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房地产市场调研报告

2012年房地产市场调研报告

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阿克苏市房地产市场调研报告12012年阿克苏市房地产市场调研报告目录一、前言二、阿克苏市人口、经济发展状况1、人口概况2、经济发展概况3、居民生活水平4、城市规划三、阿克苏市房地产消费市场特征1、2012年阿克苏购房者人口结构特征2、阿克苏市房地产市场消费需求总体状况3、阿克苏市主城区域住宅需求特征4、阿克苏市消费群体特征与购房行为四、阿克苏市房地产市场形势及发展趋势1、阿克苏市房地产市场形势2、阿克苏市房地产发展趋五、区域个案分析六、结束语阿克苏市房地产市场调研报告2一、前言随着国家对房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条，2012年的楼市注定不是很平稳，自进入7月份以来，通过各大银行对房地产行业贷款业务的利率的下浮调整，可以看出国家对房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。

同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策正逐步放松，其它的配套政策也将逐步完善。

由于今年阿克苏社会经济不景气，各大房企将对市场营销战略进行调整，明升暗降，大打折扣，加大优惠幅度，促进销售，竞争异常激烈。

对于新建楼盘来说更是压力重重，要想在上市后取得理想的佳绩，必须对整个市场做出系统鲜明的市场调查尤为重要。

二、阿克苏市房地产市场环境概况1、人口状况阿克苏地区总人口240万。

根据第六次人口普查数据显示，阿克苏是常住人口53.6万，年平均增长率为2.95%。

从年龄构成看，0—14岁人口占20.9%，15—64岁人口占73.5%，65岁及以上人口占5.6%。

从民族构成看，汉族人口27.78万人、占51.9%，各少数民族人口25.78万人、占49.1%。

受教育程度人口：

同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度（大专以上）的由6753人上升为10430人；文盲率为2.2%，比第五次人口普查下降7个百分点。

2、经济发展概况市地方生产总值实现97.89亿元，接近百亿元大关，同比增长21.13%。

经济总量比2010年增加19.98亿元，增速比上年提高9.4个百分点。

第一产业完成14.78亿元，增长8.67%，第二产业27.67亿元，增长28.13%，第三产业55.43亿元，增长20.29%。

三次产业对我市生产总值增长的贡献率分别为7.60%、48.5%、44.24%。

全市GDP总量占全地区的26.97%，对地区的贡献率达28.08%，增幅低于地阿克苏市房地产市场调研报告3区0.1个百分点。

贡献率排名第一，GDP总量在八县一市中排名第二，增幅排名第四。

工业经济较快增长2011年全市完成工业总产值70.23亿元，实现工业销售产值60.03亿元，产销率为91.9%；实现工业增加值17.91亿元，同比增长37.4%。

全口径工业增加值占地区的19.07%，对地区贡献率为26.77%，增幅高于地区2.4个百分点。

重点行业呈现较快增长态势，电力热力的生产和供应业、非金属矿物制品业是全市工业经济增长的主要支撑，合计实现增加值9.37亿元，占全口径增加值52%。

43家规模以上工业企业初步形成了以植物油加工、饲料加工、谷物磨制为主导产业的三个经济板块，实现增加值15.47亿元，增长55.8%，占全口径工业增加值的86.4%，极大地带动了全市工业经济的发展。

3、居民生活水平“十一五”期间，地区城乡居民生活水平和质量明显提高，不但人均收入增幅显著，生产生活条件和环境也得到明显改善。

据了解，目前，地区城镇居民人均可支配收入达到１３２５５元，农民人均纯收入达到５３３３元，“十一五”期间，年均增长率分别达到１３．８％和１１．５％，是改革开放三十年以来收入增幅最快的阶段。

同时，五年间，地区加大抗震安居工程、廉租房、经济适用房、国有企业解危解困房、城乡重要建筑物建设力度，城乡居民人均住房面积达到了２５平方米，居住条件得到显著改善。

为保障城乡居民收入持续增加，地区实施了积极的就业政策，对符合条件的城乡各族劳动者给予社保、岗位等补贴，大力开发公益性岗位，多渠道创造就业岗位，尽力吸纳零就业家庭、未就业大学毕业生群体和农村富余劳动力，累计新增城镇就业人员１５万人，累计转移农村富余劳动力１６万人。

