瑶海区干部培训中心大厦物业管理方案.docx
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瑶海区干部培训中心大厦物业管理方案
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瑶海区干部培训中心大厦物业管理的整体设想与策划
一、认识与定位
1、项目概况
瑶海区干部培训中心大厦（以下简称培训中心）位于明光路南端，东临美丽的和平广场，总建筑面积1.65万平方米，主楼18层，裙楼6层，是一座集高档办公和会务于一体的智能化大厦。
整座大厦建筑形象充满现代气息，十分壮观，地理位置极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，功能齐全，是办公会务的最佳场所。
2、服务需求
培训中心物业管理服务的总体要求是：
（1）创造高效、有序、尊贵、舒适的办公和会务环境；
（2）整体设备运行可靠，物业管理服务优良；
（3）提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足业主需求。
3、项目定位
培训中心整体形象定位是：
现代、高效、环保。
现代——展开现代化的办公形象。
高效——塑造进取、创新和富有效率的办公氛围。
环保——树立注重环保的文化内涵和社会形象。
二、工作重点
1、全方位整体管理服务
培训中心集办公、会务等多种功能于一体，要满足业主的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括会务服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务等。
由于大厦会议多，会务服务工作是大厦管理的一项重要内容。
针对这种情况，圆梦公司拟派一位有多年会务管理工作经验的同志负责会务服务保障工作，同时安排一位懂多媒体技术的工程师协助工作。
在会务准备中，工作人员会主动当好业主的配角，积极为业主出谋划策，同时做好物业保障和保密工作。
当会议结束后，管理处会按要求及时恢复会前模样，在恢复过程中，重点做好“三清三关”工作（即清物品、清垃圾、清隐患，关电器、关电源、关锁门窗等）。
安徽圆梦石油物业管理有限公司在物业管理服务方面，积累了较多的成功经验，我公司若有幸接管培训中心，将迅速组织专业力量，融入该项目的管理服务之中，深入分析业主的服务需求，制定管理服务方案，全方位提高服务质量。
2、大厦整体形象
通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理，周边治安和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范以及圆梦石油物业公司专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保的整体形象，树立瑶海区物业管理优质品牌。
3、楼宇设备管理
培训中心设备先进，智能化程度高，大厦使用功能多样化，要求设备运行万无一失。
我公司拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律。
在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。
三、指导思想、管理目标
1、指导思想：
真诚合作、专业保障、长远承担
（1）真诚合作：
体现我公司尊重业主、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为培训中心业主提供高水准的专业服务，为社会创造价值。
（2）专业保障
展示圆梦物业公司“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司质量管理体系、人力资源管理体系、财务预算及控制系统、物业管理制度等体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。
（3）长远承担
圆梦物业管理公司既注重合作的即效性，亦更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利，华而不实和短期行为。
有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是圆梦物业管理人的神圣职责。
2、管理目标承诺
（1）自接管之日起，二年内使培训中心大厦达到合肥市物业管理优秀示范大厦要求，三年内力争达到省物业管理优秀示范大厦要求，树立培训中心大厦优质品牌形象。
（2）自接管之日起，第一年度内，实现物业管理业主满意率95%以上，第二年度内，实现物业管理业主满意率98%以上。
管理方式、工作计划和物资装备
一、管理方式：
1、实施基础
（1）圆梦物业管理公司全面支持系统
圆梦物业管理公司各部门科学分工、职责落实：
a、物业部从项目确立合作关系后，将按时限计划合理安排各项工作；
b、质量管理部负责按照ISO9000质量管理体系在培训中心项目上稳定的运作，并肩负着质量控制和服务考评的职责；
c、机电工程部参与、组织协调各专业公司保证设备的完好运转；
d、机电设备保养公司、电梯公司提供公共设施设备的维修保养，降低培训中心大厦管理处的管理成本。
（2）专业化保障系统。
圆梦物业管理公司高度注重物业管理的专业化，充分利用自身在制度、人力、设备、经营、财务等方面的专业优势和现代管理手段，为管理工作提供专业保障。
通过总体协调、管理，实现管理目标。
2、管理方式构成
圆梦物业管理公司管理方式分别由组织机构、运作体系、信息系统、管理机制四部分组成。
（1）组织机构
圆梦物业管理公司
业主委员会
发展商
大厦管理处
政府行政主管部门
政府业务主管部门
客户服务中心
客户服务
信息管理
协调调度
物业经营
管理部
质量控制
安全管理
治安与交通管理
便民服务
环境工程
综合部
行政事务
人力资源
财务管理
后勤采购
机电工程部
设备运行
工程维护
节能降耗
消防管理
a、管理处作为专门机构，财务相对独立，在圆梦物业管理公司的授权下，履行培训中心物业委托合同中规定的权利、义务和责任。
b、管理处实行公司领导下的管理处主任目标责任制，管理处内部实行垂直领导。
c、组织机构设置的原则是精干高效、一专多能。
d、管理处突出以服务客户为中心，建立以客户服务中心为重点的组织流程。
e、管理处实行值班主任制，由各部门部长轮值，行政总值24小时不离开大厦，授权在文件处理中代行管理处主任职责，以确保工作效率，提高服务质量。
