廉租房和经济适用房工程可行性研究报告.docx
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廉租房和经济适用房工程可行性研究报告
第一章总论
1.1 项目概况
1、项目名称：
####县2011年廉租住房和经济适用住房工程。
2、建设单位：
####县房地产管理局
3、建设性质：
新建
4、项目责任人：
####
5、项目建设期限：
12个月（2011年3月－2012年3月）
6、建设地点：
####县泉江集合村
7、####县房管局简介：
解放前，####县没有专门的房地产管理机构，在一九四四年到一九四九年成立####县中等教育基金委员会，主要是管理全县学校产业土地、房屋。
以收租金为主，所收租金用于奖学金和扶助贫困优等生。
一九五0年成立了县房地产委员会，由分管的副县长兼任主任，工作人员挂靠在县民政局。
一九八一年成立####县房地产公司，在县建设委员会的直接领导下，属于副科级单位。
一九八四年县建设委员会改为####县城市建设环境保护局，####县房地产公司隶属####县城建环境保护局的领导之下。
一九九六年县政府将####房地产公司改为####县房地产管理局至今。
现有干部职工118人，下设房地产综合开发公司、民顺物业管理公司，天地测绘公司，乐意房地产评估公司四个子公司12个科室和四个基层房管所。
####县房管局近年来立足于县城实际，着眼于经济创收，按照高效、准确、优质、规范的要求，提高管理水平，强化队伍素质和行业作风建设；以“强化职能、搞好服务、盘活资产、壮大实力”为治局方针，以“建设新####、构筑新房管”为载体，积极树立房管系统新形象，取得了较好的业绩，特别是2002年以来，经济创收年递增在100万元以上，对地方财税贡献年递增在50万元以上，有力地支持了县城经济的发展，多次被上级行业和主管部门评为目标管理考核优胜单位和先进单位及先进党支部。
1.2可研报告编制依据
####县城市总体规划（1998～2020年）
江西省计委赣计投[1999]099号《关于经济适用住房项目审批权限和程序的暂行规定》；
赣计投[1998]481号《转发国家关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知》；
赣价房字第193号《关于降低经济适用房（安居工程）普通新商品住宅销售价格的通知》；
建设部建住房[2000]44号《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》；
江西省人民政府赣政发[2001]27号《关于扩大住房消费促进住房建设的通知》；
关于编制项目可行性研究报告的委托书；
项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；
国家其他有关规范、标准等。
1.3研究范围及研究工作概况
1.3.1、项目研究范围
本项目可行性研究范围包括：
廉租房和经济适用房项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。
1.3.2、研究工作概况
受####县房地产管理局的委托，我公司依据国家和地方有关廉租房和经济适用房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。
1.4主要经济技术指标
项目用地面积20000m2，总建筑面积28000m2，总投资2600万元，总工期12个月（2011年3月—2012年3月），新建经济适用住宅楼、廉租房。
主要经济技术指标见表1-1。
表1-1主要经济技术指标表
序号
名称
单位
指标
备注
1
用地面积
亩
30
2
建筑面积
M2
28000
2.1
经济适用房面积
M2
3000
2.2
廉租房面积
M2
25000
3
容积率
2.26
4
绿地率
%
31.0
5
建筑密度
%
32.0
6
居住户数
户
564
6.1
经济适用房户数
户
30
6.2
廉租房户数
户
534
7
居住人数
人
1974
3.5人/户
8
单位造价
元/m2
928.57
9
总投资
万元
2600
9.1
国家补助
万元
1931
9.2
地方自筹
万元
669
10
工期
月
12
1.5结论与建议
1.5.1、结论
本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。
根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善####县城镇居民的居住条件，对城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，，本项目的建设是必要的。
本项目建设主要包括经济适用房、廉租房、及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。
本项目总用地面积为20000m2，总建筑面积为28000m2，项目总投资2600万元，项目实施期为1年。
1.5.2、建议
按照经济适用房及廉租房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。
抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。
加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。
第二章 项目建设的必要性与市场位
2.1项目建设的必要性
2.1.1是坚持民本####、全面建设小康社会的需要
党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设经济适用住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。
住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。
随着####县住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。
由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。
因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。
