厦门保税区二期商贸物流项目拟开发方案项目定位方案.docx

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厦门保税区二期商贸物流项目拟开发方案项目定位方案

【厦门象屿保税区二期项目】

定位报告

物流园区开发中心

年日

前言

.产业经济市场分析

区域市场分析

小结

.项目背景

厦门市整体规划对项目区域的影响

开发商开发实力

光电、照明、机械等产业经济发展趋势

.项目定位

.项目功能定位

项目客群定位

目标客户群定位

目标消费群定位

项目分析

项目优势（）

项目劣势（）

项目机会（）

项目威胁（）

.项目建议

.项目启动的影响意义

注入新生机，重塑引领力

带动产业链条发展

打造产业经济黄金带，增强区域辐射力

.结论

前言

保税区二期，占地面积平方公里，系填海造地而成。

二期主要开展非保税物流、城市物流配送、对台农、水产品仓储、交易等业务。

依托厦门东渡港、高崎国际航空港的便利条件，成为我国东南沿海重要的国际物流中心。

.保税二期专业市场分析

保税区二期在近年的产业转型中，除原有的仓库、堆场之外，已先后建成象屿物流配送中心，象屿五金机电物流集散中心，闽台中心渔港农水产品物流中心等专业市场，区域产业转型已初具雏形。

区域市场分析

●象屿物流配送中心

●

象屿物流配送中心的总占地面积达到了万平方米，是我省目前规模最大的陆路物流配送中心，目前已接纳的物流企业超过了家。

形成了目前省内规模最大的陆路货运集散平台，厦门物流业对周边城市的辐射力由此也将得到增强。

●象屿五金机电物流集散中心

●

象屿五金机电物流集散中心已于今年份正式开业。

总建筑面积达到了万平米，近个客户进驻五金机电市场。

目前入驻率近，说明象屿五金机电市场的开发方向定位准确，符合市场预期。

但从行业规模来看，象屿五金机电市场现有体量仅占厦门整个行业，无法成为市场主导；而厦门五金市场处于行业整合升级的阶段，未来仍具有较大的市场容量需求。

●闽台中心渔港农水产品物流中心

●

闽台中心渔港农水产品交易中心是闽台中心渔港经营性项目中的核心项目，占地面积．万平方米，配有活鲜区、贝类区、冰鲜区、冻品区、干品和加工品区，台湾农水产品展示交易区及停车场，同时设有信息、金融、餐饮、检测、管理等配套设施。

项目分两期建设，新落成的一期工程总建筑面积约．万平方米。

项目建成后不但可满足厦门及周边地区海产品交易需求，还服务于台湾水产进入大陆市场，形成海峡两岸及东南亚农水产品的集散地。

小结

综合上述区域市场分析，保税二期可定位为集光电、照明、机械等产业于一体，融合电子商务、会展、仓储物流等配套服务功能的综合性商贸物流综合体。

现有五金机电市场可进行相关产业延伸，大力发展延伸关联产业（如：

灯饰照明产业、光电、机械产业，电子商务平台产业），将专业市场做大，做强，扩大区域辐射能力，从而带动整个保税区二期的产业转型，发展成为福建省乃至全国区域产业转型的标杆区域。

.宏观市场分析

厦门市整体规划对项目区域的影响

保税区管委会根据厦门“十二五”规划精神，提出保税区二期产业升级要充分发挥“一区多园、多种业态”的综合优势，突出发展特色，做大进口酒、五金机电、农水产品等专业市场，规划建设电子商务园区，努力打造供应链、专业市场、电子商务交易平台相结合的现代市场体系，全面推进园区产业转型升级。

开发商开发实力

象屿集团作为厦门市大型国有企业，一直积极实施市委市政府关于做大做强现代商贸流通产业、繁荣海峡西岸经济区的战略部署，象屿保税区二期沿港中路的近万平方的相关物流用地，位于岛内主城区边缘，同时地处岛内岛外的交通结点，具备良好的规划商贸物流产业集群的承载条件。

光电、照明、机械等产业经济发展状况

光电产业市场发展状况

厦门市从事光电子技术及产品研发、生产的单位有多家，大部分是年以后发展起来的。

产品涵盖光显示、光电子器件、光通信、光存储、光输入输出及其他光电产品等各个领域。

如今，厦门光电显示产业链不断变长，形成产业集群，成为全国惟一的国家级光电显示产业集群试点；自主创新主体不断集聚，产、学、研结合得到延伸，承载光电显示产业发展的大平台渐渐夯实有力，产业发展动力持续加强。

