长沙市房地产市场研究报页.docx
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长沙市房地产市场研究报页
2021年长沙市房地产市场年报
注：
1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。
2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。
对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。
2021年在市委、市政府的高度重视和正确领导下，我市加大了房地产市场调控力度，加强了房地产市场的标准与管理，大力推进了保障性安居工程建设，探索并完善了住房保障的方式、方法，初步建立起了一整套住房保障与市场结合的住房供给和消费综合体系，长沙房地产市场开展也继续保持了2021年来的火爆势头。
初步统计2021年我市〔含四县市〕完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%，约占全市固定资产投资的21%。
商品房施工面积约6633万平方米，其中新开工面积约2337万平方米，同比增长约8%、32%；竣工面积约755万平方米，同比减少约43%。
2021年我市〔含四县市〕累计批准预售2133.37万平方米，同比增长50.25%；实现商品房销售面积2140.46万平方米，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。
PART1长沙地区房地产市场根本情况
一、批准预售情况
表12021年长沙市新建商品房、住宅供给情况
区域
新建商品房
其中：
住宅
批准预售面积
〔万平方米〕
同比〔%〕
批准预售面积
〔万平方米〕
同比〔%〕
全市
2133.37
50.25
1877.71
44.14
其中
芙蓉区
107.32
41.42
97.19
47.55
天心区
208.91
90.42
189.15
89.71
岳麓区
362.21
61.28
332.68
54.79
开福区
313.21
46.98
295.36
42.87
雨花区
516.71
59.40
460.11
56.75
长沙县
287.66
27.33
261.09
19.69
望城县
139.95
33.95
117.11
28.70
浏阳市
58.89
-10.40
50.98
7.57
宁乡县
138.51
81.48
74.04
13.11
小结：
商品房新增供给逐季上扬，全年新增批准预售量超过2000万平方米
2021年全市新建商品房累计批准预售2133.37万平方米，同比增长50.25%，其中住宅批准预售1877.71万平方米，同比增长44.14%。
分区域来看，内五区新建商品房累计批准预售1508.36万平方米，同比增长59.20%，其中住宅批准预售1374.49万平方米，同比增长56.06%；三县一市新建商品房累计批准预售625.01万平方米，同比增长32.29%；其中商品住宅累计批准预售503.22万平方米，同比增长19.25%。
按行政区来看，雨花区批准预售面积最大，岳麓区次之；同比增幅来看，内五区各区同比增幅均超40%，天心区增幅最大。
二、新建商品房销售总量
表22021年长沙市新建商品房、住宅销售备案情况
区域
新建商品房
其中：
住宅
销售面积〔万平方米〕
同比〔%〕
销售面积〔万平方米〕
同比〔%〕
全市
2140.46
22.72
1982.87
20.55
其中
芙蓉区
100.64
-24.68
81.39
-29.98
天心区
210.41
-4.67
186.96
-9.30
岳麓区
292.89
32.33
276.67
31.26
开福区
299.73
5.50
287.08
6.11
雨花区
577.99
38.85
531.19
35.74
长沙县
375.09
74.76
357.27
70.02
望城县
95.64
24.58
92.86
23.37
浏阳市
82.29
6.06
75.02
5.24
宁乡县
105.79
6.80
94.43
1.40
小结：
商品房销售备案突破2000万平方米，第二季度销量最高
2021年全市新建商品房累计销售备案2140.46万平方米，同比增长22.72%，其中住宅销售备案1982.87万平方米，同比增长20.55%。
