杨焕彩同志在全省房地产管理工作会议上的讲话.docx

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杨焕彩同志在全省房地产管理工作会议上的讲话

杨焕彩同志在全省房地产管理工作会议上的讲话

（2008年10月19） 

同志们：

今年4月，省政府召开了全省住宅与房地产工作会议，郭兆信副省长到会作了重要讲话，对今年工作做出了部署。

半年多来，各市结合实际，认真抓好贯彻落实，各项工作取得了积极进展。

特别是在抗震救灾期间，建设、房管系统广大干部职工和房地产企业踊跃捐钱捐物，有的还在一线建设过渡安置房，为取得抗震救灾胜利做出了积极贡献。

这次会议的主要任务是,认真贯彻落实异康书记、大明省长对房地产工作的指示精神，针对当前房地产市场发生的新变化，分析形势，研究对策，明确任务，落实措施，推进全省房地产业健康稳步发展。

潍坊、青岛、淄博、临沂、烟台、济南等市从不同方面作了很好的发言，经验突出、措施具体、工作到位，值得大家借鉴。

这次会议印发的交流材料，各个单位都有自己的亮点，对促进和加强房地产业管理工作具有很好的启发意义。

会议还对获得省优秀住宅小区的项目进行了颁奖，在此，我代表省建设厅向获奖单位表示热烈的祝贺！

同时，对全省建设、房地产管理系统的广大干部职工表示亲切的慰问！

下面，我讲几点意见。

一、今年以来全省住宅和房地产业发展的基本情况

今年以来，全省建设（房地产）系统认真贯彻国家、省各项决策部署，按照落实科学发展观、构建和谐社会和建设经济文化强省的总体要求，围绕工作中的难点和薄弱环节，扎实工作，积极推进，住宅和房地产业各项工作都取得了新的成绩。

（一）房地产业运行质量进一步提高。

各市认真贯彻落实国家和省房地产各项调控措施，相继出台了一系列扶持政策，确保全省房地产业稳步发展。

一是房地产开发投资保持平稳适度增长。

今年1—8月份，全省完成房地产开发投资1230.5亿元，同比增长31.9%，增幅提高9.1个百分点，比全社会规模以上固定资产投资增速高10.4个百分点，比全国房地产开发投资增幅高2.8个百分点。

二是商品房价格增幅趋缓。

今年1-8月份，房地产价格指数最高107.7，最低105.7，累计107，保持适度增长；环比最高为100.5，最低为100.2，平均为100.3，房价涨幅控制在合理水平。

三是住房供应结构逐步优化。

中小套型住房建设增速较高，90平方米以下商品住房竣工面积同比增长89.6%，比重达到21.7％。

（二）房地产发展环境进一步优化。

各市按照省统一部署，继续加强房地产市场秩序整顿。

泰安等市结合各自实际，出台专门文件，紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，继续严厉查处和打击房地产领域中的违法违规行为，有效规范了房地产市场秩序。

在房屋产权产籍管理方面，各市积极推进房地产交易与权属登记规范化管理，又有黄岛、诸城、乳山等3个房地产交易与权属登记机构通过国家规范化管理先进单位检查验收。

（三）城市棚户区、旧住宅区整治和“城中村”改造进一步推进。

各市认真贯彻落实《关于加快城市棚户区改造和旧住宅区整治的意见》要求，按照“改造成本最小化、改造效果最优化、群众利益最大化”的工作思路，积极开展工作，取得显著成效。

济南市已动迁23个片区，其中12个片区已完成拆迁，8个片区拆迁安置房已陆续开工建设。

烟台、枣庄等市的棚户区和旧住宅区整治也取得了很大的成绩。

针对影响城市形象和居民居住条件的“城中村”，潍坊、临沂、莱芜、日照等市结合实际，出台了一系列政策，加强基础设施建设，盘活土地资源，提升了居民生活质量，改善了城市环境。

