物业管理保安体系的建立和运作.docx

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物业管理保安体系的建立和运作

物业管理保安体系的建立和运作

要点：

一、小区治安保卫工作的重要地位作用：

二、健全各类防犯治安组织和规章制度；

三、科学设岗、形成防范网络；

四、消防管理；

五、车辆管理；

六、外来人员管理和犬类管理；

七、保安待遇和器材配备；

八、突发事件处置方案；

目的：

了解物业管理中的治安保卫工作地位作用；掌握治安保卫体系的建立和运用的方法；

一、物业管理中的治安保卫工作，主要是向区域内业主提供三个方面的服务内容，即：

防盗、防火、防止交通事故。

在小区内实行24小时治安保卫工作，形成全天候的防范网络，把业主不应有的财产损失降低到最底限度。

第一节：

保安的主要任务：

协助公安机关维护特定区域内公共治安秩序，预防违法犯罪活动，把业主不应有的损失降低到最低限度。

实际上就是三项任务：

（一）、预防违法犯罪，维护小区内治安秩序；

（二）、保持小区交通有序、畅通；

（三）、做好小区消防工作，看护好消防设施；第一节：

小区治安保卫工作的重要地位作用

1、有利于预防各类违法犯罪，有效维护业主的合法权益；

2、有利于小区内广大业主的居住安全；

3、有利于突发事件的及时处置；

4、有利于小区交通和消防管理；

5、有利于公安机关在小区内开展群防、群治活动；

6、有利于为小区业主提供超值服务；

7、有利于房地产的开发和销售；

8、有利于创建安全小区和物业品牌效益；

第二节：

健全各类防范治安组织和规章制度

1、健全组织

（1）、综合治理办：

负责小区内的综合治理工作，并对组织成员进行分工；

（2）、调解委员会：

负责小区内的各类矛盾调解工作，保持小区稳定，组织成员明确分工；

（3）、治保委员会：

负责小区的治安保卫工作；

（4）、创安办：

负责创建“安全小区”的工作；

（5）、民警值班室：

派出所直派；

（6）、治安保卫值班室；

2、自建保安队伍：

（1）、招聘

（2）、培训

（3）、试用

（4）、要求：

3、管理制度：

1）、制度规范

24小时值班制度；

三级检查、考勤制度；

奖罚制度；

每周讲评、培训制度；

评先进表彰制度；

请示报告制度；

第三节：

科学设岗，形成防范网络

我们根据靳江明珠小区地处市郊结合部，属案发较多地区。

又针对小区居住人员混杂，整体环境不分隔，技术防范不完善等特点，采取动静结合，以动辅静，以静促动。

比较合理地设置固定和流动岗位，把整个居住地域牢牢地控制起来，形成全天候的防犯网络，确保小区安全。

小区设岗的一般原则是根据小区地形、房屋结构和视角来确定。

通常设固定、流动两类岗位。

一、各类人员岗位职责

二、形成防范网络主要实行六种相结合的治安保卫形式

各个小区根据各个不同情况采取不同的治安保卫形式，牢牢将整个小区控制起来，形成点、面、线、内、外紧密结合全天候的治安网络：

固定哨和小区巡逻哨相结合；

1、小区内环境巡逻和室内走道巡逻相结合；

2、发动业主暗防和保安明防相结合；

3、步行巡逻和自行车巡逻相结合；

4、保安人员和公安人员相结合；

5、人防和技防相结合；

三、严格实行三级责任制的承诺：

1、治安保卫处在小区安全工作方面对物业管理公司老总承诺绝对负责任；

2、各区中队在本区安全保卫工作方面向治安保卫处承诺绝对负责任；

3、每个队员对分管的地段安全保卫工作向区中队承诺绝对负责任；

4、最后向全体业主承诺确保小区居住安全。

四、依靠业主、发动业主做好防犯工作：

1）、要求广大业主自防通常注意事项

1、家里不要存放大量现金，贵重物品要保存好；

2、不要引狼入室；

3、不要告诉陌生人家里的电话和地址；

4、需要留给陌生人通讯方式时最好留流动通讯工具号码；

5、不要公开外出旅行时间；

6、如长时间家里没人应向关系密切的邻居或物业公司打招呼；

7、家里防盗设施损坏应及时报修；

8、不要让外人配钥匙；

2）、异常情况处理技巧

1、发现家里门被打开，应尽快报警；

2、夜间睡觉时醒来发现有人在屋内应假装睡着，避免盗贼狗急跳墙伤及生命；

3、面对入屋的盗贼，应尽量拖延时间以便争取增援，期间不能显示软弱，也应避免暴力冲突；

4、如发现治安案件应及时向有关管理部门报告；

5、对已发生的治安案件应保护好现场，不能私自处理，待公安机关前来取证；

第四节：

车辆管理

A、健全管理制度；

B、对机动车出入门口应采取“取牌入内，交牌出口”；

C、严格检查登记，对车辆出入的时间、车辆是否完好都应详细登记；

D、实行“三认”，即：

认人、认车、认牌照，防止车辆被盗；

E、对集中停放的车辆派保安看护；

第五节：

外来人员管理

A、外来人员分为二类；一类是较稳定的外来人员，如：

装修民工、保姆、商铺、发廊服务人员和私房出租的租户主；另一类为流动的外来人员，如：

访客、相约、推销、拾破烂等，出入小区必须办理登记手续，发放《临时出入证件》；（案例十一）

B、要求地段保安加强对外来人员的检查，看证件是否齐全，发现保姆、钟点工携带物品外出要盘问；

C、协助分管警官定期对他们进行预防教育和清理整顿。

分管保安副经理职责

分管保安副经理对本物业管理部区域内的安全保卫工作负全部责任，其主要职责：

一、领导全体保安人员认真履行其职责，圆满完成物业管理部交给的各项治安保卫任务。

二、和人事部一起负责保安人员的招聘、考察了解、面试、填写聘用表格手续、上岗培训，签定聘请录用协议。

三、负责保安人员思想教育、行政管理、违纪查处、奖励和罚款。

四、负责日常小区防盗、防火、预防交通事故的组织和实施、检查、指导、考勤、讲评。

五、承担突发事件的组织指挥和各种处置方案的拟制及演练。

六、负责拟制各类保安人员职责、共同守则、基本要求、奖励与处罚细则，并指导保安人员贯彻执行。

七、关心各小区中队班子建设，做到选好苗，培训好，使用好，管理好。

经常指导他们工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习理论知识，不断提高他们组织能力和解决问题的方法及政策水平，积极向上级推荐。