建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐####、创建全国文明城市具有重要意义。
“经济适用住房和廉租住房建设是件好事，好事一定要办好，要真正把国家让出的利益，落实到每一位低收人居民家庭中去。
”自2007年廉租住房工作开展以来，####县委，县政府高度重视这项民生工程，成立以县政府主要领导为组长的保障性住房建设领导小组。
对中低收入等困难家庭以实物配租或者租赁补贴予以保障；对有一定购房能力的困难家庭主要以供应经济适用住房的方式予以保障。
各部门要确保中心城区内的低收人居民和城建拆迁中的住房得到妥善安置。
只有确保城市低收人家庭安居，才能安置他们乐业。
市政府要求，在经济适用住房和廉租住房建设中，要按照“整体规划、逐步实施、严格把关、规范管理”的原则进行。
本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用住房，有步骤地解决公司低收入家庭住房困难为原则，是保证社会和谐稳定，建设民本####县的利民之举。
2.1.2是改善城镇居民生活条件、实现可持续发展的需要
按照全面建设小康和构建社会主义和谐社会的总体要求，把解决城市家庭住房困难作为着力改善民生、维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租房、经济适用房制度为重点，多渠道构建城市家庭住房困难的政策体系，努力实现“住有所居”的目标。
同时也能促进社会和谐发展，确保企业稳定。
2.2市场定位
经济适用房应解决一个社会在住房方面的基本保障问题，它体现了政府对低收入者的关爱，一方面国家大力支持并规范经济适用住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为中低收入家庭通过租、买经济适用住房来提高生活质量增强了信心。
另一方面，本项目属定向开发建设项目，购买经济适用住房和租赁廉租住房的对象应为符合相关资格的、接受####县房产局审查并公示。
第三章项目选址及建设条件
3.1项目选址
项目建址位于####县泉江集合村区内。
东以规划安下路为界，南以规划西庄路为界，西以集合村耕地为界，北以规划纬一路为界。
3.2建设条件
3.2.1、自然条件
####县境属于中亚热带湿润季风气候。
总的特点是气候温和，雨量充沛，阳光充足，四季分明，冬夏长，春秋短，有霜期短，无霜期长，境内山地集中，气候差异大。
由于山地高差大，全县各地平均降水量1400—2000mm，其中西部和西南部的山地在1m以上800m，低山丘陵为1500—1800mm，平原和盆地一般在1500mm以下。
气象条件
年平均气温 15.1-18.7℃
最冷月（1月）平均气温 6.9℃
最热月（7月）平均气温 29.5℃
最冷月极端最低气温 -6.6℃
最热月极端最高气温39.8℃
年无霜期285天
历年最大积雪深度24cm
年主导风向北和东北为主
⑵水文特征
①流量
最小流量377m3/s（1975年10月5日）
最大流量57900m3/s（1931年7月30日）
年平均流量9400m3/s（1951年-1980年）
②水位（吴淞水位）
最高水位35.94m（1998年8月20日）
最低水位17.27m（1960年2月16日）
③水温
最高水温 33.2℃
冬季平均水温 6.9℃
3.2.2、交通运输条件
####县泉江镇镇交通便利，通讯便捷，基础没施建设配套齐全。
105国道、遂井公路、遂桂公路、遂堆公路、遂大公路贯穿全镇，形成四通八达的交通网。
新建、改建的工农兵大道、东路大道、文献街、交通路、川江路等14条主要路街均为水泥路面，宽直平坦，纵横交错。
3.2.3、项目配套工程条件
项目地地处####县泉江集合村区内，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全。
供水
项目供水来自####县自来水厂的城市管网，其供水能力达100万吨/年，水量充沛。
排水
项目地有排污口6个，污水排入市政污水管，排水管径1米；雨水采用明沟排放。
供电
项目地电源来自####县供电局，所处电网名称为站地线。
用户用电配电线路为单回路供电，变（配）电名称为110KV站前路变电站，其供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。
3.2.4、生活配套设施条件
项目地为城镇区域，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善。
3.2.5、工程地质条件
本项目建设场地内埋藏的地层依据勘察结果，自上而下可分为素填土、粉质黏土、残积土、元古界强风化板岩和中风化板岩，其地层较为简单，，拟建场地属中软地土，Ⅱ类建筑场地，无岩溶、土洞、边坡、液化等无不良地质构造现象，工程地质条件较好。
根据拟建建筑物特点及场地特征，本场地在部分基岩出露较浅，且粉质粘土厚，层位较均匀，可选择浅基础形式。
3.2.6、水文地质条件
本项目场地地下水主要表现为孔隙水及弱裂隙水，孔隙水赋存于上部土层中，弱裂隙水赋存于基岩裂隙中，通过地质勘察，未发现承压水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水体补给，场地内埋藏地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢。
根据对场地环境水分析，并参照邻近区地下水质分析结果，地下水对钢筋砼无侵蚀作用。
3.2.7、地质构造与地震效应
在大地构造上，该地区的地震动峰值加速度g<0.03，即对应原地震烈度小于6度，依据《建筑抗震设计规范（GB50011—2001）》判定，因此沿线构造物设计抗震不设防。
根据江西省地质局地质资料，本区无新构造运动，活动或发震断裂，因此该地区区域构造基本上是稳定的。
3.2.8、有当地政府的支持
####县委、县政府对本项目的建设十分重视，多次组织县内有关部门召开协调会。
落实项目建设资金，同时制定了相关优惠政策，为项目的建设提供了良好的外部重要条件。
第四章拟建规模及方案
4.1总平面布置
4.1.1、基本要求
规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，成为居民生活区的有机组成部分，使新建住宅与周边建筑物协调一致。
坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。
住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。
总图布置满足规划要求。
4.1.2、平面布置
根据####县城市建设总体规划的要求，拟建项目平面布置满足城市规划要求，在建筑平面设计上满足使用功能要求，同时满足相应的规范要求，考虑通风，采光，以美观适用协调一致，整体壮观为准。
周边环境以及原小区现有布局情况，因地制宜灵活布置各住宅。
在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。
4.2小区拟建规模
依据《住宅设计规范》、《城市用地分类与规划建筑用地标准》、《城市居住区规划设计规范》、《民用设计通则》，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体，创造出市场能够接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。
注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。
经济适用房住宅小区强调与成片开发的商住区统一划，从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。
主要技术指标如下：
项目占地面积：
20000m2
总建筑面积：
28000m2
其中：
经济适用房建筑面积为3000m2，30套，每套建筑面积为60m2左右；廉租房建筑面积为25000m2，534套，每套建筑面积为60m2内。
容积率：
2.26
绿地率：
31%
建筑密度：
32%
安置规模：
居住户数为564户，居住人数1974人（按3.5人/户计）
4.3基础及结构
4.3.1、工程概况：
本项目场地地质条件较好，可选择浅基础形式，局部较深处选择独立桩基础，桩基础参数根据####县规划勘测设计院所提供的地基承载力值选定，桩型、桩长、桩径有建筑设计部门计算确定。
主体结构采用框架结构。
4.3.2、设计依据：
本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料；
有关规范规程
建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；
混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；
建筑地基基础设计规范（GB50007-2001）；
建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；
砌体结构设计规范（GB50003-2001）；
建筑桩基技术规范（JGJ94-94）；
建筑地基处理技术规范（JGJ79-91）；
荷载取值
a、恒荷载标准值
恒荷载标准值均按实计取。
楼面装修及粉刷取1.5KN/m2。
b、活荷载标准值
商场及商场楼梯3.5KN/m2
住宅2.0KN/m2
卫生间2.5KN/m2
挑出阳台及走廊2.5KN/m2
上人屋面2.0KN/m2
不上人屋面0.5KN/m2
c、风荷载基本风压值W0=0.40KN/m2
d、基本雪压值S0=0.55KN/m2
4.3.3、结构选型
本工程框架剪力墙结构体系。
4.3.4、基础设计
本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩。
为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。
4.3.5、结构防火
本建筑耐火等级为一级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下：
框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为35mm，耐火极限大于3.0h。
梁：
所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为2.0h。
楼板保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5h。
屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5h。
非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为240、190，耐火极限大于2.0h。
以上所选用材料均为不燃烧体，均满足《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）的要求。
4.4公用辅助工程
4.4.1、给排水
编制依据
《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997年版）；
《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997年版）；
《建筑给排水设计规范》GBJ15-88（2001年版）；
《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）；
《污水综合排放标准》GB8978-1996；
《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90。
编制范围
本项目室外、室内给排水及消防。
给水（生活给水及消防用水）
a.水源
本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。
b.用水量
生活给水：
住宅按300L／人·d计，用水量500吨/天，时变化系数Ｋ取2.0，商业按50L／人·d计，用水量30吨/天，时变化系数Ｋ取2.0。
冲洗道路、场地用水按10L/m2.d计。
用水量10吨/天
绿化用水按2L/m2.d计。
用水量10吨/天
未预见用水量按总用水量的15%计。
则生活用水量为630吨/天。
消防给水：
室外消防用水量30L/S；室内消防用水量40L/S，火灾延续时间按2小时计。
c.生活给水系统
