XX地区高档住宅小区地产投资开发建设项目的可行性与开发经营策划方案.docx

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XX地区高档住宅小区地产投资开发建设项目的可行性与开发经营策划方案

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内容提要

本文通过对****市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析l、以及周边主要同类竞争物业的比较后l、依据****市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测l、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见l、并结合项目的特点优势l、对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析l、以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性.

依据本文的方案l、项目总建筑面积31.13万平方米l、项目总投资38044万元.经测算项目财务净现值22597.8万元l、项目财务内部收益率69.4%l、因此项目在经济上具有较强的可行性.

第一章前言——————————————————————4

一、报告编制目的————————————————————————-4

二、报告编制依据————————————————————————-4

三、项目概况——————————————————————————-4

第二章项目开发经营环境分析——————————————-5

一、2004年国内经济及房地产市场回眸———————————————-5

二、****省****市房地产市场分析—————————————————--7

三、有利投资经济形势成因分析——————————————————--9

第三章项目周边物业市场调查分析————————————-10

一、投资地块的地理环境—————————————————————--10

二、区域分析————————————————————————------10

三、项目周边主要物业分析—————————————————————11

四、消费者调查分析————————————————————————13

第四章项目开发经营优势点与机会点分析—————————-17

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式——————————————17

二、项目开发经营优势点——————————————————————17

三、项目开发经营机会点——————————————————————18

第五章项目定位————————————————————18

一、目标市场定位————————————————————————--19

二、产品定位————————————————————————------19

第六章项目规划、建筑设计建议—————————————20

一、项目总体规划建议———————————————————————20

二、住宅建筑设计建议———————————————————————21

三、小区配套设施建议———————————————————————23

四、环境艺术设计建议———————————————————————23

五、道路交通设计————————————————————————-24

六、绿化景观设计————————————————————————-24

第七章项目开发经营策略及投资估算———————————25

一、项目开发经营策略——————————————————————-25

二、项目投资估算————————————————————————-26

三、项目实施进度安排——————————————————————-27

四、项目投资与筹资计划—————————————————————-28

第八章项目开发经营状况分析——————————————29

一、项目的价格定位———————————————————————-29

二、项目销售计划————————————————————————-29

三、项目销售收入估算——————————————————————-30

四、项目经营成本估算——————————————————————-30

五、项目利润估算————————————————————————-30

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率——————————-30

第九章项目开发经营风险分析——————————————31

一、项目盈亏平衡分析——————————————————————-31

二、项目敏感性分析———————————————————————-31

三、项目开发经营主要风险及对策分析———————————————-32

第十章结论与建议—————————————————-—33

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上l、结合项目所处的区位环境l、对该地块的市场价值进行合理的评估.

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见l、并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议.

3、结合公司的状况和项目的特点l、探索项目开发经营的可行方式.

4、对项目进行投资分析和风险分析.

5、对项目决策及其实施的优化提出建议.

二、报告编制依据

1、****省****市市规划局规划方案；

2、国家建设部及****省颁布的与房地产相关法律与政策；

3、现场勘察和实地调研所得资料.

4、上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料

三、项目概况

****市位于中国东部沿海l、****省中部l、东临黄海l、属长江三角洲经济区l、市区西部的****经济技术开发区是****省省级经济开发区l、占地30平方公里l、起步区6平方公里l、目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办厂.

“新天地花园”占地340亩----二十二万六千四百平方米l、南临已建成的主干道南翔路（盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里）,东临新建的城市中轴线常新路l、北临规划道路益民路.是新旧市区的结合部.常新路路东系数拾米宽700米长的古银杏林带l、绿树成荫、风景优美l、红花中心河相伴果林l、由此该地块系****新市区的最佳路段l、小区三面临街l、可建商品用房达1400M长l、地理位置极其优越l、交通方便l、环境优美l、是未来****一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地.

根据****省****市市规划局的要求l、该地块的主要用途是住宅用地l、容积率不超过1.5l、建筑密度不大于40%l、绿化率大等于30%.配套商业比例不得超过20%.

据调查分析及以上资料l、项目产品定位为中高档次的住宅新区.公司委托加拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得****市政府批准l、该方案初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：

22.67公顷l、合340亩.