分区域来看，内五区新建商品房累计销售备案1481.65万平方米，同比增长16.11%，其中住宅销售备案1363.29万平方米，同比增长14.08%；三县一市商品房销售备案658.81万平方米，同比增长40.76%，商品住宅销售备案619.58万平方米，同比增长37.74%。
全市新建商品房成交备案住宅与非住宅面积比例约为12.58：
1，其中内五区比值为11.52：
1，三县一市15.79：
1。
按行政区来看，雨花区商品房销售备案面积最大，长沙县次之；同比增幅来看，长沙县增幅最大，但芙蓉区、天心区负增长。
三、新建商品房备案均价
小结：
商品房销售备案均价逐季上扬，芙蓉区商品房备案均价最高，开福区商品住宅备案均价最高
2021年长沙全市新建商品房〔含单位集资房等〕备案均价为4338元/平方米，其中住宅4108元/平方米；内五区新建商品房〔含单位集资房等〕备案均价为4788元/平方米，其中住宅4519元/平方米；三县一市商品房备案均价为3326元/平方米，其中住宅3201元/平方米。
从各行政区来看，芙蓉区商品房备案均价最高，住宅均价开福区最高，天心区涨幅最大。
从均价走势来看，2021年全市均价整体呈上扬趋势，至12月均价到达最高，一季度、四季度月均价逐月上扬，其中，四季度月均价环比涨幅较大；二季度、三季度月均价出现波动，但从走势来看，均价也呈震荡上扬态势。
四、二手房销售面积
表32021年长沙市二手房、住宅销售情况
区域
二手房
其中：
住宅
销售面积〔万平方米〕
同比〔%〕
销售面积〔万平方米〕
同比〔%〕
全市
468.62
4.12
302.66
-5.88
其中
芙蓉区
64.98
20.02
42.62
-11.21
天心区
42.03
-19.06
35.37
-11.06
岳麓区
42.39
-12.69
35.74
-9.34
开福区
51.72
0.25
38.57
-5.85
雨花区
95.73
-8.39
63.99
-9.91
长沙县
64.33
11.03
39.38
24.46
望城县
11.77
39.03
9.17
36.71
浏阳市
42.45
7.47
24.39
-14.11
宁乡县
53.22
59.05
13.43
-14.16
小结：
二手房成交接近470万平方米，前三季度逐季走低，四季度逐月增长
2021年，全市二手房成交面积468.62万平方米，成交套数为35223套，同比分别增长4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.66万平方米，成交套数为30804套，同比分别减少5.88%、8.02%。
分区域来看，内五区二手房成交面积296.85万平方米，成交套数为25822套，同比分别减少4.46%、12.05%；其中住宅成交216.29万平方米，成交套数为23417套，同比分别减少9.57%、13.16%；三县一市二手房成交面积171.77万平方米，成交套数为9401套，同比分别增长23.25%、7.54%；其中住宅成交86.37万平方米，成交套数为7387套，同比分别增长4.83%、13.25%。
五、房产一、二级市场交易量比照分析
表42021年长沙市房产一、二级市场交易量比照
区域
芙蓉区
天心区
岳麓区
开福区
雨花区
长沙县
望城县
浏阳市
宁乡县
全市
一、二级市场比照
1.55
5.01
6.91
5.80
6.04
5.83
8.13
1.94
1.99
4.57
小结：
房产一二级市场开展不平衡，六区县比值超过5
房产一、二级市场比照来看，2021年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.57：
1。
其中，内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.99：
1，比2021全年比值增大0.88；三县一市为3.84，比2021全年比值增大0.68。
从各区县情况来看，2021年各区商品房市场成长强劲，五区四县中有六个区县房产一、二级市场比值高于5，随着商品房销量的猛增，房地产市场规模迅速扩大。
六、银行抵押贷款情况
表52021年长沙市房屋抵押情况
区域
累计
全市
其中：
内五区
一
般
抵
押
抵押起数〔起〕
228480
149747
其中：
个人
225230
148288
抵押面积〔万平方米〕
3962.00
2134.43
其中：
个人
3017.33
1695.22
贷款金额〔亿元〕
968.40
694.92
其中：
个人
735.77
