商住小区项目总承包合同.docx
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商住小区项目总承包合同
商住小区项目总承包合同
第一部分――协议书
一、工程概况
二、承包范围
三、发包人承诺
四、承包人承诺
五、履约保证金及竣工押金
六、总工期
七、合同工程款
八、工程款支付方式
九、竣工结算
十、合同文件组成及解释次序
十一、其它
第二部分――合同条款
一、合同条款——通用条款
第一章甲方代表
第二章乙方代表
第三章甲方工作及责任
第四章乙方工作及责任
第五章工程施工质量管理
第六章工期管理
第七章工地现场管理
第八章分包工程与甲方直接发包工程管理
第九章材料与设备
第一十章工程指令、设计变更、签证及工程联系单
第一十一章销售配合
第一十二章竣工验收及工程移交
第一十三章不可抗力
第一十四章保险
第一十五章工程保修
第一十六章争议、违约及索赔
第一十七章合同生效、解除与终止
二、合同条款――专用条款
第一十八章现场人员
第一十九章图纸
第二十章项目目标
第二十一章工期要求
第二十二章甲方限材料表清单
第二十三章质量要求及工程质量评定办法
第二十四章人员配置要求
第二十五章竣工资料管理要求
第二十六章补充条款
第二十七章安全文明施工要求
第二十八章合同份数
第三部分――合同条款附件
附件1工程质量保修协议书
附件2关于设计变更、工程指令的签证协议
附件3关于及时支付劳动者报酬的承诺函
第一部分协议书
发包方（以下简称甲方）：
某市房地产开发有限公司
承包方（以下简称乙方）：
建筑安装工程有限公司
为进一步明确责任，保障甲乙双方的利益，保证工程顺利进行，甲乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》及本工程的具体情况签订本合同（以下简称本合同）。
一、工程概况：
1、工程名称：
某.某一期
工程地点：
某市
建筑面积：
约 万平方米
2、结构形式：
地下室:
钢筋混凝土预应力框架结构，地上塔楼:
钢筋混凝土剪力墙结构，商业、别墅、裙房:
钢筋混凝土框架结构
3、施工现场条件和周围环境：
三通一平，场地标高由甲、乙、监理三方现场测定。
其它以现场实际情况为准。
4、建设规模：
序号
项目名称
用途
层数
建筑面积
基础类型
结构类型
1
地下室
停车、防空
-1
桩基
框剪
2
1号楼
3
2号楼
4
商业
5
别墅
住宅
框架
6
天墅
二、承包范围：
甲方将委托乙方承担某.某项目一期（除
、园林绿化，
、电梯工程，
、人防设备安装工程，
、强电工程，
、市政自来水工程报装工程，
、天然气工程，
、弱电安装工程共7项不包括在总包范围内）的全部工程总包。
由广州市建筑设计有限公司设计的某.某项目一期建设工程施工图（以发包人提供经审查的正式图纸为准）内的全部工程内容，直至工程竣工验收通过、工程保修工作完成，以及完成上述工程内容所必须的开办工作（含临时工程、附属工程、施工技术措施和专家论证等）、进退场工程，以及对发包人另行发包工程、发包人供应材料设备的总承包服务，以及一切施工所必须的因素。
（一）承包内容包括但不限于：
1、基础工程
①压桩。
（甲方分包）
②地基与基础工程、基础土石方开挖、基坑及深基坑护壁、钢板桩、基础承台、地梁。
③土方回填：
规划用地红线范围内按要求回填及地下室顶板花园覆土1.2米。
④余泥外运：
按甲方指定位置，甲方无指定乙方自行处理。
⑤降水：
施工降水、排水，成品保护降水。
⑥凿桩头，截桩，桩顶封桩，接桩挖土，接桩。
2、地下室
①楼体内地下室、车库、楼体外地下室、预应力、防空地下室。
②地下室防水（底、面、墙、后浇带、施工缝），管道预埋。
③地下室地面为细石混凝土层面金刚砂抛磨光面，墙面、柱、天花为水泥石灰膏砂浆抹面压实满腻子再油漆。
