南昌项目市场调研报告.docx

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南昌项目市场调研报告

南昌项目市场调研报告

一、南昌城市概况

1.地理位置

南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。

是江西省省会和内陆开放城市，全省政治、经济、文化、科技、信息中心。

全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。

2.人口面积

南昌总人口433万，国土面积7402平方公里，城市化水平44%。

市辖区（即五区）常驻人口184万人，市辖区面积为617平方公里，其中城市建成区面积106平方公里，城市实际居住人口156万人，其中约90%的人口主要集中在赣江以南的昌南城区。

3.交通地位

南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。

国家南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会城市。

105、316、320三条国道在此交汇。

因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，东达上海、杭州，西连武汉、长沙。

同时，南昌的发展直接接受我国几个经济比较发达地带（如：

长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离的辐射。

南昌自身也是处于以上海为龙头，重庆为龙尾的长江经济带中游地区，与武汉、长沙同为中游地区重要中心城市。

4.自然条件

南昌自然条件优越，是典型的山水城市。

受丘陵地貌和温润气候特征影响。

市域内湖泊众多，水系发达。

赣江、抚河穿城而过，市区范围内湖泊星罗棋布，有内四湖（东、南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黄家湖）等天然湖泊。

具有美丽的江南水乡风情。

城北有“小庐山”之称的梅岭，山势蜿蜓，层峦叠翠，森林覆盖率达60%左右。

同时，南昌市东北部鄱阳湖地带是世界级著名的候鸟自然保护区。

南矾山、象山等地也是鸟类栖息和观赏候鸟的极好场地。

南昌具有优越的水资源和良好的自然生态环境。

二、宏观经济和消费状况

1.综合经济实力

全年实现国内生产总值435.10亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。

其中，第一产业增加值46.0亿元，增长3.0%；第二产业增加值205.3亿元，增长9.2%；第三产业增加值183.8亿元，增长10.9%。

产业结构得到进一步调整，一、二、三产业在国内生产总值中的比重由上年的11.5%、47.0%和41.5%调整为10.6%、47.2%和42.4%。

2.物价指数稳中有升

市场价格总水平随经济形势好转，市场消费需求转旺，以及政策性调控等因素的影响，呈现稳中有升的趋势。

居民消费价格指数由负增长转为正增长，全年居民消费价格总指数为102.6，商品零售价格总指数为97.8。

3.财政收入较快增长

全市财政总收入44.6亿元，比上年增长25.9%。

其中，地方财政收入（不含上交国库的两税收入）19.13亿元，增长14.1%。

财政支出23.79亿元，增长8.7%。

4.矛盾和问题

当前经济和社会发展中仍存在一些不容忽视的矛盾和问题，主要表现在：

经济结构调整步伐不够快，结构性矛盾仍较突出，服务业和非公有制经济比重仍然偏小；全社会投资强度不大，投资率较低；农业基础仍较薄弱，农业产业化水平不高；工业企业创新能力不强，部分企业生产经营困难；利用外资形势不容乐观；城市社会就业压力较重；农民增收困难。

