安置房工程项目可行性研究报告.docx
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安置房工程项目可行性研究报告
柏星•碧水星城安置房工程项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目名称与承办单位1
1.2研究工作的依据、内容及范围1
1.3编制原则3
1.4项目概况3
1.5技术经济指标5
1.6结论6
第二章项目背景及建设必要性8
2.1项目背景8
2.2建设的必要性9
第三章建设条件10
3.1项目区概况10
3.2建设地点选择13
3.3项目建设条件优劣势分析13
第四章市场分析与销售方案16
4.1市场分析16
4.2营销策略、方案、模式17
第五章建设方案18
5.1建设规模和产品方案18
5.2建设规划和布局18
5.5公用工程23
5.6工艺技术方案24
5.7设备方案25
5.8节能减排措施27
第六章环境影响评价28
6.1环境影响28
6.2环境保护与治理措施29
6.3评价与审批31
第七章项目组织与管理32
7.1组织机构与职能划分32
7.2劳动定员32
7.3经营管理措施33
7.4技术培训33
第八章劳动、安全、卫牛与消防34
8.1编制依据及采用的标准34
8.2安全卫生防护原则34
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施35
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施35
8.5消防编制依据及采用的标准37
8.6消防设计原则38
8.9消防给水设计39
8.10建筑防火39
8.11火灾检测报警系统40
8.12预期效果40
第九章项目实施进度41
9.1实施进度计划41
9.2项目实施建议42
第十章项目招投标方案43
10.1招标原则43
10.2项目招标范围43
10.3投标、开标、评标和中标程序43
10.4评标委员会的人员组成和资格要求45
第十一章投资估算和资金筹措46
11.1投资估算46
11.2资金筹措及使用计划48
第十二章财务评价50
12.1费用与效益估算50
12.2财务分析51
12.3不确定性分析52
12.5财务评价结论53
第十三章建设合理件分析54
13.2清洁生产符合性分析54
13.3规划符合性分析54
13.4项目建设环保政策符合性分析54
13.5环境承载性分析54
13.6结论55
第十四章结论与建议56
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
柏星・碧水星城安置房工程项目
（二）承办单位：
安徽省柏星置业有限公司
（三）项目地点：
311国道虎山段东侧
（四）项目性质：
新建
（五）项目法人代表：
（六）项目可研报告编制单位：
萧县工程咨询研究所
（七）项目可研报告编制依据
1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参
数》（第二版）、《投资项目可行性研究指南》；
2、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设
计规程、规范和设计标准；
3、业主提供的相关基础资料；
4、业主对项目建设的主要意见及预期目标；
5、国家和安徽省其它相关规定和要求。
（八）编制内容
可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方
案、环境保护、建设进度及建设投资。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
二、项目建设规模与内容
（一）项目建设规模
本项目拟占地12630m2,总建筑面积为22480m2,建筑占地面积为3764m2,项目总投资4000万元人民币。
可安置城市拆迁216户。
（二）项目建设内容
本项目建设内容分为6层安置房住宅建筑面积为22480m2。
安置房住宅共计216户；地面停车位38个。
同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施。
三、主要技术经济指标
主要技术经济指标见表1-1o
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总占地面积
m2
12630
2
总建筑卸积
m2
22480
3
建构筑物占地面积
m2
3764
4
容积率
1:
1.78
5
建筑密度
%
29.8
6
绿地率
%
24
7
项目总投资
万元
4000
四、项目业主简介
安徽省柏星置业有限公司是一家以房地产开发、销售及市政
工程建设为主的民营企业；也是一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。
公司成立于2007年12月，注册资金5088万元，具有房地产开发二级资质，年开发能力为10多万平方米。
公司现有职工
35人，专业技术人员20人，大专以上学历占95%。
公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。
初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。
虽然成立时间不长，但已开始致力于企业文化建设，强调以物质
文化为基础、制度文化为关键、精神文化为核心。
营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。
建筑有其独
特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。
一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚
至能体现业主自身的一种价值取向。
该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进是时代提由的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。
超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不
断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明
天的发展。
这是企业长远发展所需的实践精神，是企业员工的精
神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标
的动力。
公司将秉承“与时俱进超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。
当今时代是竞争
时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。
市场经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。
企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资
产。
因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼
顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力
为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。
公司依托雄厚的经济实力，所有项目均为自有资金开发，凭
借着良好的市场意识和浙商特有的质朴和诚信，安徽省柏星置业
有限公司赢得了众多客户的认可。
目前正在开发的柏星唐水星
城”项目占地面积约750亩，总开发面积将达到65万平方米。
公司坚持高起点、高标准的原则，走差异化、精品化发展之路。
因公司开发项目技术的前瞻性、工程的高品质以及良好的口
碑，使得公司项目荣获国家建设部中国建筑文化中心授予的中
国规划设计十大创新楼盘”，同时总经理马小军先生荣获中国房地产最具推动力100职业经理人”称号
五、主要结论与建议
（一）主要结论
本项目系安置房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了萧县的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。
同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。
因此,项目建设的综合效益显著。
（二）建议
建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效
地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。
期间严格按照公开、公正、公平原则实
行招投标，并加强过程管理，明确权责。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871平方公里。
人口140万，辖18镇5乡708个行政村
萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港由海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。
近年来，萧县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，中国书画之乡、中国葡萄之乡、中国防腐第一县、中国辣椒制种第一县、中国面粉生产第一县等美誉，名扬海内外。
