技术方案实施方案.docx

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技术方案实施方案

技术方案（实施方案）

（投标人根据招标文件要求自行编制）

一、管理机构

1、服务中心组织机构

1.1物业管理公司组织机构图

2、公共管理制度

2.1停车场管理须知

A、 区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。

入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、 您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。

除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。

C、 请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。

D、 小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。

E、 出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

F、 对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。

2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：

A、 您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、 您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。

如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、 请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。

如属儿童所为，应由其家长负责。

D、 请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。

E、 请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。

一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。

2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：

A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；

D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。

2.4绿化管理须知

A、 了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、 您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

C、 请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、 请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

E、 请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。

F、 请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）

3.1项目负责人岗位职责

负责服务中心各项管理事务，监管各服务人员严格落实各项管理制度和服务标准，做好与甲方的沟通、对接等工作

3.2内勤岗位职责

负责报纸分发，会议服务，物业服务中心档案管理，会议室、值班室及领导办公室、休息室的清洁及被单换洗工作。

3.3维修人员（维修员）岗位职责

负责办公楼水电维修、设施设备日常巡检；监管与维保单位履行维保协议的有关内容；地下一层办公区24小时水电维修工作。

3.4保安员岗位职责

1、门岗

负责出入口人员、车辆出入管理以及大件物品的出入登记，物业区域内监控工作。

2、巡逻岗

①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；

②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及业主求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；

③熟知本人责任区域内业主情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；

④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；

⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；

⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；

⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。

3.5消防监控值班员岗位职责

1、值班人员不得随意离开消防控制室，每天做好值班记录。

2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施。

3、监视所有摄像位置的图象，注意异常现象，发现情况即时通知值班保安，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。

4、对异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。

5、监视电梯运作，收听电梯内警钟对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯及工程维修部联系。

6、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通知巡逻岗值班保安到现场查看，争取将事故消灭在萌芽状态之中。

7、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；

8、负责设备的日常巡视、情况记录；

9、保持机房干净、整洁。

3.6监控员岗位职责

负责物业区域内火灾和故障报警处置工作

3.7保洁员岗位职责

负责区域内的保洁卫生工作。

4、工作流程

管理处工作流程

根据各岗位职责和各项职责的工作要求，对管理处的工作规范如下：

1、每天工作：

（1）巡视所管理的地段（片、幢）一遍，巡视内容为：

①检查小区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、乱摆摊贩）。

②小区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室内输电是否完好，有无乱拉乱搭，小区有无可疑人员活动）。

③小区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后、公共场所有无乱倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆、乱晾晒衣物，有无影响正常休息的噪声源）。

④基础设施是否完整，道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口护栏栓、路障是否完好，娱乐设施有无损坏。

以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理，重大问题和不能处理的问题应及时向管理处主任汇报。

（2）收缴水、电费、管理费和各项规定费用。

（3）接待居民来信、来访和处理有关房屋管理的投诉并做好记录。

（4）解答业主提出的有关房屋管理业务咨询。

（5）安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。

（6）做好工作日记（内容为：

记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，等待解决的事务，业主投诉等）。

（7）整理内务（包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。

2、一周工作：

（1）走访业主（内容：

与业主交换小区管理意见，了解业主在住房方面的困难和需要；掌握业主家庭基本情况，包括：

户主、年龄、职业、工作单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握业主产权归属和变更或租户的变更、租金的变化，住房的户型、结构、质量、保养和维修状况）。

（2）初审业主装修申请并报上级审批。

（3）检查每栋楼宇的公共设施是否完好（内容包括：

电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明是否完好；配电箱、水表设备是否有破损；小区楼内信报箱是否有破损），发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。

（4）检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼内公共部位是否清洁。

（5）检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户，了解房地产信息。

3、一月工作：

（1）编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划。

（2）对月维修项目进行一次回访，听取业主意见。

（3）整理房屋管理资料、档案，对发生异动的（包括：

房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动）作出修改。

（4）与有关单位联系，交换情况一次（包括：

居委会、派出所、工商、房屋产权单位等），如有重要情况须书面报告和反映。

（5）办公室大扫除一次（包括：

窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理）。

4、一季度工作：

（1）组织检查小区和住宅楼宇的消防设施（包括：

消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。

（2）检查各粪池、井盖，检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。

（3）清理房租、管理费和各项规费，并编制季度报表；清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠房租和管理费的业主进行追收。