（四）城市房屋拆迁管理进一步规范。

会同省发改委严格实施城市房屋拆迁计划管理，实行拆迁计划、安置房建设计划的捆绑式审批。

今年分三批完成全省城市房屋拆迁计划和拆迁安置房年度建设计划的审批工作，下达拆迁计划1335万平方米，安置房建设计划1390万平方米，拆迁规模和安置房规模基本持平。

各市高度重视拆迁信访工作，深入开展拆迁矛盾纠纷排查活动，加大拆迁信访突出问题及非正常上访集中处理力度，特别是在奥运会、残奥会期间，各市讲政治、顾大局，扎实落实各项工作措施，来省和进京上访的批次、人数显著下降。

（五）住宅产业化工作机制进一步完善。

各市认真组织国家康居示范工程及建设部A级住宅创建单位、省政府重点扶持房地产开发企业等单位参加了“山东省第三届住宅产业博览会”；项目带动进一步加强，年内有1个项目完成了国家康居示范工程项目达标验收，12个项目完成了性能认定中期检查，2个项目完成了性能认定终审；4个住宅小区项目被推荐参加国家“广厦奖”评选，31个住宅小区项目获得“山东省优秀住宅小区”称号；烟台、聊城积极推行房地产开发项目建设条件意见书制度，淄博、德州建立房地产开发项目竣工综合验收备案制度，济南等市颁布实施了住宅建筑太阳能应用政策规定，为建立健全住宅产业化推进机制做了有益探索。

（六）房地产法规体系进一步健全。

近几年，我省房地产业立法工作成效显著，从《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》到将要出台的《山东省物业管理条例》，加上已经实行和将要实行的房屋登记办法实施细则、住宅专项维修资金实施办法、竣工项目综合验收办法等一系列配套管理办法，基本形成了商品房从建设、销售到管理、拆迁较为完善的房地产法规体系，为保障房地产业的健康发展打下了坚实基础。

《山东省物业管理条例》已被省人大列入立法确保计划，该《条例（草案）》已经省政府常务会议审议通过，并经省人大常委会第一次审议，目前立法调研正在进行中。

在肯定成绩的同时，我们也要清醒的看到当前面临的严峻形势和工作中存在的突出问题。

一是投资增幅逐月下降。

今年1-8月份，房地产开发投资同比增长中3月份最高，为43.8%，6月份最低，为30.2%，增幅相差13.6个百分点。

8月份同比增长31.9%，增幅也比3月份低11.9个百分点；二是商品住房供应继续增长，但先导性供应指标增幅回落明显。

施工面积同比增长中2月份最高，为46.5%，8月份最低，为22.4%，增幅相差24.1个百分点，增幅逐月下降，且下降幅度明显；三是房屋销售面积同比增长缓慢。

1-8月份，房屋销售面积同比增长仅5.1%，增幅低于去年同期23.5个百分点，特别是有的城市，成交量甚至不到去年同期的一半，需要引起高度关注；四是房屋空置率增长较快。

今年1-8月份，全省房屋空置面积526.2万平方米，同比提高13.5%，空置率增幅提高13.9个百分点。

五是在行业管理中还存在许多不足。

如房地产统计简单，权威性、时效性较差，对企业侧重资质管理，行业管理能力较弱，工作开展不平衡等等。

对存在的问题，我们必须正确认识，认真对待，制定切实措施，努力加以解决。

二、正确把握形势，扎实推进房地产业持续健康稳定发展

房地产业是综合性的长链条产业，横跨生产、流通和消费三大领域，对金融、建材、家电等50多个相关产业有直接的拉动作用，和广大人民群众的生产生活息息相关，在拉动经济增长，增加财政收入，改善居民住房条件，增加社会就业等方面发挥了积极作用，在经济社会发展中具有重要的地位，已经成为拉动国民经济发展的重要支柱产业之一。

党中央、国务院高度重视房地产业发展，最近，胡锦涛总书记明确指出要加强引导，确保房地产市场健康发展；温家宝总理多次强调要坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。

