美国次级房贷危机对中国房贷和金融市场的影响.docx
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美国次级房贷危机对中国房贷和金融市场的影响
美国次级房贷危机对中国房贷和金融市场的影响
摘要美国次级房贷危机已对全球股市和美国经济产生较大影响分析美国次级房贷危机产生的背景和原因并指出中国的抵押贷款市场存在的重大风险我们应该以美国次级债危机为借鉴为中国房地产市场发展和金融市场的健康发展获得一些启示并做好风险防范措施关键词美国；次级房贷危机；中国房贷；金融市场Abstract:
Thesub-primemortgagecrisisinUSAhasmadegreatshocktotheglobalstockmarketsandUSAeconomy.AnalysisoftheU.S.secondarymortgagecrisisthebackgroundandcausesandpointedoutthatChina′smortgagemarketthemajorrisk.WeshouldbesecondarytotheU.S.mortgagecrisisforthedrawforChina′srealestatemarketandthehealthydevelopmentoffinancialmarketsgetsomeinspirationandgoodriskpreventionmeasures.Keywords:
USA；subprimemortagecrisis;China′sestatemortgage;financialmarkets
引言
3月13日纽约股市遭遇了2007年第二个“黑色星期二”道琼斯30种工业股票价格指数暴跌242.66点收于12075.96点跌幅达1.97%是美国四年来第二大单日跌幅全球股市随之下挫标普500指数和NASDAQ跌幅分别达到了2.04%和2.15%在所有行业中金融和建筑股受创最重标普金融股指数下跌3.2%住房建筑股指下跌4.6%美国抵押贷款银行家协会发布2006年第四季度房贷市场季度报告称2006年第四季度美国抵押贷款违约率创四年来新高达4.95%此后纽约股市因次级房贷危机多次发生波动
随后房贷风暴愈演愈烈由起初导致股票市场大跌到现在引发整个金融信用环境恶化甚至众多投资者已经开始担心由此可能引发不良金融连锁反应从而导致更大的经济金融危机发端于美国的次级房贷市场危机最终蔓延到了全球各个市场最近以来美国次级抵押贷款市场危机影响呈现扩大态势美欧以及亚洲金融市场出现较大波动随后美、欧、日等主要发达经济体货币当局向金融系统注入巨资以应对风险截至2007年8月31日发达国家中央银行已向市场上注入超过5500亿美元的流动性资金注资的广度和规模前所未有美国次级债危机的程度究竟有多大一时尚难论定但其影响将是深远的分析美国次级债危机的来龙去脉有助于更加深入地理解危机和总结经验教训
一、美国次级抵押贷款和次级债的基本特征
触发此次金融危机的导火索是美国房地产的次级抵押贷款市场在住房抵押贷款市场上所谓的优质贷款市场主要是面向信用等级高的优良客户；而次级贷款市场（SubprimeMarket）主要面对那些收入较低、负债较重的人其中大多是中低收入阶层或新移民“ALT-A”（AlternativeA）贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带主要面向一些信用记录不错但却缺少固定收入、存款、资产等合法证明文件的人2001—2005年间美国房地产市场进入繁荣期房地产金融机构在盈利动机的驱使下在基本满足了优质客户的贷款需求后把眼光投向原本不够资格申请住房抵押贷款的潜在购房者群体即次级抵押贷款市场次级房贷是房屋抵押贷款市场中的次优抵押贷款与一般抵押贷款的区别在于次级抵押贷款贷给那些信用等级较差或偿还能力较弱的房主贷款利率相应地比一般抵押贷款高（至少高2％～3％）主要是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款其特征是
（1）个人信用记录比较差信用评级得分比较低
（2）贷款房产价值比和月供收入比较高（3）少数族群占比高且多为可调利率或只支付利息和无收入证明文件贷款（4）拖欠率和取消抵押赎回权比率较高
这项贷款在解决低收入家庭购房上确实发挥了重要作用但是在美国次级贷款市场占七成份额的房利美和房迪美公司由政府主宰将贷款打包成证券承诺投资者能够获得本金和利率随着这两家公司的丑闻爆出整个次贷市场开始争抢这两家公司所购贷款整个过程中新的市场参与者出于逐利目的过分追求高风险贷款最终导致风险增加美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上而是建立在房价不断上涨的假设之上房市低迷利率上升客户们的负担将逐步加重当这种负担到了极限时大量违约客户出现不再支付贷款造成坏账此时次级债危机就产生了