3、建筑结构工程（包含商业和住宅及公共部分和设备库房）
①所有结构工程、配套结构工程、框架结构、预应力结构、构筑物工程和零星建筑结构工程及二次结构等。
②建筑工程、砌筑、
③屋面：
隔热、保温、防水、盖瓦、屋面盖瓦。
④节能膨胀玻化微珠保温砂浆及挤塑型聚苯乙烯保温隔热板、遮阳板等。
⑤阳台、雨蓬、卫生间、厨房防水、外墙防水。
⑥装饰：
外墙贴砖、外墙喷涂、内墙内装饰装修工程、楼梯间电梯间入户大堂装修和地下室入户装修，所有的二次装修工程、天花抹灰砂浆及吊顶，公共部分贴砖和装修装饰工程，物业管理用房装修，所有腻子。
⑦安装：
门、消防门、窗、建筑幕墙、商铺和住宅入户门、阳台门、楼梯扶手、阳台拦杆、安全拦护、空调百叶、厨房和卫生间抽风口预留。
室内外所有铝艺铁艺、门窗花、全部节能遮阳板。
⑧厨房预制烟道。
4、安全防护文明施工
全部悬挑排栅（三层或四层楼板起或按甲方要求）、卸料平台、安全网、安全挡板、安全围栏、安全防护棚、安全通道、空洞安全防护、“三宝”、“四口”、“五临边”搭拆及维护、按住建及安监部门文明施工标准。
排栅、悬挑排栅、安全网按甲方要求做施工方案和专家论证，如花园施工、样板展示。
5、施工机械、周转材
满足施工需要、高层周转材料各栋号不少于四套。
6、电气工程系统
①低压配电柜、高压配电柜、电表、从市政接驳点主线电缆入到变压器。
②由电表房内电表后（含接线）起至入户配电箱止（含入户配电箱）,含图纸中所包含的公共区域（含地下室）的照明电气及应急照明系统及电器（包括发电机房、电梯房、无负压水泵房、消防水泵房、地下室抽水泵配电设备及线路）。
③高压线路从市政高压连接处至小区高压配电房的变压器的高压电缆。
防雷系统工程（包括缓冲击系统）
7、给水工程系统
①给水自市政小区总表至每户单元厨房及阳台各安装一个水龙头，包含水泵房。
②无负压供水设备。
8、排水排污工程系统
排水系统（含地下室抽水）、空调排水，雨污排水由出户至用地红线范围附近市政接驳井、包括全部化粪池。
9、消防工程系统、包括商业、住宅、地下室强排风安装及设备、防火门、地下室防火卷帘、喷淋和报警系统烟感系统。
10、电气系统
①图纸列明的所有电气。
②电箱和线管预留、楼体灯光系统、公共和商铺照明、安全通道指示。
11、暖通系统
排风和送风、供暖、通风。
12、资料、竣工验收资料
竣工验收所有资料、材料送检取样、材料检验试验。
13、乙方包竣工验收和配合
乙方无条件提供资料验收，乙方原因造成验收误期，每误一天罚款人民币壹拾万元整。
14、乙方在施工途中，在政府住建和安监部门相关的各项检查中造成挂靠单位公司扣分，每扣1分，乙方必须向甲方支付人民币壹万元1分；人员每扣1分，乙方必须向甲方支付人民币壹万元1分，如此类推，扣分以网上公布为准。
该款项在乙方的工程进度中直接扣除，
15、除甲方分包工程外乙方必须按施工图审查通过的图纸所含的全部工程内容施工。
16、自来水接到用地红线范围内市政管网，电接到小区配电房变压器（强电部分只包括市政高压至电房的高压电缆）。
（二）承包方式
1、对本工程承包范围内的工程项目，采取合同固定综合价大包干方式：
包人工、包材料、包机械、包材料检验试验费和第三方检测费、包施工技术措施、包施工组织措施、包管理、包规费、包利润、包意外伤害保险费、包施工安全技术服务、包安全防护、包文明施工费与环境保护、包质量、包工期、包安全、包水费、包电费、包临时工程、包施工风险、包政策性调整风险、包总承包服务、包销售配合、包挂靠费、包全部税费和企业税费、包挂靠公司配合人员的工资和差旅费、包项目经理到工地的工资和差旅费、包临时设施、包临时便道、包自动洗车槽（甲方已搭设完成的板房和临时设施费用乙方按甲方支出的费用支付给甲方或在第一次工程款中扣除），包现场土方的挖填运转换等为完成本合同工程承包范围工作所需一切费用的承包方式。