党中央、国务院在6月份召开的省区市和中央部门主要负责同志会议上，对保持房地产市场稳定提出了明确要求。

省委、省政府主要领导对房地产业的发展高度重视和高度关注。

近期，省建设厅会同省统计局组织力量，就目前房地产业发展情况进行了调研，并形成了调研报告，姜异康书记、姜大明省长十分重视，在调研报告上分别作了重要批示。

姜异康书记批示是：

“赞成大明同志意见，山东的房地产业确有潜力，要在深化思路、加大措施上下功夫。

”姜大明省长批示是：

“要高度重视房地产健康发展对保持经济平稳较快发展的重要作用。

在当前进一步扩大内需，特别是消费需求的新形势下，必须认真研究山东房地产的现状、作用和存在的问题，有针对性地采取有效措施加以推动。

”我们要认真学习和深刻领会中央领导、省领导的指示精神，结合当地实际，认真分析研究和把握当前房地产业的形势，采取有力措施，把工作做好。

今年以来，国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓，国际经济环境中不确定不稳定因素明显增多，特别是由美国次贷危机引发的全球性经济恐慌，造成全球房地产市场低迷。

目前，我省房地产市场持币观望非常明显，成交量显著下降，导致有的城市房地产项目资金链断裂，有的城市出现土地流拍现象。

目前看，经济何时出现向上的拐点，众说纷纭，不好定论。

因此，如何科学研判形势，提出对策，保持房地产市场持续健康稳定发展，是摆在我们面前的突出问题和紧迫任务。

（一）对当前低迷的房地产市场要有充分的估量。

前几年，房地产市场持续高速增长，一方面是建立在房地产刚性需求的基础上，另一方面与大家对房价不断上涨的预期有关。

不打算买房的提前买房，造成市场需求旺盛，加之一些投资、投机性购房因素，使得房地产总需求欲平难抑。

今年以来，随着国家实施从紧的货币政策，连续上调法定存款准备金率和存贷款利率，抑制了社会资金流动性，加之资本市场大幅滑坡，相当一部分中产阶层资产大幅缩水，导致购房意愿延期或取消。

从掌握的情况看，目前城市中绝大部分中等以上收入居民已经购买了一套或多套住房，对住房的后续需求在一定时间内相对不足。

买涨不买跌的消费心理，也会导致消费者继续持币待购。

另外，我省房价平均每平方米3200元，泡沫很少，下调空间也很小，对于一些收入较低，但迫切需要住房的人来说，仍然没有支付能力，形不成实际购买力。

因此，对一定时期内的房地产市场低迷我们要有充分的估量。

（二）对宏观经济形势要看到新的转机。

今年9月以来，国家为应对国际经济动荡，连续调低法定存款准备金率和存贷款利率，取消利息税。

一方面提升了公众对经济发展的信心，同时也释放了强烈的政治信号，极有可能意味着从2005年以来实行的审慎从紧的货币政策要放松。

同时，国际原油、有色金属、钢材、粮食等价格大幅回落，国内通胀压力进一步减轻，为国家实施积极的财政政策和稳健的货币政策提供了很大的空间。

南京、西安等一些城市政府为避免房地产市场大幅滑坡，纷纷出台了一系列措施，对于激活房地产市场也必将起到积极作用。

他们的政策措施，这次会议已整理到文件汇编中，供各市研究参考。

另外，国内目前钢材、水泥等建材价格也已回落到合理区间，这也有助于降低房地产开发成本，房地产业绷紧的资金链可能在一定程度上有所缓解。

因此，对今后房地产业发展我们要充满信心。

（三）要充分看到房地产业巨大的发展空间和发展潜力。

最近召开的十七届三中全会，明确作出了我国总体形势是好的，经济保持较快增长，金融业稳健运行，经济发展的基本态势没有改变的正确判断。

有关专家预测，今明两年我国GDP仍将保持9-10%的发展速度。

十七届三中全会把扩大内需作为今后一个时期发展的首要任务，特别是针对农村改革发展制订了一系列措施，必将提高农民的购买力。

最近，省委、省政府把走新型城镇化道路、促进经济文化强省建设提上重要议事日程，将围绕破解制约城镇化健康发展的资金、土地、社保、就业等问题出台一系列有针对性、时效性的政策。

