7%
6.人均居住用地指标：
7.98㎡/人
附：
1）一期共8栋27层的高层住宅组成，一共有24个单元
2）小区规划暂时三个出入口，分别是南门、东门和北门
3）设备房位置1栋2单元下面：
柴油发电机房、生活、消防水泵房
4）设备房位置1栋2单元下面：
高压配电房
5）每栋下有低压配电房
6）监控、消控室在2栋会所下面
7）设备配置包括高低压配电室、二次发电机组、二次供水设备、中央监控系统、中央消防系统、电梯48台
1.5项目周边情况：
项目位于高新南区大源组团花荫村，实属高新区城乡结合部，地处偏僻，周边有在建工程3个（中海兰庭、凤凰城二期、中国移动），农贸市场1个。
外来务工流动人员较大，环境相对比较复杂，存在有很多治安隐患和不安全因素。
2.安全的思路
2.1管理的重点、难点
根据凤凰城一期项目的实际情况，安全管理的重点、难点主要体现在集中装修期和正常管理期，具体重点、难点如下：
序号
管理重点、难点
具体管理措施
备注
1
装修施工人员
1、办理装修施工人员AB出入证，便于识别及管理；
2、规划装修施工人员的进出路线，实现集中管理；
3、定期对装修单位负责人进行消防、安全意识培训，并要求施工单位负责人加强对施工人员的意识教育；
4、加强门岗查证验证，进行有效控制。
2
装修现场
1、需要工程配合对装修图纸的审核，对图纸设计有破坏外立面、承重墙、防水层、格局变更的装修户给予护卫部提醒，列入工程及护卫的重点检查对象；
2、加大对装修现场的巡检力度，及时发现及纠正违规行为，并将装修现场检查到的违规现象在园区公告栏上进行张贴公布：
（1）.违规现象张贴；
（2）.处理情况公布。
3、加强对装修现场的安全意识宣传，做到随时提醒。
3
材料进出
1、规划园区装修材料进出路线；
2、对人、车进行分流；
3、加强车辆指挥及引导，达到有序管控。
4
人员进出
1、落实岗位登记制度，有效控制人员进出；
2、做好岗位工作引导，热情、礼貌、有序控制人员进出；
3、做好来人身份的核对，有效控制无关人员进入，减少外在带来的安全隐患。
5
材料堆放
为提高装修服务，使业主在装修期间材料运送便捷，采用楼栋与楼栋之间折中办法，就近能快速达到目的地，在地下停车场规划设置材料堆放点3个：
1、设置材料卸放地点进行集中管理；
2、规范材料堆放，做好现场协调工作；
3、做好材料堆放现场的成品保护；
4、材料堆放及安全管理由本装修单位自行负责，留人看守
6
材料运送
为便于管理，同时达到更好的成品保护效果，根据项目实际情况，设置材料运送路线：
1、做好材料运送路线的标识引导；
2、做好材料运送沿途的成品保护；
3、加强对材料运送过程的跟踪检查；
4、加强搬运工人的成品保护意识教育及搬运过程的有关规定。
7
违规施工
1、要求立即停止施工，落实整改；
2、报告有关职能部门；
3、造成损失的要求赔偿。
8
搬运工管理
1、为提高品质，严禁搬运工在园区地面活动；
2、在地下停车场划定区域，设置搬运工集中休息与工作等待位置；
3、搬运工只能在规定的区域内活动；
4、搬运工必须统一着有明显标识的服装。
9
物品出门
1、物品出门条管理；
2、物品登记管理；
3、物品核对查验管理。
10
车辆停放
1、加强车辆进出的交通疏导；
2、加强车辆停放引导与指挥；
3、落实车辆的检查登记工作及提醒服务。
11
成品保护
1、加大对装修单位、装修人员、搬运工的成品保护意识教育及宣传；
2、做好途经路线、重点部位成品、重要设备设施的保护措施；
3、做好现场的巡检及跟踪保护工作；
4、提倡人人都是成品保护员的意识。
12
阳台封闭
1、建设部110号令装修管理办法之规定；
2、装饰装修服务协议；
3、门岗对阳台封闭材料进入严格把控，礼貌制止，履行告知；
4、配合工程部，做好上报政府职能部门的相关工作。
13