2、发包人有权根据设计或自身需要调整发包人另行发包的项目范围。
3、发包人有权根据设计或自身需要调整取消合同内的施工内容，所减少的工程量的人工费和材料费按市场价计算另加20%管理费在乙方工程款中扣除。
4、发包人另行发包的工程：
、园林绿化，
、电梯工程，
、人防设备安装工程，
、强电工程，
、市政自来水工程报装工程，
、天然气工程，
、弱电安装工程，共7项不包括在总包范围内。
5、钢筋差价增减调整超过5%按季度综合市场价格调整增减，其它材料不得调整。
三、发包人承诺
发包人向承包人承诺已阅读、理解并接受本合同所有条款，按照本合同约定的时限和方法支付工程款及其他应当支付的款项，履行本合同所约定的全部义务。
四、承包人承诺
1、承包人向发包人承诺已阅读、理解并接受本合同所有条款，按照本合同约定实施、完成并保修合同工程，履行本合同所约定的全部义务。
2、乙方承诺执行甲方或者监理发出的开工令在三天（或一天）内按抢进度模式配置开工或完成，否则甲方可以另请施工队完成，全部费用另加20%管理费在乙方工程款中扣除，包括但不限于以下内容：
、地下室土方开挖及回填的开工和完工的施工令。
、首层公共部分装修的开工和完工的施工令。
、样板房及公共部分装修和悬挑排栅下部排栅拆除的开工和完工施工令。
3、配合分包：
乙方承诺无条件给甲方分包的施工队提供施工条件，甲方的分包单位应给以乙方（总包单位）适当的配合费：
电梯工程按合同总价的0.5%
园林绿化工程按合同总价的0.5%
人防工程按合同总价的0.5%
除上述注明的分包工程外，其他甲方分包的工程乙方承诺无条件免费提供相应的施工条件给分包单位，包括水电、排栅、脚手架、垂直运输等。
五、履约保证金及竣工押金
1、在双方签订本合同当天乙方支付人民币叁佰万元整（￥3000000元）预存履约保证金入甲方指定帐户，自甲、乙双方法定代表人或其委托代理人签署并加盖公章或合同专用章后和履约保证金存入甲方指定帐户后合同开始生效。
甲乙双方签订合同后乙方三天内必须进场，同时在甲方下达的开工令三天内必须按符合工程规模配置组织开工，否则视乙方违约，甲方有权没收乙方交给甲方的履约保证金不退还乙方，乙方不得异议并无条件自动退场，一切进退场费用均由乙方负责承担。
在乙方完成全部承包工程并拆除塔吊后，甲方无条件无息退还乙方的履约保证金给乙方。
履约保证金退还前提必须在乙方已全部付清工人工资和竣工备案及全部资料手续完善并移交给甲方后一个月内按合同约定全额无息退还，若乙方未全部付清工人工资，甲方有权在应退还的履约保证金中扣除该工人工资代乙方支付。
2、乙方须向甲方交纳竣工档案押金，数额为人民币伍拾万元整（￥500000元），该款项从首次工程款中扣除，直到竣工档案通过档案馆验收后甲方无息归还乙方。
六、总工期：
本工程质量标准为：
合格，具体详见专用条款。
开工日期：
年月日竣工工期：
年月日
合同工期总日历天数天。
具体工期计算以具备开工条件，甲方发出开工令至工程完工并经验收合格为准计算。
分项名称
完成时间
备注
基础土方开挖
地下室底板施工完成
地下室顶板±0.000完成
销售开盘节点完成
封顶
外架拆除
精装修移交时间完成
竣工备案
集中交付
如总包未能如期完成以上甲方关键节点，乙方必须向甲方支付违约金每项每日人民币壹万元，甲方在当期工程进度款中扣除；如阶段工期拖延，但总工期未拖延，且工程质量未受影响，则除因影响甲方销售安排以外的已扣除的阶段工期违约金，可由甲方酌情返还。
七、合同工程款
本工程按建筑面积结算。
高层建筑面积：
约㎡，地下室（含防空）建筑面积：
约㎡，低层建筑面积：
约㎡；
合同总价（大写）：
约（小写）：
约
计价标准：
本项目工程价款高层及地下室采用合同固定含税综合价：
