中国旅游地产研究报告.docx
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中国旅游地产研究报告
中国旅游地产研究报告
导言
一、旅游地产含义和发展历程
（一）旅游地产的含义
（二）地中海的贵族消费阶段
（三）分时度假的大力发展
（四）海南旅游地产的起伏发展
（五）旅游地产的全国开发热
二、旅游地产的发展现状
（一）资本进入来源的多元化
（二）产品线不断延伸
（三）营销手段不断翻新
三、旅游地产的市场分析
（一）总体蛋糕
（二）需求心理分析
（三）营销中出现的几个亮点
四、旅游地产的产品类型分析
（一）产权式酒店、别墅
（二）高尚复合型社区
（三）时权酒店
（四）养老公寓
（五）独立产权客栈
（六）升级版农家乐
（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村
（八）主题式小镇
（九）体验式住宿设施
（十）旅游新区
（十一）主题式商业中心
（十二）旅游商业中心
（十三）高端度假酒店或别墅
五、未来旅游地产的发展趋势
六、旅游地产的项目投资和风险简述
（一）项目投资准备
（二）旅游地产投资的风险
七、旅游地产的经典案例
（一）成功
1、华侨城
2、京津新城
3、成都芙蓉古城
4、西安曲江新城
（二）失败
1、内蒙根河“天工部落”
2、千岛湖凤凰度假村
3、湖南江永
4、内蒙通辽莫力庙水库
导言
“推开窗门，向左看，是石板路、倾斜的屋檐和印满岁月痕迹的城门和城墙。
向右看，是悠悠的乌篷船、流动的苗家歌声和光屁股小孩在水中嬉闹的身影，是用任何语言都难以描摹的宁静和美丽的沱江。
”这是一个游客住在湖南凤凰吊脚楼的描述。
目前，沱江两边的吊脚楼可谓寸土寸金，靠近江边的房间每年的资金可以达到5万元。
整个沱江的特色客栈的发展以虹桥为中心不断向上下游发展，一条河富裕了一城的百姓。
有人说：
“本来叶文智想搞旅游，但没有想到一不小心为当地百姓带旺了一片客栈地产，如果当年叶文智在沱江旁边控制100亩土地，今天的叶文智绝对步入福布斯富豪之列”。
目前，全球有2000万人购买了各种不同形式的旅游地产。
有人估计，如果中国500万人涉足旅游地产消费，平均每人按5万元计算，那么将是2500亿元的大蛋糕。
为了这诱人的蛋糕，各路资金蜂拥而至，各种造成运动此起彼伏。
从2003年的深圳某公司北上湖南江永整体开发全县的旅游资源，2005年北京鹰象控制内蒙古额尔古纳3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首创等特大型企业不断圈地组成，全国上下迎来了一股旅游地产热。
热闹的背后需要冷思考，旅游地产不败的神话已经投入了一个个不和谐的涟漪。
让我们以理智的眼光来面对这全国各地迅速兴起的旅游地产的烽火。
一、旅游地产含义和发展历程
（一）旅游地产的含义
旅游地产：
指所有与旅游业相关的物业类型。
主要包括三类：
旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。
其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。
与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。
这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。
旅游景点地产：
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。
一般以主题公园最为常见。
旅游商业地产：
主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游住宅地产：
指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。
包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。
（二）地中海的贵族消费阶段
地中海流域有史以来处在欧洲历史与文化的交接点。
文化上，东岸的中东地区是当今世界的两大宗教——基督教与伊斯兰教的发源地，北岸的希腊是欧洲文明的摇篮。
古罗马人就称这个海为“地中海”，其拉丁语原文MareMediterraneum直译就是“中央国之海”。
地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不勒斯最为典型。
1、法国南部的贵族旅游地产时代
（1）英国首相的指引
在19世纪以前，休假本来就是富人或贵族的特权。
英国是浪漫主义文化的发源地，崇尚自然的英国式花园就出现在那个时代。
l839年，英国首相布鲁安（Brougham）勋爵在他的意大利之行途中发现，地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。
