新华信托华恒13号重庆市永川区港桥物流园可研报告.docx

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新华信托华恒13号重庆市永川区港桥物流园可研报告

新华信托华恒13号·重庆市永川区港桥物流园

贷款集合资金信托计划

可

行

性

研

究

报

告

二○一二年一月

第一部分信托业务摘要

一、信托摘要

信托资金通过向重庆豪江建设开发有限公司（以下简称：

豪江公司）发放信托贷款，由豪江公司用于重庆永川朱松产业带港桥物流园区基础设施建设项目（以下简称：

物流园项目），获取贷款收益并分配给投资人。

二、信托基本要素

1、信托名称：

新华信托华恒13号•重庆市永川区港桥物流园贷款集合资金信托计划

2、项目公司：

重庆豪江建设开发有限公司

3、受托人：

新华信托股份有限公司

4、信托规模：

16,000万元至38,000万元

本信托计划拟分三期发行，各期发行规模之和不得大于￥38,000万元，最低成立规模16000万元，且单笔认购信托金额不足300万元的自然人投资人累计不得超过50人。

新华信托可以作为合格机构委托人以自有资金认购本信托计划。

分期发现的具体安排如下：

1、第一期推介期内，本信托计划的信托资金总额达到人民币16000万元至20000万元，且第一期委托资金低于300万元的自然人合格投资者总数不超过50人时，第一期募集的信托单位可提前成立。

若未提前成立，第一期推介期结束时，在募集总金额达到16000万元且委托资金低于300万元的自然人合格投资者总数不超过50人的前提下，第一期募集的信托单位按实际募集的金额成立。

2、第二期推介期内，本信托计划第一到第二期的信托资金总额不超过38000万元，且第一到第二期委托资金低于300万元的自然人合格投资者总数不超过50人的前提下，第二期募集的信托单位可提前成立。

若未提前成立，第二期推介期结束时，在第一到第二期委托资金低于300万元的自然人合格投资者不超过50人的前提下，第二期募集的信托单位按实际募集的金额成立。

（若有必要）

3、第三期推介期内，本信托计划第一到第三期的信托资金总额不超过38000万元，且第一到第三期委托资金低于300万元的自然人合格投资者总数不超过50人的前提下，第三期募集的信托单位可提前成立。

若未提前成立，第三期推介期结束时，在第一到第三期委托资金低于300万元的自然人合格投资者不超过50人的前提下，第三期募集的信托单位按实际募集的金额成立。

（若有必要）

5、信托期限：

2.5年，本信托计划如采用分期的发行的，则每一期应单独计算信托期限。

6、投资者预期年化收益率：

单笔认购金额在人民币100万元以上不满人民币300万元的投资人年化收益率为10%，单笔认购金额在人民币300万元以上的投资人年化收益率为11%。

7、信托报酬年费率：

信托报酬按分期还款要求，按年分期分次计算，合并支付。

每期每年受托人应收取的信托报酬为：

该期当次信托实际规模×%×该期存续年数-该期当年应付投资人预期收益-该期当次应付保管费-该期当次应付代理收付费用（推介费用）。

8、银行保管费年费率：

0.1%，银行保管费由信托财产承担。

9、代理收付费或推介费年费率：

%，代理收付费由信托财产承担。

10、其它费用：

信托其他费用由信托财产承担，但依据《合作协议》借款人另行支付的除外。

信托计划成立后，受托人为保障信托财产安全而采取必要措施产生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估鉴定费、拍卖费、执行费、律师费、差旅费等由信托财产承担。

如受托人事先垫付的，享有优先受偿权。

信托计划提前终止或部分提前终止情况出现的，已收取的其他费用不予退还。

（注:

