天津工业大学MBA课程创业投资融资管理作业.docx
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天津工业大学MBA课程创业投资融资管理作业
天津工业大学工商管理硕士（MBA）
课程名称：
创业投资融资管理
姓名：
***
学号：
***
班级：
2017 级全日制
请按照以下问题编写一篇研究报告，字数要求（3000-5000 字）。
内容要求：
结合本单位实际情况，要有数据分析，体现课堂讲授内容知识点。
题目自拟，不可以抄袭、不可雷同。
格式要求：
正文，宋体，小四；数字及英文，Times New Roman。
1-所在企业的业务背景（历史沿革、经营范围、经营特点）
2-本行业的创业氛围和机遇分析
3-本行业的投融资氛围和运作模式如何？
4-假设你是本企业的投资部经理，你会怎样制定对某一个创业企业的投资计划？
（如何选择商业模式？
投资资金方案？
股权比例？
或本企业曾经的成功案例等）
一、所在企业的业务背景（历史沿革、经营范围、经营特点）
碧桂园控股有限公司总部位于广东顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。
采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业
投资、酒店开发和管理等。
碧桂园于 2007 年 4 月 20 日在联交所主板上市。
上市不但为集团长远健康发展
提供了资金，也迈出了进入国际资本市场的成功一步。
碧桂园在上市后备受市场认
同——于 2007 年 9 月 1 日成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成份股、于 2007
年 9 月 10 日晋身成为恒生综合指数、恒生中国内地综合指数及恒生中国内地流通
指数成份股（现为恒生中国内地 100）。
加入成份股标志着资本市场对碧桂园作为香
港股票市场重要部分的肯定，并强化了碧桂园在国际资本市场的地位。
碧桂园自创立以来，一直受惠于中国日趋兴旺的经济发展，并逐步走出广东省，
拓展至全国其他经济高增长地区。
截至 2015 年12 月 31 日，除广东省外，碧桂园
已于 25 个省/直辖市/自治区的多个策略性挑选地区拥有物业开发项目。
自 2011 年 12 月，碧桂园成功进军海外市场，在马来西亚及澳大利亚拥有开发
项目。
策略性的拓展不仅进一步巩固了碧桂园于广东省的市场领导地位，而且发展
了其他区域的业务，加强了品牌影响力，并充份体现了碧桂园的项目执行能力及开
发模式的可复制性。
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碧桂园将围绕地产业务核心，通过金融化手段强化或整合地产产业链上的各项
社区相关业务，完善覆盖社区资源整合平台，打造全生命周期产业链，充分释放集
团内资产价值。
继续巩固并加强在行业中的地位。
二、本行业的创业氛围和机遇分析
房地产市场步入以变革和创新为引领的“新常态”发展阶段。
这个阶段的一个
重要特点，是中国楼市调控将从行政化转向市场化，房地产企业将从“数量扩张、
价格竞争”转向“质量型、差异化”的竞争模式。
“
过去 20 年，中国房地产企业大多采用以资产重型化为特征的经营模式，即：
房地产开发总揽全包，囤地增值、低成本信贷，获得超高利润。
随着房地产市场告
别过去高速增长的“黄金期”，传统重资产盈利模式面临挑战， 重运营、轻资产”
正在成为万科、万达等品牌大开发商们的共识。
可以看出，随着房地产企业的转型，不管是住宅项目还是商业项目、养老项目、
产业项目，运营能力越来越重要。
但除了少数的房地产大品牌企业，90%的房地产
企业在运营方面缺少足够的专业能力和底气，这就为大量的、以前处于边缘地位的
运营商提供了渗透进开发市场的机会。
智能小区待普及：
移动互联网出现后，物业突然变成热门行业。
据《商业价值》
记者了解到的消息，许多物业小区每天都要接待大量的交流工作，万科物业各地公
司还特意成立了一个部门，叫“合作与服务发展部”。
这两年，万科、花样年、龙湖等房企，甚至小米这样的外行也开始布局社区
O2O。
比如阿里云和万科，在打造物联网+远程监控管理+社区社交的未来型智能小
区的雏形。
在这样的智能小区，无人抄表、智能监控、社区互动、物业监督等都会
轻松实现。
供电、供水、消防、电梯、空调等设备，运行数据和状态远程监控的可
视化管理，都融入物业管理功能，实现集中运营和集约化管理。
事实上，小区的数量随着城镇化的进展，还在不断增加，巨大的市场空间足以
吸引各路的创业大军。
抢占互联网：
家装行业问题千疮百孔，几乎每个装修过的人都揣着一肚子苦水
——用户体验没有舒适感可言。
痛点就是机会，如今，被称为“互联网最后一块没
有触及的领域”的家装行业，如今正被群狼环饲。
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多年来，家装属于典型的大行业、小公司竞争格局，没有标杆性龙头，处于小
规模区域性游击状态。
在互联网大大潮中，装修是未来家居产业链前端入口，也是
最下游接近消费者需求的环节。
此时，巨大的市场份额和发展空间，再加上极低的
行业集中度，让家装行业未来发展拥有无限广阔的空间。
首先，是材料购买的去中介化。
其次，能够建立家装公司、设计师、工长、工
人的信用评价体系。
第三，还能为线下带来客流、建立节省成本的管理工具和方式，
迅速能够反馈意见以提升服务。
新的蓝海吸引了许多公司进入，目前进入互联网装修领域的，就包括小米、万
