21世纪不动产的研究报告.docx

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21世纪不动产（Century21）研究报告

1971年，美国加州，美国房地产的传奇人物、杰出的房地产经纪人——巴特莱尔（ArtBartlett）和费舍尔（MarshFisher）创办了21世纪不动产。

他们敏锐地觉察到特许经营的巨大威力，果断准确的采用特许经营的方式复制成功经验，创立了金色的21世纪品牌（CENTURY21®）。

经营模式

中国发展

收费标准

门店经营业务

市场分析

劣势不可避免

机会与发展

借鉴意义

经营模式

与其它经营模式相同，特许经营模式遵循着“吸收顾客——保留顾客——继续成长”的循环模式，最终占领更大的市场份额。

在21世纪不动产的辞典里，特许经营被概括为“一种获得并保留顾客的商业战略，在现在和未来的消费者心目中建立真实可认知的品牌形象的市场营销系统；建立可以满足顾客的产品与服务的分销渠道。

”而作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络，形成一种团体力量，从而获得更大的市场份额。

21世纪不动产除了为加盟商提供全球领先的房地产品牌，还提供包括了完善的管理系统、经营管理软件和多达一百门的专业培训，销售信息管理系统（SIS）更为加盟商的经营插上了高科技的翅膀。

中国发展

21世纪不动产2000年3月进入中国。

 截止2010年6月底，21世纪中国不动产在中国大陆地区已发展了29个区域加盟商，覆盖全国32个主要城市，包括北京、厦门、郑州、温州、上海、深圳、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都、福州、武汉、昆明、西安、石家庄、沈阳、潍坊、烟台、哈尔滨、乌鲁木齐、南宁、重庆、合肥、佛山、安阳、贵阳、太原、济南、长沙和南京。

体系内拥有超过1,300家门店及18,600余名从业人员,销售信息系统中的房源量达610万余条。

21世纪中国不动产未来的发展目标是：

在全国建立60个区域分部、吸收4000家门店、培养30000名经纪人。

　在21世纪不动产已经进入的、正式运营的区域市场，在企业规模和成交额方面，21世纪不动产在90%的区域处于当地市场前三名的领先地位。

2010年1月，21世纪中国不动产成功在美国纽交所上市（NYSE：

CTC），成为国内首家在海外上市的房地产经纪公司。

　　21世纪不动产的区域加盟商均为当地唯一的特许授权商，一般为当地有影响力的开发商或上市公司等，具有良好的企业背景和雄厚的资金实力。

例如济南三联集团，上海新锦江集团、广州珠江地产、山东鲁银集团、天津永泰集团等都是21世纪不动产加盟商。

21世纪中国不动产体系正在通过规范的品牌管理和运营支持、系统的培训服务和IT平台、强大的资源整合和衍生业务发展，吸收更多的加盟店，培养更多的经纪人，推动和支持加盟店业务的规范发展，实现国际化品牌落地生根。

21世纪中国不动产未来的发展目标是：

在全国建立60个区域分部、吸收4000家门店、培养30000名经纪人。

收费标准（参考杭州店）

门店经营业务

二手房买卖二手房租赁连锁店租赁楼盘代理市场调研营销策划按揭代办评估代办

市场分析

优势明显

21世纪不动产进入中国时间早，业务运营已经长达十年

规模庞大的全球分店，使总部有资金专业研究管理制度，详实的管理制度与培训内容是其最大的特点。

成功实施了本土化策略，将门店的一半以上开进社区，同时采用社区40、50工作人员作为其经纪人。

先后三次获得巨额资金，且于2010年1月在美国上市，资金充裕。

劣势不可避免

基础业务与“我爱我家”、“链家”以及众多本地中介机构形成激烈竞争

独家加盟商家在在城市的发展至关重要，如在太原的发展就远远落后于我爱我家，原因就在于太原加盟商的实力远小于我爱我家加盟商实力。

加盟体系在房源分享方面落后于直营体系。

直营体系的客户资源和房源信息等，是‘公盘’，彼此之间可以互通有无；而加盟体系中的各家门店基本是各自为政，是‘私盘’，每家门店的资源往往难以突破地域限制。

”所谓“公盘”与“私盘”的最大差别就在于客户资源、房源信息是否实现区域共享。

机会与发展

21世纪不动产的发展方向是基础业务的衍生金融服务，例如上海成立按揭服务中心（MMC），与银行、保险公司、评估机构等合作，基于体系内加盟店二手房交易资源，开展包括按揭代办、过户、担保等在内的衍生服务。

