交通枢纽项目前期定位可行性报告.docx
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交通枢纽项目前期定位可行性报告
第一章技术报告
XX交通枢纽简介
XX交通枢纽项目位于XXXX东北角，项目总建筑面积80万平米，是集办公、公寓、酒店、商业等为一体的超大型综合体。
附图XX交通枢纽项目
XX地上首层为14条线路的公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机、售票大厅；地下一层直通地铁二号线XX站；地下二层是地铁十三号线（城市轻轨）站。
XX为中央面积达3万平方米、高8米的空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来的影响。
项目XX将于20XX年年底前开工。
20XX年以前，XX包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区的公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相的要求。
本项目归纳起来具有如下特点：
交通优势
本项目是全亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅，集地铁、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体，实现“零换乘”理念的综合性立体交通枢纽。
枢纽中建有首都机场第二始发大厅（候机大厅、售票大厅），乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。
因此有“第二空港”的美誉。
形象优势
XX交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从“空中码头”直接进入京城乃至中国的“第一落点”。
项目将成为名副其实的“国门商务第一站”。
区域优势
本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型客户的首选区域，项目发展潜力巨大。
项目自身优势
本项目无论是外观设计，还是内部的硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。
高达150米的双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提升入住企业形象；中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公的序幕。
至尊地位
XX交通枢纽项目是整个XX地区乃至整个XX的标志性建筑，也是XX市60大重点工程之一和20XX年奥运会配套工程，建成后将成为XX市21世纪的十大标志性建筑之一。
二、调查设计方案
一）、调研目的
根据委托方的要求，本次调研的主要目的在于：
界定本项目各类办公物业（双塔写字楼、中庭式写字楼、小户型写字楼）的目标客户及其需求特征；
了解未来特别是本项目入市时XX写字楼市场（特别是东部市场）的供需环境；
界定未来特别是本项目写字楼入市时面临的主要竞争对手及其特征；
二）、调研内容
针对委托方要求，本次调研的主要分为3个部分展开，分别是：
第一部分：
XX市写字楼市场未来供需趋势分析
供给分析
需求分析
第二部分：
本项目竞争对手研究
第三部分：
本项目潜在用户研究
三）、执行情况
根据以上要求，本次研究在针对第一部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察、项目人员访问等方式；针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合的方式进行。
本项目主要工作如下：
全面普查XX市甲级及以上写字楼；
全面普查目前XX市在建在售写字楼项目；
全面普查XX市目前已经规划但未建设的写字楼项目；
深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户50家；
电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户152家；
三、调查企业基本背景资料
深访企业背景资料
深访企业数量：
50家
深访企业入住物业分布
附表访问企业入住物业名称
编号
物业名称
数量
所占比例
1
嘉里中心
8
16%
2
丰联广场
