现代农业产业投资基地建设项目可行性实施报告.docx
《现代农业产业投资基地建设项目可行性实施报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《现代农业产业投资基地建设项目可行性实施报告.docx（103页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
现代农业产业投资基地建设项目可行性实施报告
现代农业产业投资基地建设项目
可行性研究报告
第一章总论5
一、项目概况5
二、项目提出的理由6
三、建设单位基本情况8
四、研究依据9
五、研究围10
六、研究原则11
七、主要技术经济指标11
八、项目进展情况12
九、结论与建议12
第二章项目建设的背景与意义14
一、项目建设的背景14
二、项目建设的必要性22
三、项目建设的可行性25
四、项目建设的意义25
第三章地区社会经济发展状况29
一、市社会经济发展状况29
二、宁乡县社会经济发展状况32
三、金洲新区社会经济发展状况36
第四章建设容与工程建设方案40
一、建设容40
二、建设规模40
三、生产规模41
四、规划原则41
五、项目建设定位42
六、项目建设目标42
七、总体规划布局42
八、基础设施建设方案43
八、房屋建设方案51
九、绿色有机农业基地建设方案54
第五章项目选址与建设条件56
一、选址原则56
二、项目选址方案56
三、区位条件56
四、自然条件57
五、社会环境条件58
六、基础设施条件59
七、施工条件59
八、城镇规划条件59
第六章征地拆迁安置方案61
一、补偿围61
二、补偿原则和审批程序61
三、拆迁工作相关规定62
第七章拆迁安置机构与管理65
一、参与安置管理的机构65
二、安置实施管理机构65
三、监督机构67
四、安置机构人员与设施配备67
五、培训计划68
六、机构完善的措施68
第八章土地流转实施方案69
第九章项目组织管理和招标方案70
一、项目的组织管理70
二、工程招投标71
第十章实施进度计划73
一、建设工期73
二、项目实施进度安排73
第十一章环境影响评价74
一、编制依据74
二、项目建设对环境的影响74
三、环境保护措施76
第十二章劳动安全与卫生78
一、劳动安全措施78
二、安全防护78
三、卫生79
四、预期效果与评价79
第十三章节能评价80
一、节约能源的战略意义80
二、用能标准和节能规80
三、编制原则81
四、项目所在地能源供应条件82
五、项目能源消耗种类、数量与能源使用分布情况82
六、节能措施分析84
第十四章投资估算与资金筹措88
一、投资估算88
二、资金筹措方案89
第十五章财务评价93
一、经济效益测算与评价的依据与说明93
二、基础财务数据与说明93
三、销售收入分析94
四、成本费用估算94
五、项目财务效益分析95
六、经济评价结论96
第十六章社会评价105
一、项目对社会的影响分析105
二、项目与社会的互适性分析106
三、项目对公平的影响106
四、结论107
第十七章风险分析108
一、项目风险识别108
二、风险评估108
三、降低风险的主要措施109
第十八章研究结论与建议111
一、主要研究结论111
二、存在的问题与建议111
附件：
1、某农业投资营业执照复印件
2、某农业投资组织机构代码证复印件
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
现代农业产业投资基地建设项目
2、建设单位
某农业投资
3、建设地点
本项目位于宁乡县金洲新区南面、夏铎铺镇新塘冲村，距关山收费站仅4公里，319国道紧邻基地南面，基地东面是新区规划的城市路网，现有6m宽村道。
区域优势明显，交通便利。
4、项目建设容
根据本项目的总体规划，该项目建设容包括基础设施、公共服务设施、房屋、绿色有机农业基地等。
5、项目建设规模
项目规划总用地面积约264291.99㎡（约396.436亩），其中道路广场占地面积约10000.00㎡（约15.00亩），绿化景观占地面积（不含自然山体）约12000.00㎡（约18.00亩），游步道占地面积约21000.00㎡（约31.50亩），建筑占地面积约3629.00㎡（约5.44亩），绿色有机农业基地占地面积约217665.09㎡（约326.496亩）。
项目规划总建筑面积约6010.00㎡，其中办公宿舍楼建筑面积约4898.00㎡（1栋），专家宿舍楼建筑面积约772.00㎡（4栋），门亭建筑面积约72.00㎡（2栋），休息亭建筑面积约60.00㎡（4栋），其他构筑物建筑面积约208.00㎡（5栋）。
具体建设容和建设规模详见第四章。
6、投资规模
本项目计划总投资约10432.81万元，其中工程费用约5323.75万元，土地费用约1628.90万元，工程建设其他费用约497.99万元，预备费用约582.17万元，流动资金约2400.00万元。
