房地产估价师考试试题及答案9篇.docx
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房地产估价师考试试题及答案9篇
2021年房地产估价师考试试题及答案9篇
21年房地产估价师考试试题及答案9篇第1篇
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税。
（ ）
答案：
错
解析：
城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）内不起诉，异议登记失效。
A.5日
B.7日
C.15日
D.30日
答案：
C
解析：
此题考查的是不动产登记的类型。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
（2015真题）利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。
（）
答案：
错
解析：
此题考查的是房地产面积测算。
利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。
限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。
以下属于限制物权的是（ ）。
A.用益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权
答案：
A
解析：
此题考查的是物权概述。
用益物权和担保物权都是限制物权
某房地开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元人民币，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。
此后由于该地区投资环境改善．该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。
（）
此题为判断题（对，错）。
正确答案：
×
行政裁决应坚持（）的原则。
A．公平
B．公正
C．及时
D．以上均正确
正确答案：
D答案：
D。
行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。
房屋征收中给予的补偿包括（ ）。
A、被征收房屋价值的补偿
B、因征收房屋造成的搬迁的补偿
C、因征收房屋造成的临时安置的补偿
D、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿
E、在征收房屋内改建房屋的补偿
答案：
A,B,C,D
解析：
此题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。
对被征收人给予的补偿包括：
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
21年房地产估价师考试试题及答案9篇第2篇
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
正确答案：
DD相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市根底设施与市政公用设施和环境变化的影响。
某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。
2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）。
A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
答案：
A
解析：
此题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值。
企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。
（ ）
答案：
对
解析：
考点:
企业有关经济行为的需要。
企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。
根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。
A、行政区域
B、估价目的
C、估价对象规模
D、价值类型
答案：
B
解析：
考点:
估价当事人。
不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。
关于实际利率和名义利率的说法，错误的选项是（ ）。
A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
答案：
D
解析：
A项，名义利率是指一年内屡次计息时给出的年利率，它忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利”。
B项，实际利率是指一年内屡次计息时，年末终值比年初值的增长率。
CD两项，名义利率与实际利率存在着下述关系：
①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差__异就越大；③当每年计息周期数m－1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；⑤当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：
i=er－1。
某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。
收益归全体业主所有。
目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。
合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（）。
A.按市场租金评估该广告收益价值
B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值
C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约本钱
D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约本钱
答案：
B
解析：
评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。
《物业管理条例》确立的根本制度包括（）。
A．业主大会制度
B．业主公约制度
C．住宅小区治安管理制度
D．住宅小区综合验收制度
E．住房专项维修资金制度
正确答案：
ABE住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收理制度不是《物业管理条例》确立的根本制度。
21年房地产估价师考试试题及答案9篇第3篇
根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未开工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年
答案：
C
解析：
此题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限进行项目开发建设。
出让合同约定的开工开发期限满2年未开工开发的，可以无偿收回土地使用权。
假如开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
（）
正确答案：
×[答案]×
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。
尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。
在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地讲明各项工作的相互联系和制约关系。
（）
正确答案：
×网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地讲明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。
有关开发公司的开发行为，以下说法正确的有（）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
正确答案：
ABC
估价委托合同的内容一般包括（ ）。
A、委托人的名称或者姓名和资产状况
B、估价服务费及其支付方式
C、解决争议的方法
D、估价机构的名称和住所
E、委托人的协助义务
答案：
B,C,D,E
解析：
此题考查的是估价业务接洽与承接。
委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。
参见教材P400。
为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人不统一适用《房产税暂行条例》。
（）
此题为判断题（对，错）。
正确答案：
×
某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。
但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。
实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购置后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的局部转让给某银行安装自动取款机。
除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
请问：
1．四个交易实例是否可以选作可比实例？
2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？
答案：
解析：
1．
（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。
（2）理由：
采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。
可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。
A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。
2．四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：
（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。
（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。
（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。
即测算合并后的增值收益。
（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。
21年房地产估价师考试试题及答案9篇第4篇
用来求年值的系数有（ ）。
A、一次支付终值系数
B、等比序列现值系数
C、等比序列年费用系数
D、等额序列支付资金回收系数
E、等额序列支付储存基金系数
答案：
C,D,E
解析：
此题考查的是复利计算。
求年值的系数有三个：
等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。
单纯的物价下降一定意味着出现了通货紧缩。
（）
此题为判断题（对，错）。
正确答案：
×
拍卖标的有保存价的，竞买人的最高应价未到达保存价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。
（ ）
答案：
对
解析：
此题考查的是保存价规则。
拍卖标的有保存价的，竞买人的最高应价未到达保存价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。
以下房地产开发本钱中，属于根底设施建设费的是（ ）。
A.围墙工程费
B.电力设施工程费
C.居委会用房建设费
D.人防工程费
答案：
B
解析：
此题考查的是建设本钱。
根底设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。
围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套设施建设费；人防工程属于开发期间税费。