以上费率及支付方式以各方正式签署的相关合同约定为准。

）

第二部分信托资金的运用与管理

一、信托资金的运用

信托资金通过向豪江公司发放信托贷款，由豪江公司用于重庆永川朱松产业带港桥物流园区基础设施建设项目，获取贷款收益并分配给投资人。

二、信托的管理（资金监管）

1、融资人按受托人要求，在指定银行开立贷款专用账户。

2、贷款专用账户由受托人兼章，并由贷款专用账户开户行受托支付。

3、受托支付的各项权利义务，由贷款户开户行和受托人在相关合同中具体约定。

三、信用增级措施

（一）抵押物情况

豪江公司拟提供其所有的，合计面积391,900.00平方米、评估价值44,647.50万元的三宗储备土地为其偿还信托贷款提供抵押担保。

三宗拟抵押土地的具体情况如下：

抵押登记手续需于本信托计划第一期发行前办理完毕。

后续若发行第二、三期信托计划的，则根据后续发行各期的金额，按照新华信托审定的抵押物和抵押率进行配比后，再针对后续发行的各期分期办理抵押登记手续。

后续各期发行前，应保障后续各期对应的抵押手续办理完毕。

同时，为充分保障信托计划投资人利益，各期抵押物虽然分开办理抵押手续，但各期抵押担保的债权范围均包括本信托计划全部各期。

（二）抵押手续办理

抵押手续按新华信托规定于信托计划发行前由豪江公司配合新华信托办理。

信托发行期限届满，而信托计划未成立的，则新华信托应于宣布信托计划不成立之日起10个工作日内，配合豪江公司办理解除抵押的相关手续。

信托分期发行后各期募集资金总额不足人民币38,000万元的，则新华信托可以与豪江公司协商部分解除抵押物上抵押。

但是，部分解押后的抵押物，仍应保证相对于实际成立规模，抵押率不高于45%。

（三）抵押物置换（如需要）

信托计划成立后豪江公司如根据实际情况，需要部分或全部处置已抵押资产的，应当提供置换抵押物。

豪江公司应先行配合受托人对拟用于置换的抵押物办理抵押登记手续，在新华信托获得拟置换抵押物他项权利证明后10个工作日内，受托人配合豪江公司办理对原抵押物进行部分或全部解抵押。

但是，经过置换后的抵押资产价值仍应保证相对于信托存续规模，其抵押率不高于45%。

四、信托资金的退出和风险处置预案

（一）还款安排

信托计划分期发行、成立和生效，但是各期同时进行收益分配、本金归还和终结清算。

同时按监管要求，安排分期还本付息，按比例提前偿还部分本金。

信托计划分期成立并生效，同时结束。

于第一期生效后的一年半偿还本金的30%，第二年偿还本金的30%，期限届满时偿还余下本金。

每一次还本前应先行计算并分配信托收益。

以信托计划分三期发行为例，则每一年的还本付息情况如下：

信托计划一年期限届满时，由项目公司偿还第一信托年度按一年计算的第一期投资人收益+第一信托年度内按实际存续时间计算的第二期投资人收益+第一信托年度内按实际存续时间计算的第三期投资人收益；

信托计划一年半期限届满时，由项目公司偿还按半年计算的第一期、第二期和第三期投资人收益，并向全部投资人归还本金的30%。

信托计划二年期限届满时，由项目公司偿还按半年计算的第一期、第二期和第三期投资人收益，并向全部投资人归还本金的30%。

信托计划二年期限届满时，由项目公司偿还按半年计算的第一期、第二期和第三期投资人收益，并向全部投资人归还剩余的40%的本金。

（二）风险处置预案

1、在《贷款合同》中约定，项目公司应于每一还款日和收益分配日前3个工作日将足额资金划付至信托专户，否则新华信托有权根据实际情况宣布项目公司违约，贷款提前到期的，新华信托可以对抵押物进行处置。

