业主委会社区办事处在物业管理中的作用.docx

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业主委会社区办事处在物业管理中的作用

业委会、社区、街道办事处在物业

管理中的作用

当前，物业管理在提高广大业主的生活质量、促进社会和谐稳定、解决下岗职工和农民工就业等诸多方面都发挥了极其重要的作用。

好的物业管理，能让广大业主安居乐业，并使物业保质增值，是大家有目共睹的。

但业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中作用发挥不明显的问题也比较突出，直接导致了物业管理企业在当前业主民主意识普遍偏低、物业管理法规意识淡薄、配合物业管理企业做好物业管理工作的意识差的客观原因下，物业管理企业服了务，却收到不物管费的情况较为严重。

在这种情况下，物业管理企业生存尚且困难，更谈不上提高服务水平和管理质量。

因此，要想做好物业服务工作，让业主在物业小区内生活的愉快，光靠物业管理企业是不行的，还必须要有业主委员会、社区、街道办事处的大务支持和配合。

《物业管理条例》也明确了业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中的作用。

按照“管理重心下移”的原则，赋予了“街道办事处和乡（镇）人民政府”在物业管理中的一定的责任，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

由此可看出，业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中的作用非常大。

　　首先谈谈业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中有哪些作用

　　第一个方面：

业主委员会在物业管理活动中的作用

　　一、业主委员会是维护广大业主合法权益的有效组织形式

　　业主既是物业管理所有者，也是物业管理服务的消费者，业主有权自主选聘物业管理公司。

但是，物业管理消费又与日常生活中的一般消费行为有所不同。

目常生活中的消费多表现为个人消费行为，具有个人选择、个人付费、个人受益的特点。

而多元产权物业的物业管理则是种集体消费行为，具有共同选择，共同付费、共同受益的特点。

由于各个业主在选择哪个物业管理公司等诉求上不可能取得完全的一致，而一个物业又只能由一家物业管理公司进行统一的管理，因此必须要由业主委员会这样的组织通过少数服从多数的民主原则集中整和、统一代表广大业主的分散意志，使业主选择物业管理公司、决定物业管理重大事宜的权利得以有效地实现。

在物业管理消费过程中，由于单个业主在物业管理公司面前往往处于弱者地位，仅凭个人力量难以与之抗衡，业主对物业管理公司的监督权、建设权难以得到保障，而业主委员会则可以在享有对物业管理公司的选择权的基础上有效行使监督权。

因此，通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理的选择权、决策权，是维护广大业主合法权益的有效组织形式。

　　二、业主委员会是链接业主与物业管理公司的桥梁

　　物业管理公司作为以经营为主体的企业，上有行业主管部门、工商行政管理部门、行业协会制约，下有广大业主的监督。

而作为房屋所有权人的业主，则为小区聚居的个体居民，其职业各不相同，文化程度、道德修养等个人素质千差万别。

对物业管理法律法规及其相关知识，或知之甚少或一无所知。

现代居住小区的特点是房屋毗连，邻里却互不相通。

房屋毗连导致共用部分、共用设施设备的增多，不相往来使得业主只关注个人居室空间舒适温馨，而很少注重外部环境。

作为业主委员会就要对社区的硬件、住户构成以及物业管理公司的各方面情况要有充分的了解，这样才能建立一个大家共同的目标，这样才能够避免让物业管理企业在面对业主的不同目标时无所适从，也可以最大限度的避免内部成员的分歧。

因为形成共同的目标和使命感，才是构建和谐社区的基石。

要想建设好一个小区，业主委员会和物业管理公司必须以理性、理解、合作、宽容的态度来共同建设。

任何一方有与其他一方为敌或压倒对方的思想和做法对建设好小区都没有好处。

要以负责任的精神对待对方，以理服人、以诚相待。

物业管理公司应定期与业主委员会沟通，谁的问题谁负责，不能推诿，并将讨论结果向业主报告，保障大家的知情权，顺着这个思路，对处理好物业管理公司和业主委员会的管理是很有帮助的。

