宜昌城区部分房地产项目调盘情况报告DOC.docx
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宜昌城区部分房地产项目调盘情况报告DOC
宜昌城区其他楼盘情况调查情况
为使得点军五龙村项目的方案设计中，达到项目整体的布局规划合理；确定最佳、最有市场竞争力的的户型设计户，确定最为合理的户型配比的目的。
现对宜昌城区其他楼盘情况进行调查，并将主要调查结果统计分析：
1江南星城
1.1项目概述及特点（地理位置、交通条件、整体规模及特点）
江南星城项目地点为点军区五龙一路，距江南大道500米，乘82路公交车直达，27路公交车在五龙站下车，交通较为便利。
该项目总占地面积约150亩，南北长约650m，东西长约150m，为狭长形地块，全部20栋楼均为高层住宅建筑，无其他产品；高层住宅楼层数以25、26层为主。
整个小区还规划有商业、菜市场、社区医疗、活动中心等建筑。
楼盘整体建筑风格讲求山群景、江景、天然绿色与楼群布局相结合，20栋高层建筑均为正南北朝向，保证良好的采光、通风效果。
江南星城以低密居所、景观居所、宜居生态地产、公园地产等为主要特色为主。
1.2主要经济技术指标
江南星城项目主要经济技术指标：
总用地面积99843.89m2，总建筑面积286951m2；其中住宅建筑面积214777m2，商业建筑面积2264m2，地下建筑面积64601m2，计算容积率面积219347m2，建筑密度13.15%，绿化率32.12%，容积率2.195，总户数约1794个，配置停车位1850个（其中地上175个，地下1675个）。
1.3户型情况及配比
江南星城总计20栋住宅楼，楼层数24～28层，主打楼层数为25、26层。
总户数1794个，其中含有2梯3户、2梯4户、2梯2户等3个户型结构。
最大户型为3房2厅2卫1厨4阳台，面积166.5m2，最小户型为1房2厅1卫1厨1阳台1花园，面积82.3m2。
主打户型为115～125m2及130～140m2等较大面积户型房型，上述两部分房型占总比例的69.5%。
江南星城的户型品种多种多样，大中小各类户型均占一定比例，可以满足各类经济能力、需求目的的购房者的需求，高层产品品种较多。
表1-1江南星城各类面积房型比例列表
序号
编号
房型组成
套数
比例
主要分部
1
A类
面积160m2以上
56
3.1%
3#楼
2
B类
面积130～140m2以上
572
32.2%
1～4#、8、11、13#楼
3
C类
面积115～125m2以上
664
37.3%
几乎遍布全部楼盘
4
D类
面积107m2左右
230
12.9%
6、7、9、10、12、16～18、20#楼
5
E类
面积97m2左右
104
5.8%
1、3、8#楼
6
F类
面积82.3m2
152
8.5%
14、15、19#楼
合计
1778
数量有所差异
图图1江南星城各类面积房型比例图
1.4户型特点分析
1、优点：
（1）130、120m2两级主打户型均布置于2T2、2T3房型结构中，住户居住较为宽松，不会觉得很有拥挤的感觉。
（2）130、120m2两级主打户型主卧和客厅均有南向的凉台和窗户，整套房屋内的通风及采光效果良好。
（3）各种户型中均有空中花园（160m2超大户型没有配备）作为住户可改造的赠送面积，增加了各种户型产品的性价比和可利用性。
（4）主打户型客厅均为南北向，开间普遍较大，整体感觉宽敞明亮。
（5）各种面积户型均有配备，高层产品品种丰富。
2、缺点：
（1）按照中国古代阴阳学说，山南水北谓之阳、山北水南谓之阴，整个楼盘地理位置属山北地域，为向阴之地。
这使我们项目对他们一个很好的优势，尤其是较矮楼层采光的比较方面。
（2）166m2最大户型阳台较小（3.8m），虽也有入户花园，但因为处于边边角角，视角受到很大限制。
虽然住宅尺寸宽敞，但宽景阳台、空中花园等彰显住宅档次的部分相对平庸。
