房地产基础知识.docx
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房地产基础知识
房地产基础知识
一、土地基础知识：
三通一平：
通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
七通一平：
大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
国有土地使用权证：
指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围
二、规划基础知识：
什么是小区与居住区：
主要根据人口来划分。
人口在7千至1万5之内的称作小区；人口达3万至5万的称作居住区。
居住区——居住小区——居住组团
居住区——居住组团
居住区——街坊
居住区规模在10000—15000户
居住小区规模在2000—4000户
居住组团规模在300—700户
街坊规模在800—2000户
什么是绿地率：
地块内各类绿地面积总和与总用地面积的比率。
绿地面积包括公共绿地、宅间绿地、公共服务设施所属绿地。
按国家标准，新区绿地率不得低于30%。
旧城不得低于25%。
从生态角度看，适合用林地（当地植物）开发，草皮开发效果不如林地。
什么是绿化覆盖率：
地块内全部绿化种植物水平投影面积与总用地面积的比率。
相当于从高空俯瞰的地块内绿化面积与总用地面积之比。
什么是建筑覆盖率：
也叫建筑密度。
地块内所有建筑物基底面积之总和与地块用地面积的比率，有建筑毛密度与净密度之分。
毛密度中建筑物包括住宅用地、公共绿地、公共建筑与道路；而净密度则单指住宅用地。
建筑净密度根据楼型有不同的标准。
低层住宅不得高于40%，多层住宅不得高于30%，中高层不得高于28%。
高层不得高于20%。
什么是建筑退线：
地块内建筑物垂直投影外轮廓线必须后退于地块边界的距离限值。
道路级别越高，退得越多，楼型不一样，退得也不一样，多层退得少一点，高层退得多一点,而低层一般为别墅，所以也退得多一点。
什么是公共开放空间：
也可以说是地块内的公共绿地，主要是指没有建筑的地方，但建筑小品如长廊、小溪则可计入公共开放空间。
公共绿地是有规模限制的：
不能小于400平方米，且绿地内不少于三分之一的面积在建筑阴影之外。
什么是配套停车位：
指地块内必须建设的与建设项目相配套的机动车停车位数，以人口为标准计算，一般小康房每5户人家应有一个停车位，它是与经济发展相适应的，目前深圳的小区开发甚至提倡一户一个停车位。
三、住宅基础知识：
什么是住宅？
住宅，就是供人居住的房子。
人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。
可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。
那些不具备居住用途的房子，如办公室、商店、厂房，一般不具备这些功能设施，这是划分住宅与非住宅的一个根本标志。
人们为自身生活起居设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程，最初的树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地。
随着人类的进化和劳动本领的增强，人们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件，于是通过人工的劳动与大自然提供的资源相结合，才形成我们今天定义的住宅。
因此，住宅应是人工建造而不是自然形成的。
人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能，住宅作为人类劳动的结晶，反过来又为人类的生存、享受和发展提供必备的条件。
住宅包括哪些类型？
现代城镇住宅分类指标很多，按照住宅层数分类，可分为：
低层住宅（庭园式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；
按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：
混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板、内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；
按照住宅的平面布局分类，可分为：
点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；
按照住宅设计特点分类，可分为：
内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）；
按照空间布局分类：
平层住宅、跃层住宅（复式住宅）、错层住宅（梯间式住宅）；
按照住宅的用途和功能分类，可分为：
普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭园式住宅）。
住宅建筑的高度（层数）是如何划分的？
如何确定住宅高度，国内外并不统一。
一般来说，一至三层称为低层住宅；三至六层称为多层住宅，但根据我国制订的《高层民用建筑设计防火规范》，十层以下或楼高低于二十四米都称作多层住宅，超过这一高度为高层住宅，至于超高层住宅，一般应达到二十五层以上。
什么是单元式住宅？
单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。
单元式住宅的基本特点：
①每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。
②户内生活设施完善，既减少了住户间的相互干扰，又能适应多种气候条件。
③建筑面积较小，造价经济合理。
④仍保留一定的公共使用面积，如梯楼、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。
什么是公寓式住宅？
公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店内，供常常往来的中外客商及家眷中短期租用。
什么是砖混住宅？
砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料。
也有其它尺寸的异型粘土砖如空心砖等。
