成都某地块项目建设可研报告.docx
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成都某地块项目建设可研报告
第一部分项目概况
一、项目名称
成都***地块建设项目
二、项目地址
成都***地块位于成都市。
三、土地产权状况及面积
成都***地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。
该市场占地50余亩。
其中工业划拨用地23,673.08平方米（约35.51亩），商业租赁用地10,145.98平方米（约15.22亩），租赁时间为2000年5月6日起至2010年5月5日止。
后因成都***和成都华兴房地产公司联合开发住宅，占用了市场16亩左右，现余33亩左右。
四、地上建筑物状况
地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。
五、项目由来
成都***原系中国汽车工业总公司所属企业。
由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照《研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要》的规定组织实施破产。
破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。
中国汽车工业总公司所属破产企业（含成都***）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。
同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂、成都***两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。
2002年7月25日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂、成都***两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。
现成都市人民政府决定对成都***实施关闭破产。
但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。
破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。
六、有关破产清理情况预计
该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。
该市场拥有一楼一底营业房485间，现有小食品、化工等各类商家200余户。
另有茶楼4个，面积2,787平方米，农贸市场1个，面积800平方米，娱乐城1个，面积1,500平方米，旅馆1个，面积1,500平方米，招待所1个，面积300平方米，生资市场1个，面积1200平方米，餐馆3个，面积800平方米。
在破产清理时，该市场主要情况如下：
1、农贸市场
农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有26间营业房及两条通道，清理时无赔偿无纠纷。
2、旧家电区
旧家电区系市场独立管辖，现有商家8户，清理时无赔偿无纠纷。
3、化工交易区
化工交易区现有商家40户，清理时无赔偿无纠纷。
4、小食品区
小食品区系市场独立管辖，现有商家45户，清理时无赔偿无纠纷。
5、招待所
招待所系成都***下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。
6、聚缘茶房
聚缘茶房原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于1998年以40万元转让给都荣工女士，获得18年左右的使用权，及于2000年移交给市场，出现“一女二嫁”情况。
后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。
聚缘茶房清理时可能有一定赔偿和纠纷。
7、大众茶楼
原系成都盐市口购物中心租赁成都***土地自行修建的营业房。
1988年盐市口购物中心以向黄小龙借款30万元作为回报，以每月2,000元价格将市场一楼一底约500平方米的营业房租给他。
后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。
同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。
因此，大众茶楼清理时可能有一定赔偿和纠纷。
8、都市农家乐
都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都***土地自行修建而成。
同样于2000年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。
该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。
9、农业银行储蓄所
农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都***土地自行修建而成，一楼一底，面积240平方米。
成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其20年使用权。
同样盐市口购物中心于2000年将底楼移交给市场。
2002年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。
该储蓄所清理时估计有一定纠纷，但能协商解决。
10、市场二楼营业房
市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都***土地自行修建而成，共2400平方米。
1997年盐市口购物中心以该二楼及一楼小食品区营业房20年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将一楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。
因此，清理时会有一定的纠纷。
11、化工区
该化工区系成都锦江区工商局与成都***联建，并分割了88间营业房，将其全部出售给私人。
因此，清理时会有一定的纠纷。
12、生资市场
该生资市场系***娱乐公司向成都***一次性交纳300万元后获得了25年的使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积5,750平方米。
因此，清理时会有较大的赔偿。
13、***酒楼
该***酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。
其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。
因此，清理时有一定的纠纷。
14、其他
市场其他营业房跟上面的情况类似。
清理时有一定的赔偿，但问题不大。
综上所述，该市场清理时存在一些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。
第二部分成都房地产市场概况
略。
第三部分项目优势与劣势分析
一、项目优势
1、项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。
目前东大街已整治一新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场、北京华联、郁金香花园广场、东方时代商场、蓝光大厦、友谊广场等商业楼盘。
商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向一环路牛王庙及二环路牛市口递延。
2、项目位置交通极为方便。
从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需6分钟左右的车程，而且东大街、二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了68路、85路、97路、112路、38路、47路、65路、51路、75路、91路、12路、114路、303A路、106路等公交线路。
3、项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。
由于历年的房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。
该地块的开发不但切合了成都市民二环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。