为加快城乡统筹步伐，不断缩小城乡差异，切实提高城乡居民生活保障水平，五年间，地区下大力气完善社会保障制度，不断健全社会保险、城乡居民最低生活保障制度。

２０１０年全地区参加城镇职工基本养老保险８．２６万人、基本医疗保险１６．６１万人、失业保险８．８２万人、工伤保险７．９万人、生育保险９．８７万人。

城市低保发放６９．９８万人次，农村低保发放１３２．２２万人次，累计发放低保金２．１亿元。

新型农牧区合作医疗参合人数达到１３３．９万人，参合率达到９８．６％。

与此同时，全面开展新型农村养老保险试点工作，城镇居民基本医疗保险实现了“一老一小”９６％的覆盖面，城乡困难群众基本实现应保尽保。

阿克苏市房地产市场调研报告44、城市规划

（一）城市发展方向主要向西，其次为东北，局部向南、向东，即东优、南扩、北联、重点向西。

（二）总体布局结构规划形成“三核五轴、一环五区”，其中三核指旧城中心、城西中心和新城中心；五轴指五条城市发展轴，分别依托东西向的虹桥路-东西大街-迎宾路、水韵路-文化路和南北向的西中环、杭州大道、解放路形成；一环指一个城市快速交通环；五区指城东、城中、城西新区、城西新城四个功能片区和一个外围城北组团。

（三）空间景观结构规划形成“一心一湖二河、八群多轴、四入城口”，其中一心即三城围合沿阿克苏河营造大型生态绿心；一湖指即西湖；二河指沿多浪河、阿克苏河二条主要河道的滨水景观带；八群指八个公建景观群落，由公共设施布局结构中的三个功能各有侧重的综合公共中心和五个特色公建区构成；多轴指多条城市人文景观轴，主要依托城市主干路构成；四入城口指库车、温宿、阿拉尔、乌什四个方向主要入城口（四）居住用地

（1）保障性住房廉租房套型面积宜控制在60平方米以内，近、远期提供4000、7000套左右；经济适用房套型面积宜控制在70平方米以内，近、远期年提供1500、3000套左右；公共租赁房套型面积宜控制在80平方米以内，近、远期年提供500、1500套左右；危旧房改造，通过加大政府投入进行加固和基本居住条件改造，力争近、远期完成10000、25000套左右；人才房套型面积可多样化，近、远期年提供500、1000套左右。

（2）用地布局阿克苏市房地产市场调研报告5以二类居住用地为主，兼有少量一类居住用地，逐步改造三类居住用地（R3），并按4个片区、1个独立组团、23个社区及若干街坊配套公共服务设施和组织居民生活，配备小学43所、初中27所、高中（含职高）27所。

（六）公共设施用地规划形成“三核二带、五特一区”，其中三核指三个功能、时序有所分工的综合公共中心，分别为旧城中心、城西中心、新城中心，其中城西中心是近中期引导城市向西发展的重要引擎，由市民中心、文化会展、商业商务、体育健身四个特色版块构成，新城中心是远期城市跨越式发展高端功能的提升区，由时尚商街、现代商务、大型文体中心、科教研发、高档旅游设施五个特色版块构成；二带指沿多浪河和阿克苏河形成二条公建发展带；五特指五个特色公建区，分别为乌喀公路以东的区域市场集群区、火车站北侧的站前商务商贸区、沿阿克苏河的景观总部区、城东北（阿温新区）的坡地文化休闲区及远景机场商务商贸区；一区指西湖外围的旅游度假区。

三、阿克苏市房地产消费市场特征1、2012年阿克苏购房者人口结构特征根据市场调查，购房者呈现下列人口结构特征：

（1）消费者年龄构成：

50岁以下年龄段有较强的购房欲望，占整个购房者的比例为86.2%。

30岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到48%，该年龄段正是消费者成家立业的阶段，购房需求较大；41—50岁年龄段在整个购房者中的比例居次席，该年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女、父母买房。

（2）消费者文化程度构成：

具有较高文化程度的消费者超过了半数，说明消费者文化程度越高，购房愿望越强烈。

2、阿克苏市房地产市场消费需求总体状况

（1）、根据阿克苏人的生活习惯，三居室成为市场需求的主力户型。

90—130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。

一方面受生活水平提高的影响，阿克苏市房地产市场调研报告6另一方面受目前阿克苏市的家庭人口结构影响，市场对三居室的需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。