国民经济主要指标及发展速度

指标

2000年

2000年比上年增长%

年末总人口

432.5万人

2.0

从业人员数

215.0万人

-1.5

职工人数

77.93万人

-5.5

国内生产总值

435.1亿元

9.2

第一产业

46.0亿元

3.0

第二产业

205.3亿元

9.2

第三产业

183.8亿元

10.9

工农业总产值

541.5亿元

9.6

工业总产值

472.0亿元

10.5

农业总产值

69.4亿元

3.0

粮食产量

156.1万吨

-4.3

全社会固定资产投资额

79.9亿元

12.2

社会消费品零售总额

144.4亿元

10.4

财政总收入

44.6亿元

25.9

地方财政收入

19.1亿元

14.1

财政支出

23.8亿元

8.7

商品零售价格指数

97.8%

-2.2

居民消费价格指数

102.6%

2.6

职工平均工资

6954元

11.7

城市居民可支配收入

5734元

8.4

农民人均纯收入

2390元

3.6

城乡居民储蓄存款

276.9亿元

4.9

5.城乡居民生活水平

全市职工年平均工资6954元，比上年增长11.7%，其中，在岗职工平均工资8756元，增长13.4%。

据抽样调查，城市居民人均可支配收入5734元，比上年增长8.4%；农民人均纯收入2390元，比上年增加83元，增长3.6%。

6.劳动领域与就业

全市年末社会从业人员214.97万人。

其中第一产业84.84万人，第二产业56.34万人，第三产业73.79万人。

年末全市在岗职工人数58.77万人，比上年末减少4.81万人。

其中，国有单位在岗职工人数40.25万人，比上年末减少4.18万人。

城镇个体和私营企业从业人员18.64万人。

国有企业下岗职工基本生活得到保障，就业和再就业工作取得一定成效。

全市城镇净安置失业人员就业2.78万人。

年末全市登记失业率2.99%，比上年末下降0.01个百分点。

7.社会福利保障事业

全市有52.35万职工和16万离退休人员参加了基本养老保险，有56.18万人参加了失业保险，建立农村社会保险网络15个。

全市城镇社会服务设施275个，社会福利院和敬老院90个，床位2146张，收养2219人。

社会福利企业的残疾人从业人数3140人。

社会救济对象得到政府救济的有6.6万人次。

8.南昌的人均经济水平

国内生产总值

10078元

工业总产值

11019元

地方财政收入

447元

社会消费品零售总额

3371元

在岗职工平均工资

8756元

城市居民可支配收入

5734元

农民纯收入

2390元

储蓄存款余额

6401元

市区居民居住面积

10.4平方米

城市生活用电量

315千瓦时

城市生活用水量

129立方米

每万人拥有公共交通车辆

5.09辆

每万人拥有在校学生

2002人

每万人拥有大学生

181人

每万人拥有医生

22人

市区公共绿地面积

4.93平方米

9.城市住户人均消费支出及构成

指标

金额（元）

构成（%）

消费性支出

3924.83

100.0

一、食品

1805.80

46.01

粮食

216.07

5.51

油脂类

121.86

3.10

肉禽及其制品

454.97

11.59

二、衣着

376.91

9.60

三、家庭设备用品及服务

309.09

7.88

耐用消费品

194.96

4.97

四、医疗保健

132.88

3.39

五、交通和通讯

296.51

7.55

六、娱乐、教育、文化服务

312.41

7.96

七、居住

442.54

11.28

八、杂项商品和服务

248.67

6.34

三、市政规划

1.总体规划目标及原因

围绕富民强市的目标，为提高南昌的综合竞争力，在国内外经济活动中起到区域性资金流、商品流、信息流、技术流、和人才流等方面的集散和枢纽功能，以强大的辐射力带动和影响周边地区的经济发展，真正成为区域中心城市，适时提出优先拓展城市空间和扩大城市规模的要求。

（1）扩大城市规模，取得规模效益和集聚效益，增大经济总量是实现南昌区域经济中心城市目标的需要。

（2）扩大城市发展规模将城市做强、做大、做美、是高起点、高标准花园城市的需要。

（3）扩大城市规模是我市加快推进城市化，优化城乡经济结构，促进国民经济循环和社会协调发展的需要。

（4）扩大城市规模是适应中心城城市空间的迅速拓展及适应南昌中心城人口快速增长的需要。

2.重点发展昌北新区

中心城区现主要集中在昌南地区，城市为单中心集中式布局。

人口密集，用地混杂，生活环境质量不高。

城市如向东北拓展占用大量高产农田，且地势较低。

赣江以北的昌北地区对外交通条件优势，与城区交通联系较便捷，多为丘陵山地，几乎不占农田，用地空间广阔，特别是地处西山梅岭风景区脚下，有得天独厚的山水自然条件，经过过去几十年的发展，昌北地区已具备一定基础设施条件，发展条件已成熟。

特别是市级行政中心搬迁到昌北红谷滩地区，将红谷滩建成城市的商务中心区——CBD，这种以城市公共空间结构拓展为先导带动城市空间形态拓展，为城市空间形态拓展提供了保证，必然带动昌北新城区的建设发展。

