08年济南商业分析.docx
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08年济南商业分析
2008年第三季度商业物业监测报告
一、监测范围和方法
1、监测范围
济南市内四区（不含长清区和章丘市）
2、监测对象
购物中心、商业街、专业市场、社区商业、主要零售商业、规划与在建商业项目
3、监测内容
项目市场定位、规划、销售、租赁情况
4、监测方法
采用统一《商业项目调研表》或《社区商业调研表》；
重点监测销售情况，对在售或即将销售项目实地考察、访谈，或发放表格由项目人员填写后回收，或电话访谈后填表；
对规划和在建商业项目，通过有关报道、报告采取有关资料；
对主要零售商业通过有关报道和现场考察；
对商圈监测根据历史资料结合近期变化予以调整。
二、济南商业发展历程及近期变化
1、历史演变
传统阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
未来发展
1995年前
1996—1998年
1998-2001年
2002年至今
2010年起
本土、国营传统百货，柜台式、大而全
现代的、开放式、专业百货开业，专业店出现
大型超市不断涌现
外资外地商家不断进入，连锁商家疯狂开店，购物中心初现
济南进入购物中心大发展时代
济南百货、大观园、人民商场、山东华联、济南一百
银座商城、贵和购物中心、三联家电
新国道、万家隆、绿地、将军惠员、大润发
沃尔玛、家乐福、易初莲花、苏宁、国美、银座、万达
恒隆广场、万达广场、省府前街、
济南百货出局
中兴商厦、济南国贸大厦出局，济南百货元气大伤
济南商业市场发展三大特点：
综合——专业——综合；百货——超市——购物中心；连锁企业兴起。
2、近期变化
（1）泉城路上演肉搏战，花园路更换大王旗
三季度末，苏宁巨资买下泉城路永安大厦原伊势丹租赁物业，在国美泉城路店对面开设苏宁泉城路二店。
国美更是拿下万达广场一层开设国美至尊店，与苏宁、三联面对面。
两店都在9月29日开业，国内双雄加上本土巨头三联家电贴身肉搏，泉城路电子数码特色更加突出。
花园路的变化更是戏剧性的。
在贵和洪楼店撤出海蔚广场3个多月后，银座商城洪楼店于9月28日开业。
（2）银座多处开店，外商虎视眈眈
9月12日，银座购物广场华信店开业一周年。
一年来银座在济南开业、即将开业、建设中的店面可是不少。
7月29日银座购物广场金牛店开门纳客；9月28日洪楼店开业；燕山店、家居二店紧锣密鼓地筹备中；重汽大院项目07年就签了租约；振兴街项目、泉城公园项目更是银座自己建设的购物中心。
年底前银座在济南店面将超过10家。
银座开始大规模由核心商圈、区域商圈向社区商圈发展。
不知银座疯狂开店处于何种考虑，但是不容质疑的是外资零售巨头已对济南市场早已虎视眈眈。
2008年3月27日，鲁能置业集团与日本永旺株式会社签约，JUSCO（佳世客）落户鲁能领秀城，营业面积6.5万平方米。
据报道JUSCO计划在济南开设4家以上店面。
世界三大零售商之一英国TESCO在济南也是到处考察，计划5年内在山东开设15家店面。
虽见正式签约，七里堡商贸中心早就声称TESCO即将入驻，更是预留了3.万多平营业面积。
槐荫区也与TESCO就五里牌坊项目达成合作意向。
（3）居然之家遭遇冷战，人民商场花落谁家
家居连锁企业居然之家在济南开店，于2008年6月29日在现代家电市场开业。
却遭到有“师徒之情”的本土家居企业的狙击，该商家千方百计阻挠其商户到居然之家开设店面。
居然之家奋起反击，市场上口水不断。
两家都还有意在济南东部开店，其中一家正在装修中。
“五朵金花”仅存的人民商场坚持多年，于2008年夏被济南市政府挂出转让公告。
实际上大商集团已经通过收购间接掌控了人民商场的业务，并签有协议。
据有关媒体报道，有关方面希望振华能以招标的方式接受人民商场。
典型的“一女两嫁”，大商集团又是召开新闻发布会，又是欲状告济南市国资委和人民商场，硝烟不断，花落谁家，难以料断。
三、济南商业格局
1、主要商圈分析