根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，生活给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。
市政供水系统供水保证率为99.9%，月停水小时数为零。
室外管网成环状，公共、生活、消防合一，并按防火规范要求设置消防栓。
排水
室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外明沟，采用重力流直接排入城市排水管网，污水主要为生活污水，生活污水通过项目地块的6个排污口排入市政污水管，污水管管径1米，管网总长度1500米。
4.4.1、供配电
依据
国家有关电气设计相关规范、规定。
项目单位对本工程的有关要求。
用电负荷的确定
本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。
根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按商业营业用房50W/m2、住宅40W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷为1500KW。
变配电间
本项目供电来自####县供电局，所处电网名称为站地线，其供电能力充足，能够保证项目建设及项目建成后所需的用电要求。
应采用双回进线电缆埋地引至变电间，本工程拟选取S11－10/800KVA变压器两台，低压开关柜选用抽屉的开关柜，一般电力电缆选用阻燃型VV22型电力电缆。
并做好防水防潮。
保安接地与防雷接地
本项目低压侧工作接地采用TN-C-S系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用联合接地，接地电阻≤1欧姆。
由于本项目为商住建筑物，在防雷方面属一类保护建筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。
4.4.1、弱电
通信：
本项目位于为城市的中心地带，城区通信主干线贯穿项目地，完全满足项目的需要。
住宅、办公和公用通信设施及宽带网的接入，由当地电信部门实施解决。
4.5住宅设计
4.5.1、单元设计
本项目是经济适用房和廉租房，全按6层设计，经济适用房户型均为60m2左右/户；廉租房户型为50m2内/户。
4.5.2、单体设计
体现居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，并注意单体局部和整体效果，采取不同的处理的手法，使单位建筑美观雅致，在考虑经济适用房特点的同时，注重内在质量和外在美学。
4.5.3、防雷
根据其自然地形，土壤电阻率较高以及雷电活动的特点，对于独立的建筑物，应根据其防雷类别的不同，设置不同的避雷装置。
如避雷带、避雷网、避雷针等。
（1）本工程按三类防雷建筑设计
（2）利用基础地梁底筋和部分桩内主筋焊成电气通路做接地装置。
（3）变压器工作接地，保护接地，弱电接地，等电位接地为一点式共用接地，共用同一接地装置，接地电阻≤1Ω。
第五章环境保护及节能
5.1节能节水措施
5.1.1、节能
节能设计依据
《公共建筑节能标准》GB50189-2005；
《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006。
节能措施
项目建成后，用电范围主要是照明、商业办公设备、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：
供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。
采取低压电容器补偿，减少无功损耗。
在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。
如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。
加强用电管理，减少能耗。
本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民、商业营业人员、宾客和场内其他人员的身心健康。
5.1.2、节水
⑴采取节水型设备设施，降低水资源消耗。
⑵加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。
5.2环境保护
5.2.1、依据
⑴《污水综合排放标准》GB8978-1996；
⑵《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；
⑶《大气污染物综合排放标准》GB16297-90；
⑷《建筑施工场界噪声限值》GB12523-93；
⑸《地下水环境质量标准》GB/T14848-93；
⑹《地表水环境质量标准》GB3838-2002。
5.2.2、污染源与污染物
项目建设地为####县泉江镇集合村，现状无大的污染源，适合本项目的建设。
本项目建设主要污染源与污染物是施工过程中运输车辆将产生不同程度的粉尘、噪音以及项目运营时产生的生活垃圾、生活污水、场地冲洗废水等，拟建项目无工业污染和化学污染。
项目的建设不会对原有环境状况造成影响，在对相关污染物进行处理后基本没有污染。
5.2.3、环保措施
⑴粉尘
本项目粉尘的形成是在工程建设期间。
按环保标准和规定,通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克，控制粉尘对周围环境的污染。
⑵噪音
建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备选用和避免深夜作业（一般不超过晚上十点）来进行控制。
⑶废水
生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处理后实施达标排放。
⑷其他废弃物
生活垃圾。
区域内设置垃圾站，生活垃圾和一般包装废弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往垃圾处理场实行垃圾无害化、资源化、减量化的“三化”处理。
⑸项目建成后，积极搞好区域绿化，创造良好的卫生环境，减少噪声和粉尘污染。
5.3消防
5.3.1、设计依据
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