同时，在昌南城区以南，莲塘几乎与市区对接，相吸较紧，又有大量的可建设用地，且过江发展便利（过江宽度较窄），与昌北发展相呼应，形成赣江两岸风光带，展示一江两岸风采。

使中心城迅速由单中心结构变成新、旧双中心结构，避免了中心城过度集中式发展，符合现代大都市城市布局结构要求。

制定和完善促进新城区建设的政策，对在新区投资者给予政策优惠，优先安排公交线路和加大市政基础设施建设。

3.昌北新区的功能规划

中心城城市空间结构的扩展采取轴向生长的带状扩展方式。

首先以赣江为主轴跨江发展，组团布局，形成核心区。

其次，核心区两翼沿城市对外交通线带状扩展，通过便利的对外交通条件引导和带动沿道路两侧的用地的建设发展，满足城市扩展的需求。

因此，中心城结构形式呈十字星状核心结构的团状城市形态，形成“一核五片”的城市布局。

核心区内昌南、昌北两城区道路系统自成体系，自我完善，两城区之间以五座跨江桥和快速中环路相联系，中心城规划环城高速公路网。

规划设置南北向由向塘至昌北机场的轻轨交通线和东西向罗家至湾里的轻轨交通线，建设大容量交通。

新区建设坚持以人为本原则，高标准、高起点规划建设，保护和利用好河湖水系，自然山势、生态绿地，营造山、水、城一体，人与自然和谐统一的环境。

中心城近期重点建设赣江北侧的昌北沿江地带。

昌北沿江地带由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三部分组成。

红谷滩中心区为重点建设发展的新城中心，是集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化城市中央商务区。

凤凰洲为配套生活居住区，红角洲规划为高尚居住、文体休闲为一体的城市功能区。

红谷滩中心区范围4.28平方公里，布局结构为“一带、二轴、三区”。

一带即临赣江滨水绿化景观游览带，为市民提供亲水性空间。

二轴即位于行政中心的东西向绿化景观主轴线和南北发展功能轴线。

三区即办公区、金融贸易商务信息区和滨江居住区。

形成体现南昌21世纪滨江城市风貌和形象的标志性地区。

4.控制和适度建设老城区

老城区原则上只拆不建，通过控制住宅总量，疏解人口、降低建筑密度，改善居住条件；腾出的土地用于建设绿地、广场及完善公共服务设施，加强环境整治工程；加强文物古迹、风景名胜、河湖水系的保护；严格控制沿江、沿河、沿湖周边地区，做好美化、亮化、绿化，塑造城市特色魅力。

四、红谷滩地块优劣势分析

（一）优势

1.政策优势

1．所在位置为经济开发区，也是南昌市政府实现"一江两岸"的城市发展战略重点所在地区。

政府城市建设的近期规划是重点完善昌北新区基础设施和公共基础设施，通过政策引导，尽快形成"一江两岸"的格局；努力把沿江一带建成花园式样板区。

2．该地区也是2001-2003年南昌市房地产重点规划建设地区

3．另一地块位于规划中的大学城。

2.地理位置优势

位于南昌大桥西端，是离老城区最近的地块之一。

3.交通优势

可方便的进入320国道、105国道、昌樟高速公路、昌九高速公路

（二）劣势

1.地势较低

（南昌市规划中有积极做好红角洲地区的堤岸整治和造地工程）；

2.沿江大堤上的农民房影响景观

（招商办有关人员口头提及都会搬迁）；

五、招商引资政策及房地产的宏观调控

1.南昌市招商引资政策

南昌市以加大招商引资力度为核心，实施大开放战略，奋力开创招商引资工作的新局面，实现招商引资的新突破。

对那些影响力大、鼓励作用大、规模大、解决劳动就业量大、后发优势大和产业链长的大公司，还要采取特殊政策，实施“政策跟着项目走”的办法，一项一策、项目兑现、以“双赢”、“帮你成功，促我发展”为原则，在办事效率、服务态度、管理机制等方面设身处地地从投资者的立场出发，营造与市场、与国际真正接轨的投资软环境，使南昌真正成为投资成本低、信誉好、服务优、成功率高、有强大吸引力和凝聚力的创业发展的热土。