7、资金来源
根据项目建设容和建设规模，项目总投资约10432.81万元，建设资金由建设单位自筹。
8、项目建设定位
本项目定位：
生态自然的绿色有机农业基地，它的建设顺应现代新型农业的发展，将成为农业的新典，对建设绿色起着极强的推动作用。
9、建设目标
本项目旨在：
实施农业产业化、现代化、标准化，发展农村生产力；增加农民收入，提高农民生活水平；完善道路交通设施、供水、供电、绿化亮化等工程，改善农村基础设施条件；增加各类卫生设施等，促进农村社会事业发展。
10、项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案，项目从2014年1月开始建设，2014年12月建设完成，工期12个月。
二、项目提出的理由
“十二五”时期，世情、国情、农情将继续发生深刻变化，我国农业和农村经济发展仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期，同时也面临着诸多风险挑战。
党中央、国务院高度重视“三农”工作，把发展现代农业作为加快转变经济发展方式的重大任务，把同步推进工业化、城镇化和农业现代化作为政策导向，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，全社会关心农民、支持农业、关注农村的氛围更加浓厚，农业和农村经济发展的环境条件更加有利。
一是我国已进入以工补农、以城带乡的发展阶段，2010年国生产总值超过39万亿元，财政收入突破8万亿元，综合国力和财政实力不断增强，强农惠农力度将持续加大。
二是我国工业化已进入中期阶段，“十二五”时期城镇化率将超过50%，对农业和农村经济发展的拉动作用将更加明显。
三是经济结构战略性调整不断深化，扩大需战略全面实施，城乡居民消费结构加快升级，农业和农村经济发展的空间将更加广阔。
四是农村改革深入推进，体制机制不断完善，农业和农村经济发展的制度基础更加坚实，发展活力将进一步增强。
但是，我国农业现代化滞后于工业化、城镇化的问题相当突出，农村发展滞后、城乡发展不协调越来越成为我国现代化建设的关键制约。
一是农业发展的基础尚不稳固。
农业基础设施薄弱、物质装备水平不高、科技自主创新能力不强、公共服务和社会化服务滞后、组织化程度较低等问题突出，在资源短缺与环境约束加剧、农产品需求刚性增长、国外传导联动和相互影响日益加深的背景下，保障农产品供求总量平衡、结构平衡、质量安全和生态安全的压力增大。
二是农村生产要素流失严重。
在工业化、城镇化快速发展中存在着耕地占多补少、占优补劣和非农化、非粮化现象；随着农村劳动力大量转移，农村劳动力已进入总量过剩与结构性短缺并存阶段，关键农时缺人手、现代农业发展缺人才、新农村建设缺人力问题凸显；农村资金外流、金融服务供给不足问题依然突出，加快建立城乡要素平等交换和合理补偿机制的要求更加迫切。
三是促进农民持续较快增收难度增大。
农业生产进入高成本阶段，金融危机后农民外出务工增速放缓，城乡居民收入差距扩大的趋势尚未遏制，缩小城乡差距任务艰巨。
站在新的历史起点上，继续保持农业和农村经济发展的好形势，必须抓住难得的历史机遇，创新发展思路，转变发展方式，突出发展重点，破解发展难题，提高发展质量，更加奋发有为地发展现代农业、推进社会主义新农村建设。
在政府坚持把加快推进农业现代化作为主攻方向这个大背景下，某农业投资依托强大的经营管理能力和雄厚的资金实力，借助金洲新区经济的高速发展，充分挖掘宁乡金洲新区夏铎铺镇新塘冲的自然资源优势和地理优势，以现代农业产业投资为重点，将农业投资研究、农业种植、农业养殖等融为一体，探索土地流转信托，开展现代农业产业化经营，实现繁荣农村经济，带领农民致富。
三、建设单位基本情况
公司名称：
某农业投资
公司地址：
宁乡金洲新区金洲大道东288号
法定代表人：
周小莉
注册资本：
人民币壹仟万元整
实收资本：
人民币伍佰万元证
公司类型：
经营围：
农业投资；蔬菜、水果种植，家禽、家畜、鱼的养殖；会务服务。
（不含前置审批和许可项目，涉与行政许可的凭许可证经营）。
成立日期：
二○一三年十一月十二日
某农业投资为省信托为发展土地流转信托、开展农业产业化经营而成立的子公司，公司设董事会，由省信托委派周小莉为董事长；设经理一名，由省信托委派周勇峰为经理；公司不设监事会，只设监事一名，由省信托委派爱明为监事。
公司注册资本1000万元，实收资本500万元，具体出资情况如下：
或名称
缴的注册
资本
认实缴出
资额
出资比例
出资时间
余额缴付期
省信托
900万元
450万元
90%
2013-11
2015-11-4
德恒投资管理
100万元
50万元
10%
2013-11
2015-11-4
四、研究依据
《中华人民国城市规划法》；
《中华人民国环境保护法》；
《中华人民国土地管理法》；