（2）运作体系
日常运作
交接验收
组建机构
拟定方案
岗位培训
正式入驻
前期介入
（3）信息系统
管理处员工
计算机信息系统
客户意见调查
大厦地产
业主委员会
其他渠道
客户服务中心
执
行
结
果
命令
跟踪
反馈
相关部门和人员执行
（4）管理机制
a、实行目标管理责任制
b、激励机制
c、监督机制
二、工作计划
圆梦物业管理公司根据工作进度安排，分别制定前期筹备、入驻接管工作计划，并依照物业管理方案的设计，制定大厦正常运作期的工作计划。
1、前期筹备工作计划
序号
工作计划
计划要点
实施时间
备注
1
拟定物业管理方案
针对大厦特点制定
2
拟定财务测算
针对大厦特点制定
3
签订《物业管理委托合同》
与业主单位商定
4
组建大厦管理处
确定物业管理办公场所
办理管理处有关手续
人员调配、培训
管理处办公设备完善
5
前期筹备及前期物业管理
施工期、设备安装调试期物业管理事项
参与设备运行，熟悉各类设施设备，提供专业意见
制定接管计划
收集各类工程资料
拟定交接方案
物业管理供货商评审、确立
6
导入某物业管理公司物业管理模式
导入公司物业管理理念
导入公司各项规章制度
7
物业接管验收
竣工验收、接管验收
移交资料
问题备忘
2、正常运作期工作计划
序号
工作计划
计划要点
实施时间
备注
1
员工常规培训
重点强调安全防范、政治思想和业务技能的培训
2
配套服务项目启动
有偿服务、无偿服务项目及便民措施的运作
3
物业管理报告
向发展商详细汇报工作进程及状况
4
财务分析报告
如实向业主单位反映物业管理费用使用情况
5
完善管理体系
导入ISO9000质量体系并定期内部评审
完善管理处信息局域网，修订管理办法
6
创建工作
示范大厦创建基础工作
文明大厦创建工作
落实办公、住宿条件；执行物资装备计划
3、工作计划流程
组建员工队伍
（考核、培训）
筹建管理机构
签定委托合同
楼宇设备
交接、验收
（试运行）
实施综合接管验收
管理机构
全面进驻接管
档案资料收集、
归档管理
清洁开荒
入驻
员工常规培训
全面开展物业管理工作（按合同执行）
物业管理方案实施
ISO9000导入
创建物业管理示范
大厦、文明大厦工作
三、物资装备计划
一、服装费（单位：
元）
序号
名称
单价
套数
人数
小计
1
管理人员
400
2
6
4800
2
保安员
350
2
7
4900
3
其他员工
200
2
16
6400
合计
29
16100
二、办公设备（单位：
元）
序号
名称
单价
数量
小计
1
电脑
5000
5
25000
2
办公桌椅
500
17
8500
3
打印机
1500
2
3000
4
复印机
15000
1
15000
5
传真机
1500
1
1500
6
保险柜
800
1
800
7
档案资料柜
500
5
2500
8
家具（沙发、茶几）
1000
5
5000
9
照像机
3000
1
3000
10
对讲机
1000
8
8000
11
其它
5000
合计
77300
三、工具设备（单位：
元）
序号
名称
单价
数量
小计
1
管道疏通机
2500
1
2500
2
冲击钻
2500
1
2500
3
宣传橱窗
5000
1
5000
4
值班岗亭
8000
2
16000
5
小推车
300
2
600
6
割草机
4000
1
4000
7
吸尘器
1500
2
3000
8
铝梯
400
2
800
合计
34400
四、低值易耗品（单位：
元）
序号
名称
单价
数量
小计
1
不锈钢垃圾筒
300
100
30000
2
塑料垃圾筒
40
80
3200
3
灭火器
150
120
18000
4
其他低值易耗工具
10000
合计
61200
管理人员配备、培训和管理
一、管理人员的配备
培训中心整体管理方案确定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。
圆梦物业管理公司拟安排有多年物业管理经验且持有物业管理经理上岗证，有较强的组织、协调和决策能力的优秀人才担负大厦管理处主任。
前期介入期间另委派由公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合，在正式接管后，形成以主任目标管理责任制为基的，物业、经营、质量、工程等专业人员密切配合的管理团队。
1、管理处人员配置
管理处拟配备各类人数27人
管理处正、副主任2人
管理部：
9人
部长：
1人
物业助理：
1人
安全管理：
7人
工程部：
5人
部长：
1人
工程师：
1人
运行维修班：
3人
综合部：
8人
部长：
1人
文秘：
1人
保洁绿化：
6人
客户服务中心3人
部长：
1人
助理：
2人
二、管理人员的培训
持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作，是企业保持竞争力的重要手段。
管理处大多数的管理障碍，可以通过有效培训加以改善。
基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可通过培训得到解决。
员工培训是企业管理升级的重要环节。
圆梦物业管理公司高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划。
培训计划
培训需求分析
组织实施
培训绩效评估
培训考核
岗位应用
三、人员管理
1、严格要求，规范管理，选好人，培育人
把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。
在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。
物业管理首先要管好人，其次才能管好事。
做事先做人，正人先正己。
重学历而不惟学历，德才兼备要首先看德。
倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中做出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入的工作态度。
注重员工培训的连续性和有效性。
公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动“充电”。
公司还要求物业管理主任从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。
坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7：
3的原则运作。
我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。
2、竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人
员工队伍综合素质中重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。
物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。
有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。
坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能下能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。
通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。
3、以企业文化感召人，留住人
由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成圆梦物业管理公司的企业文化是公司重要的无形资产。
我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合力。
我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。
几年来，某物业管理公司凝聚了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为圆梦物业管理公司发展做出了重要的贡献。
管理制度与档案建设
一、完备的管理工具
（1）《业主公约》
（2）《物业管理委托合同》
（3）《用户手册》
（4）培训中心的《管理规章制度》
管理规章制度结构图
物业管理规章制度
内部管理制度
公众制度
员工考核
岗位职责
行政管理
工程管理
客户服务
财务管理
安
全
管
理
二、档案资料的建立与管理
物业档案的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分。
科学、规范的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持。
针对培训中心大厦实际情况，我们拟采取系统化、电脑化的管理手段，对培训中心大厦物业档案进行全面的收集和管理。
三、物业档案资料的管理
1、综合部设档案管理员。
2、档案资料由综合部统一管理。
3、明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。
4、采用多种形式的文档储存方式（如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等），并采取相应的储存、保管方法。
5、对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经审批方可。
6、综合部主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。
7、注重档案管理信息开支，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。
8、综合部每季度对档案资料管理情况进行检查。
9、要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》。
管理成本的测算和管理费标准
一、费用支出
1、工资福利：
序号
名称
工资
人数
小计
1
主任
1000
1
1000
2
副主任
800
1
800
3
部长
700
4
2800
4
工程师
700
1
700
5
助理
600
3
1800
6
保安
650
7
4550
7
保洁
400
6
2400
8
文秘
650
1
650
9
维修工
700
3
2100
10
福利费
2352
总计
27
19152
2、办公费
市内交通车旅费：
870元/月
通讯费：
900元/月
书报资料费、印刷费：
100元/月
办公用品：
150元/月
业务招待费：
300元/月
办公水电费：
630元/月
小计：
2950元/月
3、其它
低值易耗品摊销：
2550元/月
固定资产折旧：
1675.50元/月
清洁费：
2350元/月
绿化费：
450元/月
保安费：
170元/月
维修费：
7000元/月
社区文化费：
250元/月
不可预见费：
1100元/月
佣金（5%）：
1885元/月
法定税费（5.5%）：
2177元/月
小计：
19607.5元/月
费用支出总合计：
41709.50
二、管理费收入：
2.50元/m2/月×16500m2=41250.00元/月
东方之星项目物业和理费用测算
一、管理费用项目组成
1、人员工资福利保险费
2、法定税费、其它法定统筹兼基金
3、办公设备家具的开办购置费、行政办公低值易耗费用
4、人员劳保（工服及其它劳保用品）费用
5、、行政处协费用（行政主管部门的各项收费）
6、通讯费用，招待费用
7、综合开办费（开业年庆的庆典费用标示识别费用、员工餐厅设备购置费用等）
二、各组成项分滩测算
1、费用分摊测算
66872月工次总额÷
2、工服及劳保费用测算
1）、职员工服：
47人X500元/套X2=47000元（含衬衣、领带）
2）工程服：
187人X150元/套X2=5400元
计：
4700+5400=52400元
行政办公低耗费用
47X15÷27929.52m2=0.03元/月/m2
办公设备拆旧费用
平均按四年使用寿命计算,残值取0.5%分摊标准为
{（134784-134784X0.05÷（12X4）}÷27929.52m2=0.10元/月/m2
部门
岗位
岗位工资
人数
员工福利
总计金额
工程
主任
1250
1
话费报销100餐补130\劳保7
1487
主管
1100
1
话费报销50餐补130\劳保7
1287
领班
1000
2
餐补130\劳保7
22
员工
860
14
餐补130\劳保7
主任
主管
库房管理
4、行政外协费：
资质年检、审核、约2400元/年南新项目占50%计1200元/年