“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，称为砖混结构住宅。
由于抗震的要求、砖混住宅一般在5--6层以下。
它是砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋。
墙壁是承重的构件，墙壁不可随便拆移，否则房屋有垮下来的危险。
混合结构的房屋无柱，即使墙角或墙中某些部位夹有小柱子，它是构造柱，不能起单独承重的作用。
墙中夹有梁（在墙与楼板交界处或在门窗顶上的部位），这些梁叫圈梁，是房屋的腰箍，只起加固房屋的作用，不起正式的梁的作用。
有的人为了扩大厅的面积，把厅与阳台之间的墙拆掉。
这样，虽然房屋未必马上垮下来，但一有小地震就会发生危险。
即使无震，年月久了，由于圈梁当主梁用，超负荷疲劳，也会垮下来。
混合结构的墙壁虽不可以随便拆移，但开个洞口是可以的，一般不要靠近墙角处开洞口，洞口的宽度不宜超过９０厘米。
特殊情况最好咨询一下内行的人，莫听包工头胡诳。
开洞口时不要贪图快而重锤敲击墙壁，旁边的砖砌体震松了即使不掉下来也形同虚设。
有的人把首层的地台挖低，为了争取多点层高，以便加建阁楼，在墙上打凿一排孔洞插入桁条，这种做法对房屋伤害很大。
洞与洞之间留下的那窄窄的砖墩子基本上被震松了，其致害的严重性无异于在一根竹子的下端斩了一刀。
一有地震，楼房就从这条界线齐刷刷地掼倒。
什么是框架结构住宅？
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛀石、陶柱等轻隔墙分户装配而成的住宅。
由钢筋砼柱子、梁及楼板构成的房子未砌墙时像个框架，所以叫框架结构。
这种房屋的墙壁只起围护或间隔的作用，可以拆改，但不能在楼板中随便加一幅砖间墙，即便在楼板底下有条梁也不行。
因为那条梁原先是没有考虑砖间墙这一项荷载，若加了间墙上去，下面的梁可能会出现裂缝。
即使无裂缝，梁及楼板的挠度加大（即下沉了一点），减弱抗震能力，而且使房屋的寿命缩短。
什么是剪力墙？
高层建筑才设置剪力墙。
现代的建筑材料建楼，解决支撑其自重等垂直荷载已不成问题。
高层建筑因其高，着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力，横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称为剪力墙。
剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好了的，洞口四周另埋设有钢筋加固，建成后极少再在剪力墙上开门洞。
一来难开，二来开完洞之后难以加固洞口四周，更主要的是破坏了剪力墙的整体性，犹如伤害筋骨，自然是大忌了。
什么是跃层式住宅？
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。
这类住宅的特点是，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接，跃层式住宅的优点是每户有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计方法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、销售较多，也逐渐为北方市场所接受。
什么是复式住宅？
复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层体合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式设计为3.3米,而一般跃层为5.6米）,复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。
复式住宅的经济性体现在：
1.平面利用系数高,上层直接复合,可使住宅的使用面积提高50%-70%;
2.户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体，光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。
低层住宅有哪些特点？
在目前我国城市住宅建设中，低层住宅所占比重较小，在乡村住宅建设中所占比重较大。
低层住宅与后来出现的多层和高层住宅比较，建筑工艺简单，建材易得，供一家居住的独立性和私密性较好，上下出入方便，因此，低层住宅无论在国内还是国外，都受到普遍欢迎。
近年来，我国城市郊区和一些发达乡材地区大量建造的农民住宅，都体现了低层住宅的优点。
但低层住宅由于占地多，在人口密度大的大城市无法推广。
多层住宅有哪些特点？
目前，我国有90%以上新建或在建的城镇住宅都是多层住宅。
广泛建造多层住宅的优点在于：
①它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年即可竣工；
②无须象高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；
③结构设计成熟，通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化标准化生产，工程造价较低，易被购房者接受。
但多层也有不足：
①底层和顶层的居住条件不理想；
②由于设计和建筑工艺定型，使得多层在结构、建材、布局上难以创新，造成多层住宅建筑立面、建筑风格的呆板和缺乏变化。
什么是小高层？
小高层有哪些特点？
小高层是指楼层在八至十二层间，配备电梯的住宅。
在建设部有关规定中，只有多层与高层的高规定，没有小高层这个概念。
自1996年上海、深圳等地出现小高层楼盘，并取得骄人销售业绩后，小高层开始走俏。
小高层有以下特点：
一是小高层通过电梯的配置，使原有意义的多层住宅具有了高层的优点。
小高层以现浇楼板施工，建筑结构上与高层基本相同，建筑质量好，住户上下方便。
小高层的房型、建筑系数又接近多层，间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。
特别是一些建筑优良、档次高的小高层，水电配置精良，集供冷暖气、冷热水于一身，双路供水供电，且采用智能化的布线系统，使楼宇更易于管理，居住舒适、安全性高。
