合生国际花园CBD高档公寓产品设计解析.docx

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合生国际花园CBD高档公寓产品设计解析

新古典主义的CBD高档公寓——合生国际花园产品设计解析

合生国际花园作为合生创展再次进军CBD区域的新作，项目规模虽然只有20万平方米，却是CBD住宅区内新盘青黄不接之时最具份量的供应。

合生国际花园的产品设计完全可以延续区域已有的产品特色——大户型、豪华品质，且这也是合生创展所擅长的。

但合生国际花园决定一改以往合生创展以舒适豪华大户型为主、建筑风格都采用“新古典主义”的特色，推出了建筑风格简捷现代、户型面积小巧的产品。

本专题将详细解析该项目的设计。

合生创展从2005年的“合生力量，共建和谐”，到2006合生满意生活升级年，一直以高雅的社区文化理念和优质服务领跑业界，实现从产品层面到文化层面的不断跨越。

合生国际花园是合生创展进军北京四年后，成功开发珠江帝景、珠江罗马嘉园、珠江绿洲家园等精品楼盘后的又一力作，被合生创展集团视为战略升级代表作。

一、20万平方米的高档公寓

合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环内，CBD中心地段，占地约5万平米，北面为500米宽城市绿化带，与建外SOHO隔河相望，地块地段优越，交通便利，周围生活设施配套成熟，与国贸中心仅5分钟车程，紧邻繁华的国贸商圈。

项目档案

物业类型：

公寓

建筑类别：

板楼

占地面积：

50000平方米

建筑面积：

200000平方米

容积率：

3.4

绿化率：

37.80%

均价：

14500元/平方米

项目位置：

朝阳区广渠门外大街31号

开发商：

北京合生绿洲房地产开发有限公司

二、项目开发背景

1、区位优势

合生国际花园位于国贸商圈，国贸商圈是公认的CBD中心区，在此云集了众多五星级饭店，各大金融公司，各国驻华使馆，5A级智能写字楼。

政府的支持、商务环境成熟、配套齐全和CBD区域强大的消费能力促使CBD地产持续升温。

2、写字楼与高端公寓供求失衡

2005年，CBD写字楼大量激增，高档公寓却出现断档的趋势。

具统计：

目前CBD写字楼与公寓比为2：

1，在售公寓项目已接近尾声，像金地国际花园、华贸中心、富力城等剩余大面积户型居多，且总价高、投入大。

在市场出现断档的时候，合生国际花园，作为CBD中心区高端物业，兼备办公及居住功能出击市场。

周边竞争项目

建筑类别

占地面积

均价

备注

金地国际花园

板楼

4万m2

17000元/m2

在售户型以200m2以上大面积为主

华贸中心

板楼、塔楼

35万m2

18800元/m2

在售户型以200m2以上的大户型为主

富力城

板楼、塔楼

48.78万m2

13000元/m2

在售三期，主力户型为三居230m2左右的大面积户型

建外SOHO

板楼、塔楼

13万m2

17000元/m2

在售户型以200m2以上的大户型为主

3、两大媒体东迁、消费潜力增强

2004年，投资50亿的中央电视台和投资16亿的北京电视台新址相继进驻CBD，将带动从节目制作、大型活动策划到影视经纪、代保险和金融投资服务等庞大产业链东迁；直接相关公司1000多家，间接相的公司3800多家，涉及人数不下30万，大量办公及居住需求，带动CBD购买力和租务市场持续升温。

中国主要CBD

10年前

现在

北京CBD

200—300美元/m2

2000—3000美元/m2

上海CBD

150—200美元/m2

2000—2800美元/m2

深圳CBD

100—120美元/m2

1800—2000美元/m2

香港CBD

800—1000美元/m2

10000—15000美元/m2

三、项目定位

1、目标客户群定位

合生国际花园把客户定位为城市财富新贵阶层，他们的事业、家庭与朋友都在城市，他们希望随时与城市保持密切沟通，渴望自己的工作、生活、休闲、娱乐、交际、购物等一切生活愿望都能随时满足。