八、负责消防工作，配备专管人员，督促相关部门配齐消防器材，经常检查验收，使消防器材始终保持良好状态，使紧急疏散通道畅通无阻,不断地向业主宣传消防常识。

九、负责外来人员管理。

办理登记手续和《暂住证》，发放《临时出入证》，督促外籍人员办理居留证件，并经常抽查，使园内没有无出入证人员。

十、向本物业管理部请示报告工作。

治安保卫处队长职责

治安保卫处对本物业管理部区域内的安全保卫工作负全部责任，其主要职责：

（副队长履行队长职责）

一、领导保安人员认真履行职责，严防各类刑案的发生，圆满完成物业管理部交给的治安保卫工作。

二、负责日常防盗、防火、预防交通事故的组织与实施，深入各区队抽查指导、考勤、讲评，协助各区队处理疑难问题。

三、负责保安人员执勤理论、动作培训、考核验收、日常行政管理，违纪事件的查处和奖罚。

四、承担突发事件的组织指挥，经常组织骨干研讨或演练突发事件处置方案。

五、负责本区域内消防工作，经常抽查消防器材是否齐全，使消防器材始终保持良好状态，发现火情及时组织、报警、疏散人员、灭火、救伤员和维护小区秩序。

六、负责本区域内外来人员、犬类，各类车辆管理。

七、负责保安人员勤务保障工作和小区内邮件验收和发放。

八、向上级请示报告工作。

区中队长职责

区中队长对本区域内安全保卫工作负全部责任。

（副队长履行队长职责）

一、领导队员认真履行职责，圆满完成治安保卫处交给的各项治安保卫任务。

二、负责日常防盗、防火、预防交通事故的组织与实施，检查指导、考勤、讲评，协助队员处理疑难问题并带领队员巡逻。

三、负责本区保安队员培训、行政管理、思想教育、违纪查处和奖罚。

四、带领队员认真贯彻落实治安保卫处下发的各项规章制度，并处处起模范带头作用。

五、负责突发事件的组织指挥，经常组织骨干研讨突发事件处置方法。

六、负责本区域内消防工作，经常检查消防器材，使消防器材保持良好状态，发现火情及时报警，并采取得力措施灭火、抢救伤员和维持秩序。

七、负责本区域内外来人员管理。

经常抽查办证手续是否齐全，并督促无证犬办证和栓养。

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保安队员职责

保安队员受各区中队长领导，其职责：

一、按规定着装，携带执勤器材，准时接班，认真履行其职责，热情为业主服务，维护本地域内安全和道路交通整洁有序。

二、了解万科城市花园品牌，熟悉物业管理有限公司部门以上领导的姓名、职务，掌握城市花园各小区具体位置和楼房特征和号码。

三、熟悉本小区域内的有关地形，楼号，客户姓名、特征，门牌号码，楼房进出口及消防通道是否畅通无阻，消防器材是否处于良好状态，公共设施是否完好。

四、牢记职责和有关规定，了解本区域内装修单位和人员变化情况，严防未经许可人员、车辆、物资擅自出入责任区域。

五、熟悉和牢记有关突发事件的处置方案，做到及时发现、沉着冷静、正确果断、灵活机智地处置各种情况，准确发出信号或报警，及时请示报告。

各类保安人员职责

固定哨职责：

1、对出入人员、车辆、物品进行检查、验证指导他们行进；

2、对门口周边实施交通指挥，有序流动；

3、对可疑人员、车辆及时跟踪（对讲机）；

4、对出入门卫的班车敬礼；

5、负责来访人员、物品出入情况登记；