扩大内需，加快城镇化发展的影响，将会给房地产业发展带来源源不断的庞大需求，房地产业的发展将会有一个好的发展空间。

因此，正确面对形势，坚定信心，冷静观察，扎实工作，积极应对，是做好当前工作的基本准则。

相信经过此轮市场调整，经过市场的洗礼，通过优胜劣汰，更有利于行业和企业的健康发展。

三、按照科学发展观的内在要求，扎实做好房地产业管理工作

当前，各级各部门正在深入开展学习实践科学发展观活动。

坚持以人为本，改善民生，稳定市场，保持房地产业持续健康稳定发展，就是落实科学发展观的具体体现。

今后一段时期，全省房地产管理工作总的要求是：

深入贯彻党的十七大、十七届三中全会和省九次党代会、省委工作会议精神，以科学发展观为指导，以满足人民群众住房需求为导向，以实施国家和省宏观调控政策为手段，坚定信心，沉着应对，加强引导，强化管理，扎实做好房地产管理各项工作，促进房地产业持续健康稳定发展，为建设经济文化强省做出积极贡献。

要重点抓好以下工作：

（一）加大住房供应结构调整力度。

人多地少是基本的国情和省情，国家18亿亩和全省1亿亩耕地红线是保障国家粮食安全的底线。

一个行业只有立足于基本国情省情，立足于社会基本需求，才能有长远发展和持久的生命力。

上一轮房地产发展热潮，城市中等以上收入者大部分已经购房置业，大户型住宅一段时期内需求不会明显增长。

国家提出的“90/70”政策就是根据这一现实制定的，目的在于引导住房建设和消费模式转变，促进资源节约型、环境友好型社会建设。

省建设厅今年在全省组织了中小户型住宅建筑设计竞赛活动，获奖图册已经发给大家，目的是加强对住房供应结构调整的引导。

目前，90平方米以下住宅竣工面积比重达21.7%，远远达不到国家要求。

下一步各市要继续全面落实国家“90/70”的政策要求，把普通商品住房作为调整优化房地产投资和住房供应结构的重点，切实增加中低价位、中小套型住房供应，更好地满足广大群众的住房需求。

建设、房管部门也要根据职责分工，严格把关，对不符合规定的项目，不得出具施工图审查合格意见书，不得核发施工许可证，不得核发商品房预售许可证。

（二）加强房地产开发全过程监管。

在继续开展房地产市场秩序专项整治的同时，要更加注重体制、机制建设，实现对房地产开发经营源头、过程、终端的全过程监管，建立起保证房地产市场健康有序运行的长效机制。

要按照省《房地产开发经营管理条例》的规定，全面实行建设条件意见书制度，对房地产项目的开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置、住宅性能要求等提出建设条件意见，作为项目用地出让的必备条件；要全面推行商品房预售信息网上发布和预售合同网上备案，防止发布虚假信息、一房多售等不法行为发生；要完善商品房预售资金监管制度，建立二手房交易结算资金管理制度，确保房屋交易资金安全；要全面实行房地产开发项目综合验收备案制度，确保配套设施和住宅产业化落到实处，让居民住的舒适、用的满意；要继续健全房地产信用档案系统，将企业违法违规行为及时记入档案并向社会公布，形成失信惩戒机制；要认真执行《房屋登记办法》，建立健全登记簿制度和预告登记制度，实行城乡房屋权属登记一体化管理，进一步改进规范交易和权属登记管理行为，切实保护房屋权利人的合法权益。

要加强对房地产中介机构的管理，查处房地产中介中的违法违规行为，维护交易安全，保护群众利益。

（三）积极推进城市棚户区、旧住宅区整治和“城中村”改造。

各市要认真落实省建设厅等八部门《关于加快城市棚户区改造和旧住宅区整治的意见》，统筹规划，因地制宜，分步实施，有序推进。

要将棚户区改造作为当前旧城改造的重点，编制实施拆迁改造规划，采取政府统一组织、优惠政策扶持、市场化运作的方式，有重点、有步骤地加快推进，在改善群众居住条件、提高生活质量的同时，达到优化配置和集约利用存量土地、完善城市功能的目的。