科、金螳螂、淘宝、360 装房网等各行各业的公司。
它们以多种形式介入互联网家
装，通过相对标准化的服务，改善消费者体验并实现规模经济效应。
三、本行业的投融资氛围和运作模式如何？
1、银行贷款
现阶段我国开发商的融资模式主要是银行贷款。
银行贷款是房地产最原始的
融资模式，同时也是我国房地产融资的主要渠道，更是中小开发企业乃以生存的
命门所在。
据国家统计局统计，2004 年房地产开发资金共筹措 17168.8 亿元，其
中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到 7395.3 亿元，比上年增长 44.4%，
占房地产开发投资资金来源的 43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，
为 5207.6 亿元，增长了 38%，占全部资金来源的 30.3%；第三大资金来源是银
行贷款，为 3158.4 亿元，增长了 0.5%，占资金来源的 18.4%。
但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，
大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付 30%计算，企业自筹资金中有大约 70%
来自银行贷款；“定金和预收款”也有 30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产
开发中使用银行贷款的比重在 55%以上。
房地产业对银行贷款过依赖，房地产业融
资渠道过分单一。
2、房地产业第二种融资模式：
房地产信托资金
据有关研究机构发布的 2004 年全国房地产投资信托市场分析，2004 年全年
全国房地产信托发行额为 111.74 亿元，与 2003 年的发行额相比，翻了将近一倍。
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2005 年前 4 月，我国 15 家信托公司发行的 29 个信托计划中，房地产信托有
10个，发行数量高居榜首。
信托资金已经成为开发商寻求银行外融资渠道的第一
落脚点。
信托公司垂青和热衷房地产信托的原因有二：
一是有房子和地做担保风险更小；
二是房地产项目周期短，在目前信托财产的流动性问题还不能很好解决之时，房
地产项目的资金运用周期更容易被委托人所接受。
我国资本市场不发达，房地产行业融资渠道相对单一，60%以上的资金来源于
银行，迫使各个开发企业拓宽融资渠道，寻找新的资金来源,在银行贷款途径外寻
求“补血”。
而在国外，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债
券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。
通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或房
地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。
3、融资模式三：
房地产基金
房地产基金从上市和非上市的区分来讲可以分为公开和私募，所谓公开是去股
市上发行股票或者到交易所发行债券。
私募有各种方式，其中一种就是与股东合作
开发，另外一种方法是股本的投资和债务的投资，即股本基金与债务基金。
业界对房产基金的看法是，由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权
投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，
其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自
主经营权。
目前，国内的雏形基金主要是两类，第一类是中城联盟。
该联盟由万科、建业、
万通、南都等国内影响力比较大的房地产企业组成，目前成员已达近 40 家， 相
互之间进行信息共享、共同培训、联合采购。
值得一提的是，成员共同拿出一部分
资金组成基金，联合开发一个项目，目前其以“联盟新城”统一命名的楼盘已经在
不少城市扎根发芽，比如郑州郑东新区的联盟新城。
另一类是由信托公司操作的。
例如，被誉为我国首只准房地产信托投资基金的
是福建联华信托推出的“联信•宝利”项目。
由于不事先指定用途并且打算以“公
募”的方式征集，该基金被看作国内第一个与国际流行的“房地产信托基金”接轨
的房地产信托产品。
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上海五家信托公司已经开始研究房地产信托和证券投资类信托的规范操作及其
标准化设计方法。
杭州工商信托同上海中诚联盟签署协议，计划合资成立房地产投
资管理公司，在地产基金上进行尝试。
4、融资模式四：
海外基金
近年来，海外基金大举进入中国，例如：
新加坡政府投资公司（GICReal
Estate） 成为首创置业第二大股东；摩根斯坦利（Morgan Stanley）房地产基金与上
海复地合作；荷兰的 ING 与首创合作等。
2005 年 8 月 26 日，软银亚洲投资基
金、美国凯雷投资集团与顺驰（中国）不动产网络集团签订了战略投资协议，软银
亚洲和凯雷分别投资了 3500 万美元和 1000 万美元，分别占有顺驰（中国）不动
产网络集团 15%和 7.5%的股份。
业界专家分析，2006 年金融要全面开放，外资银
行、外来资金必将成为中国房地产新的力量，而中国本土的 REITS 在 2007、2008