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款其后以浮动利率偿还贷款在2006年之前的五年里由于美国住房市场持续繁荣加上前几年美国利率水平较低美国的次级抵押贷款市场迅速发展随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高次级抵押贷款的还款利率也大幅上升购房者的还贷负担大为加重同时住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款进而引发“次贷危机”
任何一个金融系统都可以分成核心和外围两个部分处于核心部分的是一些结算银行它们承担着支付体系的职能这个核心部分必须非常强健并置于严格监管之下如果这个部分出现问题不仅会严重损伤整个金融系统也会给整个经济带来危机相对而言处在外围的则是一些新兴的、“边缘”上的金融机构这些机构可以承担更多的风险对其监管也略微宽松一些在这些外围市场上利差区间会比较宽市场参与者可以大赚一把也可能出现巨亏金融市场上过剩的流动性使得房地产贷款公司开始将视野扩展到那些“次优级”人群这个群体因为没有固定收入或者良好的信用以前并不能够负担传统的房地产抵押贷款后来贷款公司推出了浮动利率贷款以适应利率不断降低的环境最流行的是“2—28”模式的抵押贷款在最初的两年只需要偿付以固定利率（往往很低）计算的金额后面的28年则根据浮动利率偿付次级房贷购买者在支付了前两年较低的月供之后就要开始承受浮动利率下更高的月供金额伴随着违约率的上升投资者担心更大的风险纷纷逃离这一市场导致以这些贷款为支撑的次级债市场出现贬值和流动性紧缩同时不良贷款骤升而为其资产组合融资的难度加大会导致次级房贷贷款公司开始陷入困境
美国次级房贷市场涉及的主体种类较多其带来的影响也较广一是如新世纪金融公司等众多经营次级房贷业务的机构将被迫停止业务或者倒闭；二是持有次级抵押贷款（包括证券化的）资产的公司包括共同基金、对冲基金、大型银行与保险公司也将面临资产严重减值损失；三是“传染效应”相关次级房贷金融机构的关门或者亏损可能进一步引发银行等最终贷款者快速收紧信贷从而影响金融业经营甚至整个经济的景气度；四是“羊群效应”相关次级房贷金融机构的关门或者亏损也可能导致连锁反应引发更大的金融危机美国此次次贷危机已产生两个破坏性后果第一开始戳破不动产资产价格泡沫并由此引发了房地产、金融市场的连锁反应；第二打破了“住房按揭贷款是优质资产”的神话使银行对住房信贷风险不得不进行重新思考和加倍防范
二、美国次级房贷危机给中国带来的启示
中国的住房抵押信贷市场才刚刚起步在流动性过剩竞争加剧和可贷机会有限的大背景下各商业银行为抢占市场都有积极发放个人住房信贷的冲动但对房贷潜在的风险却认识不足监管机构的风险识别和监控体系建设也明显滞后与美国按揭贷款类似的风险诱发因素在中国同样存在
一是在银行经营意识方面视住房按揭贷款为优质资产的观念在各商业银行普遍存在特别是近年来各商业银行似乎都特别青睐于住房抵押贷款个人按揭贷款已成为银行同业竞争最为激烈的信贷业务之一各行的按揭贷款额度均呈快速增长态势一些银行在业务快速发展的同时风险意识反而降低为拼抢客户不断放宽住房按揭贷款者的准入标准而贷后管理也更为粗放数据显示工、中、建三大行个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元
二是在市场环境方面随着中国城市化进程的加快以及一些机构和个人对房地产市场的过度炒作、银行信贷的过度介入中国的房地产价格近年来飞速增长价格泡沫已成为房地产市场和银行信贷安全的最大潜在威胁中国房地产市场的发展还不到十年其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元加以公积金住房贷款4000多亿元已经超过了3万亿元三是从宏观调控政策看针对房价等经济过热表现美联储曾连续17次加息；中国人民银行从2004年以来也连续进行了六次加息仅2007年就连续四次加息加息率在明显加快目前中国五年期以上贷款的基准利率较2004年10月之前增加了1.71个百分点虽难以同美联储两年连续升息17次相比但也足以引起商业银行警惕统计显示2004年以来的几次加息以总额40万元、期限为二年的住房按揭贷款为例最终累加的总还款额增加了近12万元加息的“杀伤力”不容低估同时对于24年的贷款来说利息首次超过了本金
四是从贷款对象看国内按揭贷款的借款人是以工薪阶层和中低收入者为主信用等级可能与美国的“次级信用”借款人不相上下有的甚至连次级信用都没有这些人本来还款能力不强随着央行多次提高贷款利率借款人的还贷压力也随之增大他们自己也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化一旦无力还款时对银行违约在所难免借款人的还款能力风险是贷款安全的直接威胁
因此根据以上分析中国的抵押贷款市场存在重大的风险我们应该高度重视以美国次级债危机为镜子在中国房地产市场发展中应特别注意以下几点