外墙打孔
1、履行告知义务并制止；
2、通知工程部门与其交涉；
3、报告有关职能部门。
2.2关键部位分析及措施
序号
危险源
危险源主因分析
解决措施
1
项目外围
项目地处郊区，较为偏僻，外围紧邻后期开发工地，社会闲杂人员比较复杂，外来务工人员较多。
1、加强园区门岗控制及外围巡逻，控制无关人员及可疑人员进入园区；
2、落实门岗登记制度，对外来人员及施工整改人员实施验证登记办法，有效的控制人员进出；
3、围墙相应区域需增加防爬刺。
2
大门出入口
犯罪分子容易假冒合理身份的来访者通过大门进入小区
1、实行对来人身份核对，同时向被访者（业主）进行核实是否属实；
2、尾随业主混入识别与控制；
3、冲岗人员的跟踪与控制；
4、身份核实后，征得（业主）同意，登记放行，如核对身份有假，婉言拒绝。
3
车辆出入口
车辆进出频繁，易发生车辆盗窃、冲岗及碰撞纠纷
1、根据项目车辆出入的特点，采用分时段、分高峰进行控制；
2、加强交通的指挥与疏通，确保各要道畅通；
3、主要路线及转弯区设置提示标牌，提醒驾驶员随时注意驾驶安全。
4、加强车辆的检查与登记，防止车辆被盗及擦挂；
5、拐弯处安装反光镜，避免车辆发生碰撞；
6、加强岗亭收费员的培训，以快速、专业、热情的工作态度服务业主，避免因车主等待过久发生冲岗现象。
4
外围环境
项目周围全是施工工地，外来人员较多，易发生酗酒闹事、打架斗殴等行为
1、加强安全管理防范措施，对项目周边加大巡逻检查力度，对外来人员进行严格控制；
2、联系派出所治保队，在项目周边设置一个巡逻点及岗亭，并加装警灯及报警装置；
3、对项目周边环境随时进行清理，使公共秩序达到有序状态。
5
外围墙
外围紧邻街道和后期开发工地，社会人员比较复杂；容易翻越围墙或破坏围墙栅栏进入小区
1、加强外围围墙周界系统的维护，使系统随时保持正常工作状态；
2、制定周详的巡逻检查路线，及时查处安全隐患；
3、使用监控系统进行监视，采用重点区域重点监控的办法来杜绝隐患。
6
采光井
嫌疑人常利用夜色掩护，从采光井攀爬管道或空调架进入住户室内
1、将此项纳入巡逻检查重点范围，设定巡逻路线，采用定时及不定时巡查；
2、加强门岗进出人员控制，防止嫌疑人混入园区带来隐患；
3、利用技防措施对园区重点部位实施监控。
7
外露管道、平台
嫌疑人常利用外露的各种管道、平台攀登和跨越进入住户室内
1、在外露管道上安装防爬装置；
2、在外露管道上敷黄油；
3、将此项列入重点巡逻项目进行防范。
8
茂密的树丛
嫌疑人常利用茂密植物的遮挡进入住户室内
1、定期对窗台边缘的植物进行修剪，使嫌疑人无法隐藏；
2、采取定线与不定线的方式进行巡逻检查，排除；
3、夜间监控中心对一楼重点的画面进行监控。
9
住户门、窗
嫌疑人常利用护卫巡逻的间隙从住户忘关窗、门，从而进入住户室内
1、每季度进行一次安全防范宣传工作，提高安防意识；
2、在各单元显眼处设置温馨提示，随时提醒业主“你关门了吗”；
3、巡逻发现有业主门户没有锁的情况下，及时通知客户中心联系业主，必要时护卫部采取三人（含班长）以上进入户内检查，如有异常情况，上报派出所；
4、加强门岗的提示服务。
10
西围合门
关启时间间隙较长，外来人员可通过尾随方式进入
1、采用门禁控制；
2、分阶段、分时段进行岗位控制；
3、列入监控重点监视范围。
11
单元门
一般为密码控制，密码容易外泄（通过外包人员、装修人员、内部员工、保姆、租户等），同时也存在尾随
1、区域巡逻队员巡查时随时关闭，同时做好提示服务，并将此项工作列入护卫考核；
2、在业主入住后，门岗对此类人员进行严格控制及登记，同时巡逻岗位要重点检查及跟踪。
12
天台
因消防要求，不能上锁，护卫人员巡逻周期有限，嫌疑人、外来人员容易躲藏
1、才安全通道门上安装门禁装置（符合消防管理规定），在断电时门会自动开启；