年也会出现。
目前国内房地产项目拿到海外基金的房地产公司已经有七八家，形式有很多种，一
为股权投入，即与内地房地产企业进行项目开发合作；二是以境外代理公司的形式，
用基金包销楼盘；三是由国外基金出钱，在国内寻找操盘手。
4、假设你是本企业的投资部经理，你会怎样制定对某一个创业企业的投资计划？
（如何选择商业模式？
投资资金方案？
股权比例？
或本企业曾经的成功案例等）
************大厦
投资计划书
一、项目建设说明
“
**********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区
内首座以“金融行业发展”为主体的商业住宅项目。
金融先行、商贸为主、地标
品质”这三位一体的项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前,
单层 100 余米、三层跨度近 400 米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济
源动力。
二、项目选择地理位置概况
该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅 1.5 公里，
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东临淮阳主干道龙都大道，西近 106 国道，距淮阳县汽车站仅 1 公里，项目周边比
邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县人民医院约 1 公里，教育资源丰
富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验
中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲娱乐、交通等配套设施齐全的重
点核心区。
三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位
1、市场需求状况
淮阳县人口为 135 万，城区人口 20 万，根据淮阳县 2007 年编制的《淮阳县
城总体规划》，对县城 2006---2020 年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城
市主体将以上述三大趋势发展，并形成“一中、两副、两轴、三区”的城镇化发展
空间形态。
同时积极融入“周淮一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用
空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商
贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对接，积极融入“周淮一体化”
。
通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮
阳县住宅类的开发供给量约为 75 万㎡，市场去化率为 70 万㎡，市场供需基本持平，
购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展
趋势。
2、开发策略定位
（1）、小区占地约 5600㎡，总规划建筑面积约为 16800㎡
（2）、建筑类型：
门市及居住房
（3）、建筑风格为现代建筑风格，绿化率为 30%，园林式景观
（4）、邀请淮阳最具雄厚资金的施工单位进行施工，同时做到安全化、规范化
管理
（5）、聘请知名物业公司，采用智能安防系统进行综合物业服务。
四、项目建设规模、小区规划、建筑风格
1、建设规模
规划占地：
4313 平方米，建筑面积：
16800 平方米。
住宅户型 60-70 平方米的
占 60%；90 平方米的占 20%；50 平方米的占 20%，总户数约 835 户。
车库每套面积：
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19.8 平方米，总套数约：
400。
2、小区规划、建筑风格
（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。
主入口为
步行街，次入口为车辆出入口。
（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼
面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。
设有体育、健身场地及
设施。
五、环境影响、风险分析及防范措施
1、环境影响
符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。
2、风险分析
（1）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中
招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的
资金回收。
（2）、项目位于中心地带，
（4）、周边公司入驻数量不足，需求量不大。
3、防范措施
（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。
确定合理开发规模及户型面积分类。
（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。
