公允价值计量在投资性房地产的应用问题分析毕业论文.docx
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公允价值计量在投资性房地产的应用问题分析毕业论文
本科生毕业论文公允价值计量在投资性房地产的
应用问题分析
——以中航地产为例
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摘要
近十几年来,公允价值计量问题一直是国际会计前沿中极富挑战性的热点和难点问题。
当前,无论是美国财务会计准则委员会（FASB）,还是国际会计准则理事会（IASB）,都正经历着将公允价值计量引入会计准则的历程。
2006年9月,FASB颁布了第157号财务会计准则公告（SFAS157）《公允价值计量》,创建了公认会计原则（GAAP）下的公允价值计量框架,极大地提高了公允价值计量的可靠性和可操作性。
我国对公允价值计量的研究起步较晚,在将其引入会计准则的过程中可谓几经反复，一波三折。
在国际趋同和协调的大环境下,最新颁布的《企业会计准则2006》广泛谨慎地重新引入公允价值计量,从而对我国财务会计的理理论和实务产生深远影响。
2006年财政部发布的新会计准则中提出了投资性房地产的概念，符合条件的投资性房地产允许使用公允价值进行后续计量。
在近年来我国房地产价值不断攀高的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大利好影响，但是公允价值计量在我国会计发展中还有些问题，在实务应用中有缺陷，因此这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市企业所采纳。
本文通过对投资性房地产采用公允价值进行后续计量进行分析，揭示公允价值计量对企业的影响。
同时针对我国投资性房地产公允价值计量中存在的问题提出了对策和建议，并分别从政府和公司两方面进行了论述。
关键词：
公允价值；后续计量；投资性房地产
Abstract
Recently,fairvaluemeasurementhasbeenthemostchallenginghottopicsofaccountinginmostcountries.BothFASBandIASBareundertheprocessionofintroducingtheconceptofthefairvaluemeasurementintotheGAAPnow.FASBissuedSFASNO.157,establishedaframeworkformeasuringfairvalue,whichsignificantlyimprovedthereliabilityandtheoperabilityofthefairvaluemeasurement.Ourcountryintroducedthetheoryoffairvaluemeasurementlaterthantheothercountriesdid.Nevertheless,thereexiststwistandtumsinthepropagandaforintroducingofthefairvalueaccounting.InordertostrengthenharmonizationandconvergencebetweenChineseAccountingStandardsandInternationalFinancialReportingStandards（IFRSS）,AccountingStandardforBusinessEnterprisespromulgatedin2006byChineseMinistryofFinanceadoptedfairvaluemeasurementonalargescale,whichdeeplyaffectedboththeoryandpracticeoffinancialaccountinginourcountry.
ThenewaccountingstandardsissuedbytheMinistryofFinancein2006proposedtheconceptofinvestmentrealestate，Eligibleinvestmentrealestateallowstheuseoffairvalueforsubsequentmeasurement.Thisyeartherealestatemarketisgrowing.Measuredatfairvaluehasasignificantpositiveimpactoncorporatefinancialstatements.MeasuredatfairvalueaccountingstandardsinChinahaveaclearlydefined.Ithasmanyshortcomingsanddeficiencies.Suchapro-businesspolicyhavenotbeenadoptedinthemajorityoflistedcompanies.Thisarticlethroughtheanalysisofinvestmentpropertyatfairvaluesubsequentmeasurementrevealthefairvaluemeasurementoftheimpactonbusinessesandtherelateddecision-makingofinvestors.Atthesametimefortheproblemsofinvestmentpropertymeasuredatfairvaluelistssomeviewsfromtwoaspectsofthegovernmentandthecompany.