《中华人民国农村土地承包法》；
《中华人民国国土管理法实施条例》；
《中华人民国耕地占用税暂行条例》；
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》；
《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》；
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》；
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）》；
《国务院关于促进节约集约用地的通知（国发〔2008〕3号）》；
《农村土地承包经营权流转管理办法（中华人民国农业部令第47号）》；
《中共省委办公厅、省人民政府办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包经营制度的意见（2006年1月18日 湘办发〔2006〕2号）》；
《关于积极推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见（湘办发[2009]15号）》；
《关于公布省征地补偿标准的通知（湘政发[2012]46号）》；
《国土资源部发布支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）；
《宁乡县社会主义新农村建设总体规划》；
《省耕地占用税实施办法》；
《省基本农田保护条例》；
《省实施<中华人民国土地管理法>办法》；
《省实施<中华人民国农村土地承包法>办法》；
《省土地利用总体规划条例》；
《市委关于推进农村改革发展的实施意见》（2008年12月9日中国共产党市第十一届委员会第七次全体会议通过）；
《市总体城镇体系规划（2010-2020）》；
《城市用地分类与规划建设用地标准》；
《市控制性详细规划成果标准》；
《宁乡县城总体规划修编》（2010-2030）；
《市征地补偿安置条例》；
《市征地补偿实施办法》（市人民政府第103号令）；
《市人民政府关于执行征地补偿标准的通知》（长政函【2010】96号）
《投资项目可行性研究指南》；
国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
其他有关专业设计规；
项目单位提供的其他各项基础资料。
五、研究围
根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的围包括：
1、对项目提出的背景、必要性、可行性、项目建设的意义等进行分析；
2、对地区社会经济、建设规模、建设条件等的研究；
3、对项目工程建设方案等的研究；
4、对项目节能、环境影响、卫生、安全等方面的分析；
5、对项目实施进度计划等的确定；
6、对项目投资费用估算与技术经济进行综合评价；
7、提出项目的可行性研究工作结论。
六、研究原则
1、以人为本原则
从总体布局到空间尺度充分注重以人为本，体现人文关怀，营造自然和谐的环境，满足员工、专家的工作生活环境需求，使员工创造自然又融入自然。
2、生态优先，可持续发展原则
保持良好的生态环境是基地可持续发展的保障，是本项目有序开发的前提条件。
基地拥有得天独厚的自然环境，大面积的水域、原生态的农田、生态自然的山体为建设基地提供优越的自然条件，也是各项绿色有机农业开发的承载体，规划中坚持保护与利用相结合，采取严格保护，适度利用的方针。
3、因地制宜原则
尊重自然，师法自然，充分尊重和利用现有自然景观，保持主要特征，充分发挥其自然潜力，达到功能与自然相结合，构筑产业与自然、建筑与自然浑然一体的生态空间。
七、主要技术经济指标
1、建设用地情况
本项目规划总用地面积约396.436亩（264291.99㎡），其中21.10亩以挂牌方式取得，375.336亩以流转租赁方式取得。
2、主要技术经济指标
该项目主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1主要技术经济指标一览表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
总用地面积
m2
264291.99
约396.436亩
1.1
道路、广场
m2
10000.00
约15.00亩
1.2
绿化景观（不含自然山体）
m2
12000.00
约18.00亩
1.3
游步道
m2
21000.00
约31.50亩
1.4
建筑占地面积
m2
3629.00
约5.44亩
1.5
绿色有机农业基地
m2
217665.09
约326.496亩
2
总建筑面积
m2
6010.00
2.1
办公宿舍楼
m2
4898.00
2.2
专家宿舍楼
m2
772.00
2.3
门亭
m2
72.00
2.4
休息亭
m2
60.00