（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。
（4）、加强对商业的招商引资及周边公司的调查，加速有关配套设施的建设。
六、建设成本、销售、税金、利润估算
1、建设成本估算：
（1）、土地成本：
534.875 元/㎡×16800㎡=8985900 元 ，
（2）、前期开发费用：
450 元/㎡×16800㎡=7560000 元 ，
（3）、主体工程费用：
1200 元/㎡×16800㎡=20160000 元 ，
（4）、安装工程费用：
550 元/㎡×16800㎡=9240000 元 ，
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（5）、社区管网工程费用：
61 元/㎡×16800㎡=1024800 元 ，
（6）、园林环境费用：
30 元/㎡×16800㎡=504000 元 ，
（7）、配套设施费用：
120 元/㎡×16800㎡=2016000 元 ，
小计：
8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700
（8）、财务费用：
158 元/㎡×16800㎡=2654400 元
（9）、开发间接费：
90 元/㎡×16800㎡=1512000 元
（10）、管理费用：
120 元/㎡×16800㎡=2016000 元
（11）、销售费用：
40 元/㎡×16800㎡=672000 元
小计：
2654400+1512000+2016000+672000＝6854400 元
总计：
56345100 元。
2、销售估算：
（1）、住宅：
按 3400 元/㎡×5240㎡=17816000 元；
（2）、商业：
按 7000 元/㎡×8567㎡=59969000 元；
（3）、车库：
按 60000 元/个×47=2820000 元；
（4）、总计：
80605000 元。
3、利润估算：
（1）、销售利润：
80605000-56345100＝24259900 元。
（2）、税金：
暂按下三项计：
①营业税及附加：
5.6%
5.6%×80605000=4513880 元。
②所得税：
25%
25%×（80605000*15%）=3022688 元
③土地增值税：
5%
5%×80605000=4030250 元
④土地使用税：
10 元/平方*4313*3＝129390 元
⑤不可预见费
（3）、税后利润：
24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692 元。
七、项目资金来源
铸就“校企合作”平台，培养想做事、敢做事、擅做事、能共事的健全型的管理者和创业
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本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是公司自有资金，二是银行贷款，
三是预售收入。
开发初期本项目开发商自有资金 2500 万元作为启动资金，用于支付土地款项
以及前期各种费用，后期随着项目的进展，在办理第三个证件后，开始着手准备开
发贷资料，拟需贷款 1500 万元，待项目进入可售阶段，以预售收入、房产抵押、
按揭贷款等形势迅速回笼资金。
八、项目实施原则及建设周期
1、项目实施原则
（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。
（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。
（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使
用。
2、建设周期
（1）、2013 年 10 月 20 日-12 月 30 日， 地质勘察。
（2）、2014 年 1 月 4 日-4 月 1 日 规划、设计及施工图设计阶段。
（3）、2014 年 4 月 1 日-5 月 15 日 审图、图纸交底。
（4）、2014 年 5 月 15 日-2015 年 9 月 25 工程施工阶段，10 月 25 日全部竣工
交付使用。
九、销售策划
1、销售宣传的重点区域：
淮阳县全区
2、及时开展销售宣传，准备工作（2014 年 11 月-2016 年 5 月），12 月 1 日开
始正式销售宣传。
3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展
示（2014 年 10 月做完）。
4、多方位广告宣传
（1）、网上宣传：
平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。
（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告
板宣传。
十、项目立项结论
铸就“校企合作”平台，培养想做事、敢做事、擅做事、能共事的健全型的管理者和创业
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本项目位于淮阳县中心位置，且周边相应配套设施齐全，户型平面布局合理，
户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林。
公司将以优
良的施工质量，科学的物业管理，把握好整个销售市场，其项目是可行的。
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