工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、粮食加工等传统产业得到改造，机械电子、
生物医药、合成革等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大
的高新技术产品发展较快；萧县实施了大力发展高效农业，走农
业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比例，大力推
进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽畜、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基
地，同时农业产业化经营初具成效；萧县还以区位和交通条件为
依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。
萧县投资环境宽松优越，发展潜力基大，发展氛围浓厚。
特别是近年来全县上下深入贯彻落实科学发展观，转变发展方式，创新发展思路，破解发展难题，着力推动工业强县、城市建设、新农村建设，着力构建和谐萧县。
2010年全县生产总值完成110亿元，比2005年翻一番，年均增长13.5%;财政收入达4.6亿元，五年累计完成投资182.1亿元，五年增长两倍，年均增长26.8%;社会消费品零售总额36.2亿元，年均增长16%;在岗职工平均工资24934元，增长13.2%;农民人均纯收入5170元，增长20.7%,保持了经济社会又好又快发展的良好势头。
可见，萧县以科学
发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第
一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发展期
萧县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。
在县委、县政府的正确领导下、按照人民城市人民建”的方
针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服
务功能不断完善。
特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。
县委、县政府坚持以人为本，提由了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。
同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设
施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。
在加快城市基础设施
建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。
城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。
长兴县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。
为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房条件，促进房地产市场健康发展，加快实施安置房建设工程势在必行。
二、项目建设必要性
（一）本项目建设对于加快萧县城区建设，推进萧县跨越式
发展意义重大。
推进萧县大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进萧县崛起作曲的重大决策。
为了继续强力推进大发展、大建设、大环境:
经济适用房无疑是最大的前提，谁
先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先
机，赢得发展主动。
可见，安置房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使城区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭
提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。
本项目是萧县现代化城市建设的重要组成部分，也是萧县向
城西扩展、发展的主阵地。
如果不抓紧做好安置房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。
而且，安置房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付由的成
本就越高。
从这个意义上说，抓好安置房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。
（二）本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切
需要。
萧县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境由形象、出效益、由生产力已成为人们的共识。
萧县近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境
形象的提升。
通过建设经济适用房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。
本着对人民负责的态度，站在萧县长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快安置房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的
改善，进而提升长萧县城市环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。
（三）本项目的建设是维护社会稳定的需要。
安置房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。
对此，萧县县委、县政府对安置房工作给予高度重视，将安置房管理工作纳入重要议事日程，全县安置房工作已
纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。
近年来，萧县不断加快安置房建设步伐，但仍存在安置房的
建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投
入使用的安置房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度
上影响了社会安定。
为此萧县县委、县政府极力加快经济适用房建设进度。
进一步创新和发展安置房建设模式，积极推行安置房
建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，豉励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与安置房建设，切实解决资金瓶颈
问题。
本项目的建设顺应萧县安置房建设发展思路，所有新建安置
房全部安置住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大
限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把安置房建设成为群众满意的精品工程工力争让中低
收入家庭早日住上安置房。
（四）本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。
以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福,
这是获得群众支持的唯一途径。
萧县根据国家和安徽省有关规定，以高起点规划、高水平
设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立经济适用房制度的最大受益者。
对于群众来说，安置房的建设一方面将优化发展环境，提供
越来越多的就业机会；另一方面，新的安置房小区建设将极大地改善中低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设安置房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。
具体到本项目的建设，还将充分利用城市周边环境资源，营
造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高
品质住宅小区，并体现本安居房小区“亲、善、美”的和谐宗
旨。
因此，抓好本项目建设工作，既是落实萧县县委、县政府关
于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进萧县发展的现实需要。
可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。
第三章项目选址及建设条件
一、项目选址
本项目位于萧县环境优美的城西北地块，东依虎山怀抱，西
邻蓝石山庄，紧靠311国道。
北部为萧县长途汽车北站，南部萧县龙耘中学仅百米之遥，该项目为柏星・碧水星城续建工程。
地块依山傍水，绿荫环绕，周边自然景观资源丰富。
二、项目建设条件
（一）自然环境
1、气候条件
萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。
