房地产评估实践之欧阳物创编.docx

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房地产评估实践之欧阳物创编

房地产评估报告

时间：

2021.02.07

命题人：

欧阳物

估价项目名称：

北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估

委托方：

于同江

估价方：

北京宜山房地产评估有限公司

估价人员：

张**

估价作业日期：

二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日

估价报告编号：

091103004

第一部分：

致委托方函

致于同江：

承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：

人民币）。

以下是估价结果明细表。

详情请阅读房地产评估报告。

估价结果明细表

评估对象

实用面积（㎡）

估价单价

（元/㎡）

估价值（万元）

京师家园二栋五梯101室

188.42

86246.14

1625.05

法定代表人：

李**

北京宜山房地产评估有限公司

二○一六年一月十六日

第二部分：

估价师声明

我们郑重声明：

1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员张**已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

8、本评估报告由北京宜山房地产评估有限公司负责解释。

9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

特此声明！

参与本系评估活动的评估人员签名：

姓名评估师注册号签字

张**110206789540

二○一六年一月十六日

第三部分：

估价假设和限制条件

一、假设和限制条件

1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。

所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。

此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：

（1）自愿销售的卖方及自愿购买的买方；

（2）有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；

（3）在此期间物业价值将保持稳定；

（4）该物业可以在公开市场上自由转让；

（5）不考虑特殊买家的额外出价。

2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。

3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。

4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。

此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。

6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。

7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。

二、需要特殊说明的事项

1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。

2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。

该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

3、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。

4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。

第四部分：

房地产估价结果报告

一、委托方

于同江

二、估价方

北京宜山房地产评估有限公司

地址：

北京市X路X号X大厦22楼

法人代表：

李**

房地产评估资质级别：

贰级

资质证书号：

****号

联系人：

***

联系电话：

010****

三、评估对象

1、1.估价对象基本状况

本次估价对象为北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产，房屋建筑面积为188.42平方米，商品房用途为住宅。

北京市海淀区太阳园小区11栋为普通住宅，建成于，钢混结构，总层数19层，建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。

估价对象位于12层，四室两厅2卫一厨格局，正南朝向。

室内装修情况为：

地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。

室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。

根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。

用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为87%。

平面如图所示。

2.估价对象权利状况

根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为于同江，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为188.42平方米，土地使用年限自2月23日至2077年2月23日。

本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。

3.估价对象区位状况

（1）海淀区基本概况

估价对象位于北京市海淀区，海淀的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。

海淀区拥有深厚的文化底蕴和丰富的文化资源，同时也是全国智力资源和科技人员最密集的地区。

以圆明园、颐和园为代表的园林艺术，记载了海淀的文化积淀；以北大、清华为标志的高等学府和以中科院为代表的科研院所，证明了海淀的文化传承；以国风企业等为代表的现代文化产业集团，更标示出海淀文化的发展创新。

图书城身处的中关村地区尤其是文化与科技发展交融的前沿地带。

这里的高等学府６８所，有以中科院为代表的各级各类科研机构２１３家，两院院士占全国院士总数的３９％，每年产业辐射全国的高水平科研成果数千项，高新技术４５００余家，年销售额达４７０亿元（１９９９年）。

其中，纯智力产业（软件、图书、企业诊断及咨询等）占全国的５０％左右，全员劳动生产能力达２０万左右，以此项区域经济指标判断，中关村无疑可列全国之首。

（2）估价对象区位状况

位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。

估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“五通一平”，基础设施状况完全可以满足居民生活需要。

4.估价对象市场分析

近年，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。

北京全市住宅网上签约49891套，与相比，成交套数同比上涨13.7%，成交总金额同比上涨37.7%，成交均价涨幅为12.8%。

除了初开局遇冷，进入二季度以来，北京楼市成交无论量价都接连攀升，甚至有多个月份成交连连破纪录。

新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。

调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。

二手住宅价格环比涨幅略有回落。

9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。

受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。

前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比18月扩大1.5个百分点。

其中金融贷款增长最快，为1602.2亿元，同比增长1.5倍。

自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。

总之，北京房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。

四、估价目的

为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。

五、估价时点

1月10日

六、价值定义

（1）本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房地产公开市场价格。

该估价结果基于以下假设条件：

估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的的使用情形；未考虑未来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非常因素对估价对象的影响。

（2）估价对象房地产的用途为居住用房。

因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房地产所有权公开的市场价格。

货币单位：

人民币元。

七、估价依据

1.有关政策法规和文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T502911999；

（4）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508；

（5）京政发〔〕32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》；

（6）京国土房管出〔〕1121号文件《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》；

（7）其它相关法律法规。

2.委托方提供的有关资料

3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。

八、估价原则

本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。

九、估价方法

估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。

然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。

1、基准地价系数修正法：

是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。

2、成本法：

是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

3、市场比较法：

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

十、评估结果

本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点1月10日的市场价格为：

（币种：

人民币）

房地产总价：

1625.05万元

大写金额:

壹仟叁佰伍拾陆万陆仟贰佰元整

房地产单价：

82246.14元/平方米

十一、估价人员

勘查人：

张**签名：

估价人员：

张**签名：

联系电话12345678901

十二、估价作业日期

二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日

十三、估价报告应用有效期

本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○一六年一月十六日起至二○一七年一月十五日），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。

第五部分：

估价技术报告

一、估价对象资料

估价对象

户型

面积（㎡）

地段

太阳园

4室2厅2卫

188.42

太阳园

二、类比对象资料

1、参照物基本资料

可比实例

项目

中山大学博雅苑

海怡湾畔

金晖苑

类型

住宅

结构质式

钢混

地段等级

三级

土地使用权类型

出让

交易面积（平方米）

155

102

106

成交单价

（元/平方米）

77421

106816

64115

室内二次装修情况

中档装修

流水号

无

（无）市场调查

交易日期

备注

二手房

一手房

2、参照物与估价对象对比表

项目

中山大学博雅苑

海怡湾畔

金晖苑

估价对象

交易情况

偏低

正常

交易日期

3月

9月

12月

估价时点

商服繁华度

中山大学校园内，基本没有商业设施

近郊海景小区，商业气氛不浓郁

主要以普通商业为主

商业中心，繁华度高

交通便捷度

一般，离公交较远

小区前后均有公交线路

较好

小区门外有公交线路

公共配套设施

较完善

一般

较完善

环境与景观

较好

好

一般

较好

结构质式

钢混

建成年份

小区品牌档次

中

中高

一般

中

楼宇样式

多层，电梯

多层，无电梯

多层，电梯

小区配套

较好

好

一般

较好

小区环境

绿化好

绿化一般

绿化好

物业管理

专业物业管理

门卫

专业物业管理

外观及外墙饰材

好、喷涂

较好、瓷砖

略好、马赛克

好、喷涂

所在层数/总层数

6层/11层

3层/5层

4层/7层

12层/19层

建筑面积（㎡）

155

102

106

188

户型及平面布置

好

一般

好

朝向

南北

处于

中间

西头

中间

底层有无附属间

或架空层

有

总价

1200

1090

680

三、因素修正

1、交易情况修正

（1）基准地价说明：

12月4日，北京市人民政府颁发了京政发〔〕32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》；12月27日，北京市国土资源和房屋管理局以京国土房管出〔〕1121号文件颁发了《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》，本报告以上述两个文件为依据估算土地使用权价格。

所选参照物与估价对象性质一致。

搜房网发布的数据显示，北京市下半年商品住宅销售均价82283元/平方米。

按照当前情况，以上三个参照物中除金辉园房产外均比现行市场价值低。

据北京市住规建局发布的全市6612月房地产数据显示，新建住房价格为81028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。

根据收据数据及资产评估人员经验得到以下调整：

价格情况

偏差量

修正系数

中山大学博雅苑

偏低

约低1%

100/99

海怡湾畔

正常

100/100

金辉园

正常

无需修正

100/100

2、交易时间修正

根据《北京晚报》：

“12月21日消息，612月新建住房价格为81028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。

”则每月平均上涨1.4%。

考虑到7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，环比6月上涨0.21%，涨幅与6月相比有所下降，其中环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。

所以，每月上涨取1%。

所以，交易时间修正如下表：

修正率（取整）

修正系数

中山大学博雅苑

1%*9=9%

109/100

海怡湾畔

1%*3=3%

103/100

金辉园

1%*1=1%

101/100

3、区域因数修正

中山大学博雅苑

海怡湾畔

金辉园

自然条件

同

社会环境

同

似

街道条件

同

较好

交通便捷度

同

较好

离交通车站点距离

同

离市中心距离

较近

同

基础设施状况

同

较差

公共设置完备状况

同

较差

水、大气、噪音、污染状况

同

较差

周围环境及景观

同

较好

较差

规划限制

同

综合得分

102

105

四、个别因素修正

无

五、修正后价格

修正后价格（万元）

中山大学博雅苑

77421×

=83569.9

海怡湾畔

106816×

=104781.41

金辉园

64115×

=70387.12

所以，每平方的估价=

=86246.14（万元）

据上所述，估价=86246.14*188.42=1625.05（万元）

六、估价结果确定

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点01月10日的市场价值为：

（币种：

人民币）

房地产总价：

1625.05万元

大写金额：

人民币壹仟陆佰贰拾五万零伍佰元整

房地产单价：

86246.14元/平方米

第六部分附件

1、《委托评估函》复印件

2、《商品房买卖合同》复印件

3、估价对象位置图

4、估价对象照片

5、评估机构营业执照和资质复印件

6、评估人员资格证书复印件

时间：

2021.02.07

命题人：

欧阳物

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