如新华信托发现可能影响信托贷款本息偿还的重大事项，有权要求豪江公司进行整改，并采取补救措施，否则新华信托有权宣布贷款提前到期并对抵押物进行处置。

2、我司于每一还款日或收益分配日前一个月，积极联络项目公司，核实项目公司还款资金的到位情况，还款资金划付的时间安排。

如果项目公司于此期间即表示存在延迟履约或者不完全履约的可能性的，则我司应立即联系资产管理公司等风险项目处置机构，洽谈兑付风险实际出现时的债权转让方案。

同时，我司应积极联系项目公司和永川区领导，要求项目公司提供补充还款方案，并由永川区政府和财政协调还款资金。

3、如果项目公司前期未说明可能延迟履约或者不完全履约，而实际未能于约定的还款日或者收益分配日将当期当次应支付的款项金额划付至我司账户。

则我司将向项目公司发出履约催告函，要求项目公司立即支付应付款项。

并积极联系永川区领导和项目公司领导，协调项目公司还款事宜。

另外，我司应积极联络资产管理公司等机构寻求其他解决方案。

4、催告函发出后，项目公司应当提供延迟履约情况下的补充还款方案，并与我司协商。

如在合理期限内（最迟不迟于该应付款项支付期间届满后5个工作日）与资产管理公司等机构未能达成处置意愿，则无论项目公司是否提供补充还款方案，我司均应就实际情况向受益人进行公告。

召开受益人大会就是否接受补充还款方案或者是否立即进行诉讼保全措施进行表决。

5、如受益人大会同意采取诉讼措施的，我司应于决议做出之日起10个工作日内，确定代理诉讼的律师事务所并审核律师事务所的提交的诉讼方案。

该项工作不影响我司与资产管理公司等不良资产处置机构继续达成合意的尝试。

6、进入诉讼程序后，我司应配合律师事务所进行诉讼准备，并于胜诉后，尽快进行执行程序。

按实际执行情况兑付投资人本金和收益。

第三部分项目公司情况介绍

一、项目公司基本信息

（一）项目公司简介

重庆豪江建设开发有限公司（以下简称公司）作为港桥工业园建设业主单位，成立于2006年4月，由重庆市永川区人民政府出资组建，性质为国有独资公司，位于永川区何埂镇一碗水村三叉路，注册资本10236万元，主要承担重庆永川工业园区港桥工业园的建设发展任务。

公司拥有园区48平方公里规划区范围内的土地、道路及近4万亩国有林场经营所有权，资产结构良好，至2011年8月底，总资产已达到648705万元,总负债212655万元，资产负债率32%。

按照永川区人民政府给予园区的财政扶持政策，港桥工业园创造的财政收入永川区留成部分全部返还给公司用于园区的建设发展。

财政收入主要渠道为土地出让、工商税收及其他行政规费等。

（二）企业基本信息

企业（机构）名称：

重庆豪江建设开发有限公司

住所（经营场所）：

永川区何埂镇一碗水村三叉路

工商注册号：

500383000009984

法定代表人（负责人）：

李军

成立日期：

2006-04-14

企业（机构）类型：

有限责任公司（法人独资）（内资）

注册资本（金）（万元）：

10,236

经营范围：

从事建筑相关业务（取得相关行政许可后方可执业）；房屋、设备租赁；商务营销策划、咨询；物业管理；从事港口组团内土地整治、土地储备；竹材种植。

批发、零售原木、锯材、装饰材料、竹材、矿用坑木（有效期至2012年4月19日）。

登记机关：

重庆市工商行政管理局永川区分局

企业状态：

存活

年检情况：

最近一次通过年检的时间：

2011年（2010年度）

二、项目公司管理层

（一）项目公司经营管理组织架构

公司下设办公室、财政国资分局、规划建设分局、经济发展分局、招商分局、国土分局，负责重庆永川工业园区港桥工业园基础设施建设及招商引资等项目实施工作。

（二）项目公司高级管理层介绍

1、李军，男，汉族，重庆永川区人，生于1968年4月4日,参加工作时间1989年7月，1991年12月加入中国共产党，第一学历（全日制）中专，最高学历在职研究生，现任重庆市永川区朱沱镇党委书记。