2.5
其他
m2
208.00
3
建设周期
月
12
2014.1-2014.12
4
主要经济指标
4.1
总投资
万元
10432.81
4.2
收入总额
万元
43689.76
4.3
总成本费用
万元
16425.44
4.4
利润总额
万元
27264.32
4.5
所得税
万元
6816.08
4.6
税后利润
万元
20448.24
4.7
税后经济净现值
万元
1681.74
4.8
税后全部投资财务部收益率
%
9.7059
4.9
税后投资回收期（含建设期）
年
11.5102
八、项目进展情况
2013年10月，受某农业投资的委托，由我公司承担现代农业产业投资基地的可行性研究工作。
我公司在签定合同后，成立了专门的研究小组，立即开展工作，首先在地形图上进行了方案研究，并组织人员开展一系列的社会、经济、市场调查与工程勘察工作，对区域地形、地质、水文、环境进行了全面的调查，比较详尽地收集了有关资料，对规划思路、建设方案、建设规模和技术标准进行了反复论证，在充分掌握定性、定量资料的基础上，于2013年11月完成了本报告的编制工作。
九、结论与建议
拟建项目是在遵循国家政策、行业规划、地方建设的前提下，通过创新，打造形成“农民增收、投资方盈利、政府创税、县域经济发展”的多赢格局。
项目建设具有良好的经济效益与很好的社会效益。
但是项目投资大，时间较长，项目实际操作可能具有一定的不确定性风险。
建议完善细化项目合作条件，尽快落实土地开发法律文件，加强资金筹措，抓紧加快前期准备工作，争取政府优惠政策。
建议加强项目组织领导、制定项目的管理制度；制定“项目发展风险防处理预案”、实行项目工程与主材与设备采取招投标管理制；强化项目资产价值的挖掘与开拓，规避项目的“隐性”风险，以确保项目发展目标的顺利实现。
第二章项目建设的背景与意义
从党中央“推进生态文化，建设美丽中国”的战略目标到省《绿色建设纲要》，国家政策、行业规划、地方建设等无不围绕生态文明建设主题，突出生态、绿色、环保。
随着生产力的发展、科技的进步，农业产量得到大幅增加，但化肥、农药等化学物质的长期过量使用，导致土壤退化、重金属残留超标、环境污染和食品安全问题越来越严重。
与此同时，城镇居民收入的增加，人们生活水平的不断提高，在饮食方面，不再单单只为吃饱，而是更加注重食品的卫生性、安全性、保健性。
农产品的市场供给摆脱了紧缺的状况，由供不应求向供大于求转变，消费者不再追求大宗的农产品，而是注重天然、保健的农产品。
因此，发展现代化绿色有机农业将是农业发展的主导模式。
一、项目建设的背景
1、国家坚持把加快推进农业现代化作为主攻方向
“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，也是加快推进农业现代化、建设社会主义新农村的重要时期。
“十一五”以来，中央坚持把“三农”工作作为全党工作的重中之重，不断完善强农惠农政策，加大“三农”投入力度，在各级各部门和亿万农民群众的共同努力下，农业和农村经济克服严重自然灾害和国际金融危机等影响，实现了持续稳定发展，完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务。
粮食连年增产，总产连续4年保持在5亿吨以上，粮食综合生产能力稳步迈上了万亿斤新台阶。
“菜篮子”产品供应充足，满足了市场多样化需求。
农民收入较快增长，先后跨越4千元、5千元大关，年均实际增长8.9%，增速超过“七五”以来各个时期。
农业物质技术装备条件明显改善，农业科技进步贡献率和农作物耕种收综合机械化水平均达到52%，分别增长4个和16个百分点，标志着科技已成为我国农业发展的主要推动力量，农业生产方式正由千百年来人力畜力为主转入以机械作业为主的新阶段。
农业农村改革开放取得新成就，农村土地承包关系继续保持稳定，土地流转平稳有序，家庭农（牧）场、种粮大户不断涌现，农民专业合作社达到37万多家，农业产业化经营组织达到25万个，新型农业生产经营主体逐步发展壮大；农产品进出口贸易额突破1000亿美元，我国已成为世界上第三大农产品贸易国。
农村二三产业快速发展，农产品加工业产值与农业总产值之比提高到1.7：
1；乡镇企业增加值超过11万亿元，年均增长12.9%；休闲农业年接待游客超过4亿人次，营业收入超过1200亿元；农林牧渔服务业总产值超过2300亿元，比2005年增长110%以上。
社会主义新农村建设开创新局面，农村基础设施和教育、卫生、文化、社会保障等社会事业加快发展，村容村貌明显改观，涌现了一大批示典型。
农业和农村经济发展取得的巨大成就，为我国成功应对各种困难和风险，保持经济社会平稳较快发展奠定了坚实基础。
“十一五”是极不平凡的五年，是现代农业加快发展、新农村建设扎实推进的五年。