借鉴意义

21世纪初入中国的教训：

特许方为了迅速实现扩张，实现利益最大化，往往疏于对加盟方的严格筛选和评估；加盟队伍迅速膨胀之后，特许方往往会陷入管理失控。

例如2005年上海的103家加盟店，关门歇业70家。

全球领先的房产连锁加盟机构，其加盟政策、培训资料、管理方法应该是我们要学习的最重要内容。

不过以上资料，无法通过公开的途径获得。

在21世纪不动产体系内，经纪人追求的利益既是一种经济利益，从长远来讲更是一种良好的职业发展。

所谓职业生涯，是一个人一生的工作经历，特别是职业、职位的变动及工作理想实现的整个过程。

职业生涯规化，是指组织或者个人把个人发展与组织发展相结合，对决定个人职业生涯的个人因素、组织因素和社会因素等进行分析，制定有关对个人一生中在事业发展上的战略设想与计划安排。

一般来说，个人希望从职业生涯的经历中不断得到成长和发展。

个人通过职业生涯规划，可以使自己的一生职业有个方向，从而努力地围绕这个方向，充分地发挥自己的潜能，使自己走向成功。

21世纪不动产经纪人职业生涯规划基本上有二个方向：

一、纵向发展，既经纪人职务等级由低级到高级的晋升，也是最主要的发展方向              

                                        成功投资人即加盟店店主                          

物业顾问助理   物业顾问    高级物业顾问   销售经理     

                                                 职业经理人即加盟店店长  

1、晋升要求：

a. 物业顾问助理——没有房地产销售经验。

b. 物业顾问——通过上岗认证培训，进入独立房地产业务操作阶段。

参加/通过下述课程（A）考核：

房地产基础知识、房地产基础法律知识、房源及客户开发技巧、租赁与买卖实务、调差安家及客户推荐体系、金融权证业务常识及实务、SIS查询操作、21世纪不动产基本常识，21世纪不动产嘉奖与认证制度，苏州房产市场基本情况，加盟单店商圈情况，经纪人文件夹使用  

c. 高级物业顾问——从业时间在3个月以上（含），持“物业顾问”职称认证，

连续三个月每月最低累计个人业绩稳定在10000元以上（含）且成交边数达2边以上（含）的经纪人。

物业顾问晋升为高级物业顾问后，若连续3个月个人平均业绩5000元以下（含），则须降级为物业顾问。

 除上述课程（A）外，还需通过下述课程（B）考核：

 质量服务计划、21PLUS销售技巧培训  

d. 销售经理——从业时间在6个月以上（含），持“高级物业顾问”职称认证3

个月以上（含），连续二个月每月最低累计个人业绩稳定20000元（含）以上且成交边数达4边以上（含）的经纪人。

高级顾问晋升为销售经理后，若连续3个月团队平均业绩15000元以下（含），则须降级为高级物业顾问。

 除上述课程（A）、（B）外，还需通过下述课程（C）考核：

 IMA国际管理学课程、招募培训、商业计划 

e. 