呈现如下特点：

（）高校光电子技术研发能力增强：

厦大物理与机电工程学院和计算机与信息工程学院，有较强的光电子基础研究和工程科技研究实力。

从半导体材料到器件，从光发射到接收系统，都拥有国内、外有影响的博导、教授和专家。

近几年特别重视应用研究和产业化开发，已建立萨本栋微机电研究中心，正在组建光子研究中心；光电子技术相关专业为我市光电子产业培养了大批人才。

（）新型光电子产品发展迅速：

近年来，我市在光电子研发和生产方面取得了可喜的进步。

半导体光电子器件、光通信用的有源及无源器件、光电探测器、接收器件、激光器件、光纤收发器、光纤收发模块、塑料光纤、光交换机、手机光纤直放站、液晶显示器、液晶显示模块、超高亮度发光二极管、环保仪器、数字液晶电视、等离子体电视、高清晰度数字电视、数码显微镜等一大批光电子产品正高速发展。

（）传统光电产品已有相当的规模和基础

我市传统光电产品在许多领域有相当规模。

紧凑型节能灯出口全国第一，产量约占全球节能灯总量的；显微镜出口全国第一；塑料镜头出口全国第一；眼镜的出口与广东、温州三分天下；

（）产业已成为厦门的支柱产业

以戴尔为龙头的产业，为我市的支柱产业奠定了基础，带来了产业聚集效应，为我市锻炼和培养人才起到推动作用。

同时，厦门近年来的台湾半导体照明产业发展迅速，成为世界第二大产区，台湾光电产品已经占据全球最大的市场份额。

近两年来，台湾的光电产业正在向祖国大陆进行大规模的产业梯度转移，在厦门大型光电企业中，有三分之一来自台湾，目前落户厦门火炬高新区的大型企业中就有明达、趋动等来自台湾。

台湾光电企业的到来，将进一步完善厦门光电产业链条，带来成功的国际市场开拓经验。

照明产业发展状况

照明产业大致分为：

商业照明、家居照明、户外照明、交通照明、景观照明、特种照明等。

而半导体照明（即发光二极管照明），作为异军突起，发展迅猛。

厦门是国家半导体照明产业四大基地之一,于年日正式挂牌。

厦门市的半导体发光二极管产品等光电子器件,具有一定的产业基础和规模。

截至年底,光电子器件投资规模已超过亿元年销售额约为亿元。

主要产品有数码显示、大屏幕显示、旅游灯具等。

家居照明商家主要集中于岛内外建材家居卖场，包括江头台湾街、国联建材城、明发商业广场、吉家、其他零散沿街店面、喜盈门、红星美凯龙等。

海峡灯饰城定位中高档，数量多，是厦门灯饰市场唯一以工程为主的市场，工程业务量占比达到总业务的。

纵观厦门几个照明市场，均存在依附于建材市场而生的现状，而海峡灯饰城虽具专业性，但在市场规划方面缺少发展空间，目前存在交通不畅、停车难等发展瓶颈，厦门在光电、照明行业缺少一个专业、规范的发展平台。

台湾机械产业发展状况

据台湾经济事务主管部门的统计显示，年一季度大陆自台湾进口机械早收项目增长率高达，增幅比非早收清单项目高出个百分点，其中工具机成为出口主力，机械制造业成为台湾从中受惠最大的产业。

目前，大陆已成为台湾机械产品最大出口市场。

台湾机械制造业在模具、电子生产设备、塑料机械、木工机械、切削机床、成型机床等领域具有世界级水平。

据国际模具及五金塑胶产业供应商协会介绍，台湾机械制造业出口以机床工具机为主，年工具机产值占机械设备业，是全球第六大生产基地。

中国机床制造和中国市场已经成为推动世界经济稳步前行的重要力量，持续不断的产业升级与转型发展，将中国机械装备产业带入了黄金发展期。

一方面，中国正处于工业化中期，是机械装备行业发展的大好时期;另一方面，新农村建设和城市化进程，给机床装备业带来巨大的市场空间。

国务院台湾事务办公室秘书局局长杨流昌也表示，海峡两岸机械产业各具特色、优势互补，随着机械制造业被列入早收清单项目，关税大幅降低，台湾机械制造业在大陆的市场取得了更有利竞争的优势。

机械产业交易需求在厦门有突出的表现，每年在厦门举办的厦门对台进出口商品交易会（简称“台交会”），是海峡两岸间规模最大的机电展览会，也成了机电企业，特别是台湾企业，开拓中国市场的最佳平台。

年举办的第十三届台交会参展企业多家，展览规模达个国际标准展位，其中台湾及台资展位达个。

台交会自创办至今，已走过十四届的历程，足以证明五金行业的市场需求正处于上升期，而逐届攀升的参会台企数，也从侧面反映了台湾企业对台交会的认可，对厦门作为台交会主办城市的认同以及进军拓展中国市场的迫切需求。

