房地产开发经营与管理模拟试题及答案解析3.docx
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房地产开发经营与管理模拟试题及答案解析3
房地产开发经营与管理模拟试题及答案解析（3）
（1/35）单项选择题
第1题
按照（ ）划分，房地产投资可以分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资。
A．投资对象存在形式的不同 B．投资主体
C．经济活动类型 D．物业类型A.
B.
C.
D.
下一题
（2/35）单项选择题
第2题
投资者在写字楼内升级现有网络通信设施提供更方便的网络通信服务．体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。
A．区位选择异常重要 B．需要适时的更新改造投资
C．存在效益外溢和转移 D．适于进行长期投资A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（3/35）单项选择题
第3题
按照风险大小和收益水平高低划分，房地产投资不包括（ ）。
A．增值型 B．收益加增值型
C．机会型 D．收益型A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（4/35）单项选择题
第4题
假设银行一年期存款利率为3%，贷款利率为6%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。
A．4.20% B．8.40%
C．8.13% D．9.54%A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（5/35）单项选择题
第5题
第二居所的出现源于（ ）。
A．自然环境的变化
B．人文环境的变化
C．生产和工作方式的转变
D．信息通信技术水平的提高和交通条件的改善A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（6/35）单项选择题
第6题
以下房地产市场细分的方式中，（ ）是房地产市场划分的主要方式。
A．按地域范围细分 B．按房地产用途细分
C．按增量存量细分 D．按交易方式细分A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（7/35）单项选择题
第7题
房地产开发投资中房地产开发商投入的自有资金或权益资金所占的比例称为（ ）。
A．开发强度系数 B．开发投资杠杆率
C．贷款价值比率 D．贷款常数A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（8/35）单项选择题
第8题
某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则本年吸纳周期为（ ）年。
A．2.25 B．0.44
C．1.25D．0.80A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（9/35）单项选择题
第9题
根据房地产市场自然周期的理论，与需求停止增长或以很低的速度增长相符的是（ ）。
A．开工很少，但竣工量增加 B．租金增长率仍缓慢上升
C．空置率下降 D．租金增长率快速下滑A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（10/35）单项选择题
第10题
风险最大的是商业物业风险，是因为（ ）。
A．商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大
B．商业投资的预测最难
C．商业的社会发展方向不易预测
D．商业人员无法竞争时心理变化很大A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（11/35）单项选择题
第11题
对某种特定商品有某种程度兴趣消费者的集合是（ ）。
A．服务市场 B．合格有效市场
C．有效市场 D．潜在市场A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（12/35）单项选择题
第12题
某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为600万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万m2。
A．550 B．520
C．580D．560A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（13/35）单项选择题
第13题
一些竞争者对降价竞销总是强烈反击，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会，这样的竞争者属于（ ）。
A．从容不迫型竞争者 B．选择型竞争者
C．凶猛型竞争者 D．随机型竞争者A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（14/35）单项选择题
第14题
下列影响购房者购买行为的因素中，属于社会因素的是（ ）。
A．动机 B．受教育程度
C．家庭 D．信念和态度A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（15/35）单项选择题
第15题
研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为（ ）m2建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。
A．60～80 B．80～100
C．80～120 D．100～140A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（16/35）单项选择题
第16题
银行拟向某房地产开发企业提供2000万元贷款，偿还期4年，年利率12%，双方约定还款方式为按季度等额还本利息照付，到期付清，则开发企业为该笔贷款所付出的利息和为（ ）万元。
A．510.00 B．506.25
C．1209.41 D．960.00A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（17/35）单项选择题
第17题
名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ）。
A．当每年计息周期数m＞1时，实际利率小于名义利率
B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（18/35）单项选择题
第18题
某家庭申请了30万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还4年后于第5年年初一次偿还了本金8万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。
A．1325.83 B．3330.62
C．2004.79 D．1387.24A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（19/35）单项选择题
第19题
某置业投资者以12000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共27万元，则其偿债备付率是（ ）。
A．0.21 B．1.23
C．1.15 D．3.23A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（20/35）单项选择题
第20题
某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%。
按季计息。
则该项目建造成本的利息是（ ）万元。
A．755.54 B．772.84
C．1400.88 D．1433.90A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（21/35）单项选择题
第21题
某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。
则该房地产投资企业的流动比率为（ ）。
A．150% B．200%
C．300% D．400%A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（22/35）单项选择题
第22题
某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价18000万元，如果房屋开发成本为4000元/m2，预测销售价格为10000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A．1.4 B．1.5
C．1.6 D．1.8A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（23/35）单项选择题
第23题
下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，正确的是（ ）。
A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．解析法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C．蒙特卡洛法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（24/35）单项选择题
第24题
以下不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。
A．资本化率 B．贷款利率
C．租金水平 D．权益投资比率A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（25/35）单项选择题
第25题
以下关于房地产投资决策实物期权方法说法不正确的是（ ）。
A．房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质
B．限价商品住宅项目的决策属于成长型期权决策
C．传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性
D．当不确定性很大时，为了避免产生投资失误，可以采用实物期权方法决策A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（26/35）单项选择题
第26题
某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（ ）。
A．6% B．8.4%
C．11% D．15%A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（27/35）单项选择题
第27题
a确定问题和调查目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（ ）。
A．abcd B．bacd
C．cabd D．acbdA.