2、在每栋天台设置巡逻签到点，采用定时与不定时的方式进行检查；
3、人防与技防相结合。
2.3目标、指标（参照护卫控制程序文件中要求，一级服务标准）
序号
工作内容
工作标准
管理目标
考核评估
1
安全防范
1）加强园区及楼栋的安全巡逻检查;
2）采用人防与技防相结合;
3）人防与物防相结合;
4）每半月对项目各区域进行一次安全大检查，由护卫主管组织实施。
因管理责任造成重大安全事故为“0”
每季度考核评估1次，并出简报分析
2
治安管理
1）严格执行门岗登记制度;
2）加强门岗查证验证的落实;
3）严格控制外来人员及陌生人进出;
4）做好安全宣传工作，制定宣传册。
因管理责任造成重大治安刑事案件为“0”
3
消防管理
1）加强对消防设施设备的检查，定期做好消防设施设备的养护，确保设备的正常运行;
2）每周一次检查普及到各设备安装点位，并记录检查情况;
3）加强对装修现场的防火管理措施,与各装修单位签订《消防责任书》；
4）成立义务消防队，物业服务中心所以员工都是义务消防员，都须接收消防教育，同时做好消防宣传工作；
5）计划在2009年4月份派2名护卫队员到消防培训机构外训。
因管理责任造成消防事故发生为“0”
4
交通管理
1）确保车辆无丢失;
2）管理区域内人车分流;
3）车辆检查记录详细。
因管理责任造成车辆丢失为“0”
5
装修现场检查
有无违规行为及安全隐患。
每日至少2次签到
详见：
护卫员工月度考核
6
材料搬运跟踪
1）督促材料搬运人员按照指定路线搬运;
2）严禁超高、超长、超重材料进入电梯;
3）严禁未做任何成品保护强行拖拉材料破坏地面石材、墙面装饰及公共饰物。
成品设施无破损
7
内部管理
1）加强护卫人员的培训，提高员工业务水平及综合素质;
2）加强岗位的监督及检查，确保员工在岗工作质量;
3）加强管理制度的落实，确保员工无严重违纪行为。
无严重违纪
8
培训
员工专业培训合格率
.100％
9
成品保护
1）督促材料搬运人员按照指定路线搬运;
2）严禁超高、超长、超重材料进入电梯;
3）严禁未做任何成品保护强行拖拉材料破坏地面石材、墙面装饰及公共饰物。
成品设施无破损
10
安防设备管理
在安防设备接收后，根据设备的性能、参数建立台帐，制定管理措施及设备检查养护计划。
在各类设备设施移交后，根据设备设施的使用说明书和使用要求及数量配置，在正常管理期再专项报告安防设备管理方案及停车场管理方案
11
停车场管理
根据后期停车场的交通组织，车位规划，制定针对性停车场管理方案。
12
对外联络
与当地派出所、街道办、综治办、社区等职能部门进行联络，搭建良好的合作关系，便于后期消防、治安工作的开展。
在业主入伙前
13
品质管理
参照公司体系文件及作业指导书执行
客户满意率达到80％
员工满意率达到80％
以盖洛普满意度调查为依据
3.安防体系的构建（详见附件图：
1、2、3、4、5、6、7）
3.1人防措施
序号
工作内容
具体措施
备注
1
门岗控制
1、门岗加强对进出园区人员的控制，使园区随时处于有序状态；
2、启动各大门门禁系统，园区业主进出实行刷卡控制，有效对进出人员的识别；
3、加强对外来人员的询问及登记（别要时需向业主确认到访人员身份），有效的减少对外来人员给园区带来不安全因素；
4、加强落实出门制度的落实，如有大宗物品及贵重物品出门，必须履行出门手续，并对出门物品进行核验及登记在册。
2
范围划分
1、整个园区区分为多个小的片区进行区域化管理；将每两栋为区域设定一个巡逻岗（楼内巡逻岗4个），主要是对本区域的安全事务进行处理；
2、总坪设置巡逻岗（巡逻岗2个），主要负责对园区内的安全事务处理；
3、对于组团外围设置有单车巡逻岗（外围巡逻岗1个，由班长兼任），主要是保证小区周边的安全事务处理；
