某市房地产市场监测报告.docx
《某市房地产市场监测报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某市房地产市场监测报告.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
某市房地产市场监测报告
2008年##市房地产市场分析报告
（1-6月份）
一、2008年上半年宏观调控政策：
土地管理
●1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》。
该《通知》对于在经济高速开展期中如何节约集约使用土地，从城市到农村、从规划到建立、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间都做了全面、具体和严厉的规定。
●1月7日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建立用地法律和政策的通知》实施。
根据通知，村民出租出售住房后将不得获批宅基地。
《通知》还针对一些房地产开发企业到农村占用耕地或农村建立用地，搞房地产开发,从而形成所谓“小产权房〞的问题作了规定：
任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居〞等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建立用地使用权流转，用于商品住宅开发。
农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
●2月7日，国务院发布《土地调查条例》。
该《条例》为全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地根底数据，有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供了政策和法律方面的依据。
●4月30日，国土资源部发布《土地##案件查处方法》。
该《方法》的实施，为保证土地管理部门正确、与时查处土地##案件，依法追究土地##者的法律责任，维护土地的社会主义公有制和国家的土地管理秩序等方面提供了有力保障。
●5月1日，国务院公布的《中华人民##国政府信息公开条例》实施，同日新修订的《##市政府信息公开规定》》也予实施；结合《条例》，##土地出让金收支依法公开。
●5月30日，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分方法》，并决定自6月1日起执行。
《处分方法》强调了土地执法倾向政府主体，坚守18亿亩耕地“红线〞不动摇。
廉租房、经济适用房保障建立
●1月21日，《##市解决城市低收入家庭住房困难开展规划〔2008－2012年〕》公布。
未来5年，##市将累计筹集和建立廉租住房、经济适用住房约2000万平方米〔平均每年约400万平方米〕，占同期全市住宅建立总量的20%左右。
此外，还将通过推进旧区和旧住房综合改造、实施“租房贴费〞政策，进一步改善城市居民家庭的住房条件。
●2月4日，中国人民银行、银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理方法》。
该《方法》明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。
●3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》。
〈〈通知〉〉规定，个人购置经济适用住房，在法定税率根底上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税。
●3月21日，住房和城乡建立部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。
该《通知》对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。
●6月，##市政府印发《##市社会保障“十一五〞规划》。
按照《规划》，本市将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决本市低收入家庭住房困难的政策体系。
到2010年，市区居民人均居住面积到达18平方米左右，能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭到达10万户左右。
房地产买卖交易
●1月13日，国务院修订了《价格##行为行政处分规定》，严格界定了价格##行为，明确了具体处分措施，对那些不讲诚信的房地产开发企业，继续加大查处力度，直至清出房地产市场。