②容积率：

1.373

③总建筑面积：

31.13万M2

其中：

商业：

5.43万M2

多层住宅：

19.72万M2

小高层住宅：

4.41万M2

别墅：

1.45万M2

公建面积：

0.5万M2

④建筑密度：

27.42%

⑤绿化率：

42.88%

第二章项目开发经营环境分析

一、2004年国内经济及房地产市场回眸

2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元l、同比增长29.7%；开发到位资金13128.22亿元l、同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平方米l、同比增长21.5%；土地开发面积20853.75万平方米l、同比增长20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米l、同比增长26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米l、同比增长29.1%；商品房销售价格2379元/平方米l、同比增长3.8%.

2004年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用l、同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求l、也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量.2004年我国房地产行业的发展基本是健康的l、是由有购买力的需求拉动的.1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别.在经济紧缩的宏观形势下l、房地产行业以住房制度的转轨为契机l、以扩大内需的宏观经济政策为动力l、实现了稳定的持续增长.从全国看l、在房地产开发投资高速增长过程中l、房地产市场保持了供求两旺l、供求总量基本平衡l、供应结构基本合理l、价格走势平稳的发展势头l、房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调.

从供给情况看l、1998~2003年l、全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%.全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%.在此基础上l、2003年1~11月l、全国房地产开发完成投资8285亿元l、同比增长32.5%l、高于同期固定资产投资增幅近3个百分点.从需求情况看l、居民成为商品住宅市场的购买主体.全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的54.5%l、提高到2003年的95.3%.而2004年1~11月则进一步提高到96.2％.居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量.从产品结构及市场平衡情况看l、商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%；2002年l、在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变l、商品住宅成为房地产开发的主体.而从2003年1~11月的竣工面积数据看l、以上四类物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%l、得到进一步优化.在商品住宅销售中l、2004年1~11月销售面积为1.99亿平方米l、占同期竣工面积的95%.其中l、销售面积增幅为32%l、竣工面积增幅为29%l、销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点l、这表明空置矛盾正在得到缓解.从价格走势看l、商品房销售价格稳中有升l、平均销售价格由1997年的每平方米1997.2元l、提高到2002年的2291.3元.其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元l、提高到2002年的2130元l、年均增长2.8%.2003年1~11月l、商品房销售价格每平方米为2456元l、同比上升4.7%.仍显著低于同期8％左右的GDP增长幅度l、表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内.

2003年我国出台了许多房地产政策l、而这些政策的共同点就是要在发展中求规范.在2003年的房地产业发展中l、也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题.针对这些问题l、2003年政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策.年初《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理l、停止别墅类用地的土地供应.4月份《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定l、这对治理虚假广告和重复抵押l、防范金融风险l、规范市场秩序起到了重要的保障作用.6月l、中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定l、这些规定对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用.8月l、国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》在充分肯定“房地产业关联度高l、带动力强l、已经成为国民经济的支柱产业”的基础上l、重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用l、并在完善供应政策、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定.《通知》提出要“努力实现房地产市场总量基本平衡l、结构基本合理l、价格基本稳定”l、这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求.

二、****省****市房地产市场分析

1、经济状况

****地处中国东部沿海开放带l、属上海经济区l、受长江三角洲经济圈辐射l、区位优势十分突出.****经济发展迅速l、工业经济不断壮大l、农业经济特色明显l、第三产业蓬勃兴起l、对外开放不断加强l、****社会全面进步l、城镇建设步伐加快l、交通通讯日益发达l、科教和各项社会事业欣欣向荣l、是****省首批文明城市.

****的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段l、其经济指标绝对值增长较快.2004年全市预期完成预计全年实现GDP106.6亿元l、同比增长13.1%；原口径财政收入7.86亿元l、剔除出口退税、免抵调库增值税和农业税下调部分l、实际完成收入6.9亿元l、同口径增长24.6%；城镇居民人均可支配收入7307元、农民人均纯收入5020元l、同比分别增长10%、12.5%；经济结构进一步优化l、三次产业比例调整为29∶38.5∶32.5；再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列.到2010年l、全市力争GDP达到300亿元l、人均超过5000美元l、财政收入达到15亿元l、均比2000年翻两番以上l、率先全面建成小康社会；到2020年l、GDP达到600亿元l、人均超过10000美元l、比2000年翻三番l、财政收入达到60亿元l、比2000年翻四番l、全市总体上实现基本现代化.

苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用l、可以预见随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起l、日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业l、北迁将成为该类企业的发展趋势l、能否把握该项机遇l、将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力l、是该市经济发展的关键.

2、房地产状况

衡量房地产市场形势l、必须遵循以下基本标准：

首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动状况及其走势.从目前全国房地产市场的运行情况看l、正处于正常发展的佳境状态l、如果从房地产周期角度看l、则是繁荣健康发展阶段.