（兼任中共重庆永川工业园区港桥管理委员会工作委员会副书记，兼任重庆永川工业园区港桥管理委员会主任，兼任重庆豪江建设开发有限公司董事长、总经理。

）

1985.09-1987.07四川省重庆市工业技师学院电工专业学习

1987.09-1992.04四川省永川县丝绸厂工作

1992.05-1994.12四川省永川市丝绸厂工作，先后从事电工、劳资、共青团工作（其间：

1988.11—1991.11任厂团委副书记，1991.12—1994.12任厂团委书记。

1992.04—1994.10成都大学文秘专业自考大专毕业）

1994.12-1997.02共青团四川省永川市委副书记

1997.03-1999.03共青团重庆市永川市委副书记（其间:

1996.09—1998.12中共四川省委党校函授学院重庆行政学院行政管理专业本科毕业）

1999.03-2001.09共青团重庆市永川市委书记

2001.09-2009.02重庆市永川市陈食镇党委书记（其间；2001.09—2005.07重庆市委党校区域经济专业研究生班毕业）

2009.02-至今重庆市永川区朱沱镇党委书记（其间:

2011年5月兼任中共重庆永川工业园区港桥管委员会党工委副书记，兼任重庆永川工业园区港桥管委会主任，兼任重庆豪江建设开发有限公司董事长、总经理。

）

2、闵绪军，女，汉族，1974年5月生，重庆永川人，1995年7月参加工作，大学文化，现任重庆永川工业园区港桥管委会财政国资分局局长，重庆豪江建设开发有限公司财务部经理。

学习简历：

1993.09-1995.07重庆市第二农业学校财经专业毕业

1995.10-1998.04全国高等教育自学考试汉语言文学专业专科毕业

2001.09-2003.12中共重庆市委党校函授学院法律专业本科班毕业

1999年5月参加全国会计专业技术资格考试取得助理会计师任职资格，2005年取得会计师任职资格。

工作经历：

1995.07-2001.08永川市三教片区农机站任会计

2001.09-2007.03永川市三教镇政府

2007.04-今重庆永川工业园区港桥管理委员会财政国资分局局长，重庆豪江建设开发有限公司财务部经理。

3、唐忠茂，男，汉族，重庆永川区人，1971年1月生，1994年8月参加工作，1996年7月加入中国共产党，第一学历（全日制）大学，最高学历大学。

现任重庆永川工业园区港桥工业园建设管理办公室副主任，重庆豪江建设开发有限公司董事、副总经理。

1990.09-1994.06在西安矿业学院地质系煤田勘测（工程地质）专业

1994.08－1995.10在永荣矿务局曾家山煤矿生产科见习；

1995.11－1999.12在永荣矿务局企业管理处工作；

2000.01－2001.12在重庆大正集团工作，先后任大世界购物中心总经理办公室主任、大世界酒店有限公司总经理办公室主任；

2002.01－2003.05在永川市人事局任办公室主任；

2003.06－2009.01在永川区人事局任专业技术人员管理科科长;