卸任后，他到这里生活，在这里建起了自己的别墅，并生活到30年后去世。
这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而引发了英国人的兴趣，纷纷在冬天来到法国南部的海湾度假。
（2）法国诗人科诺的示范
l858年，法国诗人科诺（Conneau）在法国南部海岸休假时，给皇后（拿破仑三世的妻子）写信介绍地中海岸的美丽宜人。
这下又激起了法国人对海岸的兴趣，于是法国国王、贵族等纷纷来到海岸度假，并以此引发了欧洲其他皇室的兴趣，地中海北岸一下成为欧洲王公贵族和富豪名儒云集的胜地。
随着来海岸休假的英国人和法国人越来越多，海岸的旅游业开始兴起。
到处建起了别墅和旅馆，甚至建起了供富人娱乐的赌场，从而成为欧洲最著名的休假和疗养胜地。
可惜这样的黄金时代到第一次世界大战时结束了，海岸上又旅客稀落，兴建的豪华宾馆无人问津。
（3）美国的“爵士乐时代”的享受心理
好在几年后开始了美国的“爵士乐时代”，美国人要到欧洲来寻找他们在美国无法享受到的自然景观与人文景观，于是再度发现了法国南部海岸。
但原来充满贵族气氛的海岸度假文化，现在变得“爵士”化：
海岸上看不到王室贵族，而是演员明星、作家。
威士忌替代了香槟酒，美国平民的别克车替代了英国贵族的劳斯莱斯车。
尤其在1925年，一位美国作家（百万富翁）一改以往欧洲人冬天来海岸休假的传统，而是夏天来海岸度假，发现夏日的海岸更美。
从此以后，法国南部海岸从传统的冬季度假胜地，变成了暑期度假胜地，改变了法国南部海岸的度假文化。
（4）法国艺术家的集体向南部逃离
巴黎，作为近代欧洲的第一大都市，曾是各种艺术流派的摇篮，最后堕落成售卖艺术的商场。
在现代化浪潮中，一个个“现代派”艺术家逃离巴黎，去法国南部的地中海沿岸和乡村寻找自然天地，因为当时的法国南部还没有被工业革命波及，还充满了农耕社会的自然环境。
尼斯及地中海沿岸一下成了现代派艺术家的摇篮。
在十九世纪到二十世纪的法国南部，贵族度假旅游形成了数不清的城堡，实际上就是今天自发而形成的旅游地产，对中国度假旅游的发展具有非常现实的指导意义。
2、意大利那不勒斯的旅游地产
（1）火山掩埋的旅游古城
那不勒斯非但自然风光优美，古迹也很多。
我小时候看的第一本科普启蒙书《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的维苏威火山在公元79年喷发的情景，当年火山灰掩埋了庞贝古城，一千多年后才被发现。
这个古城在16世纪被发现并开始发掘，现在这个位于那不勒斯郊外的世界著名古迹已经有许多游客进入参观，古城还保存着当年的街道和房子、富人的花园、神庙、广场等。
（2）度假地产小镇——苏莲托的风采
苏莲托（Sorrento又译索伦托）是一个海边度假小镇，漫步在苏莲托镇的街道上、海岸边，流连一下街边咖啡座，领略浪漫的意大利风情，是很令人向往的事。
登上高处小镇，悠闲漫步在这海边的街上，轻风拂面，鲜花处处；看着幢幢色彩鲜艳、造型各异的别墅耸立在山崖海边，在蓝天白云、蔚蓝大海等背景的衬托，无论从哪个角度看都是一幅很美的风景画。
那不勒斯卡普里岛和南边的阿玛尔菲海岸更是大量欧洲游客前来南意大利消夏的地方。
阿玛尔菲海岸因其海岸悬崖的美丽风光被联合国教科文组织定为世界自然和文化遗产，也被美国《国家地理杂志》评为人一生必须看一次的世界51个地方之一。
（三）分时度假的大力发展
1、分时度假的定义和起源
（1）定义
中国社会科学院旅游研究中心研究报告《旅游绿皮书-2000～2002年中国旅游发展分析与预测》一书中，对分时度假的描述为：
最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。
“分时度假”是一个三赢的格局：
酒店可以提高入住率；会员通过一次性的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价优惠很多的价格，也抵消了今后若干年的通胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI这样的中介也因此挣得自己的佣金。
（2）起源
上世纪60年代，法国有12个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，每户拥有1个月的使用权，这就是“分时度假”的雏形。
在60年代早期，一位名叫亚历山大·奈特（AlexanderNette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。
他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。
随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（Hapimag）公司。
这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。