6
12%
3
国贸大厦
6
12%
4
东方广场
4
8%
5
投资广场
4
8%
6
泛利大厦
3
6%
7
国际大厦
2
4%
8
汉威大厦
2
4%
9
平安大厦
2
4%
10
赛特大厦
2
4%
11
远洋大厦
2
4%
12
东环广场
1
2%
13
国际企业大厦
1
2%
14
和乔大厦
1
2%
15
科伦大厦
1
2%
16
联合大厦
1
2%
17
亮马大厦
1
2%
18
南银大厦
1
2%
19
盛福大厦
1
2%
20
现代盛世大厦
1
2%
合计
50
100%
深访企业物业入住模式
附图深访企业入住模式
由于本次访问的企业基本上属于甲级顶级写字楼，XXCBD及东部区域高档纯写字楼基本上没有买卖的历史（03年以后上市的有销售），本次被访问企业采用购买方式入住的基本上在金融街区域，这和金融街03年写字楼全面采取销售策略有关。
深访企业目前办公面积
本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目3种产品将来会面对不同的消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模的客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在500-2000平米之间。
附图深访企业办公面积分布
深访企业行业分布
行业分布
数量
比例
IT网络/电子/电信
9
18%
咨询服务
7
14%
金融/投资
6
12%
机械制造
5
10%
公关广告
4
8%
报业
3
6%
航空/运输
3
6%
汽车
3
6%
律师
3
6%
化工/环境
2
4%
医药
2
4%
教育
1
2%
旅游
1
2%
政府
1
2%
合计
50
100%
深度访问企业人员规模
从深访企业的人员规模分布来看，基本上50人以上和50人以下的企业各占一半左右，其中又以“100-300人”和“20-50人”两种规模的企业数量居多。
附图深访企业人员规模
深访企业年营业额
从深访企业的年营业额来看，5000万以上的占4成。
附图深访企业年营业额
深访企业行业地位
从深访企业的行业地位来看，比较一致，绝大部分属于“行业领导地位”。
附图深访企业行业地位
定量访问企业背景资料
定量访问企业数量：
152家，其中CBD及东部成功访问101家，金融街成功访问26家，中关村成功访问25家。
附图定量访问企业样本分布
定量访问企业物业入住方式
从定量访问企业入住的方式来看，主要是以“租赁”为主，占3/4，其余1/4基本上属于“购买”。
附图定量访问企业入住方式
定量访问企业目前办公面积
定量访问企业目前办公面积在“1000平米以上”、“500-1000平米”分别占20%和30%，500平米以下的占50%。
附图定量访问企业目前办公面积
定量访问企业行业分布
从定量访问企业的行业分布来看，主要集中在“IT通讯”、“咨询服务”、“机械制造”、“金融投资”等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的75%左右。
附图定量访问企业行业分布
定量访问企业人员规模
从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在50人以下，占2/3；其次是人员规模在50-300人之间的企业，占30%。
附图定量访问企业人员规模
定量访问企业年营业额
本次访问企业的年营业额主要集中在500-2000万之间，占1/3略强，年营业额超过1亿元的企业占总体样本量的1/6。
附图定量访问企业年营业额
第二章XX写字楼市场供给分析
一、XX市现有顶级写字楼供给分析
顶级甲级写字楼的划分标准
写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，5A具体指楼宇自动化系统（BA），通讯自动化系统（CA），保安自动化系统（SA），消防自动化系统（FA），办公自动化系统（OA）；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。
顶级写字楼：
除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：
嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。
另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在USD2400元/平米以上，租金在USD30元/月*平米以上；