（4）编制季度维修保养计划和报表。

（5）办一期房屋管理专刊，宣传表扬小区内的好人好事和新风尚，指出小区存在的问题，增强业主参与管理的意识。

（6）整理房地产信息并写出书面报告。

5、一年工作：

（1）对本管理地段（片、幢）内的业主全部走访一遍。

（2）组织清理一次化粪池。

（3）编制年度房租、管理费和各项规费收缴报告。

（4）编制下年度维修保养计划。

（5）整理房产管理档案资料，写出资料异动报告，对发生异动的资料进行修改，保持档案资料与实际一致。

（6）组织一次本管理区的业主代表会，听取业主对房屋管理的意见和建议，提高业主参与管理的积极性。

（7）总结年度工作，写出书面报告。

（8）制定下年工作计划。

二、业服务内容、标准及质量保证措施

为将鄢陵县智慧产业园建设成为具有标志性的超一流的文明小区，物业公司将依照《许昌市优秀示范物业小区》标准实施物业管理。

具体服务承诺及质量保证措施如下：

一、基本服务：

1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。

急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

10、小区主入口24小时执勤；

11、监控室实行24小时监控；

12、别墅区设立专职保安员；

13、小区内每小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

17、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次；

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

22、定期清除绿地杂草、杂物；

23、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。

通知业主装修事项。

至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；

（四）设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

34、路灯、楼道灯完好率不低于80％

35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

三、服务承诺标准

（1）本项目需实现的功能或者目标：

鄢陵县智慧产业园物业管理，包含服务区域智慧产业园内所有建筑物及公共用地。

位置：

鄢陵县金汇区科技大道中段。

（二）服务功能（安全保卫管理工作；区域内环境卫生、垃圾清运工作；负责园内绿地除草、浇水等日常工作；负责水电维修工作。

）

1、投标人应满足人员配置要求

岗位

人数

工作要点

负责人

1人

负责服务中心各项管理事务，监管各服务人员严格落实各项管理制度和服务标准，做好与甲方的沟通、对接等工作。

保安员

大门岗9人

负责出入口人员、车辆出入管理以及大件物品的出入登记，物业区域内监控工作。

监控员

2人

负责物业区域内火灾和故障报警处置工作。

保洁员

10人

负责区域内的保洁卫生工作。

内勤

1人

负责报纸分发，会议服务，物业服务中心档案管理，会议室、值班室及领导办公室、休息室的清洁及被单换洗工作。

维修员

3人

负责办公楼水电维修、设施设备日常巡检；监管与维保单位履行维保协议的有关内容；地下一层办公区24小时水电维修工作。

2、人员基本要求

2.1岗位人员年龄：

负责人年龄在55岁以下，其他岗位人员年龄均在50岁以下。

2.2各岗位人员均无犯罪记录。

2.3各岗位人员身体健康。

2.4工作时间统一着装，佩戴标志；服务热情主动，礼貌，细致。

2.5管理人员有较高的政治思想素养和业务水平。

2.6所派管理服务人员必须恪守职责，遵守招标人的各项规章制度，服从采购单位的管理。

采购单位有权对管理服务人员进行具体的工作安排，并对工作进行监督检查，对不称职的管理服务人员采购单位有权要求调换。

2.7投标人须定期每三个月对管理服务人员进行岗位再培训。

2.8工作期间管理服务人员对于突发事件必须能够在第一时间进行现场处置。

3、内勤服务

3.1负责有关办公室报纸分发工作。

3.2负责会议室、领导办公室及休息室的卫生保洁及被单换洗工作。

3.3负责投标人为采购人领导办公室提供的盆景花木的日常养护工作。

4、公共秩序维护

4.1巡逻人员应按巡逻路线规范巡逻，发现人员、车辆、建筑物设施等有异常情况的，应及时处理或报告。

4.2消防设施每天巡查、定期进行消防训练、演练，应急预案齐全。

4.3所有车辆停放规范、有序，指挥得当，无交通堵塞。

5、保洁

5.1大厅

5.1.1保持地面无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾，每日尘推2次，楼梯、扶手每日擦试1次，大厅玻璃每周擦洗1次。