尽管近两年的市场环境显示小户型的市场销售形势看好，但市场需求的主流不会因为局部个体消费而改。

（2）、房价依然是影响市民消费的第一要素。

根据发达国家房地产规律显示，一个地区房地产价格就是一平方米房价等于白领阶层一个月的收入，由于阿克苏市整体居民收入相对偏低，消费者将房价作为首要考虑因素也在情理之中。

（3）阿克苏市消费者购房决定因素排序依次为：

价格合理、交通便利、户型合理、环境良好、周边配套完善、有增值潜力、物管规范。

交通便利、价格合理和户型合理依然是影响消费者购房的最重要的决定因素。

3、阿克苏市主城区域住宅需求特征

（1）、传统城市中心的观念已深入人心，在相当长的一段时间内一直为消费者购房的首选区域，但受城市发展空间与价格的限制，以及市民对居住环境的要求越来越强烈等因素的影响，住宅郊区化日益明显。

（2）、对现房需求比重上升，期房接受程度下降。

随着房地产市场逐渐规范，开发商实力的不断增强，人们对现房的信心进一步增加，从而使消费者对现房的需求比重提高。

可以预见，在今后一段时间内人们对现房的需求量会进一步增加。

（3）、小区深受市民喜爱。

小区在居民的心目占据了相当的位置，尤其是小区多层建筑和小区小高层建筑深受欢迎。

对居住环境的更加看重和人们的生活习惯决定了消费者对小区情有独钟，这也是目前市场上多数单体建筑销售进度相对较慢的重要原因之一。

（4）、房屋类型需求呈多元化格局，多层仍是购房首选。

错层结构在前两年一直受到市场的追捧，一段时间内占据相当大的市场份额，但本次调查显示人们在追求住宅空间变化的同时，人们重新审视并认可多层布局的简洁、实用和低价。

由于消费者需求的个体差异及自身的承受能力等诸多因素，多层占据市场主导和房屋类型多元化格局还将一直延续下去。

（5）、三居室成为市场需求的主力户型。

90—130平方米的三居室成为目前市民需求的主流。

（6）、房价依然是影响市民消费的第一要素。

4、阿克苏市消费群体特征与购房行为阿克苏市房地产市场调研报告7

（1）住宅需求消费群体的类别：

第一类：

年龄40岁以下文化程度：

高中以下第二类：

年龄35岁以下文化程度：

大专以上第三类：

年龄：

41—50岁文化程度：

高中以下第四类：

年龄：

36—50岁文化程度：

大专以上第五类：

年龄：

50岁以上文化程度：

中专以上

（2）各类消费者群体欲购房面积比较：

70—130平方米的住宅得到各类消费群体超过70%样本的认同。

（3）各类消费者可接受单价比较：

单价在3800元/平方米以下的分段成为各类消费群体的主要选择区域。

（4）各类消费者对配套设施要求的比较：

对各类消费群体进行纵向比较发现：

第五类消费群体对医院、景观看重程度超过了其他消费群体，对超市和学校的看重程度则低于其他消费群体；前四类消费群体最看重菜市和超市；第一类消费群体对学校的选择比重高于其他消费群体；菜市对第三类消费群体则更为重要。

四、阿克苏市房地产市场形势及发展趋势

（1）、阿克苏市房地产市场形势：

当前阿克苏市房地产的总体形势是：

房地产投资规模持续快速增长，商品房销售价升量增，产业发展的理性化程度进一步提高，房地产市场秩序进一步好转。

A、房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代B、相关政策互动，引发楼市销售升温C、整顿房地产市场秩序，改善住房消费环境D、商品房开发转向“集约经营”，产品呈现“精品化”趋势。