2、产品定位

合生国际花园定位于中国中心区前瞻型建筑，力求为CBD打造居住形态分水岭，呈献未来城市宜居标准。

合生国际花园——前瞻型建筑内涵解读：

（1）前瞻国际区域

地缘：

与公信力、唯一性地标国贸为邻；

效率：

最短生活半径内实现资源的最大占有；

资源：

邻近500强使馆区。

（2）前瞻建筑规划

功能：

拥有自我循环的价值链，全薄板公寓、LOFT、底层TOWNHOUSE、魅力商街有机组合。

（3）前瞻宜居生活

舒适：

功能齐备，100-130平米主力二三居，集成卧室、客厅、储藏间、保姆房等，超百米庭楼间距；

环境：

通惠河、3万平米私家园林，中央林荫大道。

四、项目总体规划

1、总体规划设计思想

由于地块特殊的地理因素，从规划上着重发挥其优势，努力提升城市住宅的舒适性与生活品位，营造优美的小区内部环境，同时充分利用外部景观条件，规划力图简洁大气。

2、建筑规划布局

遵循大合院格局，利用建筑体块的高低错落和平面布置的退让围合，形成多样的总体格局，营造中央林荫道氛围，有效解决人车流交通，宽敞的步行道和小广场形成小区温新的入口空间，商业沿街错落展开，增加了沿街面，活跃了街道空间。

高层住宅共20栋，南北各10栋，围合形成两个大的内院。

其中沿基地南侧布置一梯四户18层高层单元，主要为二、三居户型。

项目北侧主要布置两梯三户24层高层单元，主要为舒适三居户型；12号楼设计为东西向公寓格局。

项目南侧建筑采取小板式格局，同时改善内院采光通风，使整个小区具有舒畅宜人的绿化空间，丰富了城市总体景观，力争成为CBD区域一道亮丽的地标。

3、道路规划布局

合生国际花园采用道路交通组织及无障碍设计，用地东西南三边紧邻城市道路，地块北侧设计一条消防车道与城市道路共同形成外环路，两地块内各设置一圈车道为小区内的主要人行及消防干道，双环的道路结构使小区达到人车清晰分流。

小区主入口置于广和东三路过，汽车主要通过东西两侧的车库口下到车库，从光华北路进入城市道路，不与人流发生交叉。

而南面沿街设置人行通道保障人员疏散。

小区内道路及商铺、住宅出入口有台阶及高差处均加无障碍坡道，住宅均有电梯，公共通道及门前尺寸及相关设施均按无障碍坡道及设施要求设计。

五、产品设计

1、规划设计

（1）总体规划

合生国际花园社区采取组团式设计，由星级住宅和商务中心、大片绿地以及现代商业等建筑楼栋组成围合安静的社区。

社区规划有休闲娱乐、美容健身、生活采购等完善的配套设施。

而小区内为纯居住环境，安静而舒适，与休闲式园林紧密结合，组成一个完整而悠闲的社区。

小区内视野通透，户内的绿化与园林空间互相渗透，小区采用人车分流设计，充分考虑了北方地区寒冷的气候特点，在设计中合理组织空间，安排布局，使每户均能得到好的朝向及景观。

（2）规划原则

①前瞻型规划

合生国际花园形象及整体格调历久弥新，引用了曼哈顿立面美学。

②满足居住功能的规划

合生国际花园将生活空间、商业空间、休闲空间等功能区有机结合在社区之中，丰富的功能最大限度地满足了住户的各种需求。

③规划特色——围合式建筑

建筑形式为围合式建筑，总平面遵循大合院式布局，由建筑体块的高低错落以及平面布局的退让围合，形成多样的总体布局。

围合对称式的布局，体现了辉宏的气势，并形成集中的约3万平米的中庭私家园林。

营造的中央林荫道，有效的解决了人车流与交通。

宽敞的步形道以及小广场，将小区的入口空间营造得更加贴心舒适。

2、建筑设计

（1）建筑风格

合生国际花园采用沉稳大气的风格，既现代又不失风范，不会轻易流于俗套且又在气质在符合现代简约的设计风格，既走在流行前端，又因具内涵的特色不会落后于时代。

（2）建筑立面

①曼哈顿立面

合生国际花园立面设计端庄简洁、大器华贵，借鉴了国际大都会曼哈顿现代城市酒店的做法，以简单的方格体系为构架，玻璃、面砖、工字钢等不同反光度材料的组合，使建筑具有了大都会式的光影变幻，与CBD周边建筑和谐、辉映。

