146.我国台湾地区《公寓大厦管理条例》.docx

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我国台湾地区《公寓大厦管理条例》

中华民国八十四年六月二十八日总统华总

（一）义字第四三一六号令公布全文五十二条

中华民国八十九年四月二十六日总统华总

（一）义字第八九○○一○四四三○号令修正第二条条文

中华民国九十二年十二月三十一日总统华总[一]义字第０９２００２４３９１１号令修正

第一章总则

第一条

为加强公寓大厦之管理维护，提升居住质量，特制定本条例。

本条例未规定者，适用其他法令之规定。

第二条

本条例所称主管机关：

在中央为内政部，在直辖市为直辖市政府；在县（市）为县（市）政府。

第三条

本条例用辞定义如下：

一、公寓大厦：

指构造上或使用上或在建筑执照设计图样标有明确界线，得区分为数部分之建筑物及其基地。

二、区分所有：

指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共享部分按其应有部分有所有权。

三、专有部分：

指公寓大厦之一部分，具有使用上之独立性，且为区分所有之目标者。

四、共享部分：

指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。

五、约定专用部分：

公寓大厦共享部分经约定供特定区分所有权人使用者。

六、约定共享部分：

指公寓大厦专有部分经约定供共同使用者。

七、区分所有权人会议：

指区分所有权人为共同事务及涉及权利义务之有关事项，召集全体区分所有权人所举行之会议。

八、住户：

指公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意而为专有部分之使用者或业经取得停车空间建筑物所有权者。

九、管理委员会：

指为执行区分所有权人会议决议事项及公寓大厦管理维护工作，由区分所有权人选任住户若干人为管理委员所设立之组织。

十、管理负责人：

指未成立管理委员会，由区分所有权人推选住户一人或依第二十八条第三项、第二十九条第六项规定为负责管理公寓大厦事务者。

十一、管理服务人：

指由区分所有权人会议决议或管理负责人或管理委员会雇佣或委任而执行建筑物管理维护事务之公寓大厦管理服务人员或管理维护公司。

十二、规约：

公寓大厦区分所有权人为增进共同利益，确保良好生活环境，经区分所有权人会议决议之共同遵守事项。

第二章住户之权利义务

第四条

区分所有权人除法律另有限制外，对其专有部分，得自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。

专有部分不得与其所属建筑物共享部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有部分分离而为移转或设定负担。

第五条

区分所有权人对专有部分之利用，不得有妨害建筑物之正常使用及违反区分所有权人共同利益之行为。

第六条

住户应遵守下列事项：

一、于维护、修缮专有部分、约定专用部分或行使其权利时，不得妨害其他住户之安宁、安全及卫生。

二、他住户因维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。

三、管理负责人或管理委员会因维护、修缮共享部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。

四、于维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须使用共享部分时，应经管理负责人或管理委员会之同意后为之。

五、其他法令或规约规定事项。

前项第二款至第四款之进入或使用，应择其损害最少之处所及方法为之，并应修复或补偿所生损害。

住户违反第一项规定，经协调仍不履行时，住户、管理负责人或管理委员会得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。

第七条

公寓大厦共享部分不得独立使用供做专有部分。

其为下列各款者，并不得为约定专用部分：

一、公寓大厦本身所占之地面。

二、连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之通路或门厅；小区内各巷道、防火巷弄。

三、公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。

四、约定专用有违法令使用限制之规定者。

五、其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共享部分。

第八条

公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及不属专有部分之防空避难设备，其变更构造、颜色、设置广告物、铁铝窗或其他类似之行为，除应依法令规定办理外，该公寓大厦规约另有规定或区分所有权人会议已有决议，经向直辖市、县（市）主管机关完成报备有案者，应受该规约或区分所有权人会议决议之限制。

住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，经制止而不遵从者，应报请主管机关依第四十九条第一项规定处理，该住户并应于一个月内回复原状。

届期未回复原状者，得由管理负责人或管理委员会回复原状，其费用由该住户负担。

第九条

各区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共享部分及其基地有使用收益之权。

但另有约定者从其约定。

住户对共享部分之使用应依其设置目的及通常使用方法为之。

但另有约定者从其约定。

前二项但书所约定事项，不得违反本条例、区域计划法、都市计划法及建筑法令之规定。

住户违反第二项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。

如有损害并得请求损害赔偿。

第十条

专有部分、约定专用部分之修缮、管理、维护，由各该区分所有权人或约定专用部分之使用人为之，并负担其费用。

共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之。

其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。

但修缮费系因可归责于区分所有权人或住户之事由所致者，由该区分所有权人或住户负担。

其费用若区分所有权人会议或规约另有规定者，从其规定。

前项共享部分、约定共享部分，若涉及公共环境清洁卫生之维持、公共消防灭火器材之维护、公共通道沟渠及相关设施之修缮，其费用政府得视情况予以补助，补助办法由直辖市、县（市）政府定之。

第十一条

共享部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良，应依区分所有权人会议之决议为之。

前项费用，由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担。

第十二条

专有部分之共同壁及楼地板或其内之管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下方之区分所有权人共同负担。

