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中国房地产的泡沫形成原因及防范措施
山东职业学院
毕业论文
题目：
中国房地产的泡沫形成原因及防范措施
课题名称：
房地产泡沫
系部：
土木工程系
专业：
房地产经营与估价
姓名：
赵彤
学号：
201004013234
指导教师：
高恒
摘要································································
一、房地产泡沫的实质
二、我国房地产市场现状
三、房地产泡沫的危害
1.造成经济结构和社会结构的失衡
2.容易引起金融危机
3.造成生产和消费危机
4.容易引发政治和社会危机
四、房地产泡沫的成因
1.过度投机
2.消费者及投资者对未来价格的预期
3.银行信贷非理性扩张
五、防止房地产泡沫产生的措施
1.加强对房地产市场的宏观监控和管理
2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
3.强化土地资源管理
4.加强金融监管力度，合理引导资金流向
六、我国房地产泡沫成因及其治理过程
谢辞··································································57
参考文献·······························································58
摘要
房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。
由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务.
近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？
它是如何形成的？
我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？
下面就对这些问题进行分析和探讨。
关键词：
房地产泡沫；成因；措施；防范
一、房地产泡沫的实质
所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
泡沫经济的两大特征是：
商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。
房地泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。
从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。
二、我国房地产市场现状
2011年中国地产泡沫继续越吹越大
房地产泡沫漫画美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
当前中国房地产市场处在危机的边缘！
如果不是美国次贷危机演变成金融危机，金融危机又演变成全球性的经济危机的话，中国房地产调控以及不少城市房价所面临的下跌实际上充其量算是中国房地产市场的理性回归，和高速成长后理性的速度修正，但当国际环境如此变化，又深重波及中国实体经济后，中国房地产市场处在危机的边缘。
中国房地产市场危机目前完全可以放在国家政策层面去谈，要想顺利摆脱国际市场的影响，内需拉动成为唯一出路；内需拉动又依靠什么呢？
中国内需拉动实在离不开房地产市场的稳定甚至繁荣，否则股市深度套牢巨额民间百姓的资金，如果房地产市场再继续深度下跌，再加上众多中小企业倒闭，可以想象内需实实在在没有了成长的基础。
无法扩大内需的中国经济将必然被美国经济绑架成小老弟，那样算什么？
无法扩大内需的民众一旦资产损失严重，信心再得，难上加难！
无论多少人不乐意房价跌幅3成的理性判断，也无论多少人希望中国房价一跌跌回2000年，但理性判断，中国房地产价格是不应该降到大多数老百姓能买得起的程度，绝大多数普通老百姓的住房需求应该由政府的经济实用房、廉租房等来解决，一个衰落的房地产市场又怎么能够为经济实用房、廉租房的发展提供经济基础呢？
中国房地产市场需要改变颓势！
但改变颓势，给与市场信心的措施又是什么呢？
南京、杭州市政府救市的尝试比较多从消费者角度，无论是补贴还是别的政策都是这样出发点,银根紧缩松绑也是尝试。
我认为目前房地产调控的核心政策就是紧缩银根，开发商无法获得银行贷款，因为资金短缺，所以不少开发商为了活命只能降价销售，集体降价的市场是能是今天的局面！
三、房地产泡沫的危害
1.造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。
在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。
泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。
日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。
1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。
大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。
如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。
这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。
同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
2.容易引起金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。
有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。
此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。
这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。
因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。
应该注意到：
银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。
一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。
而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
3.造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。
股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。
企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。
生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。
企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。
此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。
由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。
个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
4.容易引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。
在金融危机下，犯罪案件激增。
以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。
工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
四、房地产泡沫的成因
1、过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。
土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。
当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
2.消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。
对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
3.银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。
而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。
五、防止房地产泡沫产生的措施
1．加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。