　　三、业主委员会是明确业主与物业管理公司责权利关系的有效形式

　　业主与物业管理公司之间的关系是物业管理服务的消费者与提供者之间的关系，除了受到有关法规、规章的调整和规范外，应通过物业管理服务合同予以明确双方的权利和义务。

在现实生活中，由于业主是一个分散的群体，业主的意志具有多元化的特点，任何一家物业管理公司都难以做到与每一个业主分别签订物业管理服务合同。

没有物业管理服务合同，业主与物业管理公司之间的责、权、利关系就无法具体明确，物业管理服务质量、费用等问题就无法量化、细化，一旦发生纠纷，就缺乏有效依据。

因此，通过业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同，是明确业主与物业管理公司责、权、利关系的唯一有效形式。

四、有利于促进形成物业管理市场竞争机制。

在物业管理起步的初期，业主无法自主选聘物业管理公司，往往是“谁建设谁管理”，由房地产开发公司自组或指定一家物业管理公司负责物业管理。

服务好的物业管理公司依托其服务质量、品牌信誉接管更多的项目，形成规模效益；服务差的物业管理公司则得过且过、滥竽充数，无视业主的意见和不满垄断经营。

物业管理行业没有竞争，企业就没有生存的压力，也就没有前进的动力，长此以往必然造成整体服务质量的下降，损害广大业主的利益。

而近年来出现的业主委员会以招投标形式选聘物业管理公司的做法，正是打破垄断管理局面，培育物业管理市场竞争机制的有效途径，是促进物业管理行业健康发展、管理服务水平不断提高的重要动力。

由业主委员会这样的组织通过少数服从多数的民主原则选聘物业管理公司，使业主选择物业管理公司、决定物业管理重大事宜的权利得以有效地实现。

　　第二个方面：

社区、街道办事处在物业管理活动中的作用

　　１、监督业主委员会工作

　　住宅小区业主委员会成员，基本上都是兼职做业主委员会的工作。

就我们南充市目前的情况来看，业主委员会工作尚需规范，业主委员会成员对物业管理政策法规的学习还需深入，那么如何保证业主委员会的工作依法有序呢？

他们的工作由谁来指导和监督呢？

《物业管理条例》明确规定，街道办事处应协助房地产行政主管部门，对物业管理活动进行监督管理；对业主委员会作出的违反法律、法规的决定，有权要求其限期整改或撤销；对不按规定组织召开业主大会会议的业主委员会，责令其限期组织召开，逾期仍不召开的，直接指导业主召开。

街道办事处所属的居民委员会应依法履行职责，对业主大会、业委会做出的决定发表建议，支持、监督、指导业主委员会的日常工作。

而社区居委会要配合街道办事处和业务主管部门做好物业管理的落实工作，是街道办事处和业务主管部门在物业管理活动中的执行部门，要直接参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，指导业主委员会选聘物业服务企业，或牵头建立自治性物业服务组织

　　２、调解处理物业管理纠纷。

住宅小区物业管理中出现问题，社区、街道办事处有责任进行调解。

业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可向物业所在地的街道办事处或居民委员会反映，街道办事处或居民委员会应及时调节，协调处理业主、业委会与物业服务企业之间的矛盾纠纷，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为，协调处理业主、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，平衡业主和物业服务企业之间利益，为构建平安和谐社区发挥作用。

　　３、小区应积极配合社区工作。

住宅小区的物业管理，是所属社区管理工作的重要组成部分。

一方面，街道办事处及居民委员会应对小区的物业管理予以管理、指导、监督、协调；另一方面，小区的业主、业主大会、业委会、物业服务企业，也要积极配合社区开展物业管理方面的工作。

根据《物业管理条例》的相关规定，住宅小区的业主大会会议，应同时告知所属街道办事处相关的居民委员会；业主大会、业主委员会应积极配合相关居民委员开展工作，并接受其指导和监督；业主大会、业主委员会作出的决定应告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