2009.02-今任重庆永川工业园区港桥工业园建设管理办公室副主任，重庆豪江建设开发有限公司董事、副总经理。

三、项目公司财务状况

（一）项目公司财务报表摘要

1、资产负债表摘要

项目

2008年12月31日

2009年12月31日

2010年12月31日

2011年12月31日

流动资产

653,804,568.47

1,259,900,002.04

4,852,826,049.18

5,372,934,814.66

货币资金

60,576,263.02

323,022,822.60

347,294,877.68

113,915,965.26

资产总计

1,663,847,143.08

2,278,618,555.07

5,927,445,116.29

6,621,948,345.24

流动负债

326,527,231.20

338,287,034.77

406,319,500.29

553,117,965.75

长期借款

252,000,000.00

700,230,000.00

1,162,050,000.00

1,425,470,000.00

负债合计

578,527,231.20

1,138,517,034.77

1,668,369,500.29

2,181,439,127.75

所有者权益

1,085,319,911.88

1,140,101,520.30

4,259,075,616.00

4,440,509,217.49

2、利润表摘要

项目

2008年12月31日

2009年12月31日

2010年12月31日

2011年12月30日

主营业务收入

9,600,000.00

77,072,215.50

24,383,000.00

119,808,374.40

营业利润

-5,195,054.12

-5,798,653.48

-32,317,838.14

509,876.59

净利润

15,981,445.88

54,781,608.42

165,762,695.70

357,997,040.17

（二）项目公司主要财务数据分析

1、财务指标数据

项目

2008年12月31日

2009年12月31日

2010年12月31日

2011年12月31日

流动比率

2.00

3.72

11.94

9.71

资产负债率

34.77%

49.97%

28.15%

32.94%

股东权益比例

65.23%

50.03%

71.85%

67.06%

流动资产年增长率

/

92.70%

285.18%

10.72%

所有者权益（净资产）增长率

/

5.05%

273.57%

4.26%

负债增长率

/

96.80%

46.54%

30.75%

2、财务数据分析

豪江公司的资产负债率在2010年和2011年都维持在30%左右，综合来看，资产负债比率不高，且所有者权益一直保持正增长，截止2011年底，所有者权益绝对值已达44.41亿元，说明偿债能力较强。

同时，豪江公司流动资产一直保持了很高的金额，2011年底已经高达53.72亿元，且每年豪江公司的流动资产均有较大幅度增长，流动比速率也较高，说明豪江公司倾向于持有和增加流动资产，庞大的流动资产也有利于及时还款。

另外，豪江公司的负债增长率连续三年递减，大致每年的负债增长率都约为前一年的一半左右，考虑到港桥工业园区已经进行了数年开发，从豪江公司的负债增长趋势来看，豪江公司的财务状况特别是在园区开发上的投入，已经由原来的扩张型逐渐向紧缩型过渡。

这一趋势将在未来进一步减少豪江公司的负债金额，有利于豪江公司对信托贷款的偿还。

四、项目公司资信状况

经我司于2011年12月21日查询豪江公司人民银行企业信用信息基础数据库，对豪江公司信用情况了解如下：

（一）对外担保情况

豪江公司对外抵押担保人民币350,000,000.00元。

（二）未决诉讼情况

人民银行系统未记录豪江公司未决诉讼情况。

（三）豪江公司贷款存续情况

豪江公司未结贷款余额为￥869,720,000.00元。

五、项目公司信托期限内现金流预计（见附表1）

豪江公司提供信托期限内现金流预计情况如附表1所示（已考虑信托计划资金进入、退出、造成的成本等综合影响）。

本项目工程费用为40,897.01万元，融资总成本13,300万元，仓储用房出售收入为62,600.00万元，在扣除工程费用和融资成本后尚可结余8402.99万元，在计算豪江公司其他收入后，豪江公司在2012至2014年每年的盈余情况分别为：

17276.46万元、12077.60万元和19182.76万元盈余。

项目公司现金流可以覆盖。

第四部分项目建设背景及环境分析

一、项目建设背景

近来年，永川区工业产业发展迅速，机械加工、轻纺食品、能源化工、冶金建材四大产业加快发展。

2009年全区GDP达到244亿元，增长17.6%；规模以上工业企业总产值达到221.7亿元，增长33.6％；工业园区实现产值突破100亿元大关，增长38%；工业对GDP的贡献率提高到60.8%。