4、根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都城东副中心。
5、二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。
6、由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。
7、项目二环路以外即为沙河、塔子山公园，项目南面即为望江公园、东湖市政公园，环境优美。
二、项目劣势
1、目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司（即原成都无缝钢管厂）。
虽然成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之一，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在一定程度上制约了项目向东的辐射力。
2、东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。
3、牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。
第四部分项目运作方案
一、项目运作主体
为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司，在成都锦江区注册，注册资金为3,000万元。
在组织架构及人员的安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，一套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。
二、项目运作方案
根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。
两种方案各有优缺点，具体为：
（一）土地开发模式
该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入1,200万的成都***破产的启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用（含土地出让金补差）后，便可挂牌或拍卖，取得收益。
这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快的回收成本。
但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款30%的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。
（二）房产开发模式
根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。
而且，房产开发将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。
第五部分项目规划方案
一、项目规划设计要点
由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下：
1、净用地面积：
33亩。
2、容积率：
不大于2.8。
3、建筑密度：
不大于30%。
4、建筑高度：
不大于40米。
5、绿地率：
不小于30%。
6、户型：
80平方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%。
7、商业占地上建筑面积比例为20%。
8、其他按有关规定。
二、项目技术经济指标
（一）项目主要技术指标
序号
项目
用地面积（平方米）
建筑面积（平方米）
建筑密度
容积率
备注
1
小区总用地面积
22,000
2
地上建筑面积
61,600
30%
2.8
其中:
商业
6,160
12,320
住宅
4,928
49,280
共计461户
3
地下建筑面积
10,426
4
配套
其中:
社区服务站
200
200
门卫室、垃圾站
小区绿化及小品
6,600
全民健身场地
150
自行车棚
440
（二）住宅户数及车位数量
序号
项目
户数/面积
机动车数量
非机动车数量
备注
1
住宅
80平米
154
77
231
机动车每户0.5辆，非机动车每户1.5辆。
100平米
123
86
123
机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。
120平米
102
71
102
机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。
150平米
82
57
82
机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。
小计
461
291
538
2
商业
12,320
37
924
机动车、非机动车每100平米0.3、7.5辆。
合计
328
1,462
其中:
地上部分
66
293
地上机动车
地下部分
262
1,169
备注：
可售机动车数量为262个。
第六部分项目开发方案
一、项目开发建设方案
（一）对土地开发模式
只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。
（二）对房产开发模式
1、开发方案设想
为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。
其中临二环路东四段与东大街东延线一侧开发为一至二幢首2层或3层为商业业态的小高层。
考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。
第一期首先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。
这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。
本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。
第二期开发北面组团。
2、建设进度计划
本项目预计从2004年8月开始启动破产清理程序，工期约为3年零8个月。
整个工程分两期进行。
（1）土地整理及前期开发进度
本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为2004年8月至2005年7月。
同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。
（2）一期开发进度
一期开发南面组团，预计时间为2005年8月至2006年5月。
（3）二期开发进度
二期开发北面组团，预计时间为2006年6月至2007年3月。
二、项目经营方案
项目经营方案主要针对房产开发模式。
根据目前成都市房地产的实际情况，本项目的
经营方案初步设想为：
（1）租售比例
预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现100%的销售，商业、车位部分能销售30%。
为方便计算，假设未销售的商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。
五年后（即项目开始后的第8年）全部转售。
（2）销售进度与价格
1）住宅销售进度
序号
销售时间
合计
2004年
2005年
2006年
2007年
2011年（即转售年）
1
销售比例
100%
15%
60%
25%
2
销售面积（平方米）
49,280
7,392
29,568
12,320
2）商业销售进度
序号
销售时间
合计
2004年
2005年
2006年
2007年
2011年（即转售年）
1
销售比例
100%
15%
15%
70%
2
销售面积（平方米）
12,320
1848
1848
8624
3）车位销售进度
序号
销售时间
合计
2004年
2005年
2006年
2007年
2011年（即转售年）
1
销售比例
100%
3.817%
12.977%
12.977%
70.229%
2
销售个数（个）
262
10
34
34
184
三、项目投资方案
见项目第八部分《项目资金筹措》。
第七部分项目投资估算
一、土地开发模式总投资估算
（一）开发成本测算
此模式下开发成本即为土地成本2,881.20万元。
1、基准地价与出让金
本地块属于工业用地Ⅱ级、住宅用地Ⅲ级、商业用地Ⅳ级。
其基准地价和土地出让金分别是：
序号
土地用途及级别
基准地价（万元/亩）
出让金（万元/亩）
市场最低出让地价（万元/亩）
1
工业用地Ⅱ级
58.730
11.746
70.476
2
住宅用地Ⅲ级
140.870
28.174
