上海浦东宏观及房地产市场研究报告.docx
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上海浦东宏观及房地产市场研究报告
宏观市场篇
壹、上海社会经济进展研究
一、上海宏观环境分析
（一）、上海最近几年整体经济运行情形分析
1、GDP增加
数据来源：
上海统计年鉴
♦近几年上海经济增加迅速，GDP增加维持了较快的速度
最近几年上海经济增加迅速，2005年上海市GDP达到了历史最高点亿元，按可比价钱计算，比上年增加%，其中，第一产业增加值亿元，下降%；第二产业增加值亿元，增加%；第三产业增加值亿元，增加%。
二、城市居民人均收入支出分析
数据来源：
上海统计年鉴
♦上海市城市居民人都可支配收入逐年上升，2003—2005年增加更明显
从统计数据来看，上海最近几年城市居民人都可支配收入逐年上升，到2005年以达到18645元，相较2002年时的增加了5395元，涨幅达40%。
3、固定资产投资分析
数据来源：
上海统计年鉴
♦最近几年上海市固定资产投资增幅明显，一直维持上升态势
2004年上海固定资产投资达到历史最高点亿元，相较2003年有亿元的涨幅，2005年也是维持了上升态势，但其增幅不明显，相较2004年有少量的涨幅，这要紧取决于2005年宏观政策的阻碍。
♦投资额增幅明显，与以后市政重大计划有关
以后上海一系列重大市政计划的实施是造成固定资产投资猛增的缘故。
世博会，沿江两岸等地域的基础建设高速启动。
一方面带动了固定资产投资上升，另一方面，也造成大量动拆迁的发生，直接拉升刚性需求的增大。
♦最近几年上海房地产投资增幅较大，而2005年受政策阻碍其增幅显缓慢
从上图能看出，2002—2004年三年中，上海房地产投资增幅都已达到了较高的进展速度，2004年更达到了惊人的投资增幅——%，可是到了2005年，其涨幅骤降，涨幅刚达到%。
由此可见政策对其阻碍之大。
4、人口因素
数据来源：
上海统计年鉴
从上图能够看出
♦上海户籍人口增加平稳，居住环境更新等需求客观存在
近几年上海户籍人口增加平稳，2005年统计户籍人口在1300多万人，其每一年更新居住环境需求客观存在。
♦上海外来人口增加明显，而常住人口增幅较大
每一年平均增加在40—45万左右，居住半年以上的常住人口增幅较大，此类人群不断的进入上海城市，一方面推动了上海的经济，另一方面起到了对上海房产的居住需求的不断扩充。
五、消费结构与消费能力
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
十一五预期
城市居民家庭人均年可支配收入
12883
13250
14867
16683
18645
稳步增长
城市居民人均消费支出
9336
10464
11041
12631
13773
稳步增长
城市居民服务性消费支出
2482
3033
3369
4084
4447
\
服务性消费比重
%
%
%
%
%
消费结构逐步升级
单位：
元（人民币）
数据来源：
上海年鉴、2005年上海市国民经济和社会进展统计公报、上海十一五计划进展纲要
城市居民家庭人均年可支配收入从2001年以来逐年增加增加率依次为%、%、%、%，在2002年至2005年大体上是符合整个上海地域经济总量增加的速度（依次为%、%、%），因此，咱们假定在十一五期间城市居民家庭人均年可支配收入的增加速度和上海十一五计划的GDP增加速度一样，同为9%，那么2007年到2020年，城市居民家庭人均年可支配收入将达到22152，24146，26319，28688元。
一样的，城市居民人均消费支出将达到16364、1783六、1944二、21191元。
届时，上海居民的消费能力将上一个大台阶。
上海的居民消费水平在慢慢地提高，消费结构日趋合理，恩格尔系数慢慢降低，依照国际通行标准，到了2002年，上海的居民生活水平就已经到了富裕的水平。