526.65
在建工程抵押
抵押起数〔起〕
1980
877
抵押面积〔万平方米〕
853.12
621.66
贷款金额〔亿元〕
169.84
137.21
小结：
房产抵押面积超过历史最高记录；在建工程抵押同比增幅也较大
2021年，全市办理抵押登记手续228480起，抵押面积3962.00万平方米，贷款金额968.40亿元，其中，办理个人抵押登记手续225230起，抵押面积3017.33万平方米，贷款金额735.77亿元。
分区域来看，内五区共办理抵押登记手续149747起，抵押面积2134.43万平方米，贷款金额694.92亿元，同比分别增长16.39%、12.82%、35.31%；其中，办理个人抵押登记手续148288起，抵押面积1695.22万平方米，贷款金额526.65亿元，同比分别增长17.49%、21.14%、40.17%。
分期、现房来看，2021年全市办理一般抵押〔期房〕112178起，抵押面积1236.64万平方米，贷款金额347.68亿元，办理一般抵押〔现房〕116302起，抵押面积2725.36万平方米，贷款金额620.72亿元。
其中内五区办理一般抵押〔期房〕74778起，抵押面积820.38万平方米，贷款金额256.77亿元，同比分别增长1.13%、5.79%、21.74%；办理一般抵押〔现房〕74969起，抵押面积1314.05万平方米，贷款金额438.15亿元，同比分别增长37.03%、17.70%、44.76%。
2021年，全市共办理在建工程抵押1980起，抵押面积853.12万平方米，贷款金额169.84亿元。
其中，内五区共办理在建工程抵押877起，抵押面积621.66万平方米，贷款金额137.21亿元，同比分别增长49.15%、40.20%、78.82%。
PART2长沙市〔内五区〕房地产市场根本情况
七、土地招拍挂情况〔数据来源：
长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统〕
表62021年长沙市〔内五区〕土地供给和交易情况
区域
芙蓉区
天心区
岳麓区
开福区
雨花区
内五区
出让情况
宗数
8
1
51
18
16
94
面积〔万平方米〕
13.65
1.12
237.45
87.21
122.12
461.55
成交情况
宗数
6
3
42
14
12
77
面积〔万平方米〕
5.38
2.03
211.40
77.17
20.78
316.76
金额〔万元〕
64224
2614
945733
108498
71500
综合地价水平值〔元/平方米〕
11938
1292
4474
1406
3441
3765
表72021年长沙市〔内五区〕各用途土地成交情况
用途
内五区
其中
商业〔综合〕
住宅
工业
成交宗数
77
39
14
24
成交面积〔万平方米〕
316.76
155.37
84.60
76.79
成交金额〔万元〕
834212
315591
42766
综合地价水平值
〔元/平方米〕
3765
5369
3730
557
小结：
内五区土地成交总金额突破119.26亿元，岳麓区挂牌出让地块宗数超过总数的一半
2021年内五区招拍挂出让土地挂牌94宗，土地面积461.55万平方米。
其中，商业〔综合〕用地挂牌47宗，土地面积203.79万平方米；住宅用地挂牌22宗，土地面积108.60万平方米。
内五区土地实际成交77宗，成交面积316.76万平方米，成交总金额1192569万元，综合地价水平值3765元/平方米，其中，商业〔综合〕用地成交面积155.37万平方米，成交金额834212万元；住宅用地成交面积84.60万平方米，成交金额315591万元。
2021年岳麓区出让土地宗数最多，其次是开福区；芙蓉区成交综合地价最高。
单月出让成交情况：
12月土地出让挂牌宗数最多，10月土地成交宗数最多。
八、长沙〔内五区〕新建纯商品房均价情况
小结：
内五区新建纯商品房均价为5182元/平方米，12月均价相对于1月上涨1036元/平方米
2021年长沙〔内五区〕新建纯商品房备案均价为5182元/平方米，其中住宅4907元/平方米。
芙蓉区纯商品房、纯商品住宅均价最高，岳麓区均价最低；除岳麓区外，各区纯商品房均价均已超过5000元/平方米。
从均价趋势来看，3月内五区纯商品房均价即已超过5000元/平方米，至11月超过5500元/平方米，纯商品住宅均价于8月突破5000元/平方米；纯商品房、纯商品住宅均于12月到达2021年月均价最高。