城市化进程加速房地产业发展.工业化的发展将极大的加速城市化进程l、城市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向集中的过程l、城市中心功能的进一步完善l、将会形成房地产市场向上的新的动力.5-6年之内如果国家不出现大的政策性调整l、房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期.

****市的经济刚起步l、房地产市场目前来说还不是很发达l、全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司l、在市场产品力上也极为薄弱l、还未有任何具规模的小区形成l、并缺少大量先进的房产设计和营销手段l、市场本身还存在着许多问题.****市目前真正从产品本身出发l、具备较先进的规划理念的个案屈指可数.虽然目前的在售楼盘较少l、有的已经售完l、但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加l、该市的房地产市场2004年变化较大l、销售量和价格涨幅增长较大.

随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变l、****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段.

三、有利投资经济形势成因分析

1、国家宏观经济的影响

2、****省****市经济发展势头良好

3、全国整体房地产市场发育发展情况良好

展望2005年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进.2005年l、房地产市场将继续按“三个基本”的要求保持快速发展势头.我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点l、住房消费也将继续升温.为了保持房地产市场的健康发展l、政府将继续采取一系列措施l、通过加强土地市场建设l、压缩房地产信贷l、加快和完善房地产信息收集系统等l、抑制部分地区增长过快的房地产投资l、适当控制房地产市场价格l、防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定.

4、公积金归集、商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展

国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求l、国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场l、都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用.预计2005年l、随着中国市场的逐步国际化l、地产信托和房地产基金等融资方式将得到进一步的拓展.

在充分的资料基础上l、综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析l、可得出结论：

国家宏观经济形式是可喜的l、与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃l、因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的.

第三章项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础l、是在地域选择后进行的多项生活指标的调查.本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境l、****房地产市场l、地区既有的生活消费条件l、住宅消费者等几个方面的调查l、为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据.

一、投资地块的地理环境

本项目位于****省****市开发区内l、地处中国****省中部l、长江以北l、黄海之滨.全市总面积2367平方公里l、总人口72万.辖17个镇和一个港口经济区l、从区位状况来看l、其地处中国东部沿海开放带l、从属上海经济区l、受长江三角洲经济圈辐射l、经济发展的区位优势十分突出.这里与中国最大的城市——上海和****省省会城市南京相邻l、铁路、高速公路穿境而过l、南京禄口机场和盐城机场近在两侧.被中国国家交通部列入“九五”规划的万吨级泊位的****港现已开工建设l、建成后将成为一类口岸l、直接通航韩国、日本、香港等国家和地区.

****市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络l、为其更好的融入中国最具经济活力的区域----长江三角洲l、奠定了基础.特别需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后l、****同长江三角洲核心区域----上海的经济地理距离将大大缩短l、极具潜在区位优势l、给****市带来接受发达地区强辐射的新机遇.

二、区域分析

本项目位于****省****市经济开发区内l、占地340亩l、东临规划中的城市中轴线——常新路l、南接城市交通干道南翔路.地块规整l、基建配套（水、电、气、污）系统完善l、基地西靠经济开发区核心地块l、东临****市各行政单位l、潜在客户群体较为广泛l、这是该项目显而易见的优势.

综上所述l、鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会进入加速期l、在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃l、尽管目前其各项经济指标并不十分突出l、但从房地产项目开发先导性、周期性等特性以及近期周边地区一级市场价格上涨态势来判断l、该区域房地产一、二级市场上涨空间将十分巨大.

三、****项目周边主要案例分析

****市目前真正从产品本身出发l、具备较先进的规划理念的个案屈指可数.以下将对该市的几个代表个案进行简析.

【国泰花园】

本项目位于黄海路、建工巷l、距离市政府不逾百米l、是传统的城市中心地带.本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设l、占地面积16800平米l、总建筑面积30000平米l、由9幢6层住宅、一幢二层裙房和5000平米的中心花园及楼间绿地组成l、绿化率达到30%.

该案房型面积为二房106—115㎡l、三房134—144㎡l、跃层66㎡、101㎡.靠幸福巷均为一通二的商铺l、与三栋住宅整体相连l、一层售价3500元/㎡l、二层与住宅同价.一期于2003年9月开盘l、商铺、车库和住宅已售空.二期于2004年5月开盘l、平均价格为1750元/㎡l、于2004年底交房l、现已基本售完.