Keywords:
Fairvalue;Subsequentmeasurement;Investmentrealestate
目 录
引言1
1.投资性房地产运用公允价值计量的原理2
1.1公允价值的概念及特征2
1.2投资性房地产定义及其公允价值计量目标3
1.3投资性房地产运用公允价值计量的原理3
2.投资性房地产公允价值计量现状及影响分析5
2.1投资性房地产公允价值计量的现状分析5
2.2投资性房地产公允价值计量的影响分析6
2.3以中航地产股份有限公司为例6
3.公允价值计量模式应用中存在的问题9
3.1使用公允价值的成本较高9
3.2出于对税收成本的考虑9
3.3公允价值应用的客观环境尚需完善9
3.4利润波动幅度加大9
4.规范公允价值计量投资性房地产的对策10
4.1政府方面的对策10
4.2企业自身方面的对策10
参考文献12
致谢13
引言
2006年出台的新准则的一大看点,即是财政部颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则。
投资性房地产其实一直都存在于企业活动中,只是过去都在固定资产或无形资产项目下进行核算管理,但此模式下,固定资产或无形资产的账面净值随折旧和摊销而逐步减少,投资性房地产的增值部分不能得到有效反映,全国大部分地区的投资性房地产价格持续攀升,房地产行业利润惊人。
因房地产投资具有高收益和高风险的典型特征,为了规范随着经济发展而日趋普遍的企业房地产投资行为以及因此日益活跃的房地产市场,降低投资性房地产带来的财务风险,财政部于2005年7月发布了投资性房地产具体会计准则的征求意见稿,对房地产投资行为的会计处理做出了规定,且于2006年2月正式颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》,并从2007年1月1日起在上市公司实施,其他企业鼓励执行。
近年来，我国投资性质房地产市场的持续强劲增长，使不论企业投资者还是个人投资者，都将房地产作为一种投资手段，有将其作为主营的、也有兼营的，有为增值而盈利的、也有为抵御通货膨胀的。
而我国目前的市场环境里，投资性房地产大都存在很大程度的升值。
企业若继续按照历史成本的原则来计量投资性房地产，特别是土地使用权，会导致会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了巨大背离。
这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。
所以，投资性房地产采用公允价值计量，对公允、客观地反映企业投资性房地产的价值和投资性房地产的经济实质具有重要意义，也促进了我国会计准则与国际会计准则的进一步趋同。
自2006年财政部公布新会计准则以来，针对《企业会计准则第3号-投资性房地产》这一准则，国内的学者展开了热烈的讨论。
以下是一些比较有代表性的成果：
杨传先（2008）以及施颖（2009）均详细的分析了公允价值在投资性房地产准则中的应用以及在多面可能产生的影响作了深入分析和探讨。
他们均认为对于上市公司管理层来说，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，因为公司业绩的波动性会影响其考核、相关管理以及股权激励等方方面面，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。
付丽（2007）在《公允价值计量属性的引入对企业财务信息的影响》中提出新会计准则中引入了公允价值计量对无论是盈余管理还是纳税方面都有很大影响。
她特别指出了由于计量模式的改变带来的此部分未分配利润未有真正的资金流入，所以短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。
这样，从利于公司未来发展的角度考查，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免过度暴露财务风险，宜对这种“纸面”未分配利润予以一定限制。
裘宗舜及夏炎（2007）在《投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式》中从投资性房地产后续计量模式选择出发，分析了投资性房地产后续计量方式的现状，即多数经营房地产的上市公司不愿采用公允价值进行后续计量，提出了由于相关政策的不明确和滞后性，导致上市公司宁愿采取现在看来更稳健的成本模式进行计量投资性房地产。
本文第一部分为引言，第二部分介绍了公允价值在投资性房地产中的应用原理，第三部分分析了公允价值价值计量在投资性房地产中应用所产生的经济后果，并且以中航地产股份有限公司为例进行了分析。
第四部分主要是总结自2006年应用新会计准则以来公允价值在我国会计应用中存在的问题并对这些问题进行分析,找出问题存在的根源。
最后对公允价值计量模式在我国应用存在的问题提出一系列建议和对策。
1.投资性房地产运用公允价值计量的原理
1.1公允价值的概念及特征
FASB从上世纪七十年代开始使用公允价值概念。
直至九十年代己有20项具体准则采用公允价值这一概念。
ISAB将公允价值定义为:
“公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。
可理解为公允价值就是现时的市场交易价格。
FASB在上世纪七十年代、八十年代和九十年代以后分别有7项、15项和29项会计准则采用公允价值概念。
在2006年9月发布的《公允价值计量》准则中将公允价值概念定义为:
“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。
我国在新颁布的会计准则中将公允价值定义为:
“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。