（3）82.3m2小户型整体设计不理想，在这种面积条件下只设计1房2厅显得较不合适，购房者若倾向于小户型，自然是因为资金状况希望在最小的空间下同样能发挥最大的功能，即便有空中花园可用于改造，可购房者也会因为远低于心里预期而放弃。
1.5户型使用率
江南星城户型使用率普遍维持在80.5%，加上一些完全可以利用的花园等设计，花园的面积普遍达到8～10m2，改造后的各户型使用率一般达到84%左右。
表1-2江南星城各类面积使用率统计表
序号
部位
建筑面积m2
套内面积m2
套数
比例
使用率
可改造空间m2
改造后套内面积m2
改造后使用率
备注
1
5#楼
166.5
143.5
56
3.1%
86.2%
17
150.98
90.7%
凉台均按不考虑改造计算
2
2#、4#、11#、13#楼
136.7
108.3
416
23.4%
79.2%
9.9
112.66
82.4%
3
1#楼、3#、8#楼
133.8
107.9
156
8.8%
80.6%
8.9
111.82
83.6%
4
6#、7#、9#、10#、12#、16#、17#、18#、20#楼
122
98.2
460
25.9%
80.5%
9.6
102.42
84.0%
5
3#楼
119.9
96.7
52
2.9%
80.7%
11.7
101.85
84.9%
6
14#、15#、19#
117.6
95
152
8.5%
80.8%
8.7
98.83
84.0%
7
6#、7#、9#、10#、12#、16#、17#、18#、20#楼
107.8
86.8
230
12.9%
80.5%
9
90.76
84.2%
8
1#楼、3#、8#楼
97.1
78.3
104
5.8%
80.6%
8.2
81.91
84.4%
9
14#、15#、19#
82.3
66.5
152
8.5%
80.8%
9.2
70.55
85.7%
2华鹏.梧桐邑一期
2.1项目概述及特点（地理位置、交通条件、整体规模及特点）
梧桐邑项目地点为伍家岗区宜昌新政务区（东山大道延长线和东站路交汇处），距五一广场、火车东站均在2公里范围。
乘坐2路，21路，101路，102路，103路，21-1路至火车东站，交通较为便利。
该项目总占地面积约16.8万m2，为盾形地块，总建筑面积约57万m2，拥有高层、多层、花园洋房、类别墅等多种产品类型，并设有幼儿园、艺术馆等文化生活配套。
楼盘整体建筑讲求依山傍水，融合别墅、洋房、景观高层、梧桐大道、艺术馆等代表着有闲阶级的人文生活精髓，为典型的景观居所。
一期为10栋33层高层住宅，南北朝向。
楼盘属宜昌新政务中心和东站新商业中心，是该楼盘的典型特点。
2.2主要经济技术指标
梧桐邑项目主要经济技术指标：
总用地面积168000m2，总建筑面积约570000m2；绿化率30%，容积率2.05，一期配置停车位812个（其中地上159个，地下653个）。
2.3户型情况及配比
梧桐邑一期总计10栋住宅楼，16个单元（其中团购房8个单元），楼层均为33层，其中含有2梯6户、2梯4户等2个户型结构。
最大户型为2房2厅2卫1厨2阳台1花园，面积123m2；最小户型为2房2厅1卫1厨1阳台1花园，面积71.5m2。
主打户型为118～123m2及71.8m2两种户型，上述两部分房型占总比例的80%（各占40%），剩余92.7m2户型占总比例20%。
梧桐邑的高层户型品种较少，除120m2左右的中等户型之外，其余的便是占比例60%的100m2以下的小户型，具体配比情况见下表：
表2梧桐邑高层各类面积房型比例列表
序号
编号
房型组成
套数
比例
主要分部
1
A类
面积123m2
132
10%
5#、10#楼
2
B类
面积118m2
396
30%
5～10#楼
3
C类
面积92.7m2
264
20%
6～9#楼
4
D类
面积71.5m2
528
40%
5#、10#楼
合计
1320