但台交会毕竟是展会性质，会期只有短短五天，远无法满足台海两岸五金机电行业经贸交流的旺盛需求。

本案宜抓住台海机遇，着力打造永不落幕的台交会，为台湾企业拓展大陆市场创造便利稳定、规范专业、功能强大的经营平台，以此提升项目辐射力及影响度，并力争通过台湾机械产品馆，打开面向全国市场的窗口，为海峡两岸企业最大限度节省资金、时间，最大限度缩短交易流通渠道，使本案成为台海战略在厦门落实的一着要棋，有力促进两岸经贸往来及友好合作。

小结

综合上述分析，光电照明、台湾机械等产业在厦门的发展还有很广阔的空间，因此我们应抓住市场机遇，利用照明行业集中性产业市场空白点及台湾光电、机械产品展示平台的缺失，以现有的产业为基础，扩充市场规模，发展市场配套服务，融入电子商务平台，打造集展示，仓储，交易为一体的综合性服务型市场。

利用现有专业市场所带来的区域影响，带动整个保税区二期的产业转型。

．项目定位

项目命名象屿商贸综合物流中心。

商贸综合物流中心是在象屿五金机电市场一期成功运营的基础上，抓住保税区二期产业升级转型的契机，扩大市场规模，整合光电照明、台湾机械产业及其配套产业。

从而占据市场主导地位，形成保税区二期区域的产业集群地带。

综合上述的分析，我们认为，该市场为一个集光电照明、台湾机械等产业为一体，融合电子商务，仓储物流配套等服务功能的综合性商贸物流中心。

应发挥现有的优势，集中现有资源，实现区域产业集群化，带动保税区二期市场区域转型。

．项目功能定位

该商贸综合市场融入了相关的配套产业如：

光电照明、台湾机械、电子商务等配套产业。

提供一站式销售采购展示平台，形成新产品形象发布、展示、商业办公、物流配送、仓储服务等功能于一体的商贸综合体。

项目立足厦门，面向海西,辐射泉州、漳州、龙岩等周边区域，辐射台海两岸，致力于打造一个配套齐全、服务完善的规模化、产业化、信息化的综合性商贸市场。

.项目客户群及消费群定位

商贸综合市场终端目标客户群体主要以生产厂家、批发商、代理商及配套服务商为主，他们都有一个经营共性，需要一个有影响力的专业平台进行经营支撑。

目标客户群定位

●生产厂家

●

部分生产厂家为了增加区域影响力，直接在专业市场设立营销中心，进行周边区域扩张。

●批发商、代理商

●

这部分客群主要以产品批发兼零售为主，他们都需要一个专业的市场平台对经营进行支撑。

这是市场的主要目标客户群。

●配套服务商

●

包括：

物流配送商、金融配套服务、电子商务配套服务商、仓储配套服务商，商务配套服务商（餐饮、酒店、会所、会议中心）。

这部分客户群体为市场横向发展的产物，可有效提升市场的综合竞争力。

目标消费群定位

商贸综合市场终端目标市场消费群体分布广发，结构复杂。

按终端目标市场消费方式分，主要以从事五金、机械产品、灯饰照明批发为主的大额消费群体、厦门市区以及周边各个乡镇地区以零售为主的小额消费群体。

●以批发为主的消费群体

●

这部分消费群体主要分布在厦门市区各个乡镇，他们主要经营日用五金、民用照明等商品。

以零售的方式获取利润。

●以从事建筑建设及工业生产的消费群体

●

随着厦门市城市发展，从事建筑建设及工业生产的消费群体对这方面的需求也较大。

以不定时但定点的采购方式为主。

●社会零散消费群体

●

这部分消费群体主要分布在厦门区域的各个角落。

他们来到综合商贸市场进行采购的主要目的是能够以低的价格购买到合适的产品，其要求市场交通便利，服务质量优异。

他们的交易的消费额度相对较小。

.项目分析

项目优势（）：

●政府政策导向优势：

在“十二五”计划中，厦门市政府提出了“构建东南沿海重要商贸中心”的发展方向：

构建合理的商贸网络，形成特色化、网络化的商贸体系，把厦门建成购物环境优美、具有较强辐射功能的东南沿海重要的商贸中心。

另外厦门市政府规划在五年内完成保税区内现有的堆场码头产业转移。

为保税区二期的转型奠定了一定的基础。

●

●开发优势：

开发商实力强劲，在本区域内已成功开发两个专业市场，有一定的开发经验。

●

●市场服务优势：

岛内的专业市场只能做到单一品类一站式购齐的服务，而商贸综合市场的开发，能够满足多个品类商品一站式购齐服务。