而医疗保健、交通通信、教育娱乐等支出比重不断地上升，从另一侧面反映了居民消费能力的扩大。
反观居民居住的支出，从1998年开始至今，大体维持在10%的水平上，要紧由于房价的快速上升抑制了消费能力的上升，从而使支出比重维持在一个相对稳固的水平上。
在上海的十一五打算中，房地产业的目标是“维持房地产市场持续健康稳固进展”，能够预期的是房地产行业的进展速度将下降，行业结构将进一步伐整，使其加倍符合市场需求，如此会刺激对住房的自住需求，因此上海居民的居住消费能力与比重将会慢慢地加大。
同策观点：
上海有固定的居住需求人群，加上不断增加的大量外来常住人群的有力支撑，上海房地产需求会有保障，随着上海人均消费能力、特别是居住消费能力的提高，上海房地产市场会朝着健康有序的方向发展。
（二）、2007－2020年上海整体进展计划研究
2007-2020年是上海“十一五”计划开始提速进展的四年，是上海深切实施科教兴市主战略、加速“四个中心”建设进入关键时期的四年。
因此，咱们能够踊跃的展望以后三四年后的上海的进展。
全世界生产要素流动和国际产业转移速度加速，居民消费结构慢慢升级和产业结构调整和城镇化进程加速一直以来是上海高速进展的有利因素。
在以后几年里，上海又将面临国际金融中心和国际航运中心建设、推动浦东综合配套改革试点、中国2020年上海世博会、国家计划长江三角洲区域进展多个庞大的机缘。
面对这种情形，上海在“十一五”计划中明确地提出了把增强城市国际竞争力作为进展主线。
可见，上海将加速建设“四个中心”，真正实现现代化国际多数市的目标。
我司关于上海“十一五”整体计划进行了必然的研究，并就其中重要的进展目标的纲领抽出，做出必然的预判
一、整体经济进展指标——经济稳步增加，创新、金融、物流产业提速
综合考虑到以后四年的进展环境和基础条件、世博会的有利带动，上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心大体框架，取得现代化国际多数市建设的时期性进展，大体完成“十一五”计划的经济指标，并对房地产需求和供给产生深远阻碍。
1）、经济维持持续较快健康进展。
在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，全市年均经济增加率预期为9％以上，到2020年全市生产总值达到万亿元，慢慢形成效劳经济为主的产业结构，地址财政收入与国民经济维持同步增加。
指标
单位
目标
现阶段状况
年均经济增长率
%
9以上
第三产业增加值占全市生产总值比重
%
50以上
中心城区第三产业增加值占中心城区生产总值比重
%
80左右
75
地方财政收入
/
与经济保持同步增长
16
同策观点：
上海市稳定的宏观经济增长走势保证了房地产产业的稳定发展，并且其合理的增长速度和房地产对GDP贡献比重的下降也增强了房地产市场的抗风险能力。
数据来源：
上海十一五计划
2）、 科教兴市主战略实施取得新冲破。
城市创新体系大体形成，全社会研发经费支出相当于全市生产总值的比例达到%以上，科技进步奉献率达到65%左右，形成一批拥有自主知识产权和知名品牌、国际竞争力较强的优势企业。
教育综合改革进一步深化，劳动力素养继续提高。
指标
单位
目标
全社会研究与开发经费支出相当于全市生产总值比例
%
以上
科技进步贡献率
%
65左右
高技术产业自主知识产权拥有率
%
30
每百万人口发明专利授权数
件
200左右
政府财政性教育投入相当于全市生产总值比例
%
4
新增劳动力平均受教育年限
年
高技能人才占技术性岗位从业人员比重
%
25
数据来源：
上海十一五计划
同策观点：
上海市政府将在未来几年对建设完善多个科技产业聚集区，完成多个科技产业的功能分区，并且也将吸引一大批国内外高科技人才进入。