图图2梧桐邑一期各类面积房型比例图
2.4户型特点分析
1、优点：
（1）2T4房型118m2的3房2厅为最优户型，该户型入户左侧花园可改造成1房，形成4房2厅结构，另外4.2m宽阳台和主卧飘窗均朝南，房屋内采光和通风效果好。
为最佳户型。
（2）2T4房型92.7m2也为3房2厅结构，两卧室南向均有飘窗，客厅南向有凉台，房屋内采光和通风效果很好。
为较好户型。
（3）2T6房型中71.5m2为2房2厅结构，并可通过改造形成3房2厅，在70m2面积的条件下，能达到这样的效果性价比很高，整套房的房款较低，适合中低收入及现钱不足的人群。
为较好房型。
2、缺点：
（1）2T6房型结构显得住户较为拥挤，公共设施的个人享受程度降低；
（2）2T6房型中的123及118m2户型大门为东西向，凉台均朝北，南向只有一个卧室的飘窗，整套住宅的采光通风效果较差。
（3）2T6房型中的123及118m2户型作为最大面积户型，只有2房2厅1卫1厨的设计，且处于2T6结构，加上采光通风不佳，缺乏品质。
（4）2T6房型中的123及118m2户型存在东西向的客厅，房间的采光效果不佳。
3维多利亚港湾
3.1项目概述及特点（地理位置、交通条件、整体规模及特点）
项目地点位于点军区，北临清净路，南面为樱桃园路，西接江南大道，东瞰长江。
距夷陵长江大桥5分钟车程，距宜昌中心城区10分钟车程。
项目占地面积90456m2，规划总建筑面积约162657m2。
规划开发的商品房包括：
高层住宅、低层住宅、商业设施及地下车库等。
其中高层住宅29层/30层，分别以121m2、77m2、128m2为主要户型。
项目地块紧邻长江，在地块整体规划设计上，充分把握“江景最大化、结构最小化”之景观设计原则，利用城市开放绿地、组团绿地和宅间绿地结合项目整体用地布局和建筑布局。
项目整体采用地中海风格，小区以主入口及位于小区核心地带的中央公园构成小区主要的景观轴线及视线通廊，并在小区主入口设置有鲜明西班牙风格的塔式门楼、半圆形充满动感的喷泉广场和跌水幕墙，使居住者能感受到浓烈的地中海风情。
3.2主要经济技术指标
项目占地面积90456m2，规划总建筑面积约162657m2。
容积率为1.8，建筑密度为23.43%，绿化率为38.38%。
规划总户数为1263户，停车位750个。
其中B地块面积和我项目用地大小相似，总布置4栋高层和6栋低层建筑，高层朝向为西南东北朝向。
用地面积29112m2，总建筑面积100259m2，其中地上建筑面积86236m2，地下建筑面积14023m2，停车位306个，居住户数874，容积率2.962。
3.3户型情况及配比
维多利亚港湾B地块总计4栋高层，楼层为30/29层，其中50#、51#及52#楼为2梯6户、53#楼为2梯7户户型结构。
最大户型为3房2厅2卫1厨2阳台，面积128.8m2；最小户型为1房1厅1卫1厨1阳台，面积43.5m2。
主打户型为面积128.8m2、120.1m2及77.5m2三种主要户型。
户型比例及配比如下表：
表3维多利亚港湾高层各类面积房型比例列表
序号
编号
房型组成
套数
比例
主要分部
1
A类
面积128m2
210
28%
50#～53#楼
2
B类
面积120m2
240
32%
50#～53#楼
3
C类
面积77.5、82.5m2
240
32%
50#～53#楼
4
D类
面积67m2
30
4%
53#楼
5
E类
面积43.5m2
30
4%
53#楼
合计
750
图3维多利亚港湾B地块各类面积房型比例列图
3.4户型特点分析
1、优点：
（1）120m2的3房2厅为最优户型，该户型虽采光效果差，但7.7m超宽凉台东北朝向可眺望长江，风景秀丽。
（2）卧室和卫生间相对布置较为集中，房屋功能的便利使用程度较好。
（3）80m2、70m2甚至60m2和40m2的小户型占有一定比例，整套房的房款较低，适合中低收入及现钱不足的人群。
为较好房型。
2、缺点：