九、长沙〔内五区〕新建商品住房供销结构分析〔按套数计〕
〔一〕套型结构分析
表82021年长沙〔内五区〕新建商品住宅户型供销关系分析表〔单位：
套〕
户型
供〔套〕
比例〔%〕
销〔套〕
比例〔%〕
供-销〔套〕
供销比
≤60平方米
18361
14.25
15814
12.86
2547
1.16
60-90平方米
36193
28.08
31670
25.75
4523
1.14
90-120平方米
29322
22.75
26968
21.93
2354
1.09
120-144平方米
25588
19.85
25909
21.07
-321
0.99
＞144平方米
19411
15.06
22626
18.40
-3215
0.86
合计
128875
100.00
122987
100.00
5888
1.05
小结：
全年商品房供销比根本持平，中小户型〔60-90平方米〕供销比例增大
2021年长沙〔内五区〕累计住房供给套均面积为107.10平方米，同比增大1.73%。
从累计供给及销售备案情况来看，当前供给充足的主要是60平方米以下和60-90平方米两大面积段套型，供销比分别到达1.16、1.14，且从供、销占比来看，60-90平方米面积段套型占比均最大，分别占供给量和销售备案量的28.08%、25.75%，这说明当前供销的主力套型面积已经下移，已由传统的三房〔90-120平方米〕向二房〔60-90平方米〕过渡，单价的快速上扬是造成这一现象的主要原因；144平方米以上面积段套型供给缺口最大，这说明当前大户型市场存量已逐步减少，销售日益紧俏。
90平方米以下户型供给占比为42.33%，比2021年同期缩小1.24个百分点。
〔二〕价位结构分析
表92021年长沙〔内五区〕新建商品住宅户型销售备案价位分析表〔单位：
套〕
价位段
销
比例〔%〕
≤3000元/平方米
22384
18.20
3000-3500元/平方米
6753
5.49
3500-4000元/平方米
9882
8.03
4000-4500元/平方米
16612
13.51
4500-5000元/平方米
20619
16.77
5000-5500元/平方米
17829
14.50
＞5500元/平方米
28908
23.50
合计
122987
100.00
小结：
商品房销售备案均价段整体上移，5000-6000元/平方米价位档销售备案比例增幅最大
从2021年住宅销售的价位结构来看，当前普通商品住房备案的重点仍是4000-5000元/平方米价位档，合计占总量的30.27%，其次是5000-6000元/平方米价位档，合计占总量的24.16%。
但从比例来看，5000-6000元/平方米价位档销售备案比例持续增长，比2021年比例上涨15.80个百分点，商品房成交的均价段明显上移。
十、长沙〔内五区〕新建商品房待销情况
小结：
内五区商品房待销684.15万平方米，岳麓区、雨花区、开福区商品住宅待售量超过100万平方米，144平方米以上商品住宅的待售比例最大
2021年以来，截止2021年12月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为684.15万平方米，较上月底增加41.07万平方米，12月新建商品房上市量和销售量双增长，但上市量相较销售量更大，使得待售量有所增长。
其中住宅515.68万平方米,占75.38%；非住宅168.47万平方米，占24.62%。
分行政区域来看，岳麓区、雨花区、开福区商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比30.29%、26.81%、25.91%；分面积段来看，144平方米以上商品住宅的待售量最大，占住宅待售总量的38.35%，其次是120-144平方米商品住宅，占住宅待售总量的21.12%。
PART32021年长沙房地产市场综合评价
十一、商品住宅成交价格指数分析
根据我市商品住宅成交价格指数分析模型，至2021年12月底，我市商品住宅成交价格指数为213.18点，较年初上涨39.89点，月均涨幅为3.32点，增幅较去年增长1.89点。
从具体单月指标来看，今年除1月、6月、7月、9月价格指数略有下跌外，其他月份均上涨；2月、5月、8月、10月、12月价格指数涨幅较大，2月、8月为量缩价涨期，5月、10月、12月受到调控政策调整的影响，为量升价涨期，特别是10月，单月指数涨幅达11.97点。