到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分时度假地。
1967年，法国著名的建筑公司LesGrandsTravauxdeMarseille也设计了分时度假产品，这是全球第一个标准的分时度假产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。
（3）在美国的大力发展
20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。
当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建设大批公寓房和度假别墅。
70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲置，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推动了分时度假产品在美国的发展。
但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题：
即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。
为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。
拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。
在20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。
（4）分时度假在中国的探索之路
这个东西进入中国没几天，“就被不肖的代理商搞砸了”。
代理商的胡作非为给那些原本想老老实实发展这项业务的人以沉重的打击。
比如，他们暗示消费者，只要成为他们的会员，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事实上，你是否可以取得那个国家的签证还是个问题。
目前，向中国公民开放的旅游目的地只有20多个，而是否给你签发签证，是属于申请国的国家主权，是人家的政府行为。
谁敢做这种担保，谁就是在骗人。
还有，即使取得签证没有问题，交换成功率也不敢说就一定是100%。
为了解决诚信问题，海南的部分酒店自己做直销，或者委托分时度假公司分销，消费者直接与酒店签订协议，或者同时也与代理商签订协议。
随着国外拥有雄厚资源的分时度假公司的进入和带薪休假制度的实现，分时度假将在全国得到大力的发展。
（四）海南旅游地产的起伏发展
1、海南旅游地产在全国占有重要地位
据业内人士估计，海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%，海南依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。
海南旅游地产集“住宅、度假、投资”三种功能于一身，正颠覆中国传统的房地产开发模式。
2、上世纪旅游地产泡沫
从上个世纪80年代末期开始一直延续到90年代中期的海南地产泡沫崩破灾难，使得包括地产在内的海南经济几乎陷入灭顶之灾，其影响至今随处可见，可谓积重难返。
据海南省建设厅的统计资料，海南地产从其快速升温，直至因泡沫产生而走向低谷，前后不到两年时间。
在海南建省之后的1989年；投资额仅为3.3亿元，1990年也不过4.1亿元；但此后便以数倍的速度增长。
以1990年作为投资基准对比点，1991年增长2.6倍，1992年增长7.3倍，而1993年和1994年则分别增长14倍和13.9倍，地产投资总额连续两年超过57亿元，达到投资热的顶峰。
投资过热并不是问题的关键，真正导致海南地产致命一击的是大量资金用于炒地皮、炒楼花的投机运动当中。
当时的数据清晰地显示出这种投机的本质：
1991年至1996年，海南新增非农建设用地42307公顷，项目竣工的只有7345公顷，占17.36％。
土地倒卖不但抬升地价，而且阻碍了真正想搞开发的土地商。
击鼓传花总有断链的时候，等到事情真正出现时，海南完全陷入灾难。
据数据显示，从1995年起，海南整个房地产投资急剧滑坡，当年比上年下降49％，随后的几年，投资额直线跳水。
至1998年年底，大量资金沉积在594万平方米空置商品房、120万平方米停缓建工程和近30万闲置土地上。
这个泡沫卷走了至少800亿元人民币，直接导致海南省GDP连年下降。
3、博螯带动旅游地产的发展。
举世关注的博鳌论坛在风景秀丽的博鳌小镇召开，令海南为之一震。
随之而来的旅游热潮也让海南地产似乎看到了一丝春色，这春色就是以别墅、度假村、酒店为主要物业类型的旅游房地产。
由于海南南部沿海风景秀丽，每年吸引成千上万的游客前来观光度假，因此，此间房地产开发主要以休闲旅游和度假的酒店、度假村类别墅为主，且酒店主要集中在大东海、亚龙湾等沿海地带。
海南地产的旅游特色直接影响了其地产消费群的构成。