目前济南主要有泉城路、经四路、花园路、西市场、英雄山、北园大街、泺口七大商圈，其中泉城路为市级商业中心，经四路是没落的传统市级商业中心，西市场、花园路、英雄山为区域商业中心，北园大街、泺口为专业商业中心。
（1）泉城路商圈
地理范围
东至青龙桥，南至文化西路，西至趵突泉南路，北至大明湖路。
广泛意义上泉城路商圈可以向东延伸至家乐福，向西延伸至大观园。
区位属性
泉城路商圈是济南古老的、最繁华的、唯一的市级商业中心区，商家云集，名店众多，有“十字金街”之地位，集购物、休闲、旅游、文化、交通乃至政治等多种功能于一体。
消费者来源
泉城路商圈客户群范围广泛，涵盖了济南大众化消费者及中高端消费者，也接纳了大量旅游消费者。
主力店
主力店有高档百货银座商场、贵和购物中心、贵和商厦，超市有银座购物广场、沃尔玛，电子数码专业店有三联、国美、苏宁、冠芝霖、迪信通等，书店有泉城路新华书店，珠宝首饰有齐鲁金店、世纪缘、金伯利等。
业态构成
主要以高档百货店、专业店及大型超市为主，辅以街铺经营服饰、古玩及餐饮。
租金水平
泉城路租价由西向东逐渐降低。
整个泉城路商圈的租金范围在3-25元/天/平方米，变化较大，比较集中的区域为6-15元/天/平方米。
总结与展望：
泉城路商圈是济南最核心和高档的商圈。
重新开街后曾经一度冷清、租金下滑，消费者层次差距较大。
从发达城市角度来看，泉城路商圈仍显业态落后，设施及购物环境低落。
银座商城改造、汇泉地王广场竣工、国美入驻、恒隆广场开工、省府前街地块拍出、济南百货拆迁，表明该商圈的核心地位将进一步加强，业态、设施、环境、档次等也将得到提升。
（2）经四路商圈
地理范围
东起顺河高架，西达纬三路，南接经七路，北到经二路。
区位属性
已没落的传统商圈，在一定程度上可以视为泉城路商圈向西的延伸。
消费者来源
主要为天桥和市中区的追求时尚对价格敏感的消费者，而人防商城的主要目标客户群为中低收入年轻女士，她们喜欢时尚、赶潮流。
主力店
人民商场、大观园均为传统中档百货，人防商场城主要经营女士服饰，以中低档次产品为主。
业态构成
以传统百货，沿街商铺经营服饰为主。
租金水平
该区域租金水平在4—8元/天/平方米，其中人防商城租金相对较高，在8元/天/平方米左右。
总结与展望：
该商圈原为传统商圈，但已没落，以中低档服饰经营为主。
万达魏家庄项目的建设将引入写字楼、酒店、影院等，并建设大规模商业，没落的传统商圈将迎来新发展。
（3）花园路商圈
地理范围
东起二环东路，西至历山路，南到山大北路。
区位属性
花园路商圈以花园路为轴线，向周边地区辐射，是济南东部区域商业中心，名副其实的“东部金街”。
消费者来源
该商圈的目标客户群为济南东部及北部部分人群，以满足日常消费为主。
主力店
百货有银座洪楼店，超市有大润发洪楼店，电子数码专业店有国美花园路店、苏宁洪楼店、协亨、冠芝霖、迪信通，专业批发市场为七里堡蔬菜批发市场。
业态构成
以中档百货、电子数码等专业店、大型超市为主，辅以沿街服装、餐饮店。
租金水平
该区域租金变动也较大，3—20元/天/平方米，其中花园路国美区域一层租金在5—6元/天/平方米，大润发附近一层租金8—9元/天/平方米，比较常见。
总结与展望：
东部的发展特别是办公和住宅建设，是花园路商圈兴起和继续发展的基础。
海蔚广场项目经营惨淡，贵和、海蔚商场撤出，银座开业，海蔚一层招商也未见进展。
进一步说明该商圈以日常消费为主。
近两年冠芝霖、协亨、迪信通全部在该商圈开店，国美进行了改扩建。
花园路做为东部区域商业中心的地位将进一步加强，但是档次提高尚待时日。
（4）西市场商圈
地理范围
东起纬九路，西达纬十二路，南接经经四路，北到经一路。
区位属性
西部区域商业中心和小商品专业市场中心，基本生活消费为主，业态传统且档次较低。
消费者来源
该区域主要消费人群主要为西部槐荫区、天桥区居民，年龄结构较高，收入水平较低，消费水平较低，较为理性化。
西市场经营业务涉及全市乃至全省各地。
主力店
华联、嘉华以及济南最大的小商品批发市场西市场。
业态构成
以百货、超市为主体，辅以沿街商铺经营服装、餐饮。
租金水平
该区域的租金范围为1.5—7元/天/平方米。
总结与展望：
济南西部区域商业中心，以满足西部人群日常消费为主，同时也是小商品批发专业商业中心，近期无太大发展趋势。