￥元/㎡为结算依据，低层采用固定综合含税单价：
￥元/㎡为结算依据，建筑面积按国家《建筑工程建筑面积计算规则GB/T50353-2013》规范计算（层高不超过2.2米的夹层、构筑物、架空层不得计算建筑面积）。
图纸以施工图审查单位审查通过图纸为准。
竣工后以住建部门测定确认为准。
八、工程款支付方式
1、本项目工程实行包工包料性质的大包干方式，由乙方带资进场施工至高层全部承包工程主体结构封顶后三个月内甲方支付已完成的主体结构工程款的80%给乙方。
2、全部承包合同内工程完工包括所有安装工程、水电安装、消防工程完成并拆除外架排栅和塔吊后甲方支付至合同内工程款的85%给乙方，待工程整体竣工验收合格备案，乙方协助甲方办理完节能等所有押金清退手续后一个月内甲方支付至结算合同内工程款的95%给乙方。
3、余下5%工程款作为保质金，质保金支付条件参照保修条款。
地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
保修期共计五年。
保修期起算满二年，乙方完成全部保修工作后，甲乙双方针对保修款进行阶段性结算，结算完成后15个工作日内，将保修款余额（扣除两年保修期间发生的所有乙方承担费用及违约金后）的70％支付给乙方。
保修期起算满五年，并且全部维修、投诉工作处理完毕后，甲乙双方针对保修款进行结算，结算后15个工作日内将保修款余额（扣除五年保修期间发生的所有乙方承担费用及违约金后）一次性支付给乙方。
每次保修款结算前乙方的质量情况和维修情况需物业公司、甲方签字认可。
4、进度款、工程款、保修金、履约保证金、档案押金支付全部不计取利息。
5、因甲方自身原因在本工程竣工验收备案合格后超过6个月，余下未支付本项工程的进度款，乙方有权用本楼盘商铺、商住房按本楼盘销售价95%给乙方作为抵扣工程进度款。
6、按工程款支付方式的约定乙方应向监理及甲方代表递交工程款支付申请书，工程款支付申请书内容包括：
已完工作形象进度说明、质量、安全情况报告及工程款计算报表、付款申请单、发票等。
监理及甲方代表在7天内审核完，因乙方延迟递交工程款支付申请书相关资料或资料不全造成乙方工程付款延期的责任由乙方自行承担。
7、进度款与质量、安全挂钩，若申报工作的质量、安全达不到验收规范要求，甲方有权暂缓支付该部分工程款，直至合格为止。
8、本工程乙方必须提供合同内工程款17%增值税专用材料发票，必须符合国家税务规定和甲方使用要求，乙方提供的发票必须符合国家税务规定，不得使用假发票，否则乙方无条件更换发票，并承担票面金额10%的违约金及由此引起的甲方损失的双倍金额赔偿给甲方。
同时保留对其法律责任的追究。
九、竣工结算
1、结算造价＝合同价款+合同价款调整（含合同规定材料调差）＋签证结算价－减少项目（含水电费等）+奖励－违约金±其它。
2、工程全部验收合格并收到竣工备案证书，达到交付入住条件且全部移交物业管理后，乙方应在30日内向甲方申报完整的结算资料。
甲方在收到乙方完整的结算资料后，无特殊情况，甲乙双方在六个月内完成竣工结算的核实工作；甲方审定后，双方签订竣工结算协议。
因乙方原因影响结算款的支付由乙方负责。
3、甲方结算资料接收人为甲方项目经理部。
乙方需按以下要求报送完整结算资料，结算资料仅限于下列内容：
、工程竣工验收及移交证明。
、结算汇总表及明细表，结算汇总表须加盖公章。
、工程签证单原件及相应结算资料（含工程指令单、设计变更单原件）。
、甲供材料进场验收单及材料限价单。
、结算对帐单。
、水电费扣款明细。
、合同结算需要提供的票据。
经相关人员签字确认的结算用竣工图纸。
违约索赔资料。
经双方签字并盖公司公章确认的涉及经济条款或工程造价事项的约谈记录。
4、结算资料报送甲方后，原则上不再调整，但经甲方确认不属实需更改的除外。