但修缮费系因可归责于区分所有权人之事由所致者，由该区分所有权人负担。

第十三条

公寓大厦之重建，应经全体区分所有权人及基地所有权人、地上权人或典权人之同意。

但有下列情形之一者，不在此限：

一、配合都市更新计划而实施重建者。

二、严重毁损、倾颓或朽坏，有危害公共安全之虞者。

三、因地震、水灾、风灾、火灾或其他重大事变，肇致危害公共安全者。

第十四条

公寓大厦有前条第二款或第三款所定情形之一，经区分所有权人会议决议重建时，区分所有权人不同意决议又不出让区分所有权或同意后不依决议履行其义务者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分。

前项之受让人视为同意重建。

重建之建造执照之申请，其名义以区分所有权人会议之决议为之。

第十五条

住户应依使用执照所载用途及规约使用专有部分、约定专用部分，不得擅自变更。

住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，经制止而不遵从者，报请直辖市、县（市）主管机关处理，并要求其回复原状。

第十六条

住户不得任意弃置垃圾、排放各种污染物、恶臭物质或发生喧嚣、振动及其他与此相类之行为。

住户不得于私设通路、防火间隔、防火巷弄、开放空间、退缩空地、楼梯间、共同走廊、防空避难设备等处所堆置杂物、设置栅栏、门扇或营业使用，或违规设置广告物或私设路障及停车位侵占巷道妨碍出入。

但开放空间及退缩空地，在直辖市、县（市）政府核准范围内，得依规约或区分所有权人会议决议供营业使用；防空避难设备，得为原核准范围之使用；其兼作停车空间使用者，得依法供公共收费停车使用。

住户为维护、修缮、装修或其他类似之工作时，未经申请主管建筑机关核准，不得破坏或变更建筑物之主要构造。

住户饲养动物，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。

但法令或规约另有禁止饲养之规定时，从其规定。

住户违反前四项规定时，管理负责人或管理委员会应予制止或按规约处理，经制止而不遵从者，得报请直辖市、县（市）主管机关处理。

第十七条

住户于公寓大厦内依法经营餐饮、瓦斯、电焊或其他危险营业或存放有爆炸性或易燃性物品者，应依中央主管机关所定保险金额投保公共意外责任保险。

其因此增加其他住户投保火灾保险之保险费者，并应就其差额负补偿责任。

其投保、补偿办法及保险费率由中央主管机关会同财政部定之。

前项投保公共意外责任保险，经催告于七日内仍未办理者，管理负责人或管理委员会应代为投保；其保险费、差额补偿费及其他费用，由该住户负担。

第十八条

公寓大厦应设置公共基金，其来源如下：

一、起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，应按工程造价一定比例或金额提列。

二、区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。

依前项第一款规定提列之公共基金，起造人于该公寓大厦使用执照申请时，应提出缴交各直辖市、县（市）主管机关公库代收之证明；于公寓大厦成立管理委员会或推选管理负责人，并完成依第五十七条规定点交共享部分、约定共享部分及其附属设施设备后向直辖市、县（市）主管机关报备，由公库代为拨付。

同款所称比例或金额，由中央主管机关定之。

公共基金应设专户储存，并由管理负责人或管理委员会负责管理。

其运用应依区分所有权人会议之决议为之。

第一项及第二项所规定起造人应提列之公共基金，于本条例公布施行前，起造人已取得建造执照者，不适用之。

第十九条

区分所有权人对于公共基金之权利应随区分所有权之移转而移转；不得因个人事由为让与、扣押、抵销或设定负担。

第二十条

管理负责人或管理委员会应定期将公共基金或区分所有权人、住户应分担或其他应负担费用之收支、保管及运用情形公告，并于解职、离职或管理委员会改组时，将公共基金收支情形、会计凭证、会计账簿、财务报表、印鉴及余额移交新管理负责人或新管理委员会。

管理负责人或管理委员会拒绝前项公告或移交，经催告于七日内仍不公告或移交时，得报请主管机关或诉请法院命其公告或移交。

第二十一条

区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其他应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。

第二十二条

住户有下列情形之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离：

一、积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者。

二、违反本条例规定经依第四十九条第一项第一款至第四款规定处以罚款后，仍不改善或续犯者。

三、其他违反法令或规约情节重大者。

前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。

前项拍卖所得，除其他法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同。

第二十三条

有关公寓大厦、基地或附属设施之管理使用及其他住户间相互关系，除法令另有规定外，得以规约定之。

规约除应载明专有部分及共享部分范围外，下列各款事项，非经载明于规约者，不生效力：

一、约定专用部分、约定共享部分之范围及使用主体。

二、各区分所有权人对建筑物共享部分及其基地之使用收益权及住户对共享部分使用之特别约定。

三、禁止住户饲养动物之特别约定。

四、违反义务之处理方式。

五、财务运作之监督规定。

六、区分所有权人会议决议有出席及同意之区分所有权人人数及其区分所有权比例之特别约定。

七、纠纷之协调程序。

第二十四条

区分所有权之继受人，应于继受前向管