（5）英雄山商圈
地理范围
东起玉函路，西达英雄山路，南接赤霞广场路，北到经十路。
区位属性
该商圈为新老结合，正在崛起的南部区域商圈。
消费者来源
济南南部居民为主，收入水平较高，具有一定的社会地位，具有较强的消费能力和较高的消费层次。
主力店
百货有银座八一店、贵和体育中心店，超市有易初莲花，电子数码专业店有三联、国美、苏宁，以及人防商场主要经营服饰，新世界商城以小商品、家具为主，餐饮集中在小吃一条街和英雄山路。
业态构成
以中档百货、大型超市、专业市场、专业店为主。
租金水平
该商圈租金范围为3.5—8.5元/天/平方米。
总结与展望：
以南部高收入、高层次消费群体为支撑，英雄山商圈快速崛起、成熟，特别是易初莲花和人防商城的开业使业态和层次更加复合。
但是受地理空间限制，拓展余地不大。
鲁商泉城中心项目将给该商圈带来新发展。
（6）北园大街商圈
地理范围
沿北园大街西起三孔桥，东至北关北路。
区位属性
济南市最具规模和影响力的家居建材专业商圈。
消费者来源
家居建材消费者来自全市各个区域和阶层，以及省内中西部地区。
购物、餐饮、娱乐等设施主要服务于周边人群及商务人士，收入较高。
主力店
百货有银座北园店，家居专业店有红星美凯龙、银座家居、富雅等，专业市场有白鹤、杨庄等装饰材料市场。
业态构成
现代家居中心与传统摊位式市场共存，家居建材占绝对比例。
总结与展望：
家居、建材是该商圈的核心，银座家居、红星美凯龙陆续开业，标示着该商圈从传统专业市场向现代建材家居卖场发展，北园高架的竣工将促进这种变化。
（7）泺口商圈
地理范围
沿济泺路南起无影山路，北至泺安路。
区位属性
济南市最具规模和影响力的服装专业商圈，批发兼零售。
消费者来源
主要目标客户群为济南市区及周边城市经营商户，及市区的中低档消费者。
业态构成
泺口商圈是服装批发的专业市场，服饰占到绝对比例。
租金水平
该商圈租金范围在1—5元/天/平方米。
总结与展望：
该商圈起步于大棚式市场，齐鲁鞋城、泺安广场相继开业，标示着泺口商圈老专业市场的改造升级也已展开。
（8）济南商圈比较分析
商圈
位置
商圈地位
核心商业
租金
消费群来源
泉城路
中心
市级商业中心
高档百货、大型超市、电子数码等专业店
3-25
大众消费者及中高端消费者都有，以及部分外地游客，范围比较广泛
西市场
西部
西部商业中心及小商品专业市场中心
中低档百货、超市、批发市场
1.5-7
西部槐荫区、天桥区居民，消费者购买力相对较低
经四路
中部
没落的传统商业中心
中低档百货、地下商场
4-8
主要来自天桥区和市中区；追求时尚，对价格又较为敏感的青年和对价格较敏感的中年人
花园路
东部
东部商业中心
中档百货、大型超市、电子数码专业店
3-20
东部、北部居民，日常消费为主
北园
北部
家居建材专业市场中心
传统建材专业市场与家居建材卖场
――
整个市区和周边地市
英雄山
南部
南部区域商业中心
中档百货、大型超市、专业店
3.5-8.5
南部高收入、高层次居民
泺口
城区北部
服装专业市场中心
服装市场，新老并存
1-5
济南市区及周边的经营商户、中低档消费者
（9）济南商圈分布小结
泉城路商圈做为市级商业中心，以中高档百货为核心业态，规模扩张和档次提升趋势最为突出，重点向大型购物中心和高档百货方向发展；
各区域商圈以大型超市为核心业态，新开中高档百货经营状况一般，电子数码专业店扩张现象明显；
专业商圈老市场开始改造升级，新旧并存；
济南商业布局呈现出中心快速发展的同时，离心聚集现象。
四、济南市区主要零售商业
济南主要商场
名称
位置
规模（万平米）
经营项目
贵和购物中心
天地坛街1号
2.2
高档百货
贵和商厦
泉城路147号
3
高档百货
贵和体育中心店
体育中心
1.4
中档百货
银座商城
泺源大街66号
6
高档百货
银座地下购物广场
泺源大99号（泉城广场地下）
4
中高档百货、品牌超市
银座商城（北园店）
济南北园大街
4.2
中高档百货、品牌超市
银座商城（八一店）
八一立交桥西
2.3
中高档百货、品牌超市
银座商城洪楼店
花园路
3.7
中高档百货、品牌超市