6、完成物业公司临时交给的任务；

巡逻哨职责：

1、熟悉辖区内地形、房屋结构、业主情况；

2、对分管地段实行不间断地巡视；

3、对出入小区的人员、物品进行盘问；

4、发现险情立即报告和处置；

5、对巡逻情况进行详细登记；

6、为业主提供优质服务；

非机动车停车场保安职责：

1、熟悉停车场内的车辆（自行车、助动车、摩托车）数量、型号、牌号。

2、实行“发牌”登记管理制度（即停放时取牌，离开时交牌）。

3、保持停车场内秩序良好、清洁，各类车辆摆放整齐。

4、负责本楼或周边房屋的治安保卫工作，实行不间断地巡视，并为业主提供优质服务。

5、完成区队交给的其它任务。

机动中队岗位职责：

1、按规定地域行驶路线和间隔时间进行自行车巡逻，对重要地段，要害部位实行下车巡逻，对可疑人、事进行跟踪巡查，并保持与各区队协调和联络。

2、检查和督促各值班队长、队员履行职责，对违纪现象及时纠正并做好登记，集中报治安保卫处。

3、协助各区队和队员查处疑难问题和突发事件处置，并与各队员之间沟通信息，互通情况做好安全防盗。

样板房保安队员职责：

1、样板房执勤的保安人员需善始善终坚守岗位，认真履行各自职责，热情为顾客提供优质服务，不准随便进入售楼人员办公室打电话、打电脑、玩等。

2、须请假向区中队申报，经治安保卫处批准方可离队。

3、上下班换装在区中队进行，西装不准穿着离开万科。

4、按时参加区中队交接班及讲评。

5、一律在岗位上就餐。

报刊、邮件收发员职责：

1、收发员分检报纸、邮件必须在收发室进行，做到及时、准确、快速。

2、报纸、邮件收发时，必须与邮递员进行清点并登记，确保不发生差错。

3、报纸、邮件下发时，必须由收发员登记好，送至各区中队，有区中队下发各哨位，邮件如业主不在由地段保安代签收。

4、及时做好退件工作，区中队发现有无法投递的邮件，应立即递交收发员，由收发员做好登记，退回邮局。

保安队员共同守则

一、执勤时不准擅离职守，巡逻时不准离开规定地域。

二、不准在执勤时坐卧、依*、打盹、闲谈、吸烟、唱歌、吹口哨、吃东西、看书报、听收音机和乱写乱画，手不插口袋，不敞胸露怀，不歪戴帽子。

三、不准利用职权刁难业主和戏弄弱智者。

四、不准私自进入业主室内。

五、不准损坏公物和花草树木。

六、不准玩弄执勤器材。

七、不准利用执勤之便，擅自动用和侵占公私财物，一律不准收业主小费，做到不喝业主一口水，不吸业主一支烟，不用业主一张纸，更不得向业主索要物品。

八、不准泄露物业和保安内部秘密。

九、不准擅自处理境外和港、澳、台人员事情。

十、不论在任何情形下不准打人、骂人、争吵也不对。

不让人打着，不放过一个违纪者和坏人用法律来维护自己的合法权益。

十一、执勤时保安队员做到：

不该去的绝对不去，不该看的绝对不看，不该管的绝对不管，不该问的绝对不问，不该讲的绝对不讲。

十二、积极协助公安人员依法办案。

保安人员基本要求

保安队员常年执勤，高度分散，接触面广，政策性法律性很强，责任重大，对全体保安队员的基本要求：

一、严格遵守国家的宪法、法律，物业管理条例、消防条例、外来人员管理条例、犬管条例，贯彻执行治安保卫处有关规章制度，努力提高政策、法律水平，做到依法执勤，文明执勤，规范化执勤。