B.
C.
D.
上一题下一题
（28/35）单项选择题
第28题
开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A．10日 B．15日
C．1个月 D．2个月A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（29/35）单项选择题
第29题
房地产的（ ），决定了房地产市场是地区性的市场。
A．不可移动性 B．适应性
C．各异性 D．相互影响性A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（30/35）单项选择题
第30题
银行向某家庭发放了一笔月还款额为2500元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元，其他债务月偿还额为200元。
从当前我国商业银行风险管理的角度来看。
该家庭的月均收入应不低于（ ）元。
A．5700 B．5860
C．5182 D．6008A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（31/35）单项选择题
第31题
银行向借款人发放了超过其支付能力的款项属于（ ）风险。
A．信用 B．管理
C．法律 D．操作A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（32/35）单项选择题
第32题
某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第1年年末支付的租金为（ ）万元。
A．8.0 B．8.4
C．9.0 D．10.0A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（33/35）单项选择题
第33题
关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（ ）。
A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障
B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。
而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的
C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保
D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（34/35）单项选择题
第34题
某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并对超过自然平衡点的营业额收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为500万元时，其应缴纳的租金是（ ）万元。
A．17.5 B．16.5
C．15.5 D．18.5A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（35/35）单项选择题
第35题
某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，准备金为70万元，所得税为50万元，则2006年的税前现金流为（ ）万元。
A．330 B．450
C．650 D．380A.
B.
C.
D.
上一题下一题
（1/15）多项选择题
第36题
进行土地一级开发时，开发商可以通过政府（）获取土地开发项目。
A.授权
B.委托
C.招标
D.拍卖
E.挂牌
上一题下一题
（2/15）多项选择题
第37题
下列风险中属于个别风险的是（）。
A.或然损失风险
B.变现风险
C.资本价值风险
D.机会成本风险
E.时间风险
上一题下一题
（3/15）多项选择题
第38题
下列影响房地产市场运行环境的因素中，不属于经济环境的因素是（）。
A.经济全球化
B.基础设施状况
C.产业与结构布局
D.国际资本流动
E.家庭收入及其分布
上一题下一题
（4/15）多项选择题
第39题
在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市某区土地拍卖市场”。
这种划分所采用的市场细分标准有（）。
A.按存量增量细分
B.按交易方式细分
C.按目标市场细分
D.按地域细分
E.按房地产用途细分
上一题下一题
（5/15）多项选择题
第40题
以下关于房地产泡沫和过度开发描述正确的是（）。
A.过度开发反映市场上的供求关系，泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系
B.过度开发一般存在于周期循环的上升阶段，投机性泡沫会出现在循环的下降阶段
C.房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大
D.如果产生泡沫，就必然会引起过度开发
E.泡沫一定是由过度开发引起的，而过度开发却不一定是由泡沫引发的
上一题下一题
（6/15）多项选择题
第41题
对于已经通过设计方案审查的项目，在《建设工程规划许可证》申请阶段，不需提交的材料包括（）。
A.《建设项目规划许可及其他事项申报表》
B.《勘察、设计中标通知书》
C.建设工程施工图
D.《设计方案审查意见》及附图复印件
E.《建设用地钉桩成果》
上一题下一题
（7/15）多项选择题
第42题
以下属于竞争导向定价的方法是（）。
A.目标定价法
B.认知价值定价法
C.价值定价法
D.随行就市定价法
E.挑战定价法
上一题下一题
（8/15）多项选择题
第43题
企业的潜在竞争优势通常表现在（）。
A.成本优势
B.产品差别化优势
C.服务质量优势
D.品牌知名度优势
E.销售渠道优势
上一题下一题
（9/15）多项选择题
第44题
下列关于利率的表述中，正确的有（）。
A.我国对外筹资成本采用伦敦同业拆放利率
B.利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型
C.基础利率是投资者所要求的最低利率
D.基础利率一般使用无风险的国债收益率作为其代表
E.同业拆放中大量使用的利率是纽约同业拆放利率
上一题下一题
（10/15）多项选择题
第45题
下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。
A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率
B.实际利率真实地反映了资金的时间价值
C.名义利率真实地反映了资金的时间价值
D.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
E.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
上一题下一题
（11/15）多项选择题
第46题
