缙云县水乡佳苑小区建设项目可行性报告.docx

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缙云县水乡佳苑小区建设项目可行性报告

第一章总论

1.1项目概况

项目名称：

缙云县水乡佳苑小区建设项目

项目建设单位：

缙云县全顺房地产开发有限公司

项目负责人：

张顺才

建设地址：

文峪河缙云县县城段河东、西两段

建设内容：

缙云县水乡佳苑小区规划占地4.42公顷，由东西两岸三个居住组团组成。

拟建项目为4栋住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框剪结构。

总建筑面积40000平方米。

建设目标：

充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住缙云县城段文峪河综合治理的良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标的住区：

1．自然生态环境优秀的住区；

2．景观优美的住区；

3．功能完善、质量优良的住区；　

4．人居文化上乘的住区；　

5．物质、精神可持续发展的住区。

项目总投资：

拟建项目总投资6443.6万元。

资金筹措：

项目资金全部由承办单位自筹

工程建设进度计划：

20个月

1.2建设单位概况

缙云县全顺房地产开发有限公司成立于2008年10月27日，注册资金810万元人民币，具有四级房地产开发资质。

现有工程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室6个部门组成。

公司现有职工98人，其中，具有高级职称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，中级职称会计2人，中级职称统计师1人，中级职称经济师1人。

公司始终坚持“用户就是上帝，质量就是市场”的宗旨，致力于推动缙云县房地产业的发展，优化缙云县人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的居家生活典范。

1.3编制原则

1、树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规范管理。

2、适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。

3、注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区”。

4、继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。

5、基础设施长远规划，分期实施。

6、坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。

7、受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。

8、严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。

1.4编制依据

1、项目可研报告编制委托书

2、国家建设部及山西省颁布的住宅建设的相关法律和政策

3、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》

4、太原市中方规划设计有限公司对缙云县水乡佳苑小区修建性详细规划

5、《缙云县县城总体规划》（2002-2020）

6、山西省建筑工程概算定额

7、有关其它国家行业规范、规定

8、建设单位提供的有关资料

1.5研究范围

1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。

2、根据项目区域需求及发展前景，按照《城市住宅建设标准》和适度超前的要求，考虑项目建设规模。

3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。

4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。

5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。

1.6主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

指标

备注

一

总用地

公顷

4.42

二

拟建住宅建筑面积

㎡

40000

4栋

三

建筑层数

1栋为地下1层地上22层，3栋为地下1层地上21层

四

住宅套数

340户

五

结构形式

框剪结构

六

建筑密度

%

30.6

七

容积率

%

2.25

八

绿地率

%

31.6

九

项目总投资

万元

6443．6

十

建设工期

月

20

1.7研究结论

项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造缙云县一流环境的住宅小区。

随着项目的建成，将会大大提高企业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。

同时，为缙云县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。

第二章项目建设背景和必要性

2.1项目背景

2.1.1项目区域环境

缙云县位于山西省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山；面积1067平方公里，耕地59万亩，水浇地56万亩；全县辖12个乡镇，199个行政村，42万人口；境内自然资源丰富，交通发达，有307国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；经济基础较强，工业、农业、交通运输业、商业、贸易、文化教育、电力、通讯都比较发达。

全县主要种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。

缙云县矿藏丰富，主要有煤、铁、石灰石、钾长石等。

工业主要有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食品加工等行业。

该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。

缙云县水乡佳苑小区位于文峪河缙云县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。

文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。

2.1项目建设的必要性

1、项目建设符合当地城建布局整体规划

缙云县为了认真贯彻落实国家、省关于城建工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。

该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。

2、项目建设有利于增强缙云县的城市综合实力

城市综合实力是一个地区经济发展的标志。

缙云县在山西省城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还比较落后，因此，在全球化的经济时代，缙云县必须奋起直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。

3、项目建设可较好地满足消费者购房需求

项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地满足工矿企业主进城购房、外地来埠经商办企业购房、年青人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。

为建设和谐社会、和谐城市创造有利条件。

4、项目建设有利于加快缙云县的城市发展进程。

　　城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此，商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城市规模表现了迅速扩张的态势。

这对于缙云县融入全国城市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。

　　基于以上原因，拟建项目顺应缙云县社会发展的需要，采用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。

第三章市场分析

3.1我国房地产市场现状分析

2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境。

1998年-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额平均增长33.2%。

2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。

2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房。

这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。

中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中型城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大。

而作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于山西的房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，只因全国出现的冷淡而深受影响，因此以发展的眼光来看，山西的房地产市场还是有很大潜力的。

3.2山西省房地产市场发展态势

综合分析，2009年加快我省房地产开发业发展的有利条件较多。

一方面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发展。

另一方面，山西房地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。

我省房地产开发业继续保持快速、健康发展的态势，并将呈现以下特点：

    1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势

    随着我省城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，加之上海绿地、大连万达、广州富力等国内知名企业的进入和"安居工程"的实施、"宜居城市"评选活动的开展、棚户区改造的力度加大，必将为我省的房地产开发业注入新的活力。

    2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归

    2007年全省商品住宅价格上涨13.1％，主要上涨因素在于市场供求关系的变化。

城市化进程的加快、供给结构不尽合理、建筑材料价格的上涨、人工成本和机械使用费的上涨、土地紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致了房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。

但是这种房价上涨也间接地将未来置业需求提前释放，挤压了未来市场的升值空间。

总体来看，在国家出台的一系列宏观调控政策作用下，尤其是我省加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归的合理区间。

    3、住房供应结构将会更加趋于合理

    随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，我省已将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。

因此，随着我省对国家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房制度的逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。

3.3缙云县房地产市场现状

缙云县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅的需求正从生存型向舒适型转变，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。

在过去的3年里，房地产市场和全国各中、小城市一样，无论规模和效益都有了长跑的进展，住宅商品房的平均售价已达到2000元㎡，上涨了20%。

在商品房价格快速攀升的同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。

目前缙云县在建和已建的商品房平均单套面积已达130㎡。

即使这样，商品房的销售还是异常火爆。

在未来15年内，随着小城镇建设规模的扩大化,农业人口入住城区比例增大，对商品房的需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。

近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。

到目前为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

房地产业主要特征表现在以下几个方面:

1、投资增幅大

2、房价平稳上升

3、拉动相关产业效果显著

----从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多

----从投资角度看

房地产