【金丰苑·汇贤居】

本案由****市教育房地产开发的l、位于金丰南路、黄海路l、拥有成熟的交通设施l、生活机能和市政配套.该案由7幢多层和一些二层的裙房组成l、房型面积为二房91~92㎡l、三房135~139㎡l、平均销售价格为1750元/㎡；商铺一楼平均价格为10000元/㎡l、二楼平均价格为3500元/㎡.该案目前已基本售完.

【名都广场】

本项目位于市中心人民中路以西l、大四河东畔l、工农路之北l、由杭州居易房地产开发有限公司全程开发.总占地面积38666.86㎡l、总建筑面积61500㎡l、其中住宅建筑面积15000㎡l、商业建筑面积35100㎡l、办公建筑面积10000㎡l、住宅总户数为102户.

名都广场l、分为南、北、中三大区块l、西南临河为高档住宅区l、中区是大型市民绿化广场l、大片绿地、喷泉水池与休闲步道座椅等公共设施l、东南及北区为商业区l、以一条精品化商业步行街南北贯通l、是****黄金商业桥头堡的综合性现代商业中心.

该案住宅楼房型面积为二房91~92㎡l、三房135~156㎡l、于2003年7月开盘l、平均价格为1650元/㎡l、住宅售价二层1600元/㎡l、三四层1780元/㎡l、目前已售空l、已于2004年4月底交房.

车库售价1800元/㎡l、商铺一层售价临健康路14000元/㎡l、临人民路27000元/㎡l、靠近主入口的16500元/㎡l、内部不临街均价在8500元/㎡——12500元/㎡之间l、二层均价在3800元/㎡——5000元/㎡之间l、三层均价在2500元/㎡——3100元/㎡之间l、四层均价为2000元/㎡l、已于2004年8月交房.现有80%商铺对外营业l、已初步形成商业圈.

【汇金购物公园】

该案紧靠人民路l、位于名都广场的斜对面l、开发商是浙江公司l、朝人民路入口处有部分三层商铺l、靠大华路为写字楼l、一层为商铺l、其余内部多为三层商铺l、部分为两层l、朝人民路商铺一、二、三层一起卖l、并且二、三层为大通间l、三层不计价l、背面商铺只单买一层l、销售价格以人民路为最高点l、往内递减.面朝人民路入口处的第一排商铺一层28000元/㎡l、二层4200元/㎡l、面朝大华路一层商铺售价15000元/㎡l、中心广场商铺一层售价为18500元/㎡.

【汇总分析】

通过上述个案的分析后l、可以看出****楼盘2004年的平均价格在1650元/㎡左右l、目前楼盘的平均价格随着市场的变化l、已经将达到1750元/㎡左右.建筑规划都为多层l、建筑规模都比较小l、房型设计以二房和三房为主l、二房面积在90~110㎡l、三房为134~150㎡.

2004年区域在售楼盘实现销售约25万平方米l、客户主要来自****当地l、现对已购房客户进行调查统计分析后发现.

客户类型主要为国家行政企事业单位l、科研教育单位l、个体私营业主这几种常规的住宅消费类型.已购房客户职业分布：

行政事业单位35%；科研教育单位25%；个体私营企业40%.

购买力：

置业的客户购买力较强l、已购房客户的家庭月收入均在3500元以上.购买动机：

换环境87%；结婚用8%；投资5%l、客户购买动机主要为改善居住环境.

****市目前的在售楼盘较少l、有的已经售完.虽然目前的在售楼盘较少l、但土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加l、该市的房地产市场2004年变化较大l、销售量和价格涨幅增长较大.随着经济发展、收入增加l、2005年起****市的房地产将会迎来一个蓬勃健康发展的阶段.

四、消费者调查分析

为了使本项目更适应市场发展l、满足****市当地居民的购房要求l、我们对****市部分市民进行了关于住宅消费的市场调研.

（一）问卷调查的问题及汇总

1、对****市新的中心线商品房有投资购买兴趣的意向

65%表示有兴趣购买l、25%表示可以考虑l、10%表示不买.

2、对住宅形式的选择

30%的人选择多层；40%的人选择小高层；30%的人选择联体别墅.

3、对开发区房价的预期

50%希望价格范围在1400-1600元/㎡；40%希望价格范围在1600-1800元/㎡；10%的人希望价格范围在1800-2000元/㎡.

4、对付款方式的选择

25%的人选择一次性付款；75%的人选择分期付款方式l、并向银行按揭贷款.

5、对购买房子面积的要求

10%的人希望90㎡以下；30%希望90-110㎡；35%希