乙方由于自身原因申请调增结算价款的，由乙方按调增金额的10%作为违约金支付给甲方，甲方结算审核时间相应顺延。
5．协议书确定的综合单价为固定合同总价的，按协议书固定合同总价条款执行。
十、合同文件组成及解释次序
1、构成本合同的文件应能相互解释，互为说明。
除本合同条款另有约定外，本合同文件组成及优先解释次序如下：
2、本合同签订后双方约定并共同签署的有关工程的约谈记录、变更等书面协议；
3、本合同的协议书；
4、本合同的专用条款；
5、本合同的附件；
6、本合同的通用条款；
7、现行标准、规范、技术要求和有关技术资料；
8、图纸；
十一、其它
1、本协议书中有关词语含义与本合同第二部分《合同条款》中定义相同，如不相互解释按本协议执行。
2、本合同及其附件是甲乙双方经过平等协商拟定，甲乙双方对有疑义之条款已进行了充分的沟通和说明，乙方已充分约定和理解其全部条款的内容，并对其无异议。
3、本合同经双方法定代表人或其授权代表在下面签署并加盖公章和履约保证金人民币叁佰万元整（￥3000000元）存入甲方指定帐户后生效（通用和专用条款及相关附件加盖骑缝章后为本合同的组成部分，同样有效）。
4、乙方免费在项目部内提供不少于20㎡的甲方办公用房和办公设备设施及不少于20㎡监理办公用房和办公设备设施，同时免费提供甲方和监理相关人员宿舍。
甲方：
某市房地产开发有限公司乙方：
筑安装工程有限公司
（公章）（公章）
地址：
地址：
单位代表：
单位代表：
日期日期：
电话：
电话：
传真：
传真
开户银行：
帐号：
第二部分合同条款
一、通用条款
第一章.甲方代表
1.本工程甲方代表受甲方委派，代表甲方行使合同约定的权利，履行合同约定的职责，但无权减轻合同中约定的乙方的责任或义务且下列事项须经甲方盖公司公章确认方有效：
工程结算、涉及经济条款或工程造价的谈判。
1.1.甲方代表的指令、通知由其本人签字后，以书面形式交给乙方代表，乙方代表在回执签署姓名和收到时间后生效。
1.1.1.甲方代表可发出口头指令，乙方对甲方代表的指令应予执行。
1.1.2.甲方代表不能及时给予书面确认，乙方应于甲方代表发出口头指令3天内提出书面确认要求，甲方代表在乙方提出书面确认要求后3天内给予答复。
1.1.3.乙方认为甲方代表的指令不合理，应收到指令后24小时内提出书面申告，甲方代表在收到乙方申告后24小时内作出修改指令或继续执行原指令的决定。
1.1.4.在紧急情况下，甲方代表要求乙方立即执行指令或乙方虽有异议，但甲方代表仍决定执行的指令，乙方应予以执行。
1.1.5.如乙方配合的质量进度达不到甲方要求或拒绝执行甲方指令，甲方可另行委托第三方执行指令，乙方应承担由此造成的损失及按工程费用20%计算增加的管理费用在乙方的工程进度款中扣除，并且甲方可视情节轻重处以每次2000-10000元的扣款。
第二章.乙方代表
1.本工程乙方代表受乙方委派，代表乙方行使合同约定的权利，履行合同约定的职责。
2.乙方的要求、请求和通知，应以书面形式由乙方代表签章后交甲方代表，方视为有效文件。
3.乙方代表按甲方代表及监理公司批准的施工组织设计（或施工方案）和依据合同发出的指令、要求组织施工。
在情况紧急且无法与甲方代表或监理联系的情况下，可采取保证工程和人员生命、财产安全的紧急措施。
4.乙方代表及乙方项目部主要管理人员（指技术负责人、施工负责人、质检员、安检员）不得擅自更换。
如乙方代表确需易人，乙方应提前15天书面通知甲方，经甲方批准后方可易人，后任继续承担前任应负的责任。
第三章.甲方工作及责任
1.应在开工前办理好土地征用、房屋拆迁、场地清理等工作，使施工场地具备施工条件。
2.提供水电接口至用地红线附近，由乙方负责接水接电至施工现场（包括管线铺设及安装计量表具），红线外费用由甲方承担，红线内费用由乙方承担。