●2月3日，市房地资源局、央行##分行、##银监局联合下发《关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知》，规定借款人与家庭成员在申请住房贷款，需要查询家庭已经登记〔包括权属登记和预告登记〕的住房面积情况的，应经过市交易中心审核。
●4月15日，国家发改委、财政部关于《计费方式和收费标准等有关问题的通知》发布，就房屋登记收费计费方式和收费标准等有关问题作了规定。
金融、税收
●1月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
●3月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
●4月8日，国家税务总局下发《关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》。
该《意见》对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中。
●4月25日起，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
●6月10日，财政部与国税总局联合颁发《关于企业为个人购置房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》。
这是继2008年3月27日国税《关于个人股东取得公司债权债务形式的股份分红计征个人所得税问题的批复》后，又一个主要针对个人投资者或企业高管关于个人所得税方面的税收政策，且这两个政策都对个人所得从严征收。
●6月15日、25日，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。
●6月23日，中国人民银行宣布调整银行存贷款利率,其中1年存款的年利率上调至13.5%,贷款利率上调至20%。
法律法规
●1月1日《中华人民##国城乡规划法》施行。
该法的施行，对在城乡经济开展与建立中，对自然资源和文化遗产的保护与合理利用，对环境的保护和坚持社会平衡开展起到进一步强化城乡规划的综合调控作用。
●5月12，##市规划局下发的《关于加强对公寓式办公建筑层高规划管理的意见》规定：
“公寓式办公〞项目凡未核发《建立工程规划许可证》的，建筑层高不得超过4.5米。
●6月16日，最高人民法院根据《物权法》相关规定，起草并公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释〔征求意见稿〕》和《关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释〔征求意见稿〕》。
《关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释〔征求意见稿〕》是最高院首次针对物业效劳纠纷案件审判工作起草的司法解释。
●6月19日，##市十三届人大常委会第四次会议听取并审议了《##市房地产登记条例〔修订草案〕》。
该《条例〔修订草案〕》明确规定，对房屋承重结构被损坏或者有##搭建的房地产将纳入限制登记X围，并对新建商品房的房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，应当明确的房地产权利X围作了界定。
经济仍将有序增长尽快实施减税政策
■政策措辞的变化并不意味着宏观政策取向出现了重大的改变，今年以来的宏观政策走势与预定的方向根本一致。
■上半年宏观调控的目标初步到达，下半年的经济仍将有序增长。
■通胀压力可能会因为经济转型的推进而长期化。
严厉的反通胀举
措短期内可能会牺牲一点经济增长,但是至少可以防止在更高的通胀压力下付出更大的经济增长乃至社会稳定等方面的代价。
■无论是否提货币政策从紧，控制通胀的现实要求不可能使货币政策具备短期放松的条件。
如果因为紧缩初期的增长回落就迅速放松货币政策，有可能会贻误控制通胀的良好时机。
■当前应当积极实施减税。
除了应对短期的周期性波动之外，宏观政策的方向应当是积极推动经济转型。
■无论股市还是房地产市场，治本之策还是促进经济的又好又快开展。
二、2008年上半年金融调控政策:
在开放经济的条件下，物价上涨会通过贸易、投资和资本流动等渠道在全球X围内会迅速蔓延。
如在国际大宗商品价格上涨的情况下，各国通货膨胀都处于较高水平，其中美国5月份的通货膨胀率为4.2％；今年5月份，欧盟通胀率已升至3.9％，接近去年同期的两倍；目前秘鲁通胀率到达5％，智利为8％，乌拉圭为10％，委内瑞拉今年通胀率预计将到达25.7％；在截至6月7日的一周里，印度的通货膨胀率上升到11.05％；越南5月份通货膨胀率升至13年高点25.2％；中国5月份的通货膨胀率为7.7％，都处于较高水平。
2008年上半年中国CPI指数走势图
6月
-----
5月
7.70%
4月
8.50%
3月
8.30%
2月
8.70%
1月
7.10%
2008年上半年以来至今国家5次上调存款准备金率。