②兼具北方立面风格

项目立面风格和使用功能上又具有鲜明的北方建筑特征，立面简洁厚重，建筑开窗很有节制，中下部保有了较大面积的实墙，转角部位厚重坚实，配合暖色面材，充分满足建筑的保温需求，冬暖夏凉，表现出地处北方皇都的华丽沉稳。

（3）新技术的应用

■kldn混凝土裂缝研究与控制，确保混凝土不出现有害裂缝；

■采用环保防水材料、PVC暗埋电管及PPR给水管材等，材料性能达到建设部科技成果推广转化项目的要求；

■外门、窗（入户门除外）采用铝合金断桥中空玻璃窗，开启扇采用内开内倒形式并配置高性能防盗安全锁。

3、户型设计

合生国际花园全部以薄板设计，超大视野，正南正北，南北通透。

面积大概在60-130平米。

作为国贸商圈纯高档居住型住区，户型设计最大特点是强调居家舒适实用性，富有南派精致细腻风格，具体表现在：

（1）景观、品质强调均好性

在充分考虑传统户型设计动静分区、洁污分离、公共空间、私密空间分开的基础上，特别强调户型设计的均好性和舒适性，主次卧及客厅均朝阳，同时在客厅里有多角度采光的阳光房，保证了居室内的采光充足。

所有楼房均为板楼，能形成室内对流，通风效果好。

基本上每个房间都有窗户，室室采光无暗室。

（2）户型追求高使用率

合生国际花园的户型更多是从居住实用性和舒适性上赋予高档住宅的更多的内涵。

首先在面积上遵循以功能定面积的原则，每一寸空间都充分考虑了家具的尺寸。

针对居家生活中人们大多数时间在客厅和卧室度过，作为辅助空间的厨房卫生间在设计上尽可能的经济实用，节省每一寸空间，而更多的把空间留给客厅与卧室。

同样的面积合生国际花园的房子总感觉比其它项目多出十几平米。

（3）功能分区明确、设置齐全

各功能间不断细化，考虑到房屋的更级换代，在很多户型中都设计了多功能用途房，具有保姆间、储藏室、衣帽间、书房、琴房等多种功能，客户可以根据本家庭的实际需求来自由安排。

另外，大部分户型均设置独立的具有采光通风功能的封闭式生活阳台。

地下室除设备及人防用房外均为停车库。

（4）户型配比及面积指标

①多样化户型

户型设计充分考虑客户需求的多样性，有一房，两房，三房，四房，底TOWNHOUSE等户型，其中一居总面积约60平方米，二居约100平方米，三居约130平方米，四居约160平方米，主力户型为两房，三房，主要采用舒适的两梯三户或四户，南北向单元，保证主要房间的良好视野及日照。

根据北京气候特点，每户基本设置了独立的生活阳台，同时为方便生活，每户基本上设计了独立的储物间或衣帽间。

每栋楼底层都设计了温馨宜人的入户大堂，提升了整体档次。

②平面设计亮点

平面设计紧凑而富有弹性，充分利用凸窗，落地凸窗、阳台、平台等元素提高户型的舒适度和使用面积，结合局部LOFT，底TOWN及可自由组合的空间支撑体系，创造高端市场的亮点。

住宅立面现代感强，通过不同比例的体块组合以及细微的材料变化处理，视觉效果新颖强烈。

4、园林设计

（1）设计理念

合生国际花园以“源于自然，注重整体，强调功能”为园林景观设计理念，设计力求围绕自然化、生态化、国际化、现代化的主题展开，功能与形式相结合，营造一个绿色休闲并重的现代居住环境。

（2）设计构思

景观设计的创意构思为“飘落在大地上的绿叶”，强调生态造园，将绿色带入景观与造型，自然植物的枝干、绿叶、露珠、花朵作为主要景观构成的原形，经过抽象概括形成流畅的线条和简洁的构图，配以绿谷、水溪、花径、铺地、休息设施等景观元素，共同形成山环水抱、移步异景的绿色生态园林。

在中心花园内设置了不同的活动场地，可满足不同年龄的各类人群户外活动需求，老人健身、儿童游戏、交流聊天、安静休息、读书、下棋、散步、慢跑等都能各得其所，互不干扰，力求在社区内营造出一个强调绿色与休闲并重的现代居住环境。

