郑州市物业服务收费管理实施办法.docx

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郑州市物业服务收费管理实施办法

郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）

第一条为促进我市物业管理服务行业健康有序发展,规范物业服务收费行为，加快推进物业管理服务行业市场化进程，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》精神，结合我市实际,制定本办法。

ﻫ    第二条本办法适用于具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业管理企业，在我市及县（市）建成区范围内提供社会化、专业化物业服务的收费管理.ﻫ    第三条　物业服务收费是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

    第四条政府提倡业主通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。

    第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

    第六条物业服务收费实行分级管理，市和县（市）政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

    第七条　我市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

ﻫ    普通住宅（指多层住宅、高层住宅）物业服务收费实行政府指导价（普通住宅区已成立业主委员会和业主在签定房屋买卖合同时已约定物业服务内容和收费标准的除外）。

ﻫ    写字楼、别墅、公寓、商铺等其他各类物业服务收费实行市场调节价。

ﻫ    第八条　实行政府指导价的物业服务收费,由市、县（市）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应等级的基准价和浮动幅度，并定期公布。

具体收费标准由业主与物业管理企业按规定的基准价和浮动幅度,在物业服务合同中约定。

无法约定的执行政府发布的基准价标准.

    第九条实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由业主、业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定。

    第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

ﻫ    第十一条　物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

ﻫ    物业服务成本构成一般包括以下部分：

ﻫ    1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；ﻫ    2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;ﻫ    3、物业管理区域清洁卫生费用；ﻫ    4、物业管理区域绿化养护费用;

    5、物业管理区域秩序维护费用;

    6、办公费用;

    7、物业管理企业固定资产折旧;ﻫ    ８、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

    9、经业主同意的其它费用。

ﻫ    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本.ﻫ    第十二条　物业服务收费按业主房屋产权面积收取。

已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准，建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。

未办理房屋所有权证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

另有约定的除外。

    第十三条物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳。

经双方协商可预收物业服务费,但预收期限不得超过3个月，另有约定的从其约定。

 第十四条与普通住宅区配套的学校、幼儿园等物业服务收费按不超过所在住宅区物业服务收费标准的原则,在物业服务合同中约定。

    第十五条业主或使用人房屋装修期间,物业管理企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。

装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运收费按规定由业主与物业管理企业协商确定。

    第十六条物业管理企业应当遵守国家价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。

    第十七条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。

业主违反物业服务约定合同逾期不缴纳物业服务费的，物业管理企业可督促限期缴纳或依法追缴。

ﻫ    业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定,业主负连带责任。

物业产权发生转移时，业主或物业使用人应结清物业服务费用.ﻫ    第十八条　因开发建设单位未按时交给物业买受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

ﻫ    第十九条任何单位和个人利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应征得相关业主、业主大会和物业管理企业的同意,所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用.

    第二十条物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等部门应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

    第二十一条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

ﻫ    第二十二条物业管理企业根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，收费标准由协议双方约定。

    第二十三条各物业管理企业应当按价格主管部门规定实行明码标价,在物业管理区域内显著位置,将物业服务内容、服务标准以及收费依据、收费项目、收费标准等有关情况进行公示,接受业主及社会的监督。

ﻫ    第二十四条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督.物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

    第二十五条本办法由郑州市物价局和郑州市房地产管理局按各自职责负责解释.

    第二十六条　本办法自二○○四年八月一日起执行。

以前印发的物业管理服务收费政策和批准的有关物业收费标准同时停止执行。

附件1:

郑州市普通住宅区物业服务收费指导价标准

附件2：

郑州市普通住宅区物业管理服务等级标准

郑州市普通住宅区物业服务收费指导价标准

等级

具备 条 件

收费基准价

（元/平方米.月）

备  注

一级

    按照一级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务;管理住宅区建筑面积多层30000平方米以上或高层10000平方米以上；住宅区完全按规划设计要求建设，绿化率30%以上，有动态景观，住宅区有完整的安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有完整的规划、房屋、共用设施及业主资料。

多层住宅0.38

高层住宅1.10

1、多层、高层住宅以基准价为基础,上下浮动不超过20%。

2、符合下列条件，可收取不超过0.05元/月.平方米的电子监控设备运行、维护费。

（1）楼宇对讲或门禁系统

（2）周边红外线报警系统（3）小区内监控系统（4）消防监控系统（5）中控室运行维护系统（6）24小时不间断运行，有运行记录，并按期限保管。

二级

    按照二级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务;管理住宅区建筑面积多层30000平方米以上或高层10000平方米以上，住宅区基本按规划设计要求建设，绿化率20%以上，有景观，住宅区有安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有较完整的规划、房屋、共用设施及业主资料。