人民商场
经四路东首13号
4
中档百货
大观园商场
经四纬二
2.6
中档百货、平价超市
济南华联商城
经二纬十一
3.5
中低档百货
嘉华购物广场
经二纬九
4
中低档百货、平价超市
大型商场合计
40.9
济南现有建筑面积超过1万平米的大型商场12家，提供商业建筑面积40.9万平米，其中最大的银座商城规模达到6万平米，而平均规模为3.4万平米，中高档百货为主。
济南主要超市
名称
位置
规模（万平米）
经营项目
沃尔玛超市
泉城路西首
2
超市
家乐福（解放桥）
解放桥附近
2.4
超市
大润发（历城）
济南历城区花园路99号
2.3
平价超市
大润发（历下）
济南历下区文化西路1号
1.8
平价超市
大润发（天桥店）
济南市堤口路80号
1.8
平价超市
大润发（山水店）
济南市中区二七南路7号
1.7
平价超市
绿地超市
济泺路116号
2
平价超市、中低档百货
世纪联华
济南市英雄山路161号
2
平价超市、中低档百货
万嘉隆超市
济王公路138号
1
平价超市、中低档百货
银座购物华信店
花园路、华信路交叉口
2.3
中档百货、品牌超市
银座购物金牛店
师范路与无影山北路交叉口
1
中档百货、品牌超市
大型超市合计
32.7
注：
银座购物广场华信店、金牛店以超市为主，所以列入超市计算，家乐福只计算超市部分。
市区1万平方米以上的大型超市超过11家，总建筑面积约20.3万平米，平均面积为1.85万平方米。
五、在售项目分析
1、主要项目
目前济南主要在售商业项目为东城万象、鑫苑国际城市花园底商、历山名郡三期底商、群盛华城底商、翡翠郡社区商业5个项目，均为社区商业。
2、产品分析
项目
规模
层数
开间
进深
面积
东城万象
4万
平方米
2层
会展中心后一二连体，康虹路正负一连体
200平方米左右43套
500-1000平方米21套
鑫苑国际城市
花园底商
8300
平方米
沿工业南路一二连体，
沿开拓路一层
6-10米
12-15米
50平方米以下约50套
100平方米左右约40套
400-500平方米5套
历山名郡
三期底商
约4000平方米
1-3层连体
6-7米或10米左右
15米左右
240-851平方米，共9套
群盛华城底商
1.2万平方米
一二连体
3-6米
10-12米
主力面积为86、90、100平方米三种，合计120套
翡翠郡
社区商业
2.8万平方米
一二连体
8米
14米
135套，100-150平方米占比70%
3、价格分析
项目
均价
商铺总价情况
东城万象
10000元/平方米
大多在200万左右，部分为500-1000万
鑫苑国际城市花园底商
12000元/平方米
60万左右和100-150万合计在90%以上，少量商铺为五六百万
历山名郡三期底商
9600元/平方米
最低240万，最高1800万，一般300-500万
群盛华城底商
15000元/平方米
100-200万
翡翠郡社区商业
12000元/平方米
100-200万为主
4、销售情况分析
项目
开盘时间
目前销售率
开盘销售套数
三季度销售套数
备注
东城万象
6月28日
65%
36
10
鑫苑国际城市
花园底商
6月
80%
约50
30
历山名郡
三期底商
10月7日
44%
4套
（4套）
10月销售，计入三季度
群盛华城底商
8月30日
85%
84套
18套（9月）
翡翠郡
社区商业
2007年3月
20套
5、小结
（1）济南市场目前在售商业项目均为社区商业，产品一般为沿街独立商铺，一二连体居多，面积以100平方米左右为主。
东城万象和历山名郡商铺面积较大，200平方米左右甚至上千平方米。
（2）社区商业商铺一般单价为1000-15000元/平方米，考虑产品特点，折合一层单价为15000-20000元/平方米。
历山名郡为1-3连体，均价9600元/平方米，折合一层单价约15000元。
（3）根据监测，不含开盘期，鑫苑100万左右及以下商铺每月销售约10套；群盛华城位置临近西市场，商业氛围浓厚，100-200万商铺每月销售约9套；东城万象商铺200万以上，商业氛围不够，每月销售约3套；历山名郡总价一般在300-500万，开盘后未销售。