4、地下停车场设置岗位6个，只要对进出车辆的交通疏导及指挥停放，车辆检查等事务的处理。
3
岗位联动
1、针对园区的特点，采用护卫岗位相互联动的措施实施管理；
2、如其中一个岗位发现或发生安全隐患和安全事故，使用岗位装备（对讲机）呼应，其他活动岗位向事故发生地合围，控制事故的进一步发展；
3、门岗、巡逻岗、控制中心岗要随时保持联系，岗位与岗位之间紧密配合协作联动，方能达到安全管理防范的目的。
4
快速反应
1、成立应急小分队：
（由当日巡逻岗担任），对在园区内发生的事故能第一时间到达，形成事故处理力量；
2、严格护卫部备勤制度，一旦园区发生安全事故便于人员的调动；
3、加大园区各区域的巡逻检查力度，及时查找安全隐患及排除；
4、对所有突发性事故处理及时、快速、稳妥，必须在3分钟之内到达现场。
5
隐患排查
1、对园区死角、盲点的地方设置岗位巡逻签到点，使盲区、死角随时都有安全检查覆盖，始终将安全隐患控制在萌芽状态；
2、班组每日覆盖一次，部门每周覆盖一次。
3.2技防措施
序号
技防内容
具体措施
备注
1
闭路监控
1、在人员、车辆进出口、电梯内、地下停车场内、安全隐患大的围墙上设云台式监控镜头，针对不同的管理时段调整监控角度；
2、主要干道、视野开阔的广场等设置带云台的监控镜头；
3、根据园区监控系统布局的设置，规划园区重点监控区域实施管理；
4、熟悉监控系统性能，不同的管理时期与不同的时间阶段将监控镜头调至不同的重点监控区域进行重点监控，以便能及时发现安全隐患。
详见附件4：
安防系统配置图
2
红外周界
1、在外围围墙上、相邻住户间的隔离区、安全死角、人员不常去的地方设置红外对射防越系统；
2、每天进行一次对周界红外系统测防；
3、每周一次对周界红外系统有遮挡物的进行修剪。
3
居家报警
1、居家报警系统：
在住户家入户门设置门磁报警，住户家客厅设置被动红外报警，卧室设置紧急按钮报警；
2、首层和顶层设置了窗磁与门磁的安全防范系统；
3、接到业主居家报警信号，护卫人员必须在3分钟内到达现场。
4
对讲联络
1、在业主家里发生紧急事故时可以第一时间和护卫取得联系；
2、遇业主客户拜访时，便于拜访者身份的确认，利于护卫安全防范管理。
5
门禁控制
1、门禁系统：
在人行出入口大门、地下车库通道门、单元门、受控房间门、控制电梯按钮处设置门禁系统刷卡系统；
2、如门禁系统出现故障后不能使用时，采取人员防范形式进行把控。
6
电子巡更
1、定期与不定期对巡逻人员打点频次及路线进行抽检；
2、根据管理的需要，对巡更点进行调整。
备注：
制定周详的设备维护保养计划并严格实施，使设备随时处于完好状态，保障设备的正常运行。
3.3物防措施
序号
物防内容
具体措施
备注
1
通透围墙
在小区外围红线位置设置2.0-2.5米高的围墙，围墙上设置红外线报警系统，拐角处设置警灯；
详见附件4：
安防系统配置图
2
防爬装置
1、容易被攀爬的管道井、管道、平台、采光井安装防攀爬装置；
2、业主2楼阳台与错层楼栋的相应部位安装防爬装置。
3.4组织架构、岗位设置（岗位分布详见：
附件图2、图6）
护卫主管1人
3.4.1承接验收期组织架构
护卫领班2人
安装组4人
强弱电组4人
给排水组3人
土建组4人
食堂帮工1人
承接验收期人员共计：
18人
主管1人
3.4.2集中装修期组织架构（共计：
46人）
主办1人
控制中心1X2人
领班1x2人
相互监督
监控
轮休岗6人
地下车场岗：
10人
白班：
1x6人
夜班：
1x3人
轮休：
1人
固定门岗8人:
南大门：
白班1x2人
夜班1x1人
东大门：
白班1x2人
夜班1x1人
北大门：
1x2人
巡逻岗：
16人
总坪巡逻：
2x2人
楼栋巡逻：
3x2人
西小门巡逻：
1x2人
外围巡逻：
1x2人