四季分
明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。
主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-12.4C,历年极端最高气温为38.0C,
年均气温14.4C；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%,年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。
2、水文条件
萧县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北
平原南部的淮北平原中部。
萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均
地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。
近年来，城区及近郊区地下水位大幅度
下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。
全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。
3、地质地貌
萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海
拔高度介于32-50米之间。
地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。
山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。
土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂墙黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0,两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量
100mg/kg、PH值为7.2,沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含
量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75mg/kg、PH值为7.5。
萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道
平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。
4、工程地质条件
萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。
北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地
带可达18吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。
项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。
建设用地的综合自然条件较好。
萧县区域大地构造属中港地台鲁西隆起区南极，区境范围内
除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残
匠占全部总面积的4.7%。
本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要
大气降水为主补给水源。
浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。
地下水位升降随季节（降水量）变化，地
下水对混凝土无侵蚀作用。
根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地
层，分述如下：
①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核,
在埋深约6米处较富集。
④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至
15.0米未揭穿。
层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。
（四）交通运输条件
萧县东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。
南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，
距徐州观音机场40公里，连云港由海口260公里。
陇海、符夹
铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311
国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度
为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢
纽。
三、社会经济条件
（一）名优农产品基地众多
自然地理条件优越，名优农产品基地众多。
萧县植被保存完
好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。
耕地
面积10万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋
及花生、芝麻等。
全县水果桂果面积50万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。
孙坪子胡萝卜、
闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、
龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。
（二）丰富的矿产资源
矿产资源丰富，水电供应充足。
萧县是全国100个重点产煤县之一，已探明煤炭储量7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力120万吨；探明石油储量7亿吨。
煤层气储量1000亿立方米，石灰岩储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。
萧县南北分属淮河、黄河水系，地表、地下水资源丰富，地下水储量为2.6亿立方米，水质优良，可满足生产、生活用水需求。
电力供应属华东电网，设施完善，境内有11万伏以上变电所3个，
22万伏变电所1个，生产生活供电供应充沛
（三）雄厚的经济基础
萧县工业基础雄厚，门类齐全。
是国家商品粮基地县、安徽
省粮食生产先进县、中国面粉加工强县、中国防腐蚀业第一县、全国农业科普示范县、全国农业科技入户工程样板县、全国平原
绿化先进县、全国重点产煤县、安徽省非公有制经济发展先进县。
“皖王”牌面粉为中国名牌产品，新锦丰集团“味之家”商标获中国驰名商标。
山东新汶、甘肃盛达、熙可安粮、全国陶瓷、医药、电子、机械、合成革等一大批知名企业纷纷来萧县落户。
全县已形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机制制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。
经省
政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的规划占地
平方公里的工业园区，是萧县对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是萧县工业发展的新亮点。
（四）城市品位与市政基础
1、城市品位
萧县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化城市,以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了龙山公园、虎山公园、月亮山公园、凤山园林、梅村园林等，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高。
坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继由现，城市品位不断提高。
2、市政基础设施
根据市政规划，本地块内设城市加压给水泵站，电信、网通、有线电视机房等公用设施，配套齐全。
因此，有较为成熟的基础条件，有水资源条件等景观基础，有利于建设人性化的居住空间和功能复合的城市发展区。
第四章工程方案
、设计依据
（一）《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）
（二）《建筑结构载荷规范》（GB50009—2001）
（三）《硅结构设计规范》（GB50010—2002）
（四）《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）
（五）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）
（六）《中国地震震动参数区划图》（1990）（GB18306—2001）
二、规划设计原则
（一）
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