二是很多小高层的得房率不低于普通多层，且通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加。
小高层视野宽阔、景观美好，更是多层住宅难以企及。
因此小高层在南方城市越来越受到人们的喜欢。
高层住宅有哪些特点？
高层住宅是城市化、工业化的产物，钢筋和混凝土的使用，电梯的发明，使住宅建设向空间发展成为可能，高层住宅最大的优点，就是可以节约土地。
同样的地基建造六层住宅与建十二层住宅，土地利用率可提高一倍。
同时，高层住宅还有双路供水，供电系统，可提供更有保障的供应，集中安全的住宅环境，规模化的管理服务，以及良好的采光通风条件等优势。
什么是综合性商住大厦？
综合性商住大厦是将商店、写字楼、旅馆、饭店等不同用途的非居住用房同住宅用房组合在一起的高层建筑物，这类建筑的产生，是城市土地价格不断提高、高层建筑设计不断完善的结果。
一幢典型的综合性商住大厦的分层用途是，地下停车场、商场、饭店（1—3）层，写字楼（4—10层）、旅馆（10—15层）、15层以上是住宅。
住在综合性大厦的居民，足不出户就可享受到现代化的商业服务。
什么是铺面住宅？
铺面住宅是指沿街、特别是沿着商业街布置的各类住宅，因为这类住宅有门窗直接设在街上，故又称门脸房、门面房。
什么是住户？
首先应知道什么是住户。
住户是指共同占有一个住宅单元的一组社会成员，也即是人。
这一组人可以是一个家庭的各个成员，也可以是不同家庭的成员，一般来说，住户的成员数量与家庭成员数量是一致的。
住宅户型可用三种方法来划分。
①用住户人口多少，可分为一口户、二口户……
②用住户的代际也就是辈份确定，可分为一代户、二代户……
③用社会学的户结构分类法可分出单身户、夫妻户、核心户（夫妻带有未婚子女）、主干户（含两代以上的核心户）。
什么是住宅的套型？
“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。
通俗地讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。
住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。
但随着住房商品化和房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。
通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
什么是居住单元？
对居住单元概念，在建筑学界和社会大众之间有两种不同的理解。
建筑界的专业人员认为：
居住单元是指居住建筑中每层使用同一楼梯的住户范围，其分类标准是“一梯二户”，“一梯三户”等。
非专业人员和一般社会、大众认为，居住单元是指一户居住的一套住户的统称。
事实上两种理解有着内在的联系，这个联系的统一之处，是我国城镇大量出现了“单元式住宅”，彻底改变了旧式住宅相互干扰、拥挤不堪的状况，为千百万普通家庭提供了独用、舒适，又适于标准化、工业化生产的住宅类型。
什么叫“户室比”？
“户室比”又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，一室户占25%，二室户占47%，三室和四室户占28%。
住宅居住空间尺度是如何确定和计量的？
就象人们穿衣戴帽要有个尺寸号码一样，住宅也有一个具体的空间存在形式，人们不论建造何种样式的住宅，都可用特定的长度、宽度和高度指标来加以描述和测量，这三个指标构成住宅的三维空间，在建筑学上分别称为“进深”、“开间”和“层高”。
什么是住宅的进深？
住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。
目前我国大量城镇住宅房屋的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。
在住宅的高度（层高）和宽度（开间），确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。
进深大的住宅可有效地节约用地。
什么是住宅的开间？
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。
与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。
就我国目前大量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过3.3米。
规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
什么是住宅的层高和净高？
住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。
目前一般住宅层高都在2.8米，净高2.5米。
四、建筑识图基础知识：
怎样看住宅建筑的平面图？
住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空间位置的重要依据。
欲出售的住房还没竣工，甚至还没有建造或已建造竣工，不能前往查看，这时只得依据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。
住宅建筑平面图，是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图，通俗地讲，就是将一幢住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例|符号直接绘制在纸上，以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。
住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如：
1:
100，1:
50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号标出内部附属设备，这种图是供设计建设施工人员使用的。
为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置。
怎样看住宅建筑的立面图？
住宅建筑的立面图，是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸，地面标高，屋顶的形式，阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等。