地面车场：
2x2人
备注：
以上人员务必在2月底全部招聘到位。
集中装修期岗位设置
岗位性质
岗位类别
工作场所
现场需求
编制方法
早8：
00至晚19：
00岗位安排
管理岗
领班
不固定
现场岗位监督及协调
1岗1人，24小时轮岗
监控岗
监控员
监控中心
密切监视园区内所监控范围
1岗1人，24小时轮岗
固定岗
东门出入口岗
车辆、人行出入口
控制行人车辆进出
早8：
00至晚19：
00，2岗2人，
南门出入口岗
车辆、人行出入口
控制行人车辆进出
早8：
00至晚19：
00，2岗2人，
北门出入口岗
人行出入口
控制行人进出
1岗1人，24小时轮岗
巡逻岗
巡逻岗1号
1、2栋楼内、楼外
楼内、外安全及装修现场巡查
工作量按管理周期、工作难度、楼栋分布及周边治安设置，确定9岗。
巡逻岗2号
3、4栋楼内、楼外
楼内、外安全及装修现场巡查
巡逻岗3号
5、6栋楼内、楼外
楼内、外安全
巡逻岗4号
7、8栋楼内、楼外
楼内、外安全
巡逻岗5号
1、3、4、5总坪
总坪及外围周边安全
巡逻岗6号
2、6、7、8总坪
总评及外围周边安全
巡逻岗7号
西小门巡逻
主要对西小门周围安全
巡逻岗8号
地面停车场
主要对车辆指挥及停放
巡逻岗9号
项目外围巡逻
主要对外围秩序进行维护
白班岗位：
16人
岗位性质
岗位类别
工作场所
现场需求
编制方法
晚19：
00至早8：
00岗位安排
固定岗
领班岗
不固定
现场岗位监督及协调
1岗1人，24小时轮岗
监控员
监控中心
密切监视园区内所监控范围
1岗1人，24小时轮岗
东门出入口岗
车辆、人行出入口
控制行人、车辆及物品进出
19：
00至次日8：
00，1岗1人
南门出入口岗
车辆、人行出入口
控制行人、车辆及物品进出
19：
00至次日8：
00，1岗1人
北门出入口岗
车辆、人行出入口
控制行人、车辆及物品进出
1岗1人，24小时轮岗
巡逻岗
巡逻岗1号
1、3、4、5栋区域
楼内、外安全
工作量按管理周期、工作难度、楼栋分布及周边治安设置，确定6岗
巡逻岗2号
2、6、7、8栋区域
楼内、外安全
巡逻岗3号
1、3、4、5总坪及外围
总坪及外围周边安全
巡逻岗4号
1、3、4、5总坪及外围
总坪及外围周边安全
巡逻岗5号
园区外围巡逻
外围周边安全
巡逻岗6号
西小门巡逻
西小门周边安全
机动岗
检查岗
现场
全程监控、临时替补
1人
轮休岗
换休岗
休息
6人
晚班岗位为11人，
主管1人，主办1人，白班16人，晚班11人，机动1人，轮休6人，共计46人
岗位性质
岗位类别
工作场所
现场需求
编制方法
车场岗
地下车场巡逻岗
地下停车场
车辆指挥停放及检查登记
白班：
地下5人
车场岗
地面车场巡逻岗
地面停车场
车辆指挥停放及检查登记
车场岗
地下车场巡逻岗
地下停车场
车辆指挥停放及检查登记
晚班：
地下3人
地面1人
车场岗
地面车场巡逻岗
地面停车场
车辆指挥停放及检查登记
轮休岗
换休
休息
1人
车场协管员共计：
10人
正常管理期护卫组织架构：
共计46人（岗位设置附件2）
主管1人
主办1人
领班1x2人
轮休岗6人
地下车场岗：
10人
白班：
1x6人
夜班：
1x3人
轮休：
1人
巡逻岗：
16人
总坪巡逻：
2x2人
楼栋巡逻：
3x2人
西小门巡逻：
1x2人
外围巡逻：
1x2人
地面车场：
2x2人
控制中心1X2人
相互监督
监控
固定门岗8人:
南大门：
白班1x2人
夜班1x1人
东大门：
白班1x2人
夜班1x1人
北大门：
1x2人
备注：
岗位设置参照集中装修期岗位设置执行。
3.5护卫用人标准：
身高要求：
1.75M以上；
年龄要求：
20岁至40岁；
身体素质：
强健，状态良好；
文化程度：
初中以上学历；
专业
升级会员 