（1）按照中国古代阴阳学说，山南水北谓之阳、山北水南谓之阴，整个楼盘地理位置属水南地域，为向阴之地。
（2）2T6、2T7房型结构显得住户较为拥挤，公共设施的个人享受程度降低；
（3）高层住宅普遍为西南朝向，住宅内的采光及通风效果较正南有一定影响。
（4）各种户型均没有入户花园可供住户进行改造，赠送面积很小，但住宅本身公摊率相对较低，仅为17.9%。
（5）120m2户型为坐南朝北，大凉台布置于东北方向，其余窗户均在西北或东南方向（右侧房型较好点），虽然凉台大但相对采光及通风情况有所影响。
（6）128m2户型虽然具有三个阳台，两个朝东北方向，一个朝西南方向（小）。
整套住宅内的采光效果不佳，虽有两个东北向阳台可眺望江景，但因为4栋高层建筑的摆放原因，视角受很大限制，该户型作为最大户型个人认为表现不足。
3.5户型使用率
维多利亚港湾户型使用率普遍维持在84.8%左右，使用率普遍已经很高，主要是因为2T6和2T7的户型过于紧凑，公摊面积分配较多。
但各类户型均没有可赠送面积的设计，房屋的可改造空间少。
表3-2维多利亚港湾各类面积使用率统计表
序号
部位
建筑面积m2
套内面积m2
套数
比例
使用率
可改造空间m2
改造后套内面积m2
改造后使用率
备注
1
50～53#楼
128.85
109.29
210
28%
84.8%
0
/
/
2
50～53#楼
120.14
101.9
240
32%
84.8%
0
/
/
3
53#楼
82.5
69.85
30
4%
84.8%
0
/
/
4
50～53#楼
77.5
65.74
210
28%
84.8%
0
/
/
5
53#楼
67
56.86
30
4%
84.9%
0
/
/
6
53#楼
43.5
36.86
30
4%
84.7%
0
/
/
4上上城三期首府
4.1项目概述及特点（地理位置、交通条件、整体规模及特点）
宏峰·上上城三期首府项目地点位于伍家岗区中南路55号，东邻宜昌火车东站，西邻中南路，南邻城东大道，北接汉宜高速。
市内乘坐30路、68路到上上城站下车即可。
上上城三期总建筑面积约42万m2，三期位于整个项目的东北地块，分别由22栋电梯洋房及12栋高层组成，总户数2209户，车位配比基本按1:
1进行配置。
三期靠近自然山体，环境优美，北面和西面拥有保存完好的原生态山体和自然坡地，自然景观资源极为丰富。
将设计专属的木栈道作为上山的通道，使山体公园成为业主休闲、健身、娱乐的最佳去处，12栋凌云高层依山而建，在地势的条件下，可以得到很好景观。
4.2主要经济技术指标
上上城项目总占地480亩，总建筑面积约57万㎡，其中三期总建筑面积约42万m2，容积率1.7，绿化率约30.5%，建筑密度30%以下。
4.3户型情况及配比
上上城三期总计12栋高层，楼层为33层，均为2梯4户结构。
最大户型为3房2厅2卫1厨1阳台1花园（外加1赠送空间），面积130m2；最小户型为2房2厅1卫1厨3阳台，面积91m2。
只有四种户型，三种户型面积130m2、113m2及91m2三种均为主要户型。
户型比例及配比如下表：
表4上上城三期高层各类面积房型比例列表（3#～6#）
序号
编号
房型组成
套数
比例
主要分部
1
A类
面积130m2
132
25%
4#、6#楼
2
B类
面积113m2
132
25%
3#、5#楼
3
C类
面积91/92m2
264
50%
3#～6#楼
合计
528
其他楼盘户型尚未出
图4上上城三期高层各类面积房型比例图（3#～6#）
4.4户型特点分析
1、优点：
（1）130m2及113m2两种户型均有赠送完全不计面积的约10m2的可利用空间，加上原本的空中花园设计，可利用空间价值极高，完全契合了购房者利用率最大化的需求，性价比很高。
（2）高层建筑均南北朝向，整套住宅内的采光及通风条件较好，尤其是130m2户型拥有的6m宽景阳台，不仅可以得到广阔的视角也得到了充足的阳光。