要将旧住宅区整治纳入政府公共服务的重要内容，遵循政府组织、居民参与的原则，发挥政府、企业、个人多方面的积极性，多渠道筹措资金，积极进行房屋整修维护、配套设施完善、环境综合整治、道路和建筑平立面整修，提升住房使用功能，改善群众居住条件，力戒大拆大建、推倒重来。

对历史文化街区要进行保护性整治，传承历史文脉，彰显城市特色。

整治改造要实行全过程阳光操作，整治改造方案、工期、回迁安置等要全部向社会公开，并加大监管力度，确保旧住宅区、棚户区居民的合法权益不受侵害，把好事办好。

要做好旧住宅区整治后的后续管理，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，巩固整治改造成果。

“城中村”改造，是落实十七届三中全会关于农村改革的具体体现，工作中要借鉴棚户区改造经验，积极探索改造模式，尊重群众意愿，实现好、维护好、发展好广大群众的根本利益。

（四）依法强化拆迁管理工作。

城镇房屋拆迁工作具有很强的政策性，关系到经济的发展和社会稳定。

近年来，随着城镇化进程的加快和旧城改造的全面展开，房屋拆迁数量不断增加，对拆迁管理提出了更高的要求。

各地要适应《物权法》实施后拆迁工作面临的新情况、新要求，转变观念，调整思路，坚持依法拆迁，完善政策，强化管理，规范行为，推动全省拆迁工作再上新水平。

要认真贯彻《物权法》精神，在国家对相关政策调整前，商业性拆迁项目原则上不纳入拆迁管理程序。

要深入落实省《拆迁条例》，继续加强拆迁和安置房计划管理，将城市重点工程、基础设施、公共设施等公益性项目及经济适用住房、廉租住房、危旧房改造拆迁优先列入拆迁计划，严格按计划实施拆迁，控制拆迁规模。

要坚持“先补偿安置、后实施拆迁”的原则，加快拆迁安置房建设，有条件的项目，应优先安排回迁或就地就近安置，确保被拆迁群众得到妥善安置。

要严格执行拆迁最低住房保障和最低补偿标准，保证困难群众的住房条件在拆迁中得到较大改善。

要充分发挥街道办事处、社区居委会在拆迁中的作用，充实和加强拆迁力量，积极推行政策咨询、选房、交房、验房一条龙服务，实行拆迁补偿安置政策、安置房户型图、搬迁户排序、拆迁工作流程等全部公开发布，接受被拆迁群众的监督。

（五）扎实推进住宅产业化工作。

推进住宅产业化，不仅是提升住宅品质、扩大房地产市场容量的必由之路，而且是促进节能降耗、发展循环经济、建设资源节约型和环境友好型社会的重要载体。

要积极制定政策措施，鼓励建设省地节能环保型住宅；要把住宅性能认定、住宅产业化技术和质量要求，作为用地审批和开发合同的必备内容，从源头上推进住宅产业化。

要实行住宅品质状况表制度，开发商向用户交付住宅时，必须同时提供《住宅品质状况表》，载明住宅各方面基本性能，促使开发企业提供更高性价比的住宅。

要全面开展住宅性能认定，突出抓好国家康居示范工程建设，推广使用新型墙材和建筑节能产品，积极推行一次性装修到位和太阳能设施设计施工一体化，推广生活污水处理、中水利用和生活垃圾处理等住宅成套技术，加快省地节能环保型住宅建设。

要继续发挥海尔、力诺瑞特两个国家住宅产业化基地的示范带动作用，并进一步加快培育住宅产业化基地，引导较大规模的住宅开发企业向住宅产业化基地发展，也可以住宅开发企业为主体，引导住宅设计、部品、装修、技术集成等企业加盟，形成完整的住宅产业化链条。