由于本土消费能力有限，地产客户尤其是高端客户绝大多数来自岛外。
有数据表明，海南的房地产客记当中，超过60％是外地客户。
4、海南旅游地产全线飘红。
近年，海南进入新一轮开发热潮，根据海南省政府的有关资料，三亚海棠湾、万宁神州半岛、陵水清水湾、文昌铜鼓岭、博鳌二期等10多个项目达成开发意向，面积达300多平方公里，相当于全省城镇建设有史以来的用地总规模。
香港中信泰富有限公司就于2005年9月与海南省万宁市政府签订了框架协议，共同投资100亿元，用10年时间合作开发用地面积超过5.7万亩的神州半岛项目。
这个海南首个投资达百亿元的旅游地产项目已经开始了基础设施建设，据说将建设成一个示范性旅游度假综合发展区、现代服务业和科教知识产业汇聚区。
此外，香港华润集团投资50亿元的海南石梅湾旅游度假区也完成了规划设计，建成面向国际和内地高端旅游市场的、类似泰国的普吉岛和印尼的巴厘岛的国际海滨旅游度假区，其酒店更是拉来了欧洲大财团BELGRAVIAPROPERTIESLTD联手投资开发。
此外，中远集团、和黄地产、山东鲁能、美国芦荟株式会社，都在海南开始涉足旅游地产。
而在雅居乐投资的陵水县香水湾，富力也拟投资10亿元建设综合型度假村。
在国内一线城市价格不断节节攀高的前提下，海南的旅游地产价格也是不断走高，三亚的公寓价格已经到了6000元/平方米，海口、万宁等地的旅游地产价格也到4000元/平方米。
（五）旅游地产的全国开发热
1、旅游地产开发热的原因
（1）居民收入增加产生巨大的休闲度假需求
一般说来，一个城市人均GDP超过5000美元，就有庞大的休闲度假市场，而纵观国内几个发达的城市大部分已经超过5000美元。
其中最高的深圳是8815美元，位列全国第十三位的南京2006年人均也超过了5000美元。
中国经济的持续发展使中国的旅游消费迅速从观光向度假过渡，度假客群的急剧增长为旅游地产的发展提供了坚实的需求，是旅游地产发展的核心原因。
（2）中国城镇化比率的加速快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。
国民经济的持续快速发展使得城镇化率呈现加速趋势，2006年我国城镇化率约为44％。
根据国家“十一五”规划和相关预测，我国城镇化率在2010年将接近50％，2020年将达到55％左右。
旅游地产是一个比较泛地概念，不仅仅是普通的酒店，也包含第二住宅、养老公寓等，城镇人口的增加同时也大大增加了对分时度假等旅游地产的需求。
（3）房地产资产在近几年的急剧升值
中国资产近几年一直处于被低估状态，价格严重低于价值，随着人民币兑换美元的不断升值，其资产价值将得到体现。
从而导致城市房产价格的不断上升，而作为郊区或农村的旅游地产。
本身拆迁成本和补偿很低，同时由于旅游的发展对地方经济有很强的带动作用，因此土地价格明显低于城市土地，从而表现在房价上具有明显的优势。
城市房产价格的不断走高，旅游房产相对较好的生态品质和较低的房产价格，形成了一定的需求。
（4）投资性需求形成的巨大的市场
旅游地产价值的高低依赖于自然资源品质的好坏，而自然资源具有不可再生性，因此随着时间的推移其价值会不断递增，从而具有很好的投资价值。
民间剩余资金必然会抓住这个投资机会投资旅游地产实现资金的保值和增值。
2、旅游地产开发热的表现
（1）空间的广泛性
近两年旅游地产不仅在发达城市广泛存在，在二、三线城市也慢慢形成热潮；不仅在国家级名胜风景区得到了大力发展，在省级甚至市级风景名胜区也获得了大量发展。
不仅在郊区而且在农村也得到了发展。
（2）投资主体的全民性
投资主体不仅有大的地产开发商，也有中小型的企业，甚至有众多的农民和白领人士。
一些千亩以上的大的旅游地产投资巨大，一般是大的地产开发商承担，但一些小型的酒店和客栈一般由中小投资商建设，郊区的大批量的农家乐很多是由当地村民来建设，大部分产权式酒店的投资对象是发达地区的普通市民。
二、旅游地产的发展现状
（一）资本进入来源的多元化
1、房地产企业的大规模进入
（1）全国性地产巨头的介入情况
在业内大家熟悉的雅居乐、富力地产、碧桂园、首创、中信等旅游地产近几年都把目光对准了旅游地产，并且都是投资较大的地产项目。
以雅居乐为例，雅居乐2007年1月份旗下首家五星级酒店在中山长江高尔夫球场开业后，年内又将有两家四星级酒店分别在广州和佛山南海投入使用。
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目前，在广州番禺、佛山南海建设的两个四星级酒店都进入到了装修阶段，年内都可以正式营业。
雅居乐在广州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已经规划了酒店，其中在海南省陵水县东部沿海的清水湾规划面积达2万多亩，将沿着海岸线建设3个高尔夫球场和6家顶级酒店。
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（2）区域性的地产商纷纷以主体旅游地产的方式介入旅游地产。