政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。
房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。
首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。
近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。
因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
3.强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。
要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。
要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。
要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。
全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
4.加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。
推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。
因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
六、我国房地产泡沫成因及其治理过程
当前，我国房地产存在投资比重过高，房地产贷款增长过快，商品房空置率过高，房价收入比过高等泡沫状况，究其原因主要是以下因素所引起:
1.我国房地产泡沫的形成原因
a.土地价格垄断。
土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策的配套。
土地要素市场的缺失使我国的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，呈现虚高状态。
而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。
b.房地产开发市场行政垄断。
房地产行业是资金密集型行业，没有巨额的资金，企业无法进入这一行业。
弱化了房地产行业的竞争。
加上我国根深蒂固的地方保护意识，形成了房地产开发企业的局域性垄断。
c.地方政府经济利益影响下的房地产价格。
政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。
政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。
d.城市化进程加速促使住房需求刚性化。
随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破，我国的城市化进程大大加快。
城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口;城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市;城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造;住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。
所有这一切都使得城市对住房的需求加大。
e.房地产租赁市场不完善。
我国房地产租赁市场很不完善。
现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主休是进城打工的农民。
由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场管理，使正常的租赁市场需求者望而却步。
f.房地产投资与投机。
我国经济高速发展，居民手中积累了大量的货币资金，住房消费成为了新的消费热点。
住房价格呈现稳定的增长，住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣。
我国居民本就有购房置业的习惯，为了扩大内需，鼓励先富起来的家庭购买第二或第二套住房，这就使得房地产消费迅速高涨。
再者，我国近几年房地产需求的增长带动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。
我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的惟一投资渠道。
2.我国房地产泡沫治理的对策
a.尽快建立土地要素市场。
建立土地要素市场，通过市场发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。
在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。
一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估，在我国各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉，其基础就是土地价值的严重低估;另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。
房地产开发商通过在政府机构中寻求其行政人、行业性垄断、区域性垄断、集体合谋压低低价、垄断性信息优势、强制拆迁等手段，以远低于市场价值的批租拿到优良位置土地开发权。
利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。
尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我国房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。
b.割断地方政府与房地产市场的经济、政治利益。
统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价的将近30%～40%左右。
如果再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方政府在房产上的收入将近占到整个房地产价格的50%～80%。
在欧美国家，地价、税费相加大约占到住房价格的20%左右。
而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。
如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若鹜。
不改变以经济发展速度为主要指标考核政绩的传统，不斩断地方与房地产业之间的利益纽带，就很难从根本上扭转房地产过热的现象。
c.综合运用税收、金融政策，控制入市资金量。
经济泡沫形成的前提是非理性预期，而基础则是资金聚集。
治理泡沫的最有效手段就是抽紧银根，控制入市资金量。
在当前货币资金供应总量一时难以控制的情况下，不如改变思路，以更有针对性的税收、金融政策对房地产泡沫进行精确打击。
在当前情况下，建议:
a尽快征收物业税（不动产税），抑制住房的盲目需求。
b对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。
c提高居民住房转让所得的税率。
d可考虑征收遗产税，改变居民的心理预期。
e取消期房销售制度，改为现房销售制度。
f对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。
d.大力发展住房租赁市场。
对出租住房的业主实行税收豁免政策。
对低收入者购房和租房的税收优惠政策。
对为低收入者开发租用住房的私人公司实行税收抵扣。
e.分化城市功能，延伸住房供应空间。
过多的基础设施集中于主城区，强化了人地矛盾，抬高了地价、房价，成为房地产沫的催化剂。
分散基础设施，分化城市功能，延伸大城市的地理空间，既是我国城市进一步发展的明智之举，也不失位平抑房价，解决住房困局的良方。
总之，伴随我国经济发展和城市化的加速，我国房地产市场需求的旺盛局面还会持较长时间。
如何进一步改善我国居民的住房条件，让“居者有其屋”，是我国和谐社会建立的重要目标。
房地产业持续健康发展，离不开对房地产市场的有效调控，而房地产泡沫的治理则是房地产宏调控的主要目标，对此我们必须有清醒的认识.
谢辞
………………………………………..向所有曾经关心和帮助过我的老师、同学和朋友致以诚挚的谢意！
参考文献
[1]李维,《房地产泡沫与预警》
[2]何浩珍.预防房地产泡沫的金融体制研究
[3]国家统计局．中国统计年鉴
[4]张松峰..日本房地产泡沫的经济史鉴
[5]李然然.中国房地产泡沫现状分析及应对措施研究
[6]田传浩.房地产泡沫的危害[J].中国房地产金融
[7]李静．新世纪我国房价快速上涨的制度成因分析
[8]王欣．我国现行房地产税收制度存在的问题及对策
[9]XX文库.试析中国房地产泡沫
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