这一措施同样也会形成多个产业聚集区周边的房地产需求，并且由于此类产业人才档次较高，对房地产需求的档次也较工业人口的需求较高。
浦东地区则是科技产业的重点发展区域，因此，未来房地产的发展也必然逐步走高。
3） 城市综合效劳功能明显增强。
在进一步巩固国内金融中心地位的基础上，成为具有国际阻碍的金融中心之一。
大体建成洋山深水枢纽港和上海航空枢纽港。
指标
单位
目标
金融市场直接融资额占国内融资总额比重
%
25左右
口岸进出口总额
亿美元
5500以上
国际标准集装箱吞吐量
万标准箱
2400以上
机场旅客吞吐量
万人次
8000以上
轨道交通运营里程
公里
400
数据来源：
上海十一五计划
同策观点：
通过国际金融、航运、贸易中心的互动融合，经济中心城市的集聚辐射功能显著增强，将和周边区域逐步形成一体化，人口流动更加频繁，由于工作、提升居住城市档次、看好上海城市的预期等因素将进一步扩大上海房地产市场的需求。
4） 人民生活质量进一步提高。
城乡居民家庭人都可支配收入持续稳固增加，城镇记录失业率操纵在%左右，实现各类社会保障大体全覆盖。
居民普遍享有便利的大体医疗和公共卫生效劳。
指标
单位
目标
城市居民家庭人均可支配收入
/
持续稳定增长
农村居民家庭人均可支配收入
/
持续稳定增长
城镇登记失业率
%
左右
本市市民各类基本社会保障覆盖面
%
98左右
本市成片二级旧里以下房屋改造面积
万平方米
五年累计400
享受社会化养老服务人数占全市老年人口比重
%
10以上
数据来源：
上海十一五计划
同策观点：
城市居民家庭人均可支配收入的持续稳定增长尚不能对普通市民购买住房形成有力支撑。
因此，对旧里改造的力度控制将对房地产的刚性需求进行一定的控制。
另一方面，老年人口比例不断增大，老年服务需求增大，老年服务类设施的房地产是目前房地产市场的一个空白点。
5） 浦东综合配套改革试点，国有经济战略性调整，非公有制经济增加值占全市生产总值比重达到50%左右，利用外资质量和水平进一步提高，国内外跨国公司和企业集团的地域总部及国际机构进一步集聚。
开放型经济体系框架大体形成，城市国际化提高。
多种所有制经济一起进展图
数据来源：
上海十一五计划
综上所述：
在宏观调控和政府对房地产产业比例有所调整的背景下，上海外向性经济和金融、物流中心的成立将对其房地产市场形成新的支撑。
产业聚集和效劳产业的迅猛进展将大力推动上海郊区房地产进展，形成新的市场亮点。
二、优化产业结构——加速形成以效劳经济为主的产业结构
以后几年，上海将继续坚持“三、二、一”产业进展方针不变，慢慢形成效劳经济为主的产业结构，优先进展现代效劳业，制造业形成产业创新升级，完成产业结构转变。
1）、优先进展现代效劳业
以后几年，上海将着力打造一批现代效劳业集聚区。
中心城区将进一步吸引国内外各类效劳机构，完善高端效劳功能；充分利用历史文化资源和工业建筑，计划建设一批知识密集、多元文化、充满活力的创意产业集聚区。
郊区要推动建设假设干各具特色的生产性效劳业集聚区。
要紧有以下几点：
数据来源：
上海十一五计划
✧重点进展金融业。
围绕国际金融中心建设，踊跃进展金融辅助产业。
✧重点进展物流业。
围绕国际航运中心建设，完善深水港、外高桥、浦东空港和西北综合物流园区等物流基地的效劳功能。
✧重点进展文化及创意产业。
着力增进文化休闲娱乐业、创意等产业进展。
建设一批各有特色的数字文化内容产业基地和园区，加速文化功能区域和核心产业基地建设。
✧踊跃进展会展旅行等产业。
建设假设干大型旅行基础设施，推动会展旅行业与相关产业的融合进展。
✧稳固进展商贸、房地产等产业。
进展新型商贸业态，调整和优化商业布局结构，加速推动郊区、社区、交通枢纽型商业进展。
踊跃稳妥进展房地产业，完善房地产市场体系，优化供给结构，维持适度规模，增强交易秩序监管，维持房地产价钱大体稳固，延伸进展房地产效劳，推动房地产业持续健康进展。