收费许可证年检、审核：
约2400元/年南新项目占50%计1200元/年
2400元/年÷12个月÷27929.52m2=0.007元/月/m2
5、通迅及招待费用
固话费
客服300元/月+安全100元/月+工程100元/月=500元/月
招待费根据经验估计800元/月
分摊标准（500+800）元/月÷27929.52m2=0.046元/月/m2
6、法定税金、其它法定统筹基金费用测算
根据国家规定物业管理费用额为5.5%.另加0.08%的水利上基金
1）\2.39/元/月/m2未含员工保险=0.183元/月/m+17.317元/月/m2
2\）工程设备费用+1.94元/月/m2
保洁费用处1.83元/月/m2
60970.42元/月÷27929.52m21.202元/月/m2
东方之星物业管理费为:
工资分摊2.39+办公分摊0.13+行政分摊0.007+通迅招待分摊0.046+法定税费分摊1.202=3.775元/月/m2
8\物业公司利润为
（3.775元/月/m2+17.317元/月/m2工程设务费用+1.94元/月/m2保洁费用）X27929.52X8%即:
643272.7x8%=51461.81
9\工服劳保费用,办公设备.常用工具购置费用,综合开办费用未能计入管理费,单独核算.
）
美文欣赏
1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。
秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。
秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。
清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。
秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。
2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。
聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！
3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。
让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。
我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。
4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。
人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。
5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。
月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。
人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。
沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。
6、疏疏篱落，酒意消，惆怅多。
阑珊灯火，映照旧阁。
红粉朱唇，腔板欲与谁歌？
画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。
舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。
风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？
7、经年，未染流殇漠漠清殇。
流年为祭。
琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。
冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。
寂寞琉璃，荒城繁心。
流逝的痕迹深深印骨。
如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。
邂逅的情劫，淡淡刻心。
那些碎时光，用来祭奠流年，可好？
8、缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。
你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。
生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。
生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。
9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。
我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。
这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。
10、寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。
四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。
有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。
她温和的把头发理顺。
又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。
她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。
流到眼角，纺织进长长的。
麻花辫。
阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。
女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什
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