第四章房地产价格评估计算题.docx
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第四章房地产价格评估计算题
（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下：
预计建设期为2年，第一年入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
（1）根据所给条件计算如下：
1）预计住宅楼的买楼价的现值为：
2）总建筑费用现值为：
3）专业费用=9190000×6％=551400（元）
4）租售费用及税金=29752066×5％=1487603（元）
5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）×20％
=（地价×20％）+（9190000+551400）×20％
=（地价×20％）+1948280
6）总地价=（2975-551400-l48）÷（1+20％）=16574783÷1.2=13812319（元）
（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
根据上述情况，评估房屋价格。
（3）根据题意：
该房屋价格=970×（1+l％+2％+1.5％）×1200×0.7
=970×1.045×1200×0.7
=851466（元）
（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。
假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?
（4）
（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
宗地
成交价格
（元／平方米）
交易时间
交易情况
容积率
剩余使用年限
区域因素
个别因素
待估地
2000/01
0
1.2
45
0
0
1
800
1998/01
2%
1.3
50
1%
0
2
850
1999/01
1%
1.4
50
0
1%
3
760
1998/01
0
1.1
40
0
-2%
4
780
1998/01
0
1.0
45
-1%
1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：
容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。
该城市地价指数见下表：
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
指数
100
105
108
110
111
115
试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。
土地使用权年期为50年。
据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。
建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。
试评估该宗土地的地价。
计算结果以元为单位（取整）。
（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。
1）测算不动产总价
1不动产建筑总面积：
3200×2.5=8000（平方米）
2不动产纯收益=300×8000×90％×（1-25％）=1620000（元）
3不动产收益年期=50-3=47（年）
4不动产总价=1620000×（P/A,8%,47）=19706113（元）
2）测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）
3）计算利息
利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元）
4）计算利润
利润=19706113×15%=2955917（元）
5）测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
=1970-0.21地价-92
地价=6994224/1.21=5780350（元）
单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）
楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）
（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。
预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。
预计该房地产尚可以使用10年。
折现率为12％。
计算该房地产的评估值。
（7）1）该房地产的年租金总收入为：
1×7×12=84（万元）
2）该房地产的年出租费用为：
84×（5％+12％+6％）+0.3=19．62（万元）
3）该房地产的年纯收益为：
84-19.62=64.38（万元）
4）该房地产的价格为：
64.38×（P/A,12%,10）=64.38×5.6502=363.76（万元）
（8）假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。
建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
（8）
1）完工后的预期楼价现值为：
5000×4×5500/（1+10%）2.5=8667.8（万元）
2）建筑成本及专业费：
1500×（1+6%）×5000×4/（1+10%）2/2=2891（万元）
3）有关税费：
8667.8×5%=433.4（万元）
4）目标利润为:
（地价+2891）×15%=15%地价+433.7万元
5）估算地价:
地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价
地价=4269.3（万元）
（9）某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。
（9）
300×（P/A,9%,3）+p×（1+10%）×（1-6%）×（P/F,9%,3）=p
p=3759.4（万元）
（11）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。
土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。
建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。
1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。
假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
（11）
1）建筑物的价格:
900×2000×（49-4）/49=1653061（元）
2）土地价格:
1100×1000×（P/A,6%,45）/（P/A,6%,50）=1078638（元）
3）房地产总价格:
1653061+1078638=2731699（元）
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