由上的各种定义比较可知,公允价值不仅是与其它计量属性并列的一种计量方法,可以说是其他属性存在的基础,即需要反映交易和事项内含的公允的价格,并同时兼有可靠性和相关性的信息质量特征。
FASB发布的SFAS157号准则《公允价值计量》把公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”,其中有序交易是指信息在计量日前向市场公开并按通常惯例允许涉及同类资产和负债的市场行为,其计量目标是在出售资产或转移负债这种假设交易中确定其脱手价格。
由此可见,FASB认为公允价值具有公允性、不确定性和时效性三个方面的特征。
我国新会计准则中进一步把公允价值的主要特征解释为形成公允价值交易的公平性、计量对象的广泛性以及交易和交易双方的假定性。
可见,公允价值的基本特征为公允性、假定性、广泛性和时效性。
1.2投资性房地产定义及其公允价值计量目标
将房地产作为一种投资手段，近年来在企业中已经成为一种普遍的经济现象。
根据投资性房地产准则，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，能够单独计量和出售。
投资性房地产与普通房地产不同，体现在以下三个方面:
（1）目的不同
投资性房地产是指为赚取资金或资本增值，或两者兼而有之而持有的，具有投资性质，需要公允价值来动态反应其价值的变化。
而普通房地产则侧重于该项资产在商品的生产、劳务或供应过程等中的使用。
（2）现金流归属性不同
投资性房地产很大程度上独立于企业的其他资产，能够独立的产生现金流，而自用房地产产生的现金流不仅归属于该项房地产而且归属于生产或供应过程中所使用的其他资产，在这点上与企业自用房存在本质的不同。
（3）风险收益性不同
与一般的房地产相比，投资性房地产的投资金额较大，周期较长，而流动与变现能力较差，同时还具有高风险与高收益的特征。
根据新会计准则，上市公司的投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
而国际会计准则第40号的投资性房地产包括的范围还要更广，它还包括以融资租赁方式租入的房地产和满足特定条件下的以经营租赁方式长期租入的房地产，即租入的房地产转租以赚取租金也属于投资性房地产范围。
按照我国新准则对公允价值的定义，投资性房地产的公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。
投资性房地产公允价值应以脱手价格而非进入价格为计量目标，不仅因为这一目标体现了从房地产市场交易者角度对资产未来流入和对负债未来流出的当前预期，且与会计准则对资产的定义是一致的，同时，从财务报告的角度上讲，脱手价格目标也更为合理。
另外，从概念上讲，进入价和脱手价是不同的，某一房地产的市场价格，对出售者来说是脱手价，对购买者来说却是进入价。
交易主体可能在一个市场购买房地产，而到另外的市场去出售或转让。
财务报告应当致力于对主体当前持有房地产而不是欲购置房地产的情况进行“公允表述”，从而从出售者或转让者的角度考虑投资性房地产的公允价值计量。
1.3投资性房地产运用公允价值计量的原理
在2007年我国在上市公司中执行新的会计准则，公允价值计量模式成为投资性房地产市场资产计量的重要模式之一。
在此之前，投资性房地产的初始计量和后续计量基本采用成本模式计量。
新的会计准则规定：
企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而且计量模式一经确定，不得随意变更。
即采用公允价值模式进行计量，应当满足两个条件：
一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场中取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量（徐汉峰，2007）。
当我们应用公允价值计量时，还必须注意它的特殊性：
第一，公允价值不同于市场价格，用公允价值计量的资产要求具有活跃的市场，其交易是大量而有序的，报价是公开并很容易取得。
但是对公允价值来说，这样的市场报价还只是属于最佳的估计市场价格。
如果缺乏活跃的市场，则公允价值就丧失最重要的可靠的估计依据了。
第二，公允价值不是现实交易时产生的。
它的估价对象是假想交易，并非已发生的现实交易。
只要该资产或负债一直存在，就需要进行持续后续计量。
第三，公允价值计量不是以交易双方为基础，而是以市场为基础。
资产或负债的货币表现始终近似于市场价格。
因此，每个报告日，它都要调到当时的市价。
投资性房地产运用公允价值模式计量和成本法后续计量中有很大的差别，会对企业的真实价值和会计利润产生很大的影响（何江，2008）。
采用成本模式计量投资性房地产的时候，不需要确认公允价值的变化所产生的利得或损失，只需要考虑资产的减值以及计提折扣和摊销，用公允价值模式计量时，则不再需要对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.投资性房地产公允价值计量现状及影响分析
2.1投资性房地产公允价值计量的现状分析
2.1.1采用公允价值计量模式的上市公司数量不多，但呈增加趋势
通过上网查阅2006-2009年年报的方式，收集了对投资性房地产采用公允价值模式计量的上市公司数据，计算披露有投资性房地产的上市公司中应用公允价值的比例。
如表3-1-1所示：
表3-1-1
年份
公允价值计量公司数
统计公司数
比例（%）
2009
25
772
3.24
2010
31
839
3.69
2011
40
927
4.31
2012
47
983
4.78
资料来源：
冯群英，投资性房地产的公允价值计量模式研究[J].现代经济信息，2012（6）.