●

●地域优势：

●

项目劣势（）

交通方面：

交通存在一定的瓶颈，项目周边的堆场、货运带来的交通拥堵对项目的发展影响很大，且项目处于厦门西北角，进出口主要通道只有一个，公交交通设施配套还不够完善。

项目机会（）

●通过高标准的产业规划和启动区建设，吸引高端商户和品牌进驻，增强市场品牌实力。

●

●加速商贸综合区的建设速度，通过综合配套的完善，把握产业的规划方向，形成新的大型综合市场，加速保税区二区的转型。

●

项目威胁（）

●同种品类市场相对成熟，地理位置占据一定的优势。

在消费者群已形成买五金去江头，买灯饰去海峡灯饰城的观念。

要进行改变相对比较困难。

●

.项目建议

●在区域范围上，要集约化的做强平方公里的范围，不在规模上做文章,而在内涵上下功夫；在现有原有市场的基础上，对市场进行延伸、配套。

起到相互带动、相互配合的作用，让消费者达到真正意义上的一站式购物。

●

●在经营品种上，突破“小而全”的经营方式，集中在主导产业上做强、做专，“有所为,有所不为”.实现市场品类上的专业化、主题性、多样化；

●

●在交易方式上，突破传统的摊位式经营模式和传统批发交易方式，积极融入电子商务、现代物流等新兴商业模式；

●

●在配套功能上，突破单一市场形态，通过楼宇经济、会展经济、网络经济的发展，与厦门中心城市的发展形成呼应，打造保税区二期产业发展集群；

●

●在规划上，需具备（）规模化，不但在市场占地规模，建筑面积等硬件指标上得到体现，更重要的是市场内品牌、产品、厂商、经销商的积聚度。

整合优势资源，既集聚着丰富的产业链资源，又能辐射广泛区的五金专业市场；（）集约化：

市场内商品品种、服务及其它各项功能的集中整合度。

一个好的专业市场，不但能够实现商品的高度集中，保证采购商能够在市场内买到他需要的产品，同时，也要通过科学合理的功能设计，满足客户实现“一站式”采购的需要。

应充分考虑各项功能的集合，“一站式”服务就是把采购、配送、物流、餐饮、休闲、金融、仓库等功能高度结合起来，利用厦门具有的地理位置优势，成为国际买家集中的采购点。

同时，市场内，交易手段齐全，功能配套完善，真正满足现代化采购的需要。

（）专业化：

在“专”字上做足文章。

采购商在采购商品时，为降低采购成本，提高采购效率，都希望在一个地方集中采购。

以达到最大采购的效果。

（）对台性：

保税二期产业升级须把握厦门对台地域优势，将二期商贸物流中心打造成台海光电、机械产品专业展示、交易中心，打造成厦门对接台湾产业的桥头堡。

（）信息化：

要充分发挥信息技术在竞争中的作用，将单一的产品竞争延伸到整条供应链中。

通过市场的信息查询系统及互联网技术，搭建经营商户采购商的虚拟交易品台。

电子商铺的搭建，极大地突破传统商贸地域的局限，为跨地域营销开拓市场、国际采购形成创造力。

●

.项目启动的影响意义

注入新生机，重塑引领力

保税二期自年投入使用以来，在非保税物流、城市配送、农水产品仓储交易等方面取得不俗业绩，通过本案的打造、策划，能为保税二期注入产业发展新生机，为保税二期整体转型、提升，重塑区域引领力。

带动产业链条发展

象屿集团作为保税式开发运营服务商，在发展过程中积累了丰富的产业开发经验与资源，目前集团旗下的产业地产开发、类金融、物流配送、电子商务等产业蓬勃发展，本案可充分调动集团旗下各行业资源，拓展商业关联，促进产业协同发展。

打造产业经济黄金带，增强区域辐射力

片区要转型，突破瓶颈，必须通过大片区的统一筹划，提升区域辐射力。

保税二期依托稀缺的土地资源优势、丰富的运作经验，通过本案在产业经济上精耕细作，定能重唤生机，打造厦门西北片区产业经济黄金带，成为东南沿海最具辐射力的产业经济黄金集群。

.结论

综合上述，我们认为保税区二期发展商贸综合市场是顺应政府产业政策导向，符合新一轮城市发展规划，也是保税区管委会工作计划精神的体现。

因此我们建议没有产业基础支持的前提下，利用照明、光电、机械等产业交易展示市场空白点发展优势产业，之后大力发展其相关配套产业。

完善市场功能，形成相互带动，相互配套的产业集群地带，从而带动保税区二期商贸物流的转型。