甲级写字楼：
硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。
比较典型的代表有：
国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。
从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在USD1800元/平米左右，租金在USD18元/月*平米以上；
乙级写字楼：
硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。
比较典型代表有：
海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。
从售价和租金来看，乙级写字楼售价在RMB12000元/平方米左右，租金在人民币3-5元/天*平米；
丙级写字楼：
硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。
已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。
丙级写字楼售价在RMB8000元/平米以下，租金在3元/天*平米以下；
XX顶级写字楼供给及租金分析
总体状况
按照顶级写字楼租金标准在USD30元/月*平米，目前XX市已经入住的顶级办公物业的总面积达到188.69万平米，其中朝阳区87.77万平米，占46.52%，平均租金水平为USD33.79元/平米*月；东城区39.87万平米，占21.13%，平均租金水平为USD32.36元/平米*月；西城区34.7万平米，平均租金为USD32.5元/平米*月，占18.39%；海淀区1.35万平米，占13.96%，海淀区平均租金为USD26.5元/平米，目前所有在建在售顶级写字楼的总体平均租金为USD32.7元/平米*月。
附图XX顶级写字楼区域分布比例
附图XX顶级写字楼平均租金（分区域）
附表XX顶级（从租金角度定义）写字楼分布
物业名称
建筑面积：
万平米
城区
租金:
USD/月*平米
国贸中心
17.60
朝阳区
48
嘉里中心
23.20
朝阳区
38
长富宫中心
0.88
朝阳区
35
京广中心
2.77
朝阳区
35
赛特大厦
2.70
朝阳区
35
XX凯宾斯基饭店
1.60
朝阳区
34
XX发展大厦
5.20
朝阳区
33
京城大厦
7.28
朝阳区
32
南银大厦
7.00
朝阳区
32
丽都广场
2.00
朝阳区
31
国际大厦
3.00
朝阳区
30
华彬国际大厦
4.20
朝阳区
30
亮马河大厦
3.50
朝阳区
30（使用）
现代盛世大厦
6.84
朝阳区
30
亚洲大酒店
0.27
东城区
36（使用）
港澳中心
0.60
东城区
35
华润大厦
5.50
东城区
33.8
中粮广场
6.00
东城区
30
东方广场
27.50
东城区
27
新世纪饭店写字楼
1.35
海淀区
32（使用）
数码大厦
25
海淀区
21
国际金融中心
11.80
西城区
35
建威大厦
6.30
西城区
35
远洋大厦
11.70
西城区
30
中化大厦
4.90
西城区
30
如果按照区域性地标以及租金双重标准划分顶级写字楼的话，上述项目满足要求的并不多，主要有如下项目。
附表XX顶级（租金及地标建筑）写字楼分布
物业名称
建筑面积：
万平米
城区
租金:
USD/月*平米
国贸中心
17.60
朝阳区
48
嘉里中心
23.20
朝阳区
38
京广中心
2.77
朝阳区
35
京城大厦
7.28
朝阳区
32
南银大厦
7.00
朝阳区
32
华润大厦
5.50
东城区
33.8
东方广场
27.50
东城区
27
远洋大厦
11.70
西城区
30
数码大厦
25
海淀
21
合计
平均
32.98
以上项目总体建筑面积为127.55万平米，平均租金接近USD33元/平米*月。
XX区域及XX沿线
XX区域及XX沿线的顶级写字楼的供给面积比较小，纯粹的顶级写字楼仅有华润大厦，总体建筑面积为5.5万平米，其次是东四十条的港澳中心和亚洲大酒店，纯写字楼面积仅为0.87万平米；合计6.37万平米，目前的供给量非常有限。
XX区域租金最高的是港澳中心，租金为USD35元/月*平米。
XX市现有甲级写字楼供给分析
按照租金水平低于USD30元/月*平米，但高于USD18元/平米*月的标准进行划分，XX市目前甲级写字楼总体存量为736.08万平米，总体租金为USD21.7元/平米*月。