具体做法有：

1）财政从2001年起，每年预算安排100万元资金，用于招商引资、

招商宣传、招商鼓励等；

2）对引进资金的单位或个人设立奖项进行奖励，如目标管理奖、重大

项目组织奖、利用外资引荐奖等；

3）对外资企业投资额在1000万美元以上，或年纳税总额在500万元以

上且当年增幅达到15%以上的外资企业法人代表，将其本人当年所交纳的个人所得税税款返还，采用一年一核定的办法予以兑现；

4）树立大营销观念，以大营销促进大招商。

首先：

南昌市本着“帮你成功，

助我发展”的双赢思想，帮助已落户南昌的企业增强市场竞争力，切切实

实为投资者做好“售后服务”；其次，树立系统观念，全市上下都要围绕招

商引资来协同配合，促进和保障招商工作的开展。

2.房地产产业存在的问题及政府的宏观调控

（一）南昌房地产存在的问题

1．房地产开发企业实力不强，行为欠规范。

据统计，南昌市现有房地产开发企业360家，其中一级资质的仅有一家，二级资质的七十余家，绝大多数为三级以下或暂定资质，平均注册资金只有800-900万元。

这些开发企业成立以来，在改造南昌市旧城、开发商品房方面虽然取得了一些令人注目的成绩，但是还存在“炒地皮”、擅自转让、出租、抵押、非法获得土地使用权等不规范行为。

土地交易有市无场

2．土地有偿使用制度建立以来，南昌市城市规划范围内土地使用权交易活动日益活跃，但由于管理不够规范，至今尚未有一个像商品市场那样的公开、良好的市场环境，缺乏专门的土地交易场所、相应的硬件设施、以咨询、评估、交易、登记等一条龙服务体系。

3．房地产经营管理不到位。

房地产经营活动从项目批准、规划选址、供地拆迁、房屋建筑、竣工验收到核发产权证书等诸多环节涉及多个政府职能部门，只要其中一个环节疏于管理，则将带来不少隐患，影响房地产经营活动规范有序地开展。

4．受耕地占补平衡制约，南昌市城市房地产外延拓展空间受影响。

随城市人口增加，城市用地规模扩大，不可避免地要占用耕地。

新《土地管理法》规定了“占多少，垦多少”的占用耕地补尝制度。

按照这一制度，占一亩耕地就必须造一亩质量相当的耕地。

然而随着退耕还休、退田还湖等生态退耕工作的开展，南昌市适宜开垦的耕地后备资源不多，城郊已无地可开垦，市辖四个县可开垦的土地也分布零星而且偏僻，开垦的难度越来越大，因此南昌市面临耕地补充任务的压力较大。

5．住房制度改革进程缓慢。

南昌市公有住房出售价格每平方米680元的标准，从1996年到现在执行了五年，明显偏低，影响了居民购房的积极性；公有住房的租金标准调幅不大，租售比价不合理；住房分配货币化方案尚未实施；廉租房的保障体系尚未建立；住房公积金使用率不高；此外存量房交易不活、流通不够，这些均制约了房地产二、三级市场的发展。

6．危房改造任务艰巨。

据初步统计，南昌市现有各类结构、产别及用途的房屋约4000万平方米，其中危旧房屋约170万平方米。

这些危旧房零星分散，绝大多数地处小街小巷，房屋间距小、采光通风差，居住环境脏、乱、差的状况令住户叫苦不迭，且存在着极大的安全和消防隐患。

7．物业管理滞后。

受居民人均收水平低的影响，南昌市居民物业管理的意识不强；大部分老住宅区基础设施和配套设施不全，规划和建设的历史遗留问题较多，建设和管理之间缺乏有效衔接；物业管理队伍素质偏低，管理水平不高；维修基金归集面窄。

（二）南昌市政府的宏观调控

1、政策的宏观调控

（1）鼓励在开发区辖区内成片开发房地产业，对投资1亿元以上的房地产项目，其建设规费属区级财政收入的减半征收，其房屋交易的各种税收属区级财政收入部分的50%奖励给房地产开发企业。

