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住房抵押贷款风险管理研究

内容提要：

我国商业银行个人住房抵押贷款是住房金融的重要组成部分，它是随着我国住房制度改革的深化而产生、发展起来的。

住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：

就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。

然而，我们应当看到，银行开展个人住房抵押贷款业务面临着诸多风险：

如信用风险（违约风险）、流动性风险、抵押物风险、利率风险、提前还款风险、政策性风险等，为防范于未然，避免住房抵押贷款风险给房地产市场造成的损害，对住房抵押贷款的风险因素进行分析和探讨防范风险的措施是必要的。

近年来，我国住房抵押贷款业务广泛发展，为改善居民居住条件、推动居民住房投资、但是，在住房抵押贷款业务快速发展的同时，也暴露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生。

为此，本文在对我国住房抵押贷款的风险因素进行分析的基础上，根据我国当前住房抵押贷款市场发展存在的问题，提出防范风险的对策建议。

（内容提要是你文章的主要内容的浓缩，有200字足够，你的太冗长）

 关键词：

住房抵押贷款风险因素抵押贷款风险防范

一、住房抵押贷款的风险因素分析

（一）信用风险

　信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。

因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法保持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，对抵押物在贷款期间的价格损益难以准确评估等，这种潜在的信用风险随时都可能触发，从而造成违约行为。

　　借款人的违约行为可分为理性违约和被迫违约两种。

理性违约主要是因为借款人在利益驱动下，停止继续还款或由于住房市场价格变动等因素引起的主动违约行为。

被迫违约是因为借款人发生财力困难，无法偿还贷款本息的一种违约行为。

无论是借款人的被迫违约还是理性违约，都会对发放住房贷款的银行产生不良影响。

违约行为发生后，即使银行能将抵押物变卖，但由于住房市场的价格波动，也可能使其收回的资金额少于贷款余额，使银行资产受损。

同时，银行将不得不面对突然改变的资金流量，要重新安排资金使用计划，而这时资金市场可能发生利率下降等情况，对银行构成不利影响。

（二）流动性风险

　住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。

一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银行吸收的居民储蓄存款,一般都不超过五年,大都是短期性的，而住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。

这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。

二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能产生两个方面的严重后果。

其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。

　　流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。

因为购房者的个人收入是还款的保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。

当经济周期处于扩张阶段时，购房者有着良好的收入，旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题，不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的住房抵押贷款余额大量增加。

当经济周期处于衰退阶段时，失业现象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风险，同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降，抵押风险进一步转变为银行的不良债权或损失。

当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷款，银行开始出现流动性风险。

（三）抵押物风险

　抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。

抵押物处置风险表现在两个方面。

一是借款人欺诈行为构成的风险，包括：

虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。

由于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。

二是房地产交易市场不完善构成的风险。

目前，在我国贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。

抵押物价格风险也有两个方面的表现。

一是抵押物价格的市场风险。

抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行带来损失。

二是抵押物价格的人为风险。

借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风险。

此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。

（四）利率风险

　住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。

只要利率发生波动，无论是涨还是跌，商业银行都会遭受损失。

如果利率上涨，对借款人来说，借款额度越高，借款期限越长，其影响度也就越大。

因为在借款人本来的收入就比较吃紧的情况下，增加的每月还款额无疑会加大借款人的还款压力，从而使银行的风险加大。

如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。

（五）提前还款风险

　个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。

因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。

这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，一定市场收益的损失在所难免。

（六）政策性风险

　政策性风险主要表现在三个方面。

一是住房金融部分地承担了财政分配的职能。

过去的个人收入中住房消费部分以实物的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存在着巨大的差额。

这一差额的弥补，在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分地代替了财政的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。

二是住宅产业政策长期目标的短期化。

住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数大。

通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。

这样在短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。

三是不可预见的政策变动。

如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。

一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。

二﹑我国当前住房抵押贷款市场发展存在的问题

（一）低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展

　1997年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币政策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看，1998年我国开始实施住房制度改革，大量具有住房需求的个人涌入到房地产市场，在宽松的货币政策下，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房按揭贷款快速发展并迅速成为各大金融机构的业务重点，2007年以来，商业性购房贷款中个人住房贷款增速呈逐月加快态势，6月末个人住房贷款增速比1月末和3月末分别提高了4.8和4.6个百分点，同时，房贷利率进入上升通道，仅在2007年一年，中国人民银行6次提高存贷款利率，在我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。

（用的资料太旧）

（二）贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患

　近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。

据统计，2006年9月末，上海中资银行个人房贷不良比例在2年时间内上升7倍多，商业性房贷逾期违约率也上升了10倍多。

（从去年开始个人住房抵押贷款条件更严格了二不是放宽）

（三）我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制

　为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为如果借款人违约，只要处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种重视抵押物价值，而轻视还款来源的观念指导下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品。

同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品，融资便利的提供缩短了还款人的还款期限，减少了利息支出，使得借款人买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“气球贷”、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的出现，也大大增加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。

部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。

三、（这里应该是第三个大问题吧）随着我国住房制度改革的深入发展，住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注,近10年来（哪10年），我国个人购房热情高涨，住房贷款需求也飞速增长，个人住房贷款规模年均增长率近30％。

由于期限长、流动性差，个人住房贷款的大量出现必将增大商业银行资产负债管理的风险，为建立和完善我国的住房抵押贷款我认为应从以下几方面做起：

（一）完善住房抵押贷款的法律法规

　　目前国家虽然制定了有关的住房抵押办法，但还没有建立健全统一的抵押法规，这不利于个人住房抵押贷款的规范化。

我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。

虽然我国已经制定了诸如《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规，构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。

因此，当前应从房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。

例如:

针对各种违法抵押房屋的现象,可在《商业银行法》中的法律责任部分增设贷款欺诈罪的条款；在《城市房地产管理法》中法律责任部分增补"凡因违法于房地产抵押，估价出入较大或因工作失误造成国家、集体、个人重大经济损失的，视情节轻重，对直接责任人处以一定罚金或行政处分，对评估行业做出明确处罚规定，以此来规范金融秩序，防止个人住房抵押贷款欺诈行为；通过健全抵押物产权审查登记机制，完备发放程序和合同内容，以遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押等违法行为；通过建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，针对不同经济状况的抵押人实行不同的利率标准，打破我国长期来固定不变的贷款利率制度，适应以市场为主调控经济的经济增长方式。

（二）推进房地产抵押贷款证券化其作用可以有效地分散和转移风险

　　住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。

另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。

由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险，使损失得以减少。

可见，信贷资产证券化是一个完善和调整制度的系统过程。

（三）推进个人信用制度的建设

　　个人信用制度是指为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。

有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。

　　个人信用制度的建立包括四个方面：

第一，建立个人信用档案制度。

利用银行计算机联网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。

第二，建立多层次的个人信用调查与评估制度。

建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机构相辅助的多层次个人信用调查体系，是我国现阶段最为紧迫的任务。

因为它使政府、个人信用调查机构与银行各方在系统资源上实现信息的共享。

第三，逐步建立和扩展个人基本账户制度。

个人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加强了对资金的监管和信息的反馈，又可以改变信息采集的被动局面，保证信贷双方的共有利益。

第四，建立个人信用监控体系。

通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良信用行为之后，不仅在银行的监控机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。

这种负面评价对其择业、求职、提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。

这就会促使使用者珍惜自己的信用，也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。

（四）建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系

　　借鉴美国、日本政府的成功做法，成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。

这些机构担保的购房者可得到金融机构提供的全部抵押贷款，在首付款、偿还期限等条件上适当放宽，为中低收入者提供更多支持。

在条件成熟时成立一批私营抵押贷款保险公司，形成一个以政府机构为主的全国性抵押贷款担保网，并在此基础上引进再担保保险机制。

这种机制的运作是融资利用者通过对人或物的保险，与政府性担保机构和保险公司签订债务偿还委托合同，担保机构成为保险受益人，利用从保险机构获得的保险金向金融机构一次性偿还担保机构的剩余债务。

　　以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，既有利于在住房抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。

这种做法已成为国外解决普通家庭住房问题的主要途径，有利于分散一级抵押市场的贷款风险，提高贷款的安全性和流动性，促进住房信贷资产良性循环、以及对金融机构在二级市场顺利转让债权或发行抵押债券具有重要意义。

（五）健全抵押物处置制度

　　健全抵押物处置制度可从四个方面着手。

一是积极培育发展资产拍卖市场。

目前各家银行都在积极推广实行抵押贷款方式，但由于抵押物的处置缺少相应的中介机构和资产拍卖市场一直没有解决，由此导致债务人不能偿还债务时,债权银行将抵押物直接据为己用或自行处置的不规范现象，使抵押贷款的效用大打折扣。

因此,要有效地实施抵押贷款并真正发挥其效用,必须培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场,制订房地产拍卖规程，解决好抵押物的合法处分问题。

二是要健全对房屋使用者的安置制度。

当违约行为发生时，要使银行能迅速处分抵押品而收回贷款，政府应通过建设经济适用房和廉租住房，将没有按期归还贷款被法院强制执行而又符合条件的抵押人纳入我国公共住房保障制度的购买和承租对象范围。

这样，既保证了法院强制拍卖抵押房产后抵押人有栖身之处，又使银行信贷资产得以保全，同时也启动了部分房地产市场。

三是规范房地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效。

为此，政府行政主管部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，克服单纯的利益驱动行为，切实强化服务职能，提高效率，简化手续，降低收费，最大程度地减轻借款人负担。

银行要加强对房地产评估人员的培养，要对外部评估机构提供的评估报告进行严格把关，以避免一些评估机构出于对市场的过高估计或人为因素而高估抵押物价值。

四是准确合理地确定抵押率。

向银行抵押的房地产经权威评估机构进行价格评估后,银行应根据抵押房屋的实际情况，在充分考虑抵押房地产处分、转让、拍卖所应缴纳的各种税费，以及确保信贷资产安全的前提下，准确合理地确定抵押率。

（六）加强银行内部管理

　　加强银行内部管理，防范金融风险，主要应抓好以下五项工作。

一是加强对按揭贷款项目的审查。

包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。

资信审查主要是加强对开发商信誉、销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向监督控制，一旦发现异常情况应及时采取补救措施。

在对项目楼盘进行审查的同时,要综合分析楼盘在贷款期间的价值变化趋势和各种因素对楼盘价值可能造成的影响。

二是加强对借款人资格和偿债能力的审查。

抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。

同时银行可要求企业提供验资证明、财务报表等资料，审查抵押人的资信状况。

三是加强对抵押物的审查。

对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值，易于变现，易于保管以及易于估价的房地产。

抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。

金融机构应严格做好对抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房产的产权证件或能证明其产权的合法性证明文件。

从而达到规范抵押活动，遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为。

四是完善贷款相关手续。

在“简化手续”的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。

五是加强贷后监督。

重视贷后管理工作，加强贷后管理是防范风险的一项重要措施。

银行要经常了解借款人的财务状况，抵押物的使用情况，监督借款人按期归还本息，确保贷款项目发挥效益。

    住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。

总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

 参考文献：

［1］.田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J].财经科学,2004

［2］.胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J]．经济师,2007，（6）．

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［5］.蔡天任.对我国发展住宅抵押贷款证券化的探讨[J].学术交流,2004,（5）