区域性的地产商资金实力不是太深厚，但在当地有广泛的人脉和文化的整合能力，因此往往能结合本地的文化建造主题旅游地产。
在这方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。
西安曲江新城占地47平方公里，是一个融旅游、会展和居住于一体的大型的综合性的旅游地产项目，开发商西安高科集团是本地颇有实力的房地产企业。
芙蓉古城占地1000亩，目前已经是AAA级景区。
其开发商置信房产也是本地的开发商，将一片荒地打造成为一个具有浓厚民俗特色的综合性的主题旅游景区。
2、旅游景区经营者的介入。
在旅游地产为开发之前，中国已产生了很多观光型的旅游景区，在旅游发展的热潮中获得了第一桶金。
并且在景区也建设了亭子、商店和餐厅等初级的旅游地产，主要是作为景区的辅助设施。
随着旅游地产的发展，这些景区经营者开始利用自己的积累的资源开发旅游地产，主要集中于酒店特别是产权式酒店。
目前在一般的有一定规模的酒店都有类似的旅游地产项目。
3、旅游关联企业的投入。
旅游关联企业主要是旅游交通企业特别是航空公司和酒店，航空公司具有比较雄厚的实力和政府资源，在土地获取方面具有很强的优势，同时具有很强的资金实力，近年来频频进军旅游地产，在国内的航空公司中以海航最为典型。
酒店原来只是纯粹作为住宿接待设施，虽然收益稳定但比较慢，而产权式或分时度假酒店具有一次性回收的优势，因而受到了酒店经营者的青睐。
4、其它资金的介入。
在旅游利好的刺激下，许多资金加速介入，如北京某做物业商业开发的公司和深圳某贸易的公司，在获得第一桶金后，纷纷进军旅游地产，取得了巨大的成功。
（二）产品线不断延伸
1、传统的旅游商业和住宿等地产设施依然占有重要地位。
一般说来，任何景区都拥有一定的商业等物业设施，有些旅游物业本身是景区的重要吸引物。
随着旅游竞争的激烈，单纯依靠天然的旅游吸引物越来越难以取得理想的市场份额。
因此增加旅游物业是提升旅游景区品味的重要内容，包括旅游民俗建筑、旅游寺庙和旅游酒店等。
在增加的旅游物业中，旅游商业是主要一环。
因为旅游商业能带来直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商业本身是一个很好的旅游吸引物，具有重要的旅游观赏价值。
2、产权式酒店星火燎原。
产权式酒店对业主来说将投资和度假进行了很好的结合，对开发商来说可以实现一次性收回投资。
该商业模式具有很强的可操作性，受到了众多开发商的欢迎，目前也是旅游地产的主流模式。
从中国的天涯海角三亚到最北端的大兴安岭，产权式酒店星罗棋布。
在江苏，围绕南京几乎形成了众多的产权式酒店群落，依托茅山和宝华山都有产权式酒店和别墅出售。
而香泉湖和白鹭岛的产权式酒店的广告也不断冲击大众的视野。
3、特色小镇。
特色小镇是依托一定的旅游资源，通过人为建设批量和成规模的休闲度假设施来形成一个集中的休闲旅游目的地，通过人气的营造来实现商业和地产盈利的目的。
在国内目前有如下几种类型：
（1）以温泉为依托的温泉小镇。
在中国，特色小镇最突出的是温泉小镇，从广东的从化和龙山等温泉镇，到内蒙古的阿尔山等都是以温泉为依托形成的旅游房地产项目。
（2）人造的主题小镇
通过挖掘当地文化或引进外来文化形成一个旅游集镇，通过打造人气来实现商业和地产的目的。
如云南禄丰的恐龙小镇、成都的芙蓉古镇等。
（3）自然风景区的小镇
此类小镇一般是依托某一个资源优异的自然资源，将前往景区的人流进行适度集中，从而形成一个旅游小镇。
比较典型的有广东的南昆山镇和江苏镇江的茅山镇。
4、超级复合大型旅游地产。
超级复合大型旅游地产其最核心的目的在旅游而不是地产，旅游主要作用是营造一个环境，通过环境的改造达到提升土地价值的目的，在目前做的比较成功的是深圳的华侨城和宋城，北京的长城脚下的公社也是一个旅游地产的经典案例。
5、特色旅游房地产正从理论走向实践。
旅游地产目前正在向纵深挺进，新的产品在不断研发之中。
如农家乐房地产、分时度假酒店等。
传统的农家乐小而分散，并且难以保证质量，部分开发商通过按农家模式建设成片建筑，然后再出租或出售给经营方所形成的房地产。
（三）营销手段不断翻新
1、策划先行、广告开路。
旅游地产属于大宗的非必需品消费，客户购买非常理性，因此如果不针对客户在做独到的策划，将很难引起消费者的兴趣，前期策划至关重要。
主要是挖掘和创造卖点，比如环境、投资回报率等。
如华侨城在北京和成都的旅游地产项目就没有刻意模仿深圳欢乐谷，而是根据当地文化进行了修改。
西安的曲江新城将47平方公里的土地上设置成了综合性的国际性的度假区，规划了大唐芙蓉古城和海洋馆等时尚的旅游设施。
海南的许多地产项目将阳光、沙滩、海水和游艇以及军事等主题进行相连。
为了让具有吸引力的房产信息传递给消费者，房产商一般都按销售收入的一定比例设定广告费用，在房地产火爆的今天，许多媒体的一半广告收入来自于地产。
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