同策观点：
从以上现代服务业的范围来看，上海产业将逐步形成分功能、多业态、广布局的局面。
对房地产市场主要有以下几点影响：
Ø金融和物流的重点发展将有效带动人流、物流、资金流聚集，形成巨大的需求和购买力。
Ø对创意文化产业和旅游会展产业的加大投入将形成多个具有自身特色的创意园区和会展设施，提高物业附加值，并对周边房地产市场形成辐射作用。
Ø加快郊区、社区、交通枢纽的商业发展将使郊区房地产配套匮乏的问题得到有效解决，并进一步促进郊区房地产发展。
2）、形成先进制造业聚集和创新基地布局
制造业方面，将依托大产业、大项目和大基地建设，大力推动工业向园区集中，增进产业集群化进展，形成产业集聚优势。
大体建成国际汽车城、精品钢铁基地；加速上海化学工业区、国家级微电子产业基地（包括浦东微电子产业带、漕河泾新兴技术开发区和松江工业园区等）和生物医药基地建设；着力推动临港新城装备产业基地和上海船舶工业基地建设。
加速杨浦、彭浦、桃浦、吴泾等传统工业集中地域的改造、调整和转型。
加速工业向国家级、市级工业园区集中。
到2020年，市级以上工业区增加值占全市工业增加值比重达到75%以上。
创新基地布局方面，将深化“聚焦张江”战略，推动紫竹科学园区、杨浦知识创新区和松江大学园区建设，实现园区、校区和社区联动进展。
建设一批综合性、示范性的重大科技示范工程，推动科技世博园、智能新港城、崇明生态岛建设。
同策观点：
不论是先进制造业还是创新产业，都将走上产业集中发展的规模经济道路。
老城区的土地将被置换出来进行新一轮建设，满足城区日益紧张的房地产供给，缓和城区房地产需求；而产业的整体搬迁和人口带动又将激发郊区地区的居住需求，形成巨大的市场，并逐步形成一个个新型卫城。
3、大力推动新郊区建设，稳步推动城镇体系建设
上海将尽力建设与现代化国际多数市相适应的社会主义新郊区，形成城镇体系框架。
到2020年郊区城市化率达到75%。
依照“1966”城镇体系计划目标，上海将建设一批与上海国际多数市进展水平相适应的新城、新市镇，增进中心城区人口疏解，吸引农人进入城镇，提高郊区的城镇化和集约化水平。
其中：
数据来源：
上海十一五计划
1）、加速推动以嘉定、松江和临港为重点的新城建设
依照慢慢建设成为效劳功能完善、人口集聚功能较强的现代化综合性城市的要求，依托产业基地、开发区和高速公路、轨道交通等重大基础设施，重点推动嘉定、松江和临港新城建设，加速其它新城的计划与建设。
2）、大力推动新市镇的开发建设
同策观点：
无论是新城还是新镇的建设，都可以看出其主要是依托产业基地或者是工业园区和交通枢纽，这与前面所述的上海市将逐渐形成产业聚集区的房地产需求和在交通枢纽处完善周边相应地区的商业配套不谋而合。
由此说明，产业聚集区周边将形成一定程度的房地产需求。
依照建设成为形态和功能各具特色的现代化新市镇的要求，依托工业园区、高速公路节点和综合交通站点，继续推动试点城镇开发建设。
4、本章节小结
上海的整个宏观环境将极大的推动和增进上海房地产市场的进展，要紧表此刻以下方面：
⏹一方面不断增加的大量外来常住人群有力地支撑了房地产市场的需求；另一方面随着人均消费能力的提高带动了居住消费能力的提高，为整个房地产市场的可持续进展提供了经济的保障。
⏹上海市稳固的宏观经济增加走势保证了房地产产业的稳固进展，而且其合理的增加速度和房地产对GDP奉献比重的下降也增强了房地产市场的抗风险能力。
⏹以后几年上海高科技产业园区的进展，将引入大量高科技、高收入产业人材，将有力地支撑以后高品质房产的需求和进展；
⏹金融和物流的重点进展将有效带动人流、物流、资金流聚集，形成庞大的房地产消费需求和购买力。
⏹对创意文化产业和旅行会展产业的加大投入将形成多个具有自身特色的创意园区和会展设施，提高物业附加值，并对周边房地产市场形成辐射作用。