加盟店店长——持“销售经理”职称认证6个月以上（含），累计6个月团队平均业绩35000元以上（含）或连续3个月团队平均业绩50000元以上（含）的销售经理。

销售经理晋升为店长后，若连续3个月店内平均业绩25000元以下（含），则须降级为销售经理。

 除上述课程（A）、（B）、（C）外参加/通过下述课程（D）考核：

21世纪不动产加盟店运营管理系统、21世纪合同与PNP手册、加盟店培训指南、经纪人入门三十天、讲师训练技巧  

*注：

以上晋升标准，区域有权根据市场及加盟店的实际情况进行适当调整。

2、所有21世经不动产苏州区域经纪人，均需通过认证获得上岗及晋升资格，并取得21世纪不动产经纪人代理证，所修课程及经纪人职称均录入此证，其中经纪人职称还须在经纪人名片上标注。

以此保持21世纪不动产经纪人的专业形象及维护21世纪不动产在同行中的领先地位、品牌价值。

二、横向发展，虽然经纪人职务没有晋升，却担负了更多的责任，有更多的机会参加

21世纪不动产体系的各种交流活动，是优秀经纪人的发展方向。

优秀经纪人   区域讲师团讲师    认证讲师（质量服务计划认证讲师 、21plus认证讲师、IMA认证讲师） 

1、任职要求：

 a. 

有从事讲师的强烈愿望，并能积极配合培训工作。

b. 业绩优秀，大专以上学历，良好的表达能力、沟通能力、写作能力、学习能力，有

责任感，申请前6个月内无客户投诉。

 c. 

培训讲师候选人如申请系统内某课程的授课权，需听过完整的申请课程，并取得相应结业证书，通过评定考核。

2、 所有讲师均按课时享受讲师劳务费，并且区域在合适的条件下，会安排认证讲师跨

区域授课，以提供认证讲师更多的交流机会和推荐业务合作机会。

任何一名21世纪不动产的经纪人均有平等的机会向适合自己的方向发展，21世纪不动产体系将在以人为本的管理理念中，帮助经纪人实现自我价值。

为了表彰在房地产中介行业中作出杰出贡献的体系内经纪人，21世纪不动产每年都将举办年度嘉奖大会。

每年年会，都是21世纪不动产优秀经纪人接受嘉奖的时刻，在区域年会、全国年会、全球年会的舞台上，都可以看到21世纪不动产的精英们在万众瞩目下接受嘉奖。

优秀经纪人是21世纪不动产的骄傲，是21世纪不动产的

21世纪不动产2000年3月进入中国，公司定位为以房地产事业为主，包括住房金融、保险及其他相关衍生业务的综合服务供应商。

截止2007年11月，21世纪不动产已经发展成为覆盖全国29个区域、40个城市、拥有超过1100家门店，逾13000名经纪人的全国最大的房地产特许经营体系。

2006年，21世纪不动产全国不动产交易额已达到300亿。

在21世纪不动产已经进入的、正式运营的区域市场，在企业规模和成交额方面，21世纪不动产在90%的区域处于当地市场前三名的领先地位，在其中30%区域占据绝对市场份额第一的地位。

21世纪不动产的区域加盟商均为当地唯一的特许授权商，一般为当地有影响力的开发商或上市公司等，具有良好的企业背景和雄厚的资金实力。

例如济南三联集团，上海新锦江集团、广州珠江地产、山东鲁银集团、天津永泰集团等都是21世纪不动产加盟商。

21世纪中国不动产体系正在通过规范的品牌管理和运营支持、系统的培训服务和IT平台、强大的资源整合和衍生业务发展，吸收更多的加盟店，培养更多的经纪人，推动和支持加盟店业务的规范发展，实现国际化品牌落地生根。

21世纪中国不动产未来的发展目标是：

在全国建立60个区域分部、吸收4000家门店、培养30000名经纪人。

21世纪中国不动产历程

（一）初步本土化

1999年10月，21世纪不动产中国公司正式获取CENTURY21?

品牌经营权，2000年3月在北京设立21世纪中国不动产总部正式开展运营。

到2000年底，发展了厦门、郑州、温州三个加盟区域，并在北京发展了第一批加盟店，标志着CENTURY21?

品牌正式在中国市场上开展运营。

期间公司完成了源自美国总部的包括法律文件体系、培训教材体系、IT系统的全面汉化工作，并结合运营实际进行了初步本土化。

（二）战略布点

与此同时，公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华北、华南、华东三个初期重点发展区域，并同步制订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。

公司于2000年在北京设