工业企业产品辐射全国及世界各地。

商贸业也步入发展快车道，消费品市场供销两旺。

2009年实现社会消费品零售总额达到102亿元，增长22.1%。

全区商业网点达1.6万个，商业营业总面积98万平方米；各类市场134个，其中：

年成交额上亿元的商品市场6个，1万平方米以上的商品交易市场达12个，重庆重点扶持的边界贸易市场2个。

商品销售辐射渝西、川东南及黔西北地区等20多个县市，成为渝西地区的人流、物流、信息流集散地和渝西地区商贸中心。

实现了渝西地区社会消费品零售总额、商品销售额、对外辐射交易额、人均消费四个“第一”。

食品、石油、家电、汽车、百货、饮食等行业的经营方式、组织形式、营销规模和销售额领先渝西地区其它区县（市）。

永川建设全面小康社会、现代大城市、渝西经济文化中心以及新型工业化、城市化、市场化进程加快为永川流通产业发展提出了新的要求。

目前，永川现代大城市建设步伐日新月异，城区面积达到43平方公里，城区人口达到42.8万人，城镇化率达56.8%。

一、二产业正在迅猛发展，“一环十射”交通网络和农村电网改造等基础设施不断完善，特别是新型工业化、城市化、农业产业化加快推进，职业教育事业迅速发展，三次产业加快融合，城乡居民收入不断增加，促进了市场消费潜力进一步释放，产业发展空间进一步扩大，基础支撑进一步强化，发展环境进一步优化，运行成本进一步降低。

同时，永川作为重庆市西部的地区性中心城市，是实施川渝经济合作的桥头堡和重要战略支点。

泸州市、宜宾市、自贡市、内江市是四川省的重要工业基地，与永川在交通、产业发展、物流、人流、信息流等方面有密切往来，是四川省、重庆市实施川渝经济合作的重点突破地区和战略平台

以上四方面因素为永川物流产业快速发展提供了强劲支撑。

为促进物流业的发展，永川区制订了《重庆市永川区商贸流通业发展及现代商贸物流城建设“十一五”规划》，进一步强化商贸流通在推动区域经济发展中的先导性、基础性、支柱性、战略性产业地位，大力实施“流通旺市”工程，力争到2010年，基本建成设施全、规模大、档次高、业态丰、服务优，汇集三区（渝西地区、川东南地区、黔西北地区）、辐射西南的现代商贸物流城基本框架；到2020年，全面建成西南地区具有广泛影响力和强大竞争力的现代商贸物流城。

实施“1124”建设规划，全面构建总面积达10平方公里的现代商贸物流城基础骨架，以城市南部片区为重点，以长江朱沱港区、成渝铁路、成渝高速公路、区域南北快速通道、重庆城市三环交通等为依托，融入西南大交通和出海通道，打造立体交通、联合运输优势。

以商贸物流、工业物流为切入点，以离港保税仓储为主导，以大型运输企业、第三方物流企业和区域物流中心为依托，大力发展采购、定货、配货、运输、仓储、流通加工等物流业务。

到2011年，全面建成和旺物流、交运物流、港口物流、香港致达物流等物流设施，初步建成8平方公里现代物流园、5平方公里港桥物流园，形成以现代物流园和港桥物流园为核心，一批物流基地和物流配送中心为支撑，层次分明，结构合理的物流服务体系。

物流增加值达到43.6亿元，年货运量突破1亿吨，物流总费用占商品成本的比重下降到16％以下，引进培育3—5家国内外知名现代物流企业，第三方物流量占全社会物流总量的50％以上，建成“三区”汇点现代物流中心。

到2011年，累计投资50亿元新建一批商贸物流基础设施，新增商业面积50万平方米，实现社会消费品零售总额130亿元、商品销售总额500亿元，建成100亿级商圈、100亿级市场集群、200亿级商贸物流园区，商贸物流从业人员突破20万人，对外辐射交易额突破200亿元以上，现代物流业对经济的贡献率突破13.4%，商品销售总额、对外辐射交易额、人均消费在渝西、川东南、黔西北地区保持领先地位，初步建成“三区”汇点的“物流之城，商贸之都”。

本项目的建设正是在重庆市及永川区大力发展物流业的背景下动作而生的，它的建设正符合《重庆市“十一五”现代物流业发展专项规划》中建设永川物流基地的要求。

规划中要求依托长江水运、成渝高速公路、成渝铁路，建设以运输、仓储、配送、流通加工为一体的区域性物流基地。

重点发展商贸物流和仓储物流，建设永川