频频上调存款准备金率乃至创出历史新高，意在加强银行体系流动性管理。
当前，银行资金比拟充裕，流动性过剩问题仍然突出。
最新数据显示，货币供给量增长18．07%。
2008年5月末，广义货币供给量M2余额为43．62万亿元同比增长18．07%，增幅比上年末高1．33个百分点，比上月末高1．13个百分点；狭义货币供给量M1余额为15．33万亿元，同比增长17．93%，增幅比上年末低3．12个百分点，比上月末低1．12个百分点；市场货币流通量M0余额为3．02万亿元，同比增长12．88%。
1－5月净回笼现金206亿元，同比少回笼139亿元。
次数
调整时间
调整内容
6
2008年6月
上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。
5
2008年5月20日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
4
2008年4月25日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
3
2008年3月25日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2
2008年2月
---------------
1
2008年1月25日
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
三、2008年上半年房地产行业政策分析:
持续已久的房产市场已经从卖方市场转化成了买方市场。
此时的房产市场应该由卖房卖力吆喝，买方持币观望、“货比三家〞。
上半年房地产的投资增长是32%左右，高出固定资产投资6个百分点，房价五月份同比增加了9.2%，说明还在上涨，比这严重的不是这两条，而是交易量持续的下降，有的城市下降已经超过了50%，如这样的大城市已经接近了50%，这是非常重要的信号。
交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号，总而言之，当前房地产的整个态势可以说是一个“难〞字。
四、2008年上半年##市宏观动态信息:
宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨
从宏观经济形势方面来看，国家统计局就上半年国民经济运行情况答记者问时，新闻发言人李晓超表示：
“应当看到当前经济增速回落符合宏观调控的预期。
为防止经济增长偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。
随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期。
〞根据国家统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长33.5%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。
这说明，房地产行业繁荣开展的格局并未改变。
从政策面来看，根据年初温家宝总理政府工作报告中的精神，房地产是宏观调控的重点对象。
业界专家分析，对房地产调控有两个方面：
一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一步对房地产市场进展划分，把中等收入阶层住房、流动就业人口如农民工等划到政府干预和保障X围之内。
为此，政府加大了针对中低收入阶层的住房保障体系建立力度。
在全国经济整体开展的大环境下，##市整体经济水平突破新高，尤其在根底设施建立和招商引资方面。
房地产行业得到了很大开展。
成交量和成交价格平稳拉升。
五、##市经济开展分析:
——招商引资进展顺利。
一季度，我区实际利用内外资均有不俗表现。
一是实际利用外资平稳增长。
实际利用外资完成4707万美元，同比增长9.6%。
从全市X围看，1-2月我区实际利用外资继续领跑全市，占全市利用外资的47.0%；二是引进内资速度加快。
1-3月新批内资企业5个，合同总金额30719万元，新批内资企业数量和合同总金额同比分别增长400%和668.0%；实际引进内资7.38亿元，同比增长127.6%，增速比上年同期提高99个百分点。
截至6月30日，全市财政总收入完成68．9亿元，增长41．9％，占全年任务的56．1％，顺利实现了“时间过半、任务过半〞的目标，呈现出规模扩大、速度加快、质量提高的良好态势。
1至6月份，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税四个主体税种分别增长26．0％、81．7％、57．2％、40．0％。
我市各外资企业在自身安康开展的同时，对推动全市经济和社会开展发挥了一定的作用。
与此同时，随着外商投资企业的加快开展和经营规模的不断扩大，外资企业吸收的劳动力数量也不断逐年增加。
六、房地产行业动态分析:
2007年底至2008年上半年是房地产市场可谓风云变幻，动乱最为严重的一年。
开发商投资扩业，政府也相继推出一系列相关政策，房地产市场在“无形之手〞和“有形之手’的共同作用下，呈现出独特的“风景〞。
开发投资稳步增长，90平方米以下套型比例明显上升。
2007年以来，我市进一步贯彻落实调控政策，调整开发结构，房地产市场继续保持理性安康的开展态势。
开、竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供给结构根本趋于合理。
据建立部住宅与房地产业司司长沈建忠在新闻发布会上指出，有两类企业可申请单位集资建房，前提条件是要被纳入经济适用住房政策X畴。
今后，单位集资合作建房纳入经济适用住房政策的X畴进展管理。
所谓按照经济适用住房政策X畴管理主要表达在两条，第一是要纳入经济适用住房的计划；第二它的建筑标准、供给对象和产权关系等，都要按照经济适用住房政策和有关规定来执行。
现阶段只有两类企业可申请单位集资合作建房，一类是远离城区的独立工矿企业，第二类是住房困难户较多的企业。
另外，申请单位集资合作建房必须经人民政府批准和必须符合城市的规划，企业还必须拥有自己的土地，且土地是必须符合城市规划，可用于建立住房的，不是工业性质的土地。
七、##市经营性土地市场分析:
上半年中国城市居住用地均价为2020元增速减缓
中国房价经由宏观调控已经逐渐得到抑制。
记者从国土资源部召开的全国国土资源厅局长座谈会上得悉，截至今年六月底，中国城市居住用地均价为每平方米二千零二十元，增速较去年下半年明显减缓。
内容摘要：
##市土地价格上涨缓慢，土地供给减少导致成交量萎缩。
开发水平仍然处于比拟封闭的状态，当地政府力挺地价，外地开发主体和资金的进入可能会提升后势土地价格。
年份
土地出让面积
土地出让
亩数
总成交价〔万元〕
平均
容积率
2008上半年
866104.66
1299.17
163038
1.8
目前从成交量上看，受市场影响，开发商也慎重拿地，成交量有所下降
##市土地管理部门一直以来对土地出让容积率做到了严格的把控，居住用地在1.8以下，商业用地在2.0以下。
在这种严格控制下，##市的生态好，绿化率高，宜居舒适的城市气氛已经建立起来。
近期出让土地仍严格保持着这一显控，为宜居生态型的城市建立打下坚实根底。
而与其相反的是中国当前许多地区级城市都纷纷拔高容积率，刻意营造都市感和现代感。
2007-2008年土地成交概况
地块编号
地块位置
区域
土地面积
〔m2〕
土地用途
出让方式
成交总价〔万元〕
竞得人
2008-5
##市爱民东道北侧
安次区
28486平方米（折合42.729亩
商品住宅70年（其中商业40年）
挂牌
11550
##市恒庆基业房地产开发##
2008-14
龙河园区一号路东侧、京山铁路南侧
安次区
281074平方米〔折合421.611亩〕
工业50年
挂牌
7600
##市宏盛房地产开发##
2008-12
##市广阳道北侧、建立路东侧
广阳区
336351平方米（折合504.527亩）
商品住宅70年（其中商业40年）
挂牌
136300
##市恒基房地产开发##
2008-11
##市爱民西道南侧、市淀粉厂西侧
安次区
4447.36平方米（折合6.671亩
工业50年
挂牌
168
##市国贸商业集团食品公司
廊开2008-5
##市开发区友谊路东侧、新源道北侧
开发区
197572.9平方米（折合296.3593亩）
工业50年
挂牌
6817
新奥光伏能源
##
廊开2008-4
##市开发区百合道南侧、威卢克斯公司东侧
开发区
18173.4平方米（折合27.26亩
工业50年
挂牌
603
西尔欧〔中国〕医疗设备##
上图可见上半年土地成交放缓，区位根本上均分布在外环路沿途和开发区。
由于近期的市场销售状况缓慢，各开发单位反响冷淡，成交乏力。
住宅土地单价区间为130-300万/亩，工业用地18-23万亩。
编号
土地
位置
土地
面积〔m2〕
土地用途
规划指标要求
出让
年限
〔年〕
保证金
（万元）
起始价
（万元）
容积率
建筑层数
绿地率
2008-1
##市益民道一号
63584.989
㎡合95.377亩
商品住宅
≤1.7
≤16
≥30%
70年/
其中商业40年
18900
21000
廊开2008-2号
市开发区新奥贵宾楼北、金源道南侧、友谊路西侧、九干渠东侧
53730.2㎡合80.595亩〕
城镇混合
住宅用地
≤1.8
≤25%
≥30%
住宅70年、商业40年
10480
廊开2007-3号
##市开发区汇源道南、北
338830.1㎡合508.24亩
住宅用地
≤1.8
≤23%
≥35%
70年/
其中商业40年
70060
2008-4
##市辛庄道南侧、常甫路东侧
4637㎡
合6.9557亩
商品住宅
≤2.30
≤41.54
≥30.65%
70年/
其中商业40年
1640
1820
2008-5
市爱民东道北侧