从面积子市场指数来看，今年以来，60平方米以下和144平方米以上面积段价格指数曲线重合度较高，月均涨幅分别为2.80点、2.90点，两者价格走势根本一致，绝对价格高位也出现在这两个面积区间，小户型公寓、大面积的高档住宅如别墅类产品售价要高；60-90平方米面积段价格指数始终保持较快增长趋势，月均涨幅最大为4.57点，这个区间的绝对价位处于中间水平；90-120平方米、120-144平方米面积段的中大户型绝对价位相对要低，但今年的涨幅也较大，指数月均涨幅分别为3.85点、3.36点。
从板块子市场指数来看，今年以来，北城板块价格指数涨幅最大，月均涨幅为5.89点，主要是湘江世纪城、北辰三角洲奥城〔D3地块〕、万科城等高端工程的热销使得价格上涨较快，在各板块中价格位居第二；中心板块价格居首位，涨幅仅次于北城板块，价格指数月均涨幅为3.56点；新南城板块、河西板块价格指数的月均涨幅分别为3.37点、3.05点，价格上涨也较快；东城板块价格指数的月均涨幅为1.99点，绝对价格保持相对稳定。
小结：
全年内五区城房指数上涨明显，60-90平方米中小户型、北城板块指数涨幅较大
2021年商品住宅价格指数上涨趋势较明显，累计上涨39.89点，到达213.18点，月均涨幅为3.32点；分面积段来看，60-90平方米面积段价格指数涨幅最大，月均上涨4.57点，达264.33点，说明适应刚性需求的中小户型价格涨势领先；分板块来看，北城板块因高端工程的热销使得价格上涨最快，指数月均涨幅5.89点，达252.34点，另外，随着南城、河西整体区位优势的发挥，价格指数涨幅也居前列。
十二、房地产市场景气指数分析
小结：
全年内五区市场景气指数呈“W〞形波动，年末到达高景气位
依据我市房地产市场景气指数分析模型，2021年长沙房地产市场景气指数在95.85—105.89点的景气区间内呈“W〞形波动。
1月市场以104.25点的高景气位开局，2月、3月、7月、8月受局部调控政策落实的影响，单月土地供给、房地产投融资规模等出现萎缩，使景气指数滑落到全年的低景气区间，指数均在100点以下，其中3月指数全年最低为95.85；1月、5月、10月、11月、12月到达全年景气指数的较高水平，其中10月指数全年最高为105.89；而4月、6月、9月景气指数接近100点，市场开展比较平稳、温和。
分季度来看，2021年景气指数在一季度、三季度相对偏低，二季度、四季度相对较高，特别是四季度，“翘尾〞现象明显，指数连续三个月位于104点以上，在高景气位盘旋，10月甚至到达超景气区间；且与国家调控政策出台时间结合来看，政策出台，景气指数随即出现明显波动，说明市场景气程度与国家对房地产市场的调控有密切关系。
年初景气指数较高主要受上年末市场火爆态势延续效应的影响；接近年末，“金九银十〞传统销售旺季的到来，加之国庆黄金周、房交会的带动，市场出现回暖迹象，尤其在年底“翘尾〞效应十清楚显，商品房成交量激增，房价呈走高之势，使得年末市场景气指数连续几个月到达高景气位。
十三、长沙楼市健康状况测度分析
表102021年各指标健康度加权评价
一级指标
二级指标
原始值
健康度得分
加权得分
健康度评价
价格健康度指标
房价收入比
6.52
2
0.15
根本正常
房价增长率与CPI增长率之比
6.42
1
0.07
异常
房价增长率与居民可支配收入增长率之比
1.56
1
0.07
异常
月供与家庭月收入之比
0.40
2
0.15
根本正常
规模健康度指标
房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比
20.43
2
0.12
根本正常
房地产开发投资额增长率与全社会固定资产投资额增长率之比
1.15
3
0.22
正常
商品房新开工面积与施工面积之比
0.35
2
0.16
根本正常
供需健康度指标
商品房供销比
1.02
3
0.21
正常
空置率
0.07
2
0.17
根本正常
二次以上置业者购房比例
0.28
1
0.05
异常
住房自有率
0.87
3
0.26
正常
结构健康度指标
房产一、二级市场成交面积比
4.99
1
0.08
异常
换手率
0.15
2
0.19
根本正常
普通商品住房供给面积占比
0.74
3
0.11
正常
综合评价
2.00
根本健康
小结：
全年内五区市场健康测度值为2.00，处于根本健康状态
根据我市房地产市场健康状况测度分析，2021年我市内
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