（2）个人购买除红谷滩新区外的开发区商品住房统一按2%、二级住房统一按1.5%的税率计征个人购房契税。

凡在开发区购买成套住房70平方米发上者，解决1—2人市区户口。

个人的购房款及购房贷款利息，在缴款年限内从个人所得税基数中扣除后计征个人所得税。

2005年前，凡在红谷滩新区购买各种房屋应征的个人购房契税，由财政全额贴补。

2、经营对策的宏观调控

（1）引入全新的“经营城市”理念经营城市房地产。

（2）严格控制土地供应总量。

（3）建立土地有形市场，规范土地出让方式，大力推进国有土地使用权招标、拍卖。

（4）多管齐下，确保耕地占补平衡。

（5）进一步深化房改，加快房改进程。

（6）按花园城市的建设要求，加快危旧房的改造。

（7）提高房地产开发企业素质，规范开发行为。

（8）积极推进物业管理。

（9）建立和健全有利于房地产经营管理的地方性法规、制度，加强监管力度。

六、南昌住宅楼盘调研分析

住宅楼盘

1．概述

南昌市房地产业起步较晚，在1999年开始迈步，但发展势头较好。

从前期的经济适用房开发开始，逐渐向国内其他城市的高中档楼盘靠近。

如千僖·颐河园就是完全仿照杭州市南都·德加的配套和品质。

南昌市前几年开发的楼盘质量普遍不高，很多楼盘在规划中就夭折了；如京东小区在1995年规划后因为资金等原因直到2001年下半年又开始建设。

质量也普遍不高，有服务问题，其他诸如“香江花园”等问题还广为媒体关注了一段时间。

尽管如此，这些住宅基本上在1年左右内售完。

这说明，南昌部分市民的购买力还是比较强的。

只是由于政策等原因，南昌人还不习惯于自己购买商品房。

该类楼盘如恒辉花园、桂苑住宅小区、新时代站前西路住宅小区商住楼等，属于经济适用房一类，没有较多的绿化地带和配套。

从2000年开始，一批有相对较大规模的楼盘开始在南昌城出现，开发商有本地和内地其他地区，一些香港公司来此投资的项目也比较多；特别是物业管理，这些楼盘很多都聘请香港、上海等地的专业公司。

2．楼盘价格

随着南昌市政府的政策倾向，房地产逐渐看好。

现在南昌市的住宅一般价格在1300-1400元/平米左右，如苑中园、京东住宅小区等等。

南昌的高档楼盘平均价格在2400元/平米左右，如千禧·颐河园。

住宅最高价格很少超过3000元/平米，这些楼盘基本上都是以高质高价为诉求点的，如青山湖边的湖畔豪庭。

根据接触的南昌市民反映，南昌市房价在一两年以前在1000元/平米左右，只是近阶段才有较大的增加。

现在，附近郊县如新建县的房价现在基本上还是700元/平米左右，南昌县的住宅价格平均在500-600元/平米左右。

随着政策的导向，新建县的住宅价格应该会增加。

南昌市的公有住房售价从1996年的680元/平米，至今未改变，住房分配货币化方案尚未实施。

廉租房保障体系尚未建立。

现有各类结构、产别、用途的房屋4000万平米（其中危旧房170万平米）。

这些因素的存在，制约了南昌市民购买商品房的倾向。

3．价格差异分析

和其他地区一样，南昌市区的房价因地段（周遍环境）、质量不同而不同。

广大南昌市民已经认识到了南昌市政府的"一江两岸"规划；所以靠近赣江，特别是南昌大桥等交通要道附近的楼盘特别热销。

如御锦城在几个月内就被全部出售，而且在南昌市民的心目中还树立了高品质的概念。

千禧·颐河园的销售率也相当高，虽然这些楼盘的价格在南昌属于较高。

同样南昌大桥边的万福园也有不错的销售业绩。

这说明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市的简称）外地人员的购买力还是相当强的，也说明南昌市民开始对楼盘品质及其配套很关注。

4．发展趋势

随着南昌市政府的“以赣江为主轴跨江发展，组团布局，形成核心区”的规划思路，随着城市房地产与城市房地产发展方向相衔接，重点建设发展新区，跨江重点建设红谷滩、红角洲等昌北沿江地区的思路，南昌市沿江两侧的住宅价格得到提升。