二、增强集体荣誉感，责任心，立场坚定，旗帜鲜明，高度警惕，保守秘密，坚信自己一定能成为优秀的保安队员。

三、加强文化知识学习，不断提高自身修养和思想觉悟，自觉抵制各种腐朽思想的侵蚀，做到时时自警、自励、自律。

四、尊重领导，爱护业主，维护保安人员的良好形象。

做到站有站相、坐有坐相、走有走相，仪表仪容整洁。

五、热爱本职，忠于职守，服从管理，听从指挥，英勇果断，机智灵活，不怕艰难困苦，圆满完成治安保卫任务。

六、向接班队员如实交情当班情况和尚未处理的有关问题，做到不清不交，不明不接，并认真做好详细登记，三十分钟内发现问题属于上班责任。

奖励和处罚

一、奖励：

在执勤中，保安队员、区中队长、符合下列条件之一的，应当给予奖励：

1、为保卫本区域内业主生命财产安全，同违法犯罪分子进行斗争中表现突出的。

（300-500元）

2、制止违法犯罪分子逃跑和机智灵活果断地擒获小偷的。

（200-400元）

3、及时发现并抓获通缉对象及其他犯罪分子的。

（100-200元）

4、及时发现、正确处置重大险情，避免重大事故发生，使业主和公司利益免受损失的。

（50-100元）

5、拒腐防变，不谋私利，自律事迹突出的。

（50-100元）

6、模范遵守规定和纪律，忠于职守、履行职责和执勤事迹突出的奖励50-100元（以区队和治安保卫处考勤为准）。

二、处罚：

在执勤中，保安队员、区中队长、符合下列条件之一的，应当给予处罚：

1、违背应聘协议和共同守则、条款，情节严重的。

（200-300元）

2、擅离职守，使本区域内业主生命财产受到破坏和损失的。

（100-200元）

3、警惕性不高，工作失职，致使小偷和犯罪分子逃脱，器材被抢的。

（200-350元）

4、临阵畏缩，见危不救，致使业主生命财产和公司利益受到侵害的。

（300-400元）

5、利用执勤之便盗窃、侵吞他人或公司财物的。

（300-450元）

6、利用职权刁难或持械威胁，打骂客户的。

（300-500元）

7、发生问题，隐情不报或弄虚作假，欺骗上级，忘派、误派勤务，或随意减免勤务，造成严重后果的，逐情罚款和查处。

8、无故缺勤或拖延上哨时间，在执勤中乱放和丢失器材的，逐情罚款和查处。

三、处理项目：

保安队员在执勤中违法乱纪，一律实行“三不放过”即：

问题不查清不放过、不书面检查深刻吸取教训不放过、不适当处罚不放过。

1、谈话、帮助教育。

2、警告。

3、经济处罚（逐情扣发工资）。

1）、睡觉一次50元、第二次100元、第三次劝退。

2）、岗亭内吸烟一次罚10元。

3）、迟到一次5-10分钟罚10元。

4）、无故不参加训练罚20元。

5）、衣着不整、不洁，配带器材不全，连续三次罚10元。

6）、串岗位，巡逻不在位，每查到一次罚10元。

7）、一名保安人员一个月内受到三项处罚，警告处分两次者劝退。

4、劝退。

5、交司法机关查办。

6、除名。

突发事件处理方案

l入室撬窃处置方案：

一般原则：

快速反应

1、接报后当班人员、保安处值班人员立即赶到现场，视情况报警（一般报派出所和公司主要领导）；

2、保护好现场，了解有关情况和证据，待警方赶到后配合侦破（封锁信息，确保稳定）；

3、强化小区治安保卫工作，防止其它小区发生类似问题；

4、拟写案情经过和吸取教训的报告；

l抓住小偷的处置方案

一般原则：

不打不骂

1、重视人赃俱获；