多层住宅0.32

高层住宅0.87

三级

    按照三级物业管理服务等级标准提供服务；管理住宅区建筑面积多层30000平方米以下或高层10000平方米以下，住宅区符合规划设计要求，有绿化，房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、共用设施及业主资料。

多层住宅0.26

高层住宅0.73

四级

    按照四级物业管理服务等级标准提供服务;管理住宅区建筑面积多层30000平方米以下，住宅区建房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、共用设施及业主档案。

多层住宅0.20

高层住宅0.64

五级

    不具备上述设施设备的其他类型住宅区,按照五级以上物业管理服务等级标准提供物业服务。

多层住宅0.15

郑州市普通住宅区车辆停放服务收费标准

车辆类别

内 容

收费标准（元/辆.月）

备     注

机动车

地下停车场车位使用费

120--160

扣除物业服务成本后，按《办法》第十九条执行

其他车辆

摩托车停放

20

提供封闭停车场，24小时专人值守，管理制度严密、规范

电动自行车停放

8

自行车停放

5

郑州市普通住宅区物业管理服务等级标准

一　级

项目

内   容   与   标   准

（一） 基 本 要 求

1、  服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、  承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、  管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、  有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、  管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、  设有服务接待中心，公示24小时服务电话。

急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、  根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、  按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见。

（二） 房 屋 管 理

1、  对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、  根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、  每日巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、  按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项,并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、  对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、  住宅区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）

共用设施设备维修养护

1、  对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、  建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、  设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、  对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、  载人电梯24小时正常运行。

6、  消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、  设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、  住宅区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、  路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

公协

共助

秩维

序护

1、  住宅区主出入口24小时站岗值勤。

2、  住宅区内按规定线路巡逻，每1小时巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、  对进出住宅区的机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、  对进出住宅区的装修、家政等劳务人员实行临时准入证管理。

5、  对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁服务

1、  高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。

垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、  合理设置果皮箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、  住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次。

楼梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

4、  共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、  二次供水水箱督促供水部门按规定清洗。

6、根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。

（六）

绿化

养护

管理

1、  有专业人员实施绿化养护管理。

2、  草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物。

3、  花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、  定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、  定期喷洒药物，预防病虫害。

二级

项目

内  容   与   标   准

（一） 

基 本 要 求

1、  服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、  承接项目时，对住宅住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、  管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、  有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、  管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、  公示24小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、  根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、  按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见。

（二） 

房 屋 管 理

1、  对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、  根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、  每3日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、  按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每2日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、  对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、  住宅区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）

共用设施设备维修养护

1、  对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）

2、  建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、  设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、  对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、  载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、  消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、  设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、  住宅区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、  路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助维护公共秩序

1、  住宅区主出入口24小时值勤，其中16小时站岗。

2、  住宅区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次。

3、  对进出住宅区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、  对进出住宅区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁服务

1、  按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、  住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、  区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、  二次供水水箱督促供水部门按规定清洗。

5、 根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。

（六）

绿化养护管理

1、  有专业人员实施绿化养护管理。

2、  对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、  定期清除绿地杂草、杂物。

4、  适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、 适时喷洒药物，预防病虫害。

三　级

项目

内  容   与   标   准

（一） 

基 本 要 求

1、  服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、  承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、  管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、  有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、  管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、  公示24小时服务电话。

报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、  按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、  每年至少1次征询业主对物业服务的意见。

（二）

房屋管理

1、  对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、  根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、  每周巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、  按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、  对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、  各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）

共用设施设备维修养护

1、  对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、  建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、  操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、  对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、  载人电梯早6点至晚10点正常运行。

6、  消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、  路灯、楼道灯完好率不低于85%。

8、  容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）

协助维护公共秩序

1、  住宅区主出入口24小时值勤，其中8小时站岗。

2、  住宅区内按规定线路巡逻，每3小时至少巡查1次。

3、  机动车辆停放有序。

4、  对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）

保洁服务

1、  住宅区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、  住宅区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、  区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、  二次供水水箱督促供水部门按规定清洗。

（六）

绿化养护管理

1、  对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、  定期清除绿地杂草、杂物。

3、  预防花草、树木病虫害。

四级

项目

内  容   与   标   准

（一） 

基 本 要 求

1、  服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、  承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、  管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、  有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、  管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、  公示24小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、  按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、  每年至少1次征询业主对物业服务的意见。

（二） 

房 屋 管 理

1、  对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、  根据房屋实际使用年限