实践表明，要保持农业和农村经济又好又快发展，必须深入贯彻落实科学发展观，全面落实“重中之重”战略思想，完善强农惠农政策，健全农业支持保护体系；必须坚持立足国保障粮食基本自给的方针，切实加强农业基础设施和装备建设，不断提高农业综合生产能力和抗风险能力；必须坚持强化农业科技创新和推广服务，切实增强农业科技支撑能力，推动农业和农村经济发展方式转变；必须坚持和完善农村基本经营制度，推动农业生产经营体制机制创新，不断增强农业和农村经济发展活力；必须坚持统筹城乡发展方略，深入推进社会主义新农村建设，加快形成城乡经济社会一体化发展新格局。
“十二五”时期，世情、国情、农情将继续发生深刻变化，我国农业和农村经济发展仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期，同时也面临着诸多风险挑战。
党中央、国务院高度重视“三农”工作，把发展现代农业作为加快转变经济发展方式的重大任务，把同步推进工业化、城镇化和农业现代化作为政策导向，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，全社会关心农民、支持农业、关注农村的氛围更加浓厚，农业和农村经济发展的环境条件更加有利。
一是我国已进入以工补农、以城带乡的发展阶段，2010年国生产总值超过39万亿元，财政收入突破8万亿元，综合国力和财政实力不断增强，强农惠农力度将持续加大。
二是我国工业化已进入中期阶段，“十二五”时期城镇化率将超过50%，对农业和农村经济发展的拉动作用将更加明显。
三是经济结构战略性调整不断深化，扩大需战略全面实施，城乡居民消费结构加快升级，农业和农村经济发展的空间将更加广阔。
四是农村改革深入推进，体制机制不断完善，农业和农村经济发展的制度基础更加坚实，发展活力将进一步增强。
但是，我国农业现代化滞后于工业化、城镇化的问题相当突出，农村发展滞后、城乡发展不协调越来越成为我国现代化建设的关键制约。
一是农业发展的基础尚不稳固。
农业基础设施薄弱、物质装备水平不高、科技自主创新能力不强、公共服务和社会化服务滞后、组织化程度较低等问题突出，在资源短缺与环境约束加剧、农产品需求刚性增长、国外传导联动和相互影响日益加深的背景下，保障农产品供求总量平衡、结构平衡、质量安全和生态安全的压力增大。
二是农村生产要素流失严重。
在工业化、城镇化快速发展中存在着耕地占多补少、占优补劣和非农化、非粮化现象；随着农村劳动力大量转移，农村劳动力已进入总量过剩与结构性短缺并存阶段，关键农时缺人手、现代农业发展缺人才、新农村建设缺人力问题凸显；农村资金外流、金融服务供给不足问题依然突出，加快建立城乡要素平等交换和合理补偿机制的要求更加迫切。
三是促进农民持续较快增收难度增大。
农业生产进入高成本阶段，金融危机后农民外出务工增速放缓，城乡居民收入差距扩大的趋势尚未遏制，缩小城乡差距任务艰巨。
在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化是“十二五”时期的一项重大任务，必须按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，加快转变农业发展方式，深入实施科教兴农和人才强农战略，强化基础设施和物质装备条件建设，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化，提高农业综合生产能力、抗风险能力和市场竞争能力。
本项目将充分利用农村土地资源，引进农业资本，完善现代农业产业体系，推进农业结构战略性调整，提高农民职业技能和创收能力，千方百计拓宽农民增收渠道，促进农民收入持续较快增长；加强农村基础设施建设，推进城乡经济社会发展一体化。
2、中共省委办公厅、省人民政府办公厅积极推进农村土地承包经营权流转，促进农业适度规模经营
为进一步优化农业生产要素配置，提高农业产业化经营水平，促进农民增收，省委、省人民政府关于积极推进农村土地承包经营权流转，促进农业适度规模经营提出意见。
1）、农村土地承包经营权流转的总体要求和基本原则
1．总体要求。
全面贯彻落实党的十七届三中全会和省委九届六次全会精神，以科学发展观为指导，以农村土地法律法规为依据，以维护农民土地承包权益为核心，以稳定并长久保持农村土地承包关系不变为基础，以合理配置农村土地资源、促进农业产业发展和农民增收为目标，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的流转机制，健全农村土地承包经营权流转市场，加强农村土地承包经营权流转管理服务，不断创新农业生产经营方式，进一步提升农业适度规模经营水平。
2．基本原则。
第一，稳定放活原则。
坚持家庭承包经营制度，保持第二轮土地承包的长期稳定，稳定现有土地承包关系。
鼓励创新农村土地承包经营权流转机制，进一步放活农村土地承包经营权，探索农业生产经营新形式。
第二，依法自愿原则。
农村土地承包经营权流转不得改变
升级会员 