其中，朝阳区为341.21万平米，占总体的46.36，平均租金为USD21元/平米*月；东城区为127.41万平米，占17.31%，平均租金为USD21元/平米*月；海淀区为157.04万平米，占21.33%，平均租金为USD20.6元/平米*月；西城区为98.82万平米，占13.43%，平均租金为USD22.9万/平米*月；宣武区为11.6万平米，占1.58%，平均租金为USD24.5元/平米*月。
附图XX甲级写字楼区域分布
附图XX甲级写字楼平均租金
XX附近的甲级写字楼主要有：
保利大厦、东环广场、东方银座、富华大厦，写字楼总体建筑面积36万平米，租金在USD20-22元/平米*月之间。
附表朝阳区甲级写字楼名单
项目名称
总建面
租金
项目名称
总建面
租金
京汇大厦
4.10
29.5
汉威大厦
13.10
20
首都阳光大厦
1.80
28
远大中心
8.40
20
盈科中心
0.80
28
中国国际科技会展中心
12.80
20
招商局大厦
32.00
28
金泰大厦
4.50
19.8
汇宾大厦
3.80
26
中服大厦
3.80
19
静安中心
9.00
26
XX国际会议中心
5.26
18
联合大厦
7.10
26
富顿中心
10.00
18
赢嘉中心
6.10
25
高斓大厦
5.08
18
中国人寿大厦
11.58
25
汇欣大厦
6.2
18
中旅大厦
0.7
25
惠通时代
1.4
18
丰联广场
11.50
24
科伦大厦
2.5
18
新恒基大厦
4.20
24
鹏润大厦
20.00
18
泛利大厦
8.00
23
深房大厦
8
18
国航大厦
9.15
23
现代城写字楼
6.14
18
名人广场
13.40
23
幸福大厦
2.50
18
艾维克大厦
5.20
22
华鹏大厦
15
17.5
第一上海中心
3.20
22
三元大厦
4.1186
17
东海中心
24.00
22
东方艺术大厦
0.9632
16
华彬大厦
5.30
22
华普国际大厦
9
16
京泰大厦
2.10
22
昆泰大厦
4.6
16
新族大厦
0.75
21
迪阳大厦
2.97
15
长青大厦
25.3
20
浙江大厦
5.8
15
说明：
租金单位：
USD/平米*月。
附表东城区甲级写字楼名单
项目名称
总建面
租金
中航计大厦
2.02
28
光华长安大厦
5.50
25
新东安市场
12.00
25
中纺大厦
3.00
24
保利大厦
1.20
22
富华大厦
10.00
22
凯威大厦
2.25
22
北海万泰大厦
6.00
20
东环广场
18.70
20
汇置通大厦
1.8
20
长安大厦
5.00
18
国中大厦
3.90
18
恒基中心
39.60
18
华诚大厦
2.35
18
华夏银行大厦
7.09
18
洲际大厦
7
18
东方银座
6
20
附表海淀区甲级写字楼名单
项目名称
总建面
租金
联想融科咨讯中心
32.80
26
腾达大厦
8.83
26
希格码大厦
4.8656
25
中科大厦
2.4
25
金玉大厦
9.6
21
数码大厦A座
25
21
四通大厦
0.9
21
科技财富中心
6.57
20
量子芯座
2.36
20
西金大厦
3.81
20
银谷大厦
7
20
中关村科技贸易中心
20
20
中电信息大厦
2.78
19
方圆大厦
10
18
国兴大厦
4.1
18
华泰大厦
1.02
18
世纪经贸大厦
3.3
18
世宁大厦
6.5
18
中关村方正大厦
5.2
18
附表西城区甲级写字楼名单
项目名称
总建面
租金
光大大厦
3.00
26
国际企业大厦
9.00
26
平安大厦
5.43
26
金隅大厦
5
24
通泰大厦
4.00
24
投资广场
7.00
24
中商大厦
5.10
23
光明大厦
13.30
22
凯旋大厦
8.39
22
首都时代广场
12.00
20
月坛大厦
13.00
20
万通新世界广场
13.60
18
附表宣武区甲级写字楼名单
中经信大厦
7
29
广安大厦
4.6
20
XX市在建在售写字楼项目分析
XX市在建在售写字楼供应量分析
XX目前在建在售写字楼项目（包括住宅立项的写字楼项目）数量达到91个，总体面积规模达到1159.61万平米，其中国贸及辐射商圈体量最大，达到260.5万平米，占总体的22.5%；其次是金融街区域，总体面积达到206.4万平米，占总体的17.8%；其次是中关村，建筑面积199.6万平米，占17.2%；XX区域以总建筑面积140万平米，占12.1%的比例排在第四位；亚运村、奥运村以及建国门外的建筑体量均超过80万平米，朝阳门区域达到62万平米，西直门区域由于有西环广场等大体量项目，建筑面积接近46万平米，其他像北三环、西长安街、王府井、东长安街均有一定体量供应。