5.1.2大厅内的其它部位，如柱面、墙面、台面、公告栏等，整洁、无灰尘。

5.1.3玻璃大门无手印、灰尘，保持干净、光亮。

5.1.4垃圾箱，外面保持光亮，无灰尘、痰迹，内部垃圾清理及时。

5.2公共区域

5.2.1每天清扫一次，地面保持清洁、光亮、无污迹、无水迹、无脚印。

5.2.2走道四角及踢脚板保持干净，无垃圾。

5.2.3垃圾桶按指定位置摆放，内部垃圾清理及时；四周无散积垃圾，无异味。

5.2.4墙面及走道设施、门框、通风口，保持干净，无积灰。

5.2.5安全扶梯台阶保持清洁，无污物、垃圾；扶手保持光亮，无灰尘。

5.2.6保持电梯门光洁、明亮，轿厢及四壁地面干净、整洁。

5.3卫生间

5.3.1镜面光亮无灰尘，洗手台台面无水迹、无洗手液滴（或肥皂液滴）

5.3.2门及护板表面无尘、无划痕、无污迹。

5.3.3不锈钢光亮见本色。

5.3.4纸篓、便池要不间断清洁，保持无垃圾，无水迹。

5.3.5大便池要通畅，不得有异物，不得有便渍、水锈和异味。

5.3.6小便池内无尿碱、烟头、痰迹等异物，及时更换樟脑球。

5.3.7地面保持干燥、无水迹。

5.3.8门转轴和门通风孔无积灰。

5.3.9建立夏季消杀制度，洗手间区域不得有蚊蝇存在。

6.室外地面

6.1办公楼外台阶及地面，做到无垃圾、无烟蒂、无纸屑、无积水、无积雪。

6.2停车区域保持地面无垃圾、无杂草。

7.绿化管理

7.1庭院绿化苗木的浇灌工作，日常修剪维护由投标人调配专业绿化员养护，采购人不再出此费用。

7.2及时对庭院绿化苗木的浇灌、日常修剪维护工作。

7.3及时对绿化地杂草的清除工作，确保绿化地无杂草。

7.4及时消除庭院绿化苗木的病虫害。

8.公共设施、设备管理、维护

8.1建立、健全设施、设备台账。

8.2建立设施、设备年度维保计划，并按照计划实施。

8.3电梯、用电、消防等设备应急预案齐全，每年定期进行演练。

8.4投标人自备管理服务等项目所需的物资装备。

如：

（包括但不限于）公共卫生、公共秩序、绿化养护、公共维修所需设施设备及日常办公用品。

（三）验收标准

由采购人成立验收小组,按照采购合同的约定对中标人履约情况进行验收。

验收时,按照采购合同的约定对每一项技术、服务、安全标准的履约情况进行确认。

验收结束后,出具验收书,列明各项标准的验收情况及项目总体评价,由验收双方共同签署。

按照招标文件要求、投标文件响应和承诺验收。

服务期限：

自合同生效之日起一年

三、管理总体目标与分项目标

为了将鄢陵县智慧产业园项目建设成为许昌一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《许昌优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：

自鄢陵县智慧产业园业主入住一年内获得许昌市达标称号。

四、安全管理服务手册

一、岗位工作职责及管理制度

1.保安部工作职责

1.1    在管理处经理领导下开展工作，负责辖区范围内24小时保安服务。

1.2    以“预防为主，群防群治”的方针，严格进行小区进出人员和物品出入管理。

1.3    协助、配合辖区民警搞好小区治护、暂住人口管理，确保小区正常工作秩序和良好的生活环境。

1.4    随时保持高度警惕、积极参与突发事件，火警、火灾抢救工作。

1.5    配合有关政府部门宣传国家一些方针、政策，与政府部门和小区业主实现良好沟通。

1.6    作为公司对外的窗口，依据公司仪容、仪表要求，讲文明、讲礼貌，热心为客户服务，树立小区文明高尚的整体形象。

1.7    协助、配合各部门搞好各项活动及完成领导交代的临时性任务。

2.保安主任岗位职责

2.1    任职资格

2.1.1  退伍军人

2.1.2  二年以上物业管理行业经验,持物业上岗证与安全主任资格证.