⏹加速郊区、社区、交通枢纽的商业进展将使郊区房地产配套匮乏的问题取得有效解决，并进一步增进郊区房地产进展。
⏹产业聚集区周边将形成必然程度的房地产需求。
二、浦东产业经济进展及城市结构地位研判
（一）、浦东最近几年整体运行情形分析
1、GDP增加
数据来源：
浦东统计年鉴
有资料显示，从１９９０年至今短短的１５年间，浦东实现了GDP的“三级跳”：
从1992年的“百亿级”跃升到2001年的“千亿级”，历时８年；从“千亿级”攀上2003年1500亿的新标杆，只花了2年时刻；而２００5年，浦东ＧＤＰ更达到2000亿元，同比增加达%，浦东的GDP在进入2000年后高速增加，反映出其经济活力不断上升，而随着十一五计划的落实，将会给经济增加带来持续的动力。
二、人口因素
1）、人口自然增加率和迁移增加率
✧浦东新区人口自然增加率，从1990-2004年的十四年间，持续了一个负增加的态势，200一、2002年更是达到了%、%，要紧缘故是国家对人口的宏观调控起的作用。
第二，负增加能够改善环境，有利于经济的长期进展。
从宏观来讲，在亚洲国家人口显现负增加，对维持经济持续进展有利无弊。
✧浦东新区迁移增加率，那么呈现了高速增加的态势，究其缘故主若是快速的城市建设进展和浦东新区开放开发所带来的庞大的人口导入。
从上表中能够看出，92年、97年浦东新区的迁移增加率都是跳跃性的进展。
2）、户籍人口和非农业人口
数据来源：
浦东统计年鉴
✧浦东新区户籍人数由于城市建设和经济进展，02到03年每一年都维持近4万人的增加，2005年增加了近10万人。
户籍人数增加主若是由于是人们对浦东区域认同感不断的增强，有专门大一部份是在浦东新区购房后，而户籍入迁的。
✧非农业人口在近几年也呈现了稳固增加的态势，主若是随着浦东开发开放、城市化的进程，大量原有农用地，不断开发为城市用地，大量的农业户口也随即转为城市户口。
✧非农业人口的增加说明城市化进程在不断的加速，城市在向外不断的扩充，体此刻房产方面，要紧表现为房地产建设的不断开发。
✧估量2007年至2020年，随着世博会的召开，浦东建设的不断深切，人们对区域的认同将进一步加深，浦东户籍人口将进一步扩大，将给房地产建设带来契机。
3、浦东重点地域外籍人口分析
1）、现状
目前浦东地域的外籍人口要紧集中于三个区域，即陆家嘴、金桥与张江。
这三个区域均是有壮大的产业优势而形成的园区。
能够说，浦东地域的外籍人口的导入，与产业联系极为紧密。
区域
总人口数
陆家嘴
～2万
金桥
～万
张江
～万
2）、目前重点人口散布
我司通过关于浦东外籍人口的调研排摸，美国人的比例占据第一，德国、法国等欧洲国家人口也有相当的比例。
能够说，浦东地域的欧美人士的比例超过了50%。
区域
总人口数
所占比例
美国
香港
韩国
新加坡
欧州
其它
——
陆家嘴
～2万
26%
10%
12%
14%
28%
10%
——
美国
德国
法国
日本
韩国
新加坡
其它
金桥
～万
37%
16%
13%
6%
2%
3%
23%
（二）2007~2020年浦东整体进展计划研究
一、浦东产业经济分析
1）、整体进展目标——实现两个率先
2007-2020年，是上海大体确立“四个中心”框架的关键时期，也是浦东全面建设“外向型、多功能、现代化”新城区、率先大体实现现代化的关键时期。
浦东将以国家综合配套改革试点和举行2020年世博会为动力，以增强国际竞争力为主线，大力实施科教兴市主战略。
到2020年，浦东经济社会进展将率先大体实现社会主义现代化、率先全面建成小康社会，向着全面建成外向型、多功能、现代化新城区的奋斗目标迈进。
生产总值达到3500亿元以上，维持两位数增加；第三产业占生产总值比重超过第二产业，达到50%以上；地址财政收入达到200亿元左右；万元生产总值能耗达到吨标准煤左右，接近发达国家平均水平；单位土地生产总值由亿元增加到6亿元以上。