附图XX在售在建写字楼项目区域总量分布
顶级写字楼项目供给分析
从目前掌握的情况来看，无论是从销售价格水平（USD2400元/平米以上，或者RMB20000元/平米以上），还是租金水平（USD30元/平米*天）的标准，软硬件以及地标性建筑等指标来考察，符合顶级写字楼的项目主要有以下项目，总体建筑面积达到372万平米，如果包括XX项目在内，以及其他项目，总体的规模应该超过400万平米，
按照顶级写字楼项目占目前在建在售项目的比例来看，其比例达到了32%，远高于现存顶级写字楼占甲级顶级写字楼14.8%的比例。
附表XX市在建在售顶级写字楼项目
项目名称
总体建筑面积
销售价格
租金:
USD/平米*月
中关村金融中心
11.18
30
LG大厦
15.1345
38
万通中心
13.6
RMB20000/m2
佳程广场
14.1075
RMB24900/m2
金泉广场
30
RMB25000/m2
中环世贸中心
23
RMB25000/m2
30
国贸3期
54
未定
华贸中心
20
USD3000/m2
长安兴融中心
18.8
USD2600/m2
铂宫国际中心
3.2
USD2500/m2
凯恒中心
50
USD2500/m2
世纪财富中心
14.2268
USD3600/m2
凯晨广场
22.01
USD2800/m2
XX财富中心
72.8
USD2800/m2
新保利大厦
10.13
USD3100/m2
从不同区域顶级写字楼的分布来看，东部区域仍然独占熬头，在建在售顶级项目372万平米当中有290万平米分布在东部，接近8成的比例。
其次是金融街区域，达到41万平米，占1成略强，亚运村区域顶级项目的供给达到30万平米，占8%。
附图XX在售在建顶级写字楼不同区域总量分布
附图XX在售在建顶级写字楼不同区域分布比例
XX在建在售写字楼项目供给时间分析
从在建在售项目在不同时间段的上市的数量来看，20XX年下半年是上市的高峰时间段之一，超过1/3的项目在此阶段上市，而20XX、20XX年上市项目的数量比较少。
附图XX在售在建写字楼项目供应时间分布
但从不同时间段项目的供给体量来看，20XX年下半年也是最高峰时期，同时20XX年、20XX年都是供给高峰时段，总体供给体量都超过200万平米，20XX年更是超过300万平米，从下图来看，写字楼供给的高峰时段集中在20XX年--20XX年，20XX年总体的供给量接近110万平米，20XX年更是减至53万平米。
附图XX在售在建写字楼项目供应体量（分时段）
不同在建在售写字楼项目供给分析
从不同区域在建在售写字楼的供给体量来看，东部基本上占一半，达到568.85万平米，占在建在售面积的49%；金融街居第二位，到达246万平米，占在建在售面积的21%，其次是中关村区域，在建在售面积接近200万平米，占总体的17%；再次是亚奥区域，在建在售面积达到83万平米，占总体的7%；西直门和北三环地区分别以45.9万平米和28.3万平米占4%和2%。
附图XX不同区域在售在建写字楼项目供应体量
附图XX不同区域在售在建写字楼供应比例
总体来讲，东部区域的写字楼供给仍然比较密集，04年-07年的供给量都比较平稳，每年的供给体量主要集中在90-100万平米之间，06年是供给高峰时期，接近140万平米。
附图04年-08年东部写字楼供给情况
金融街区域的总体供给量仅次于东部区域，处于第二位，除04年以外，其他年份的供给量相对比较稳定。
04年全年的供给量接近70万平米，05年接近25万平米，06年接近40万平米，由于目前有部分项目具体的时间表没有最后确定（接近60万平米的体量），所以不排除金融街在06-07年形成供给的高峰时期，金融街的供给量主要来源于金融街中心区项目。
附图04年-08年金融街写字楼供给情况
从目前掌握的情况来看，中关村地区在建在售项目的竣工时间主要集中在04年下半年。
接近130万平米，中关村区域的供给量主要来源于中关村西区。
附图04年-08年中关村写字楼供给情况
亚运村和奥运村地区，随着奥运会的临近，写字楼供给面积也呈现上升区域，该区域目前主要有“金泉广场”和“摩根中心”2个巨型项目在建设，从项目竣工交付
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