在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示一定的立体感。
怎样看住宅建筑的剖面图？
住宅建筑的剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向象劈木一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的纵剖面图示符号。
怎样看住宅建筑的透视图和表现图？
住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。
一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。
住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算上的困难，有些透视图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。
一幅绘制精美的住宅建筑表现图，具有很强的艺术感染力。
目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果真实。
工程识图举例：
1．概述
图线:
线型、粗度、标高
线型、粗度定位轴线
点画线表示定位轴线横向轴线为大写英文字母，纵向为阿拉伯数字
比例
表13-2建筑施工图的比例
图名
比例
建筑物或构筑的平面图，立面图，剖面图
1:
501:
1001:
200
建筑物或构筑物是局部放大图
1:
101:
201:
50
配件及构造详图
1:
1,1:
2,1:
5,1:
10,1:
20,1:
50
标高：
表示楼层所在高度。
2．建筑总平面图
总平面图中包括比例、图例、图线、定位、指北针、尺寸标注
3．建筑平面图
比例、尺寸标注、图线、图例符号、投影要求
平面图外部尺寸线主要有三道
第一道是最外面的尺寸------总体尺寸，表明建筑物的总长，总宽。
第二道是中间的尺寸------轴线间尺寸，表明建筑物承重构件的定位尺寸。
第三道是最里面的尺寸-----细部尺寸，表明建筑物门、窗洞、洞间墙及细部的尺寸，该尺寸与轴线相关。
平面图上还有标高尺寸：
平面图上还应标注室内外的楼地面标高及室外地坪标高尺寸。
建筑平面图的投影图由底层开始画，按正投影的方向能看到的部分均应画出；其它楼层，按正投影方向绘制时重复之处省略。
如：
散水、明沟、台阶，只在底层平面图中表示，而雨蓬一般也只画在二层平面图上。
4．建筑立面图
比例、定位轴线、图线、投影要求、尺寸标注
五、面积测算基础知识：
计算住宅面积有哪些指标？
根据建设部《商品房销售按面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，房屋销售按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算呢？
建筑面积：
建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
公摊面积：
1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
使用面积：
按〈住宅建筑设计规范〉（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
使用面积大于等于地毯面积。
公共建筑面积：
公共建筑面积=公共建筑面积分摊系数χ套内建筑面积。
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程建筑面积，即为整栋建筑物的公共建筑面积。
公共建筑分摊系数：
是将整栋建筑物的公共建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公共建筑面积分摊系数。
使用面积系数：
用百分率表示。
等于总套内使用面积之和除于总建筑面积
辅助面积：
建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。
结构面积：
建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。
使用率：
使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。
板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
实用率：
是套内建筑面积和住宅面积之比。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
套内墙体面积=公共墙为水平投影面积一半计入、非公共墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
分摊的公共建筑面积=套内建筑面积*公共建筑面积分摊系数
公共建筑面积分摊系数=公共建筑面积/套内建筑面积总和
公共建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积
容积率：
总建筑面积与所用建筑用地面积之比（总占地面积之比）。
住宅的建筑面积如何测算？
在住宅建筑中，需要计算建筑面积的范围和方法是：
1）单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。
单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。
2）两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按方法①计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积对多层和高层住宅来说，又叫“建筑展开面积”。
3）地下室、半地下室及相当出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算（但不包括采光井、防潮层及保护墙等）。
4）多层和
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