（六）扎实推进物业管理工作。

要以研究制定《山东省物业管理条例》为契机，依法界定业主、业主大会、业主委员会、社区居委会、物业服务企业、开发建设单位、政府主管部门及公用事业企业在物业管理中的权力、义务及法律关系，理顺管理体制，明确权责关系，规范物业管理程序，提升物业服务水平。

物业管理是社区建设、管理和服务的重要内容，要纳入社区建设，建立物业管理与社区建设良性互动的新机制，实现居民自治与业主自治的有机结合。

城管执法、规划、房屋装修、房屋租赁管理部门要按照各自职责，派出人员进入物业管理区域，进行定期巡查，依法查处违法、违规行为。

要按照“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的要求，全面建立住房维修资金制度，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。

住房维修资金归业主所有，任何单位、个人均不得挪用或调剂使用，物业主管部门要建立健全监管制度，确保资金安全。

要进一步规范物业服务行为，建立健全“分等定级、质价相符”的物业收费机制，加强物业服务监管，及时查处物业服务中的不规范行为。

要积极推进物业招投标有形市场建设，全面推行物业管理招投标，促进公平竞争、优胜劣汰，扶持培育一批信誉佳、规模大、效益好的品牌企业，带动物业服务整体水平的提高。

要充分考虑居民收入状况和承受能力，因地制宜，推行多种形式的物业管理。

居民收入不均的小区，可以根据业主不同的需求和支付水平，提供差别化的物业服务；也可以依托业主委员会，由业主自行管理物业，逐步对住宅小区实现物业管理全覆盖，为群众营造良好的居住环境。

（七）加快房地产市场信息监测系统建设步伐。

目前，我省已有济南、青岛、烟台、潍坊、淄博、济宁等城市建立了房地产信息系统，其他城市有的在试行，有的在探索，有的还没有完全建立起来。

各市要进一步加大房地产市场信息监测系统建设力度，要以城市为单位，依托房地产管理信息平台，将分散于规划、施工许可等管理环节的市场信息有效整合起来，与土地、税务、金融等房地产相关部门信息联网，形成全面、客观、及时反映我省房地产市场运行状况，满足分类、分区域、分结构分析市场供求的房地产信息系统；抓紧整合已有的各种统计报表，建立房地产市场信息月报制度，加强对房地产市场动态监测分析，及时发布市场供求和房价信息，为领导决策和制定政策提供第一手资料。

当前要特别关注开发企业资金链，防止资金链断裂出现烂尾楼、非法集资等问题，防止出现损害群众利益的问题发生；根据国务院要求，省和各市房地产市场信息系统建设中需要政府承担的费用，各市建设（房管）部门要争取财政部门的支持，抓好落实。

（八）加强舆论引导，营造良好舆论氛围。

要高度重视房地产舆论的引导工作，坚持以稳定市场、防止房价大起大落为基调，全面、客观、准确报道当前房地产市场状况，为房地产市场平稳发展营造良好舆论氛围。

要坚持理性引导居民的投资和消费。

引导广大居民适度消费、梯次消费、利用新房和存量房两个市场，采取购房和租房两种形式，逐步改善居住条件，努力实现“人人享有适当的住房”。

房地产市场调整，是市场经济条件下的正常现象，要注意引导各方主体理性认识市场的波动和调整，尊重市场经济规律。

对于具体项目的价格调整，要引导群众理性对待，要防止有关媒体借机炒作、误导消费预期的不正当宣传行为，管理部门要积极疏导，化解潜在矛盾，防止出现群体事件。

同志们，房地产业关注民生，任务重，责任大。

我们要学习和发扬抗震救灾精神，进一步增强工作的责任感和紧迫感，在省委、省政府的正确领导下，全面贯彻落实科学发展观，振奋精神，坚定信心，突出重点，扎实推进，努力促进住宅与房地产业持续健康发展，为建设经济文化强省做出新贡献！

谢谢大家。