2、简单弄清偷窃事实；

3、拍好照片，态度不好的要捆绑；

4、送派出所查处；

5、总结经验和吸取教训；

l危重病人的救治方法：

一般原则：

热情、周到、适度；

1、报告当班队长，合理救治病人（不影响防盗，严防不懂装懂）；

2、视情救治病人（送上车或送到医院）；

3、及时同病人家属进行沟通；

4、把救治情况登记好并报告有关领导；

l上业主家要债的处置方案：

一般原则：

劝说为主，阻止吵架、打架；

1、弄清真实情况、债务原因和数量；

2、视情耐心劝说：

A、业主不在家；B、现已很晚、影响业主休息；C、明天去业主单位解决；D、如有急事，我明天转告；

3、业主不同意坚决不让其上楼，如阻止无效立即逐级报告；

4、矛盾激化时立即报警；

l发生火灾时的处置方案：

一般原则：

沉着、冷静、灵活；

A、一般性火灾（烟雾较大，无火光，有异味）；

1、地段保安发现后立即报告本区当班区队长、自行车队员，形成处置小组；

2、查明起火部位、楼号、层次、火势等情况；

3、视情（高层、多层、仓库、饭店）进室打开门窗，关闭煤、电开关，运用灭火器将火扑灭；

4、逐级报告；

B、较大性火灾（不仅有烟雾，同时看见局部有火光）；

1、地段保安立即报告当班队长和保安处值班人员；

2、视火情决定是否报警和各级领导；

3、形成救火小组（3—5人），视情疏散业主保持消防通道畅通；

4、戴好防毒面具，有序规范组织灭火（灭火器、消防枪）；

5、发现伤员及时救治，并拨打120急救电话；

6、将救火真实情况报告上级领导；

C、重大火灾（除有烟雾外，整个房间有火光）；

1、地段保安发现火情后立即报告当班区队长，并拨打火警119；

2、视情通知水电工切断电源、煤气，保护好电梯，保持消防通道畅通；

3、组织保安人员有序上楼疏散业主，沿消防通道转移到安全地带；

4、带好防毒面具，运用灭火器或消防枪灭火，如消防队赶到积极配合其灭火；

5、报告有关领导（除先通知附近同志外，其他领导可越级报告，电话、BP机同时进行）；

6、善于发现伤员和抢救伤员；

7、火灾后快速、优质的清理现场，适时送电和开通电梯，保障业主正常生活秩序；

8、视情张贴告示；

9、及时拟写救火报告；

10、积极协助警方查找起火原因，并做好善后工作；

l园内发生交通事故处置方案

一般原则：

依据事实，合理调解；

凡在小区内发生交通事故，一律由派出所处理，保安只负责调解；

A、一般性事故；（200元---500元）

1、地段保安发现交通事故应立即报告当班区队长，区队长视情组织双方协调解决；

2、做好登记并报告保安处值班人员；

B、较大事故；（500元---2000元）

1、区队长及时派员保护好现场和救治伤员，并疏导交通；

2、报告保安处值班人员，值班人员赶到现场视情处置并报派出所，拍好照片；

3、对处置情况认真记录；

C、重大事故；（2000元---20000元）

1、地段保安发现后立即报告当班区队长和治安保卫处值班人员；

2、保护好现场同时抢救伤员；

3、立即报告派出所或110，由警方负责处理；

4、积极疏导交通，确保秩序井然；

5、划好现场草图，拍好照片，资料集中保存；

l飞机在小区失事时处置方案；

一般原则：

集中全力维护小区秩序，最快程度发出信息，积极抢救伤员和救火；

1、目击者立即拨打“110、120、119”报警，讲清飞机失事的地点；