阿克苏市房地产市场调研报告8E、银行信贷向房地产业全面渗透

（2）、阿克苏市房地产发展趋势基于阿克苏市政府将房地产业作为带动增长的支柱产业，同时结合阿克苏市房地产实际状况，阿克苏市房地产发展趋势将体现在：

土地市场化进程加速，房地产市场监管力度加强，市场服务日臻完善，房价继续上升，市场竞争加剧，小区和楼盘品位进一步提高。

A、土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。

B、房地产市场监管力度增强，市场行为进一步规范。

C、政策性效应逐步显现，房价稳中有升。

D、市场竞争加剧，小区楼盘个性化特点突出。

五、区域个案分析1、XXXXX项目开发商：

阿克苏XXX房地产开发有限公司项目地址：

阿克苏市XXXX路项目规模：

总建筑面积25万平方米，2010年建设3栋7万多平米；2012年建设3栋3万多平米。

楼层单价：

3层起步价4060元/㎡，最高层4860元/㎡，一次性付款优惠150元/㎡，按揭贷款优惠100元/㎡，销售经理还有50-100元/㎡的活动幅度。

销售报价均价：

4460元/㎡，实际成交价均价：

4280元/㎡。

底商：

12000-22000元/㎡（买一层送二层，二层比一层稍大）2、XXXXXXX项目开发商：

XXXX房地产开发有限公司项目地址：

阿克苏XXXXX路项目规模：

总建筑面积15万多平米楼层价格：

二层起步价3688元/㎡，每高一层增加20-30元/㎡，最高层26层为4288元/㎡。

均价：

2868元/㎡，目前销售率仅为30%。

3、XXXXXXXX项目开发商：

阿克苏XXXXXX房地产开发有限公司项目地址：

阿克苏市XXXXXX路项目规模：

总建筑面积17万平米。

楼层价格：

一二层商铺，一层独立门面7000元/㎡，三层起步价3500元/㎡，每高一层增加20元/㎡，最高层24层4100元/㎡。

均价为3800元/㎡，销售率为40%。

阿克苏市房地产市场调研报告94、XXXXXXXX项目开发商：

阿克苏XXXXXX房地产开发有限公司项目地址：

阿克苏市XXXX路项目规模：

总建筑面积5万多平米，3栋高层，三层起步价3488元/㎡，每高一层增加30元/㎡，最高24层为4078元/㎡，销售率20%.5、XXXXXX项目开发商：

阿克苏XXXXXX房地产开发有限公司项目地址：

阿克苏市XXXXXX路项目规模：

总建筑面积16万多平米，分一、二期建设，共19栋，高层17栋，多层5栋，现已全部建设完毕。

楼层价格：

均价4280元/㎡，一房一价，层差20-80不等。

一期7万多平米，销售率达90%，二期未完全开盘。

6、XXXXXXX项目开发商：

阿克苏XXXXXX房地产开发有限公司项目地址：

阿克苏市XXXXXX路项目规模：

28栋多层、8栋高层，共20多万平米。

楼层价格：

一、二层商铺，高层3楼起步价3688元/㎡，每层加价20-30元/㎡，均价4060元/㎡，底商门面13800-16800元/㎡。

7、XXXXXXXX项目开发商：

阿克苏XXXXXXX房地产开发有限公司项目地址：

阿克苏XXXXXXX路项目规模：

总建筑面积30万平米，一期建建设1栋独栋28层二梯八户，1栋17层板楼，1栋24层塔楼，共3栋。

楼层价格：

4020元/㎡，楼层差价20-30元/㎡。

8、XXXXXXX项目开发商：

阿克苏XXXXXXX房地产开发有限公司项目地址：

阿克苏市XXXXXXXX路项目规模：

总建筑面积二十多万平米，2011年建成5栋12万平米，楼层价格，三层起步价3760元/㎡，楼层差价30-40元/㎡，最高4700元/㎡，均价4280元/㎡，目前现房销售率80%。

9、XXXXXXX项目开发商：

阿克苏XXXXXX房地产开发有限公司项目地址：

阿克苏市XXXXXX路项目规模：

分为一、二、三期，三期建设5万多平米。

楼层价格：

4500元/㎡起步价，因价格高，销售率为60%。

阿克苏市房地产市场调研报告10六、结束语随着城市化和房地产市场化进程的加速，阿克苏市房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺。

这主要是因为：

（1）目前阿克苏城市化率为33%，每年增长将近2个百分点，将对阿克苏房地产业发展带来很大的需求空间；

（2）土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展；（3）加速危旧房的改造，将长期拉动房地产业发展；（4）二手房上市门槛进一步降低，中介机构日趋成熟规范，必将进一步活跃房地产市场。

阿克苏XXXXXX营销管理有限公司2012年10月