（3）设计细节

①中心绿地

中心绿地被广和东三路自然分成东西两个中心花园，每个花园的环境气氛应有所侧重，按照动静相宜的原则，将西侧8#地花园定为动态活动游憩空间，东侧1#地花园为静态观赏空间为主。

为了方便居住使用，每侧都设有2个以上的出入口，以公园式入口进行设计，有小广场及对景、景观小品等。

入园后，用蜿蜒流畅的园路，将各种景观元素串联在一起，使居民在参与和行走的过程中体验变化和趣味。

充分利用地形围合出中心安静的绿色空间，强调地形的高低起伏，有遮挡，有透景，形成变化丰富、错落有致、柳暗花明的景观效果。

②1#地花园

以乔木林和花径等植物造景为主，营造静谧的环境气氛，为居民创造静态观赏和休憩的绿色空间。

结合地形、树叶形水池、花卉及各类树阵提供的场地以小型群体的交流和活动为主，同时注重点景小品的应用：

■东侧入口的树叶广场：

以树叶为原型，经艺术化的抽象概括后，形成对景小品，呼应了小区主题，并结合休息设施，构成独特景观。

■石阵广场：

在道路交叉口的广场上设置多条经加工后的条石，简洁大方，美观与实用相结合。

■中心多功能广场：

由三片树叶型的水池、树阵和木平台组成，可满足戏水、林下休息及活动等多种功能的要求。

■西侧入口：

为树叶形的喷雾水池，人们可由一弯曲的小桥穿过水雾，曲径通幽进入花园，增加趣味性。

③8#地花园

从大堂一进入花园，正对的是露珠广场，波纹状的铺地图案，一直延续至售楼处，广场上有一组露珠造型的小品，新颖别致。

一环浅水给花园带来了灵气和活力，各种亲水的驳岸及平台带来绿景和水景的互补，形成了视觉和活动的中心。

沿流线型的园路两侧布置水溪、地形及各类树叶、花瓣形的铺装广场，形成多元化的空间：

■树阵广场：

为3株×3株的法桐树荫广场，外侧被地形及观赏林围合，林下设置石桌、石椅，老年人可在此聊天、下棋、读书等活动。

■儿童游戏场：

地面为花瓣形铺地，周边种植多种形态优美、色彩鲜艳的花灌木及冠大荫浓的乔木，使家长和儿童可在树荫下进行各类游戏，并安置了沙坑、活动器械、座椅等设施。

■中心交流和聚会的广场：

为山环水绕的林间空地，是多条园路及水溪、绿地交接的地方，为不同年龄的居民提供多样化的活动空间，布置有各类休闲设施、花坛、小舞台及3圈弧形座椅。

■水溪：

水溪全长60米，宽2-5米，水深0.3-0.5米，其上设计了跨水的小桥、平台及临水的台阶、广场、花带等。

驳岸可设计为卵石、草坡及木台阶等多种形式，既可做为戏水池，又可观景。

（8号花园）

④特征绿地

长180米，宽25米，由于北侧有铁路，因此作为小区北侧的隔离林带，既起到美观作用，同时又应有防噪降尘的功能。

设计时首先堆出1.0—1.5米高的微地形，抬高观赏面，采用乔灌草复层的种植，形成小区绿色的屏障，减少了噪音和视线的干扰。

⑤步行商业街

作为小区外部环境一个特色景观的处理，通过灯饰、标牌、花坛及休息设施的设计，注重营造出一种特具魅力的风情商业街的形象。

重点部位——广和东三路南端节点的设计：

采用一组新颖造型的灯柱作为标志性的装饰物，结合夜景照明的效果，营造出欢快热烈的气氛，铺装图案强调整体感和韵律变化，在满足交通和人流集散的前提下，利用剩余的空地布置精巧的花坛及休憩设施。

5、配套设施

（1）社区配套

■项目南侧为10000平米，贯穿东西800米的，集休闲、娱乐、餐饮服务的都市时尚魅力主题商业街

■会所式社区大堂，区分工作与生活，间隔繁华与宁静

■商务中心

（2）增值配套服务

■珠江帝景—帝豪酒店

■天津宝坻—帝景酒店、温泉渡假村、27洞高尔夫球场

■合生旗下全国各地所属项目会所消费