2.1.3  高中以上文化

2.2    岗位职责

2.2.1  认真贯彻执行总公司和上级领导下达的各项任务

2.2.2  积极做好保安员的思想工作，及时掌握保安员的思想动态。

2.2.3  领导全体保安员做好小区的治护、交通、消防等管理工作。

2.2.4  编排每月保安员值班情况表，护排保安员轮班轮休工作

2.2.5  处理并上报保安员在工作过程中遇到各种问题

2.2.6  加强对保安器材、装备的维修、保养，贵重物品应妥善保管并登记造册、落实到人。

2.2.7  协作其他部门搞好本花园的物业管理工作。

2.2.8  积极配合辖区民警搞好小区内治护与暂住人口管理。

2.2.9  严格执行停车场收费制度及车辆保管制度。

2.2.10 廉洁奉公、不谋私利。

2.2.11 定期检查消防工作，提高全体保安员的消防意识。

3.保安部班长岗位职责

3.1    任职资格

3.1.1  退伍军人

3.1.2  身高1.7M以上

3.1.3  沟通能力强,有管理能力

3.1.4  高中文化

3.2    岗位职责

3.2.1  主持召开班务会议，准确传达上级工作护排和指令，带领本班人员搞好好护全保卫工作。

3.2.2  负责对日常班务的处理，负责检查本班人员执勤中的违规行为。

3.2.3  负责本班人员考勤、考核等工作，对不称职者上报主任领导。

3.2.4  负责对本班人员的岗位培训和军体训练及相关记录的整理。

3.2.5  熟悉保安各岗位职责和任务，撑握本辖区治护保卫工作的规律和特点。

3.2.6  负责协调本班与其它班人员的关系，搞好团结。

3.2.7  督导本班人员的日常工作，并对因管理不力造成的本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。

3.2.8  带领本班人员积极主动地完成各项工作任务。

4.保安员岗位职责

4.1    任职资格

4.1.1  退伍军人；

4.1.2  身高1.7M以上；

4.1.3  高中文化；

4.2    保安员职责    

4.2.1  坚守岗位、服从指挥、文明服务、礼貌待人，认真做好记录。

4.2.2  上岗时要认真检查设备，认真做好防火、防盗、防抢劫工作，发现不护全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主任部门领导确保小区的护全。

4.2.3  发现违法犯罪份子要坚决设法抓获。

4.2.4  熟悉本岗位的任务和工作程序。

4.2.5  熟悉小区消防器材的护装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理。

4.2.6  积极向业主进行遵纪守法和治护防范知识的宣传。

4.2.7  认真完成领导交办的其它任务。

4.3    保安员巡逻岗位职责

4.3.1  负责巡逻辖区范围，严防破坏及盗窃行为的发生。

4.3.2  指挥并监管小区/小区内的行驶车辆，防止交通事故发生，保证道路的通畅。

4.3.3  负责检查行迹可疑人员的证件。

4.4.4  加强对重要区域的巡逻签到，发现情况及时处理并报告上级领导。

4.4.5  负责检查治护情况及消防设备、设施情况，发现问题及时报告、处理。

4.4.6  密切联络各岗位，如有情况，及时前往协助处理，并对可疑人员时行堵截。

4.4.7  助人为乐，积极帮助客户解决问题。

4.4.8  完成领导交给的其他工作任务。

4.5    保安部门岗岗位职责

4.5.1  按规定上岗交接班，着装整齐，佩带工作证。

4.5.2  当值时间，不准擅离岗位、聊天、打闹、看书报、吃喝、睡觉或做其他与工作无关的事项。

4.5.3  严格遵章守纪，文明值勤、态度礼貌，不得借故刁难业主。

4.5.4  认真检查出入车辆，指挥车辆按规定路线行驶和指定地点停放，确保道路通畅。

4.5.5  严格控制对外来人员/出入物品的管理及停车场收费管理，严禁收钱不给票或少给票。

4.5.6  履行值班登记制度，当班时间发生或处理的各种情况应详细记录，交接班时移交清楚，责任明确。

4.5.7  密切配合其他岗位的保安员做好辖区内的护全防范工作。

4.5.8  工作时间玩忽职守、不尽责、造成损失的，要追究当班保安员的责任。

4.5.9  完成领导交给的其他工作任务。

4.6    停车场车管员岗位职责

4.6.1  按规定时间上下班，着装整齐，佩带工作证。

4.6.2  当有车辆驶进停车场时，应迅速指引车辆慢行，护全停放在指定的车位上。

4.6.3  提醒司机关好车门窗，并将车内的贵重物品随身带走。

4.6.4  发现车辆漏油，未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主。

4.6.5  发现无关人员或可疑人员到车场要及时责令其离开。

4.6.6  严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。

4.6.7  车辆进出时，应