（3）卧室和卫生间相对布置较为集中，房屋功能的便利使用程度较好。
（4）113m2户型虽为2房2厅设计，空中花园和可利用空间的改造，完全可以形成4房2厅2卫的布局，南侧阳台较宽，空间较大，也可将客厅向阳台延伸，增加了客厅的整体空间，为最佳户型。
（5）91m2户型虽仅有2房2厅，但三阳台的设计极大的增大了住宅内采光和通风效果，屋内通透明亮。
2、缺点：
（1）130m2及113m2两种户型入户门正对卫生间的设计，个人感觉从第一眼视觉上有所不佳。
（2）130m2户型餐厅开间尺寸为3m，整体空间感觉偏小。
（3）91m2户型进门即见餐厅，无入户花园没有过度带，略有不足。
5户型配比的总体结论
表5-1已统计楼盘户型总比例表
序号
编号
房型组成
套数
比例
主要分部楼盘
1
A类
面积140m2以上
56
1.28%
江南星城
2
B类
面积125～135m2
914
20.89%
江南星城、维多利亚、上上城
3
C类
面积115～125m2
1564
35.74%
江南星城、梧桐邑、维多利亚、上上城
4
D类
面积105～115m2
230
5.26%
江南星城
5
E类
面积90～105m2
632
14.44%
江南星城、梧桐邑
6
F类
面积90m2以下
980
22.39%
江南星城、梧桐邑、维多利亚
合计
4376
图5-1已统计楼盘户型总比例图
结论：
1、户型配比方面：
各楼盘高层普遍以125～135m2、115～125m2及90m2以下为主要户型，所占比例分别为21%、37%及22%，三种户型合计达到80%的比例，为最适应市场需求的户型。
主要原因为120、130户型面积适中，住宅的整体功能性全面，且可改造空间较大，较受青睐；90以下户型则更适应大多资金不足的购房人群，因此也受青睐。
2、建筑物朝向：
各楼盘除维多利亚因江景视野的考虑为西南朝向，其余楼盘高层建筑全为正南北朝向。
我项目虽地块较小，但地理位置为向阳之地，个人认为应充分发挥地理优势，契合“五龙”这个地名，以坐北朝南彰显阳刚及王者之气，江南星城虽地大楼多，但普遍较矮（25、26层），且处向阴之地，我项目楼虽不多，但更应有“会当凌绝顶、一览众山小”的感觉。
3、户型设计方面：
契合宜昌购房人群的消费需求，在保证采光、通风等基本条件下，第一突出住宅的功能性及合理性，在有限的空间内使卧室配置更多更合理；第二突出住宅的整体品质，加一些入户花园、空中花园、宽景凉台的设计，不仅提升了住宅品质和价值，给了住户更多的可改造空间（赠送面积）。
江南星城普遍设计有宽景凉台但朝南视野受阻，我项目正好则可发挥这个优势。
4、户型使用率方面：
住宅的使用率应配置合理，不应过低对住户感觉很不实惠；也不应过高，虽然使用率很高，但公共设施显得格外拥挤，这样则降低了住宅的整体品质。
结合江南星城和维多利亚的使用率来看，江南星城采用80.5%左右的使用率加上赠送面积，使用率能达到84%，且一般最多为2T4户型，公共设施不显得拥挤，是我们必须借鉴和参考的。
而维多利亚直接采用了84.8%的使用率，几乎没有赠送面积，但2T6甚至2T7的户型结构太过拥挤，建议不采纳这样的形式。
5、整体布局方面：
其他各个楼盘地块庞大，规模普遍几倍于我，除江南星城外几乎都采用了高层、中高层、低层和别墅的组合设计。
我项目地块较小个人认为不能盲目跟风，应以高层住宅为主，因我们并不具备大地块、秀丽的山景、江景等天然优势，很难直接上升产品品质。
6、外立面风格：
上上城、维多利亚、梧桐邑等楼盘与我项目相距太远，无比较之意义，对于江南星城其采取了以红褐色为主色的现代简约的风格，从效果图看较为平庸，个人建议我项目以Artdeco为外立面风格，突出高大、霸气的外立面风格，以偏金黄为主色调，突出雄伟、光辉和高贵的特点。
（结论中多数为个人意见，尚有诸多不成熟之处，请见谅）
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