北京北部区域别墅市场销售监测报告.docx

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北京北部区域别墅市场销售监测报告

一、关于市场发展

1、二00三年别墅市场情况

供应量：

截至2003年北京别墅项目超过150个，总建筑面积1200多万㎡，总供应量4万多套，新开别墅项目35个，新增供应量650万㎡，增量以2003年下半年为主。

价格：

2003年北京新增别墅的平均价格为8900元/㎡，较之2002年以前的9500元/㎡略有下降。

销售量：

2003年北京房地产市场销售别墅超过300套，联排别墅销售率在40%-50%，独栋别墅的销售率在20%-30%，整体销售速度较往年有所增长。

2、二00四年上半年别墅市场情况

供应量：

截至2004年上半年，北京别墅项目已知供应量（含存量和新增量）达１７６个，建筑面积１９００万㎡（含规划），市场存量４万套左右，规划套数２万套左右。

2004年上半年新开盘项目１２个，总建筑面积约５１万㎡，其中独栋别墅５５０套左右，联排及双拼别墅１２００套左右，市场供给量较去年有了明显的减少。

价格：

上半年新开盘项目均价９７３２元／㎡，较２００３年开盘别墅项目略有上升。

独栋别墅价格较去年有所下降，联排、叠拼等经济型别墅价格有所上升。

销售量：

2004年上半年北京别墅（包括Townhouse）销售套数约为2100套，销售面积约54万㎡，平均每天销售12套左右，主要分布在昌平、大兴、顺义、朝阳、海淀等热点地区。

3、市场认识

●大众需求与有效需求：

认为：

北京市场，Townhouse和200-300万左右的小独栋产品具备大众需求的特征。

（市场容量、需求规模、价格水平）。

●需求成长与潜在市场：

根据北京人口、经济、城市发展的速度、规模和市场容量，结合行业市场和需求发展。

北京市场，从2001年100万左右的Townhouse到2003年200-300万左右的小独栋产品，市场发展经过了二、三年的时间。

认为，从小独栋到户型优越、品质较高、300-400万的纯别墅在2005、2006年可以有较好的预期和更好的市场表现。

●对于阶段性市场和大众需求进行针对性的市场战略和产品策略，对于准确项目定位、紧扣现实市场，对于确保项目60%左右的规模市场具有重要意义。

对于成长和发展的市场，进行前瞻，引导性的市场战略与产品规划，对于规划和提升项目形象，实现全额市场目标具有重要意义。

二、关于区域市场

1、别墅市场经过近十年的发展，特别是最近三年的快速增长，北京别墅市场可以总结为以下几个区域市场：

按片区划分为：

中央（京顺路）别墅区、温榆河流域别墅区、京昌高速别墅区、西山别墅区、京开大兴别墅区、亦庄别墅区、东部泛CBD别墅区以及潮白河别墅区。

其中以西山别墅区、京顺路、温榆河区域市场表现最为突出。

2、昌平小汤山等区域，以纳帕溪谷、万万树、温哥华森林为代表的小独栋项目，是去年表现最为突出的区域。

3、本区域价值由于玫瑰园、碧水庄园等项目的独栋产品市场认可度较高，有助于项目的推广与销售。

4、区位价值，是房地产最大最核心的价值。

三、关于产品

1、在2003年、2004年小独栋产品以其优越的居住品质、较低的总价，以市场和需求成长为背景，已经超过Townhouse的影响力，也深入影响了一些别墅项目的开发模式，以早期玫瑰园、碧水庄园等高端产品一年几十套、一月几套的长周期模式进入和产生纳帕溪谷一年销售二、三百套的快速开发模式。

2、Townhouse产品以其城市配套、交通优势、地段特征和作为第一居所的特性在北京大容量市场条件下将保持市场潜力和构成北京市场需求层次性和复合性。

小独栋别墅产品将以环境、居住品质和市场成长与需求发展保持稳定增长。

3、北美风格产品近年来盛行市场，新项目中比例超过50%，特别是小户型产品比较适合北美风格。

4、景观已构成产品特点和项目特征的主要因素，甚至超过立面风格，特别是在北美风格盛行的市场背景下。

Ø纳帕溪谷以入口中央景观标志的设置和小独栋产品赢得市场。

Ø万万树、较之除大环境稍差外，中央景观、主题景观、标志景观方面逊色很多。

Ø温哥华森林，产品最大特色在于数万棵原生树，但规划中过于追求原生树态而导致行列、兵营布局。

四、关于竞争对手

竞争项目参数表

项目

类别

纳帕溪谷

渡上

温哥华森林

总占地面积

1200亩（80万㎡）

11.7万㎡

71.07公顷

总建筑面积

25万㎡

6.36万㎡

31万㎡

总套数

567套

133多套

一期58套

二期138套

容积率

0.33

0.39

0.4

一期建面

20万㎡

35312㎡

25075㎡

一期套数

317套

75套

一期58套

价格

11000-12000平米

280-1200万/套

独栋340万左右

双拼225万左右

均价11000元/平米

产品

192至660㎡独栋

200至600㎡花园

独栋地上335.65-568.65平米，双拼地上287平米，联排地上227.14平米

280-600平米

装修标准

精装修

毛坯

精装修

推广日期

一期第一批84套，04年7月24日取得销售许可证。

[京房售证字（2003）218号]

一期第二批233套，04年3月16日取得销售许可证。

[京房售证字（2003）90号]

2003年9月29日取得销售许可证，京房售证字（2003）302号。

一期A区58套，04年4月9日取得销售许可证。

二期D区138套，04年7月20日取得销售许可证。

[京房售证字（2004）287号]

开盘日期

2003年11月23日

2003年底开盘

首期2004年5月底开盘，二期2004年7月25日开盘

销售状况

（套数）

一期总套数102套，已售约80套；二期总套数317套，已售约200余套。

一期共推出75套，销售约70%

一期50多套基本售完，二期138多套，已售30-40套左右。

竞争项目参数表

项目

类别

碧水庄园三期

玫瑰园三期

顺驰林溪

总占地面积

2300亩

32万平米

52万平米

总建筑面积

22万平米

11万平米

19.8万平米

总套数

343套

211套

508套

容积率

0.13

0.35

0.46

一期建面

/

/

/

一期套数

/

/

230套

价格

560-1400万

双拼180万起、独栋580-1800万/套

8500元/平米左右

产品

314-1042平米纯独栋

独栋、双拼，

233-730平米

独栋371-385平米左右，双拼253-351平米，联排210平米左右

装修标准

精装修

精装修

毛坯

推广日期

2003年9月29日取得销售许可证。

【京房证字（2003）258号】

2002年1月18日取得销售许可证。

【京房外证字第319号】

/

开盘日期

2003年底

2002年初

一期2003年10月开盘，二期278套2004年10月24日开盘

销售状况（套数）

95套左右

90-100套左右

已售200多套

玫瑰园三期项目销售情况

玫瑰园三期共211套，2002年初开始销售

已售90-100套左右，销售约50%左右。

碧水庄园三期项目销售情况：

三期约343套，2003年底开始销售，已售95套左右。

顺驰林溪项目销售情况

共508套

一期230套已售200多套。

二期278套2004年10月24日开盘，以双层双拼别墅为主。

一期总套数102套，已售约80套；

二期总套数317套，已售约200余套。

温哥华森林项目销售情况：

一期50多套基本售完，二期138多套，已售30-40套左右。