物业服务企业应配合居民委员会做好社区管理的相关工作。

　　其次，目前业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中作用发挥的现状

　　当前，业主委员会、社区、街道办事处在物业管理活动中发挥了一定的作用，协助小区成立业主委员会并指导其工作，尤其是在当前物业管理矛盾纠纷多、热点投诉突出的情况下，业主委员会、社区、街道办事处发挥了较好的作用。

但现行业主委员会制度缺陷及本身的问题造成业主委员会作用发挥不平衡、不明显、不作为的问题较为突出。

而街道办事处作为一级政府组织，《物权法》和《物业管理条例》都明确规定业主大会和业主委员会应接受当地政府的指导，也就是说政府部门对业主委员会工作的开展负有重要的指导责任。

而现在的问题是街道、社区是否知道自己应该肩负这项职责呢？

是否能够给予经常性关注保证业主委员会正确有效地行使职权呢？

答案是否定的。

　　第一、业主委员会在物业管理活动中存在的问题

　　1、由于业主委员会诉讼主体资格不明确，物业纠纷诉讼对业主及物业公司都是一大难题。

《物权法》第七十八条第二款规定：

“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以要求法人民法院予以撤销。

”可以看出，业主委员会在特定情形下可以作为被告。

除此之外，法律没有对业主委员会的诉讼主体资格作其他规定。

业主委员会诉讼主体资格不明确，不仅不利于维护业主的利益，也不利于维护物业服务企业的合法权益。

当物业服务企业不履行物业服务合同时，是由业主个体还是业委员会提起诉讼呢？

在业主拒交费时，物业公司是否能够将作为合同签订方之一的业主委员会列为共同被告呢？

这些问题都是法律法规未作规定而又长期司法部门的。

由于有这些问题的存在，造成个别业主不交费，而交了费的业主的权益就受到了侵害，这对他们是极不公平的。

　　2、由于业主委员会选举不规范，造成部份业主委员会委员素质不高，无法代表大多数业主的共同利益。

目前，由于业主委员会候选人产生办法缺失，造成候选人的确定具有较大随意性，缺乏广泛的代表性，有时谁出来牵头成立业主委员会就选谁，候选人推举过程不透明，选民不认识候选人的情况比比皆是。

从而造成部份素质较差的业主进入业主委员会，他们只为自己谋私利，或者事不关己高高挂起，不谋事不作为，不会维护大多数业主的共同利益和合法权益。

　　3、由于业主委员会工作制度不规范，造成业主委员会工作的开展不太正常。

业主委员会的工作性质是日常性的，需要其成员有一定的时间和精力，但从目前情况来看，相当多小区的业主委员会长期不开会，就算开会委员也到不齐。

在平时的工作中，没有完整的工作内容和工程程序，业主委员会与业主之间缺少联系沟通，在这种情况下，就算召开了业主委员会，但仍然不能解决广大业主真正关心的问题。

业主委员会工作开展不正常，对物业管理企业的监管就不到位，物业管理活动中存在的问题就无法得到及时的改进，这对广大业主的生活将造成不利的影响。

　　4、由于对业主委员会进行监督的规定不明确，造成业主委员会权利被乱用。

虽然《物业管理条例》规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但是对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定。

这就造成对业主委员会缺乏有效的制约和监督，因而，业主委员会权力被滥用的现象时有发生。

比如，有些小区业主举报业主大会投票造假；有些小区业主委员会在未经业主大会决议甚至未告知任何业主的情况下就与物业公司签订物业服务合同。

有些业主委员会擅自处分业主共有财产，甚至擅自挪用住宅专项维修资金，与开发商或物业公司串通一气谋取私利损害业主利益。

有些业主委员会成员利用职权，谋取私利，要求物业公司发工资，免自己的物业费等等。

　　第二、社区、街道办事处在物业管理活动中存在的问题

　　1、在物业管理活动中职责不明确。

《物权法》和《物业管理条例》明确规定，政府部门对业主委员会工作的开展负有重要的指导责任。

部份社区和街道办事处由于平时没有对《物权法》和《物业管理条例》的相关规定进行学习，他们并不知道自己在物业管理活动中所肩负的责任，甚至觉得物业管理工作与本街道及社区毫无关系，