28486㎡合42.729亩
住宅用地
≤2.0
≤24%
≥35%
70年/其中商业用地40年
4700
9400
2008-6
##市陈桑园西口、规划光明道东道北侧
23121.81㎡合34.683亩
住宅用地
≤2.0
≤24%
≥35%
70年/其中商业用地40年
3815
7630
2008-13
西环路西侧、爱民西道南侧、规划路二东侧
60178平方米〔合90.267亩〕
商业、住宅用地
≤2.0
≤24%
≥35%
70年/其中商业用地40年
3430
17150
Dec-08
广阳道北侧、建立路东侧
336351平方米〔合504.527亩〕
住宅用地
≤2.0
≤24%
≥35%
70年/其中商业40年
26200
131200
Nov-08
爱民西道南侧、市淀粉厂西侧
4447.36平方米〔合6.671亩〕
工业用地
≤0.81
----
0.1
50年
30
133
2008-14
龙河园区一号路东侧、京山铁路南侧
281074平方米〔合421.611亩〕
工业用地
≤0.8
40%-60%
15%-20%
50年
1400
7167
上图可见供给土地区位根本上均分布在外环路沿途。
从土地市场上看，##土地供给主要集中在外环路沿线。
根据上半年成交的土地出让价格来看，后一阶段的土地成交价格与成交量可能出现萎缩。
八、##市房地产市场板块开展研究:
根据国家统计局公布的数据，上半年中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。
2008年上半年##市房地产项目供给总量约在54-55万平米之间，供给压力点集中在2季度4-6月份之间，主要供给区域在广阳区域和安次区域，广阳区域今年下半年将会被安次区域板块的拉动而降低需求主体规模量，但仍然维持较大的供给规模，虽然与开发区区域供给产品有所不同，但其区域的作用力将会逐渐显现和提高上来，对板块造成的冲击较大。
〔参考下列图供给分析〕
##市2008年主要上市项目指标分析
楼盘名称
所在区域
板块
总建筑面积
预售货量
开盘时间
主流产品
产品种类
开盘均价
项目压力
盛通国际
广阳
W
6.2
4
08.下半年
65-138
高层
5800
——
金源丽舍
广阳
W
2.5
2.5
08.下半年
90-100
小高
4800
资金
永兴苑
安次
S
5.2
4.8
08.下半年
未定
高层
4500
——
君兰苑
广阳
W
12.9
4
2008.1.20
80-100
小高
5260
位置.单价
安泰家园
安次
S
30
1.5
2008.04.18
81-119
小高
4900
无
第九园
广阳
W
15
2.6
2008.05.10
130-260
多层
6200
无
兴运花园
广阳
E
7.8
1.5
08.下半年
79-105
高层
4500-4700
资金
长富吉第
安次
S
2.3
1
2008.07
80-130
高层
4800
小
奥富斯
安次
S
2.9
1.3
2008.6.8
80-110
小高
4580
品质
紫##府
广阳
W
10
5
2008.3.8
80-135
小高
5580
小
正隆嘉园
广阳
N
3
2
2008.5.20/7.11
60-128
小高
4950
拆迁
恒庆国际公寓
广阳
E
17
3
08.下半年
80-120
高层
5100
——
龙河盛都
安次
S
30
5.2
2008.6.6
60-120
高层
4468
拆迁
名人国际
广阳
E
10
2
08．下半年
80-100
高层
5100
资金
俪水家苑
广阳
E
8
6.4
08.7
45-130
高层
5160
无
盛德花园
安次
S
30
0.5
2008.06/7.11
90-110
多层
4700
资金
馨视界
广阳
W
16
2.8
2008.5.23
80-120
小高
4000
无
馨钻界
广阳
N
5
4.6
2008.6.28
88-129
小高
5500
无
艾力枫社
开发区
N
12
4
2008.7.26
90-230
410-430
公寓
联排
8800
无
塞纳河谷
开发区
N
12
2.4
2008.4.19/7.20
88-129
别墅洋房
7600
单价
上表列出在2008年内预售项目的销售根本指标，2008年预计上市总面积在54.7万平米左右，上市均价在4999元/平米，安次区均价在4658元/平米。
广阳区均价在5170元/平米;本市上半年开盘上市项目10个，推出面积为29.5万平方米，实际销售面积仅为8.9万平方米，整体销售率只有30%左右；主要以紫##府、第九园、馨视界、君兰苑等项目为主（注:
以上数据均不含开发区艾力枫社和塞纳河谷）。
2007年##市房地产供给量为49万平方米左右，全年消化量为37万平方米左右，整体供需比例1：
0.92，市场整体供求相对平稳，市场状况良好；如果加上2007年尾盘10万平方米左右，整体市场供给在65万平方米左右，而通过市场经历值估
升级会员 