2、所有大门保安人员立即封锁出入口，只准出不准进（警车、救护车除外）；

3、集中全力维护小区交通秩序，确保救护工作有序不乱；

1）、各区队坚守岗位做好本区治安保卫工作；

2）、维护好本区交通秩序，视情况将业主转移到安全地带；

3）、自行车队带领机动力量（居住15区保安10人）负责园内主要干道，维护交通秩序，协调交通走向；

4）、向有关领导报告（采取一切手段）；

5）、保安处副队长带领机动力量（居住十五区保安10人）抢救伤员，动用园内业主自备车、公司巴士护送伤员。

XXXX物业管理有限公司

XXXX物业管理部

XX年XX月XX日

案例汇编

案例一：

XXXX保安人员是向社会招聘的，除面试、有效证明材料，还进行现场考核。

保安队伍特别防止拉帮结派。

例如有一家物业公司也是从社会上招聘的保安，一部分江苏的，一部分四川的，一部分江西的，六十多名保安自成“三帮”，如四川人员违纪罚款、辞退，整个四川的队员就集体闹事，如公司工资一时未发，“三帮”一起闹事，手拿凶器，那可要出大事。

我们100多名保安，来自十一个省、市、地区，就是一个省的也分若干个县、地区的，上岗班次上也要分开来。

平时强化这方面的教育、引导，奖罚实事求是。

这样就能避免拉帮结派。

案例二：

年度、季度、月、周二培训计划。

核心是巩固“三相”，来提高保安人员的组织纪律性和自身形象。

案例三：

入队后保安就要明确奖罚细则具体内容，使奖罚真正起到奖勤罚懒的作用。

每月奖罚款在35人次左右，奖罚款在2000元左右，每年奖罚人数在250---400人次，奖罚款在5000—20000元，都随工资走。

奖罚具体情况见《奖罚细则》。

案例四：

小区保安是预防性自建组织，无执法权，如没有公安派出所作后盾就将一事无成。

小偷也不怕你。

同时物业保安抓住违法违纪人员或小偷（无审查权、搜身权、限制自由权、）一律交派出所警官查处，如果管段民警不认真查办，进派出所后很快就放出来的话，非把你物业管理人员气死不可。

如小区业主报修窗沿漏水，维修工到现场解释一下，被业主打了一耳光，业主还凶得不得了。

治安保卫处得知情况后报警管段民警调处，管段民警来了让被打职工验伤，并把业主带到派出所，反思到深夜，其丈夫想见太太，被拒在门外，这个凶业主老实了，警官处理：

第一：

赔款500元；第二：

当面赔礼道歉；第三：

保证今后不发生此类问题。

三个条件照办后方才放人。

这样极大的整治了违纪人员，支持了广大物业管理人员。

案例五：

城市花园是92年设计，93年施工的，94年4月开始办理入住的。

小区治安保卫主要*人防，当时电控防盗门都没有，周界报警、探头、报警中心更谈不上。

这样带来两个明显弱项，一是小区安全系数低；二是成本高（一年保安费用高达200多万，如技防设施到位可降低成本25%--31%）。

后来XX建设的项目全是智能化小区，成本较低，安全系数大，房屋销售也好，所以人防、技防相结合小区更安全。

案例六：

单身女子带男子来家同居，高兴时就将入户门、防盗门钥匙交给男子，不好的时候就会告诉保安，不许某某男子进来，保安用很大精力管住男子不让进来，过一段时间后女子又对保安说，算了让那男子进来吧，这种情况很危险，最容易发生凶杀案。

只有*保安详细出入登记。

业主私房出租双方有合同，但未办理《租赁房屋治安合格证》。

租房户逃走业主就找物业管理赔偿损失，否则不交管理费。

随便让陌生人进入室内：

推销、维修等上门服务。