2）、五大进展战略构筑新空间
从浦东实际情形动身，其自改革开放以来一直以超出上海市其他区域的速度进展，而且这一进展速度在尔后相当长的一段时刻内还将持续维持下去。
这就需要浦东在上海市整体进展计划的基础上，能够依照自身情形和凭借独有优势，进展出自己特有的一套进展战略支撑起其高速进展的车轮。
浦东以后3年的进展将以五大战略引导，这其中既包括了上海市整体进展的一部份共识，也包括浦东自身的优势、机缘进展战略。
——创新推动战略。
围绕综合配套改革试点和科教兴市主战略，大力推动知识创新和技术创新，
——世博带动战略。
抓住世博会要紧场馆设在浦东新区的契机，充分发挥筹备举行世博会的直接效应，以“世博品牌”带动浦东“十一五”时期经济增加、社会进步和功能提升，注重世博会对投资、就业增加的后续效应和可持续进展。
——区域化进展战略。
以推动功能区域进展为重点，在东西联动、效劳长三角、效劳全国方面进一步发挥引领作用。
——产业高端和集群战略。
以全市聚焦陆家嘴金融贸易区和张江高科技园区为契机，重点进展以金融为核心的现代效劳业和以自主创新为核心的高新技术产业，不断提升产业能级，形成产业高地。
——综合环境优化战略。
吸引和鼓舞人材创新创业，加速与国际通行做法相衔接，为投资者高效提供各类资源和专业效劳，降低交易本钱，形成便利友善、符合国际老例的商务环境。
建设“创新浦东”，以人材资源集聚支撑自主创新，建设“国际人材港”，吸引海外优秀人材到浦东创业和进展。
3）、实现四个新冲破
——在经济进展方面取得新冲破。
大体形成与上海现代化国际多数市新城区水平相适应的经济规模和综合实力。
以金融为核心的现代效劳业和以自主创新为核心的高新技术产业为冲破口，产业结构实现全然转变，产业层次向高端化提升，经济维持持续平稳快速增加。
——在科技创新方面取得新冲破。
大体形成具有国际竞争力的科技创新体系。
以“聚焦张江”为重点，围绕电子信息、生物医药、软件等高科技产业，加速形成具有自主知识产权和核心技术的高新技术产业链。
——在制度创新和扩大开放方面取得新冲破。
抓住国家批准浦东新区进行综合配套改革试点的契机，以制造适应国际通行老例的经济运行环境。
——在城市建设和功能提升方面取得新冲破。
以“三港”、“四网”建设为载体，依托特色功能区域，不断拓展提升商品和要素的集散枢纽功能，总部集聚的资源配置功能，配套完善的商务功能和文化科技创新功能。
二、浦东城市进展布局
中央“十一五”计划《建议》指出，要继续发挥上海浦东新区的作用，带动区域经济进展。
2005年6月，国务院第96次常务会议正式批准上海浦东新区进行综合配套改革试点，把浦东建设成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代效劳业核心集聚区。
这一切都说明，浦东将在上海经济的进展和变革中起到带头作用。
而浦东经济超高速的增加率也奠定了其上海经济进展火车头的角色。
——一轴三带六区整体布局完善功能分区，发挥集聚效应
浦东新一轮进展的整体布局是：
“一轴三带六区”，显现了浦东完善功能分区，发挥了
规模集聚的优势：
“一轴”：
确实是从虹桥机场到浦东国际机场的上海城市进展轴。
“三带”：
确实是以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江进展带；以“一江三桥”（张江、金桥、外高桥、孙桥）等国家级开发区为主体的中部进展带；之外高桥港区和浦东国际机场为依托的滨江临海进展带。
“六区”：
一是以金融贸易为核心的陆家嘴功能区域；二是以科技创新为主导的张江功能区域；三是以现代制造和出口加工为主导的金桥功能区域；四是以国际贸易和海港物流为主导的外高桥功能
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