从统计的结果可以看出，上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的采用大多都持谨慎态度。
2006年年报中披露采用公允价值模式后续计量的有9家，占上市公司总数1.59%;2007年增加到18家，占上市公司总数2.86%，2009年增加到25家，占上市公司总数3.24%，数量上呈年递增的趋势。
2.1.2确定公允价值金额的方法各异，有待进一步规范
公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额，相关计量价值的取得需要采用一定的方法。
从上市公司来看，主要采用了以下方法，见表3-1-2:
表3-1-2
房地产评估价格
第三方调查报告
双方谈判价格
参考同类同条件房地产价格
披露
合计
数量（家）
14
3
2
2
4
25
比列（%）
56
12
8
8
16
100
资料来源：
冯群英，投资性房地产的公允价值计量模式研究[J].现代经济信息，2012（6）.
表3-1-2中可以看出，上市公司确定公允价值金额的方法非常多样，主要
以评估价格为主，其次是第三方调查报告和参考同类同条件房地产的价格，少数企业未披露确定公允价值的方法。
上市公司选用的方法与准则要求的相比，存在一定距离，仍需要进一步规范。
2.2投资性房地产公允价值计量的影响分析
2.2.1增加企业的利润
企业投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,能够更加真实地反映期末投资性房地产的价值,而且通过比较能够得到前后期投资性房地产公允价值变动,结合相关政策,对投资性房地产未来走向进行更加科学合理地预期,从而能够进使作出的投资决策更加理性。
新准则规定,投资性房地产采用公允价值进行后续计量的,将不用对其进行折旧或是摊销,而是在期末将其变动计入“公允价值变动损益”。
由于不再计提折旧或进行摊销,企业的费用因而会减少,期末企业利润会相应增加另外,由于近年来我国房地产市场不断升温,企业持有的投资性房地产的实际价值相对于取得时的成本,已经有了大幅提高,这时候采用公允价值进行后续计量,公允价值与其账面价值的巨大差额均计入“公允价值损益”,客观上也会增加企业当年的利润。
2.2.2改善企业的资产和负债结构
采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,使得拥有较多投资性房地产的企业净资产账面价值得到较大程度的提升,资产增值“显性化”;另一方面,重分类后的投资性房地产采用公允价值计量,则不用计提折旧,相应地也会增加净资产的价值。
而资产账面价值的提升,则会降低企业的资产负债率,使企业在表面上呈现较低的财务风险,为企业融资带来了便利条件,有利于公司进行融资、并购以及规模扩张。
2.2.3增加企业的所有者权益
企业从成本模式变更为公允价值模式,根据准则的要求,属于会计政策的变更,应当根据《企业会计准则第28号一会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。
在变更的当年,企业要采取追述调整的方式,调整年初所有者权益。
而近年来房地产价格大大高于取得时的成本,由此导致的结果就是,企业上年度的资本公积（其他资本公积）会大幅度提升,所有者权益也会相应大幅度增加。
另外,新准则规定,企业将自用
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