169.044
3
商业用地Ⅳ级
151.000
30.200
181.200
2、实际出让地价预估
本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。
为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20%:
80%。
（1）土地出让金补差额估算
若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计=（30.20万元/亩-11.746万元/亩）×20%+（28.174万元/亩-11.746万元/亩）×80%=16.8332万元/亩，则土地出让金补差额总预计=16.8332万元/亩×33亩=555.4956万元。
（2）地价估算
该地块出让时每亩地价预计=16.8332万元/亩+70.476万元/亩=87.3092万元/亩，则出让时地价预计=87.3092万元/亩×33亩=2,881.20万元。
（3）土地增值额估算
该地块实际每亩市场最低出让地价预估=181.20万元/亩×20%+169.044万元/亩×80%=171.475万元/亩。
则该地块实际市场最低出让地价预估=171.475×33亩=5,658.682万元。
因此，该地块每亩增值额=171.475万元/亩-87.3092万元/亩=84.1658万元；整个地块增值额=84.169万元×33亩=2,777.47万元。
备注：
以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。
（二）开发费用测算
1、管理费用
管理费用按每月5万元计算，从2004年8月至2005年底，共计85万元。
2、其他费用
其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：
虽然1,200万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。
3、财务费用
假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,881.20万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.20万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。
利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5.04%，则财务费用为73.08万元。
若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,339.28万元。
具体见土地开发模式附表《总投资与成本估算表》。
二、房产开发模式总投资估算
（一）开发成本测算
1、土地成本
土地成本为2,881.20万元。
2、前期开发费
前期开发费预计为1,294.11万元。
3、设计费
设计费预计为185.18万元。
4、工程建安费
工程建安费预计为8,199.08万元。
5、基础设施费
基础设施费预计为103.16万元。
6、公建配套费
公建配套费预计为107.32万元。
7、运作期间费
运作期间费预计为327.87万元。
8、不可预见费
不可预见费预计为409.49万元。
以上8项合计为该项目开发成本13,507.41万元。
（二）开发费用测算
1、管理费用
管理费用取开发成本1至6项的3%计算，合计为=12,770.05×3%=383.10万元。
2、销售费用
销售费用取销售收入的3%计算，合计为21,028.29×3%=630.85万元。
具体见房产开发模式附表《销售费用估算表》。
3、财务费用
本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：
假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×贷款年利率
根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。
本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款5,000万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为564.07万元。
具体见房产开发模式附表《银行贷款还本付息结算表》、《银行贷款还本付息计算表》。
本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为16,385.43万元。
具体见房产开发模式
附表《总投资与成本估算表》。
第八部分项目资金筹措
一、土地开发模式投资方案
本项目若只进行土地整理，则总投资为4,339.28万元，整个建设经营期为1年半。
本项目开发投资的资金来源有二个渠道：
一是自有资金，二是银行贷款。
资金运作方式如下：
自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。
此外还缺少的资金，则向银行贷款。
即公司先以自有资金1,360万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。
其启动资金使用计划如下：
序号
项目
2004年
2005年
小计
1
管理费用（万元）
25.00
35.00
60.00
2
破产启动费用（万元）
600.00
600.00
1,200.00
3
其他可能尚需的启动费用（万元）
50.00
50.00
100.00
合计（万元）
675.00
685.00
1,360.00
二、房产开发模式投资方案
（一）投资组合方式
本项目总投资为13,507.41万元，整个建设经营期为8年。
为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。
资金运作方式如下：
自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，第三年按销售收入的18%用于投资。
此外还缺少的资金，则向银行贷款。
（二）资金运作方式
在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为3,000万元，占总投资的18.31%，分四年投入。
其投入计划如下：
项目
2004年
2005年
2006年
2007年
合计
自有资金（万元）
995.70
717.80
550.63
735.87
3,000.00
2、银行贷款
银行贷款计划共有一笔，共计贷款5,000.00万元，占总投资的30.51%。
3、销售收入再投入
销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。
总销售收入再投入为8,385.43万元，占总投资的51.18%。
其投入计划如下：
项目
2004年
2005年
2006年
2007年
合计
销售收入再投入（万元）
694.59
6,491.59
1,199.26
8,385.43
第九部分经济与社会效益分析
一、地产开发模式经济效益分析
（一）拍卖地价评估
项目名称位置
拍卖成交价
（万元/亩）
交易日
期修正
土地
位置
交易
情况
交易
方式
土地
用途
土地
级别
区域
因数
个别
因数
小计
比准地价
（万元/亩）
锦江区二环路东四段工农院街
283
-1
0
0
0
-1
0
0
0
100/98
289
武侯区桂溪乡高攀村一组
263
-1
-1
0
0
-1
-1
-1
0
100/95
277
备注：
1、锦江区二环路东四段工农院街地块（二环路内侧）净用地面积为8.85亩，规划为住宅用地。
其容积率不大于2.5，建
筑密度不大于25%，建筑高度不大于40米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩160万，成交价为每亩283万。
2、武侯区桂溪乡高攀村一组地块（二环路外侧）净用地面积为10.13亩，规划为住宅用地。
其容积率不大于1.8，建筑密
度不大于30%，建筑高度不大于24米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩140万，成交价为每亩263万。
本项目地块的比准地价=（289万元+277万元）÷2=283万元。
（二）财务评价
序号
项目名称
金额
1
销售收入（万元）
9,339.00
2
总成本（万元）
4,339.28
3
土地出让金（万元）
2,801.70
土地改变用途时已补交部分（万元）
555.50
尚需补交部分（万元）
2,
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