六、即将上市销售商业项目分析
1、主要项目
项目
位置
性质
规模
预计上市时间
均价
七里堡易购广场
二环东路七里堡市场
专业市场
0.5万
08年底
8000元
济南新时代（诚基）
和平路原建工学院
社区商业
8万
11月中旬
13000元起，最高40000元
盛世花城
高新区会展中心东
社区商业
4万
未定
未定
2、产品分析
项目
层数
开间
进深
面积
七里堡易购广场
4层，1、2层对外销售
4或8米
4、8、16
30-60平106套，100-300平12套
济南新时代（诚基）
3层，-1—2层，多内铺
最小8平，20-50平居多
盛世花城
1-2层连体
16-30米
28米左右
51套，200-400平占63%，400平以上占22%，200平以下16%
3、小结
（1）即将上市销售商业项目3个，其中社区商业2个、专业市场1个。
（2）七里堡易购广场即七里堡商贸中心三期，总面积4万，声称其余部分已租给TESCO，但未见正式签约。
（3）诚基中心商业多规划为小面积内铺，自10月10日开始销售VIP卡，截止10月21日已销售360张，3万抵6万。
考虑到其位置、面积、总价情况，估计其销售将会非常火爆，但将来经营不容乐观。
（4）盛世花城商业何时销售尚未确定，但考虑到项目产品、周边商业氛围、周边项目特别是东城万象销售状况，盛世花城商业销售压力将会非常大。
八、在建和规划中商业项目分析
1、主要项目及概况
项目
位置
性质
规模
业态规划
进度
经营模式
恒隆广场
泉城路
购物中心
地上15万
地下两层、地上七层，集百货、专卖店、影院、餐饮为一体
2007年12月开工，2010年落成
租赁
省府前街
泉城路
购物中心
7.8万
3.9万购物中心、3.9万商业
08年已开工
约2万销售
万达广场
经四路
综合体、购物中心
不含底商、车库15.6万
万千百货、人民商场、影院、国美、运动100、商业街
尚未动工、预计20011-2012年落成
租赁
大地悦城
华能路
综合体、购物中心
10万
百货、超市、商业街、影院、餐饮、娱乐
预计2009年后动工
租赁
振兴街
经十路振兴街
综合体、购物中心
商业约10万平
银座主力店、家居、家电、影院、专卖店、零售内街
规划中
部分销售
泉城中心
经十路植物园
综合体、购物中心
10万平
银座购物中心+商业街
1万平对外销售
2、在建和规划项目分析
（1）目前济南在建和规划中商业项目均为购物中心性质，共6个，其中3个在中部、1个东部、1个南部、1个西部。
（2）6个购物中心最小7.8万平方米，一般10万平方米左右，合计面积68.4万平方米，平均11.4万平方米。
（3）项目一般以租赁为主，个别项目有少量商铺将对外销售。
九、济南商业物业市场特征及趋势
1、济南商业布局呈现出中心快速发展的同时，离心聚集现象。
泉城路商圈做为市级商业中心，以中高档百货为核心业态，规模扩张和档次提升趋势最为突出，重点向大型购物中心和高档百货方向发展；各区域商圈以大型超市为核心业态，新开中高档百货经营状况一般，电子数码专业店扩张现象明显；专业商圈老市场开始改造升级，新旧并存；
2、本土和已入住连锁商家快速扩张，更多外资外地商家在济南积极选址。
3、济南即将进入购物中心大发展时代，预计2010-2012年为济南购物中心集中落成时期，单个项目和总体规模巨大，届时竞争将会非常激烈，定位不准确、规划不合理的购物中心将会面积巨大经营压力。
4、大型商业项目转为租赁为主，目前销售商铺以社区商业为主，一般为项目周边主干道设置外向型沿街商铺，1-2连体，面积从几十平方米到上千平方米不等，100平方米左右比较集中。
折合一层单价一般15000-20000元/平方米。
5、总价200万以下、周边商业氛围浓厚的商铺便于销售，总价200万以上和周边商业经营不好的商铺销售较为缓慢。
6、郊区大盘的社区商业如领秀城、阳光100一般以内向型为主，主要设置在小区内部，规模不是太大，不对外销售。
有时规划有大型商业，但要随项目开发和区域成熟后期建设。
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