对整个南昌市而言，随着政府招商引资力度的进一步加强和建设花园城市的逐步实现，将有越来越多拥有购买力的目标消费群出现。

房价将进一步稳步上涨。

近年来的趋势也表明，高档精品房逐渐开始走俏南昌市。

南昌市区的常住人口对高档住宅的需求也越来越迫切

南昌写字楼调研

由于南昌的企业特别是大型企业较少，写字楼市场总体不是很好。

南昌市公认最好的，也是唯一功能比较完善的写字楼是江信国际大厦；价格基本上在70元/平米·月（含管理费），具有一般配套。

房间大小在面积有50、100、150等。

租用该楼的公司有恒茂房产、诺基亚（17层）、东方资产管理公司、吉通通信、上海阿尔卡特南昌办事处等六七十个单位。

由于写字楼档次不高，所以在锦峰大酒店（四星级）等宾馆，部分企业或知名大企业的办事处租用专门或普通的客房作为办公场所。

这些写字间的平均价格在80~85元/平米·月（含管理费，享受热水、清洁等服务）。

如在锦峰大酒店，有网通、东方通信、烽火通信、大连三洋共约20几家公司租用。

随着南昌市招商引资力度的加大，我们认为将有更多的企业入驻南昌，他们需要高档次的，功能齐全的写字楼作为办公场所。

这个市场已被国内外有关房地产公司所关注，如三星大厦、国贸大厦等建筑的设计规划，在很大程度上都是针对这个需求的。

他们的售价一般在3000元/平米左右，出售率尚可，如三星大厦竣工一年，销售了95%左右，其中有些是被买下来作为一种投资之用的。

国贸大厦则由于更完善的配套和周遍环境，以及市政府西迁带来的有利地位，最高层30层，价格在3500-4200元/平米，自2001年9月16日开盘到2001年年底，写字楼已出售过半。

七、南昌市场的调查

（一）洪城大市场

1、基本状况的调查

调查目的：

初步了解洪城大市场的位置、面积、销售额等基本状况。

方法：

二手资料及访谈法。

对象：

洪大集团何建国副总经理

调查结果：

洪城大市场位于南昌市司马庙立交桥旁，距南昌火车站5公里，距昌北机场20公里，距航运码头4公里，与320、316、105三条国道相连，交通四通八达，地理位置十分优越。

该市场始建于1994年7月，规划总面积1700亩，首期开发420亩，室内摊位2500个，分4个交易区；汇集8大类48余种商品，包括日用百货、床上用品、鞋帽、服装、布匹、针纺织品、副食品、烟草等。

市场于1995年9月建成开业，经营业户已达3万余人，是京九线上最大的综合批发市场，已跻身国家级中心批发市场的行列。

2、销售额的调查

目的：

了解市场销售总额及其经济地位。

方法：

二手资料及访谈法。

访谈对象：

洪大集团何建国副总经理。

调查结果：

市场从1995年9月开始至1999年底，市场商品成交额累计191.8亿元，实现利税2.42亿元，仅1999年的销售额就达到了60亿元，2000年达到70亿元，2001年达到80亿元，平均每年稳定增长10亿元。

洪城大市场的持续繁荣与发展，带动了南昌城西地区经济的迅猛发展，其经济地位和作用主要表现在以下几个方面：

a．促进了南昌乃至省内经济的发展，成为南昌新的经济增长点。

从1999年起该市场每年占当年全市社会零售总额三分之一以上。

其商品品种、交易规模、辐射范围在全省众多的批发市场中居龙头地位。

b．带动了南昌城西经济的繁荣。

洪城大市场地处南昌城乡结合部，它的形成与繁荣使得该地区的区位优势明显提升，不仅引发了城西房地产价格飙升，梅苑小区、金源小区、香江花园、江铃房产等一大批商住小区迅速崛起，房价由原来的880元/平方米左右攀升到2000元/平方米左右，地价由每亩6万元飙升到60多万元。

c．吸纳大量的下岗人员就业，缓解了政府对下岗职工分流再就业的压力，促进了社会的稳定。

洪城大市场安置了3万余人就业，