我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康开展和系统性金融风险的防范。
（）
此题为判断题（对，错）。
正确答案：
√
（2012真题）以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。
（）
答案：
错
解析：
此题考查的是房地产开发项目转让。
以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。
以下房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。
A.经济开展
B.居民收入
C.城市化
D.利率
答案：
C
解析：
此题考查的是经济因素。
影响房地产价格的经济因素包括经济开展、居民收入、物价、利率、汇率。
选项C是社会化因素。
P144。
21年房地产估价师考试试题及答案9篇第5篇
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他土地附着物三个局部，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。
（ ）
答案：
对
解析：
此题考查的是房地产的含义。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个局部，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”。
《房地产开发企业资质管理规定》规定，申领一级资质房地产开发资质等级近3年房屋建筑面积累计竣工应不少于（ ）平方米。
A.30
B.15
C.5
D.0
答案：
A
解析：
此题考查的是房地产开发企业资质等级。
表5—1，申领一级资质房地产开发资质等级近3年房屋建筑面积累计竣工应不少于30万平方米。
1992年，__市实行的“五位一体”房改实施方案，不包括（）。
A．推行住房公积金
B．建立住房信贷体系
C．提租发补贴
D．配房买债券
正确答案：
B
以下关于价格弹性的表述中，正确的有（）。
A.需求价格弹性一般为正值
B.当供应价格弹性为0时，称供应完全无弹性
C.替代品的交叉弹性为负值
D.当需求价格弹性为∞时，称需求有完全价格弹性
E.一般来说，时间越长，需求和供应都越有弹性
答案：
B,D,E
解析：
此题考查的是弹性理论。
选项A需求价格弹性，一般为负值。
但是对于吉芬商品和炫耀商品，则为正值。
选项C替代品的交叉弹性为正值。
PX↗，QX↘，QY↗。
P183、P186。
为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（ ）。
A.本次贷款的月还款额/月均收入
B.（本次贷款的月还款额+其他债务月归还额）/月均收入
C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月归还额）/月均收入
答案：
C
解析：
此题考查的是房地产抵押贷款。
考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。
房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。
投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按照（ ）对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A、投资的经济用途
B、投资对象存在形式的不同
C、投资人能否直接控制其投资资金
D、投资期限或投资回收期长短
答案：
A
解析：
考点:
投资概述。
按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
以下关于现行中国城市土地使用制度，表述错误的选项是（）。
A、采取拍卖、招标、协议挂牌等方式将建设用地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者
B、土地使用者的建设用地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护
C、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
D、非住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
答案：
D
解析：
[知识点]城市土地使用制度改革[知识点]国有土地使用权出让
21年房地产估价师考试试题及答案9篇第6篇
某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向（）贷款较经济。
A．甲银行
B．乙银行
C．甲乙同样
D．无法比较
正确答案：
A甲银行:
1500+1500*17%*5=2775，乙银行:
1500+（1+16%/12）60=3320.71，因此向甲银行贷款较经济。
以下关于房地产开发项目质量责任制度的表述，正确的选项是（）。
A.房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承当质量责任
B.经核验，房屋属于主体结构质量不合格，主要通过保修解决
C.业主购置的房屋出现质量问题，理应由各承建方对购房者承当责任
D.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，应向房地产主管部门申请核验
答案：
A
解析：
此题考查的是房地产开发项目质量责任制度。
购置的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承当责任；购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承当赔偿责任。
P109～110。
为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低本钱利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。
A.认知价值定价法
B.本钱加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
答案：
B
解析：
此题考查的是制定租售方案。
本钱加成定价法是指开发商按照所开发物业的本钱加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格，加成的含义就是一定比率的利润。
某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。
按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。
维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。
经调查得知。
该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。
答案：
解析：
收益法，组合技术
（1）求取房地产净收益
押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05（万元）
其他收入=15（万元）
写字楼租金收入=3×70%×（1－10%）×60×12=1360.8万元
有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（万元）
运营费用＝200＋40＝240（万元）
年净收益＝1376.85－240＝1136.85（万元）
（2）求取建筑物价值
土地年净收益/7%×[1-1/（1+7%）35]＝3000万元
土地年收益＝231.66（万元）
建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19万元
建筑物价值＝905.19/9%×[1-1/（1+9%）35]＝9564.98（万元）
（3）求取房地产价值
VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（万元）
以下现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A、开发－销售模式
B、开发－持有出租－出售模式
C、购置－持有出租－出售模式
D、购置－更新改造－出售模式
E、购置－更新改造－出租模式
答案：
B,C
解析：
此题考查的是房地产投资活动中的现金流量。
根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购置或土地本钱；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造本钱；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。
按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（ ）年。
A、70
B、60
C、50
D、40
答案：
A
解析：
考点:
寿命长久。
居住用地为70年。
运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。
（）
此题为判断题（对，错）。
正确答案：
√
21年房地产估价师考试试题及答案9篇第7篇
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。
2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。
甲公司尚未归还的抵押贷款余额为4亿元。
政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（）。
A.征收补偿方案B.行政诉讼权利
C.行政复议权利D.搬迁期限
答案：
D
解析：
影响商品的供应的主要因素不包括（）。
A．商品价格
B．偏好
C．政府政策
D．预期
正确答案：
B
通常是构成居住区的根本单位是（）。
A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
正确答案：
B
营业税是对提供给税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。
（）
此题为判断题（对，错）。
正确答案：
√
（三）某__区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该__区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修作为办公楼用于出租。
现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求?
对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
正确答案：
甲公司可能提出的要求：
（3分）
1．按改造后的办公用途市场价值进行评估。
（1分）
2．对办公楼承租人损失进行评估。
（1分）
3．对装修、改造费用进行评估。
（1分）
房地产估价机构可做的答复：
（7分）
1．应按改造前的工业用途评估（按法定用途——作者注），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用（2分）；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。
2．经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
（2分）
3．对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
（1分）
会计要素中，费用可以表现为资产的减少，也可能引起负债的增加，但不能同时表现为资产的减少和负债的增加。
（）
此题为判断题（对，错）。
正确答案：
×
为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：
成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。
在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。
自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。
该可比实例经调
升级会员 