第一从意识上强调个人住房抵押贷款也是一种风险资产在中国居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了而且即使到现在除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外房地产市场、商业银行对此仍然是无动于衷“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见但实际上当美国打破这种神话时居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了这种资产的优质性就会受到严重质疑在这意义上来说对中国是有很大启示的应该警惕国内住房按揭贷款的潜在信用风险除了要加强对借款人的信用审查之外对于房价上涨过快的地区、房价过高的楼盘可以考虑提高按揭贷款的首付比
第二应该尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展以化解集中于银行体系的金融风险；警惕住房抵押贷款的潜在信用风险严格贷前审查中国房贷的质量令人担忧在目前次级房贷危机泛滥的美国至少还有一套检查借贷人信用的体系中国似乎很难有一套完整的个人借款人信用审查体系在国外普遍流行用借款人完税证明作为个人收入证明的时候中国银行仍普遍用个人收入证明来审核其偿债能力结果借款人或者从律师事务所或者从单位开出假的工资收入证明提供给银行用假的收入证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进行按揭贷款这种贷款的潜在风险是相当大的因为在房价一路上升的这几年似乎任何人都可以从银行借钱买房子
第三选取有效手段调控房地产市场鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款央行在调整利率的过程中需要格外小心以免造成由货币政策引发的金融风波；应该尽快寻找有效手段调控房地产市场
第四稳定房价防止房价发生大幅度波动
三、对中国金融和房贷市场应对次级房贷危机的建议
因此为了有效预防住房抵押贷款危机我们有必要探索和尝试新的货币政策工具尤其是充分发挥信贷杠杆工具直接对治投资型住房贷款需求的膨胀减小资产价格波动风险向银行信贷资产的传递运用行之有效的办法应对当前货币政策面临的困难与挑战
1.要建立健全中国信用体系美国信用体系非常健全不同信用水平的人和机构享受的资源和成本是不一样的信用记录好的能够享受利率折价反之则需要承担信用风险溢价美国次贷市场主要是为信用记录低等群体设置的这种市场性的分隔如同为不同信用风险的资产设置了一道防火墙一定程度上起到了风险过滤的作用同时美国信贷市场提供的品种很多如固定个贷、浮动贷款等等这些品种的设置意在满足不同信用级别的人的需要而中国产品开发并没有与信用级别联系在一起因此也就容易出现问题显然在这方面中国要借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细分等技术通过各种市场化手段在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带降低风险
2.加强个人住房信贷监管防止风险贷款产生建立和完善个人征信系统关注借款人的资信状况认真考查借款人的还款能力和还款意愿通过严格的贷前调查与审查严把放贷入口关改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策以及银行和客户间信息不对称的现实状况减少各种恶意欺诈行为加强已放贷款的监督管理；规范抵押贷款放贷市场防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降
3.运用多种手段预防和减少违约损失作为金融活动中最基本的风险类别违约风险的存在具有综合性、积累性、隐蔽性和突发性目前国际上对于违约风险度量与测定的模型层出不穷信用工程技术迅速发展一方面商业银行必须前瞻性地预测经济周期和产业变化密切跟踪房地产市场变化借助金融技术切断违约风险的传递与扩散提高判断风险的能力使违约风险的总量得以抑制另一方面需进一步完善贷款担保和贷款保险它可降低住宅抵押贷款的违约损失从而保障贷款人的权益
4.应重视金融创新银行应开拓思路积极探索并尝试利用衍生品或证券化分散风险避免房贷风险高度集中于银行体系银行在房贷创新产品的推销过程中应切实坚持“买者自负”与“卖者有责”的原则让借款人充分权衡自己的收入水平和偿付能力避免不自量力过度举债
综上所述美国次贷危机不仅对美国、世界的金融、经济发展产生了重大冲击也已经对中国经济、金融运行产生了实质性的影响正如经济学家樊纲在博鳌论坛上所指出的美国次贷危机已经对中国外贸和资金层面产生了重大影响美国次级抵押贷款危机也提醒我们一方面要防患于未然重视和观察由次贷危机引发的美国和世界金融经济波动的扩散的方向、范围和程度以及对中国金融和经济影响的可能途径及其后果提前做好前瞻性的应急准备把次贷危机的不利影响降到最小程度；另一方面也要做好对过去分析、预测和政策等各方面的回顾、总结分析和查找过去工作的成绩和不足为今后更好地做好金融风险的防范工作提供宝贵的经验支持因此有必要吸取美国次级债危机的教训未雨绸缪努力消除引发房市投机的内生机制并通过引入基于公众意愿的政府住房计划、打击过度投机政策防患于未然唯有如此才能应对和化解可能发生的任何房地产市场风险
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