以下关于房地产开发企业利润的说法正确的是（）。
A.利润总额等于经营利润与营业外收支净额之和
B.房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补
C.税后利润等于经营利润减去所得税
D.计算资本金净利润率时采用的是年税后利润总额或年平均税后利润总额
E.税后利润的分配顺序，首先是提取法定盈余公积金和公益金，然后是弥补企业以前年度的亏损，之后是可向投资者分配的利润
上一题下一题
（12/15）多项选择题
第47题
用于反映项目静态盈利能力的经济评价指标有（）。
A.投资净利润率
B.投资利润率
C.现金回报率
D.资本金利润率
E.利息备付率
上一题下一题
（13/15）多项选择题
第48题
在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中不正确的有（）。
A.期望值相同、标准差小的方案为优
B.标准差相同、期望值小的为优
C.标准差相同，期望值大的为优
D.标准差系数小的为优
E.标准差系数大的为优
上一题下一题
（14/15）多项选择题
第49题
下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。
A.资产负债表
B.投资计划与资金筹措表
C.借款还本付息估算表
D.损益表
E.资金来源与运用表
上一题下一题
（15/15）多项选择题
第50题
在下列风险中，通常在融资风险分析中采用的有（）。
A.资金供应风险
B.利率风险
C.汇率风险
D.机会成本风险
E.市场风险
上一题下一题
（1/15）判断题
第51题
住房抵押贷款证券化使得购买抵押支持证券的投资者可以直接地获取房地产投资的收益。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（2/15）判断题
第52题
房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的和。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（3/15）判断题
第53题
房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易组织机构等构成。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（4/15）判断题
第54题
房地产市场自然周期的产生源于资本流动的影响。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（5/15）判断题
第55题
以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，不需要再申请《规划意见书（选址）》。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（6/15）判断题
第56题
房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（7/15）判断题
第57题
等额序列支付资金回收系数和等额序列支付存储基金系数互为倒数。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（8/15）判断题
第58题
速动比率又称偿债能力比率．属短期偿债能力指标，反映企业或项目流动资产总体变现或近期偿债的能力。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（9/15）判断题
第59题
在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（10/15）判断题
第60题
不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的抗风险分析。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（11/15）判断题
第61题
企业的资产负债表，可以用来计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（12/15）判断题
第62题
对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商不可以预售。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（13/15）判断题
第63题
权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（14/15）判断题
第64题
净租就是物业的经营费用全部由租户承担。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（15/15）判断题
第65题
租金方案是物业管理中经营计划的核心。
（ ）A.正确
B.错误
上一题下一题
（1/4）计算题
第66题
某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：
两种管道的工程费用分别为800万元、400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和6年，到期后的净残值都是初期投资的10%，折现率为10%。
假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
上一题下一题
（67~69/共4题）计算题
（二） 某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。
咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。
宾馆总建筑面积为5000m2，可用于经营的部分为4500m2，可建成100个标准间。
当地同档次宾馆的平均价约为330元/间·天。
前3年的入住率均为70%，从第4年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%。
建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均售价为6500元/m2，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款年利率为8%。
第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款。
建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。
其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，贷款按年等额还款。
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