3.负责用地红线外的主要施工运输通道，以满足施工运输进出的需要。
4.向乙方提供施工场地的工程地质资料和地下管网线路资料。
5.将水准点和坐标控制点以书面形式交给乙方，并进行现场交验完毕，此后由乙方负责保护，此后由于破坏或失准带来的重新测量、放点费用及由此造成的其他损失均由乙方负担。
6.组织由甲方、乙方、设计单位、监理单位以及各承包单位参加的图纸会审。
7.监督检查工程质量、进度，负责办理或审核图纸设计问题的处理结果、设计变更、工程指令的签证、违约金、索赔、工程款项的支付、办理竣工结算等。
8.接到乙方报来的施工组织设计后，10天内组织审核批准或提出修改意见，但并不免除乙方在质量、进度、安全等方面的责任。
9.乙方有拖欠、克扣工人劳动报酬行为的，甲方有权采取下列任一或全部措施，乙方并应赔偿因此而给甲方造成的一切损失：
、在乙方工程款中扣除相应款项，直接支付给乙方所属工人。
、解除合同。
对甲方支付的工程款，乙方须优先用于支付工人劳动报酬；
10.根据销售等实际需要，对施工现场布置进行调整、对设计图纸进行变更、对工期进行合理调整。
11.联合监理单位，对乙方（含乙方及乙方分包之单位）、其它分包、供应商进行综合评估，公开评估结果，以及向乙方管理层或主管单位通报。
12.在工程结束时，甲方根据需要，有权在项目明显位置树立铭牌，记载项目开发大事和承建单位名称（乙方）、承建单位工程负责人名称（乙方项目经理）、承建单位联系电话（乙方公开电话），此公布无须另外取得乙方许可。
第四章.乙方工作和责任
一、现场人员管理
1.按本合同进行施工组织，如需变更①人员安排、②机械设备、③施工方案等，必须提前15天书面上报甲方及监理并经同意方可执行。
乙方在开工前应向甲方监理提供有关人员上岗证、有关设备合格证年审证等证件，并需保证现场施工劳动力、机械设备能满足本工程进度要求。
2.乙方项目部管理人员在所辖工程或分项工程施工期间（包括准备和收尾阶段），均须专职在岗，不得兼任其他项目任何职务。
3.乙方以下人员，经甲方提出后，必须在24小时内调离本工程范围，否则每人次乙方支付甲方违约金人民币500元；同时，乙方应在3天内用甲方批准的合格的人员代替上述调离的任何人员。
3.1甲方确认无法胜任工作者，包括：
对分部分项工程施工进度及施工质量达不到合同要求负有责任的施工人员、不熟悉本专业工作的施工人员等；
3.2不能积极配合监理及甲方正常工作者；
3.3违反甲方或乙方工地现场管理规定者；
3.4无证上岗者（适用于按规定必须有上岗证）；
3.5与本合同规定名册不符且未经甲方监理认可者；
4.未经甲方许可，本工程禁止任何不属于乙方之人员（甲方、甲方授权人员除外，）以任何名义进入乙方施工现场。
乙方如出于需要安排有关人员参观本工程，必须经过甲方认可。
5.在本项目施工作业区内，不允许人员住宿（除现场看守人员外）。
如经甲方确认，可在规定的场地搭设临时宿舍。
但需经甲方确认，且宿舍应与作业区相对独立。
6.乙方代表、项目技术负责人必须参加每周工程例会及甲方、监理要求参加的会议，因故不能参加的应提前24小时向甲方提出申请并在获得甲方批准后方可缺席。
7.乙方在签订合同之前已查看了工地及周围的环境，掌握了所有与工程施工有关或对施工有影响的情况，如（增加周边建筑、管线）、地质土壤情况、水源、当地气候情况、道路、交通流量、劳动力的提供范围等。
甲方将施工场地移交给乙方后，乙方有责任和义务保护自身合法权益，应对施工场地上发生的一切负责，若发生影响施工导致工期拖延及财产损失，甲方概不负责，由乙方自行消化。
8.开工前乙方应对施工图纸认真核查，积极配合甲方组织的施工图纸交底及会审工作，在乙方拿到施工图15天
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