商业管理制度草稿.docx

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商业管理制度草稿

十堰阳光房地产开发有限公司

商业管理制度

目录

第一章商业管理部门职能............

第二章租金管理

第1节租金管理

第三章招商管理

第1节筹备期项目定位及业态规划

第2节筹备期项目招商政策的制定和执行

第3节筹备期项目品牌落位管理

第4节租赁合同管控

第5节品牌库管理

第6节招商推广

第7节商户装修设计管控

第四章营运管理

第1节信息管理

第2节环境管理

第3节商业项目经营管理

第4节租赁管理

第5节服务管理

第6节企划管理

第7节多种经营管理

第8节筹备期营运管理

第一章

商业管理部门职能

1．目标规划：

负责全面落实公司确定的年度经营目标。

2．制度建设：

负责制订公司有关商业管理工作各项管理制度及业务管理标准。

3．安全管理：

负责制订公司各商业项目现场的安全管理方案，全面负责各商业项目的安全管理工作。

4．业务管理：

4．1招商职能

4．1．1负责各商业项目租赁决策文件的拟定，并根据公司批复意见制定招商执行文件。

4．1．2负责制订各商业项目招商管理和招商推广制度，建立招商管理和招商推广规范。

4．1．3负责各商业项目店铺招商工作，负责招商商户进场日、起租日的确定，负责招商商户租金、保证金的催缴。

4．1．4负责各商业项目招商合同的拟定并报公司审批。

4．1．5负责完成各商业项目的商业定位和商业业态规划，编制各商业项目的招商方案、招商计划及时间进度计划，根据项目定位进行品牌落位和报批，并全面完成满铺招商工作。

4．1．6负责各商业项目招商管理团队的组建、培训与绩效考核。

4．1．7负责编制和上报企划活动、美陈装饰的计划和费用预算，并完成各商业项目营销企划方案的策划和实施，建立企划信息资源库。

4.2营运职能

4.2.1负责运营期间各商业项目租赁决策文件的拟订及报批。

4.2.2负责制订营运管理制度，并贯彻落实。

4.2.3负责建立商业管理营运决策信息平台，汇总、分析运营期各商业项目的经营数据，为营运工作提供决策依据。

4.2.4负责运营期各商业项目的业态规划与招商调整。

4.2.5负责运营期各商业项目的多种经营和广告位租赁管理工作。

4.2.6负责营运管理团队的组建、指导、培训与绩效考核。

4.2.7负责运营期间各商业项目的企划活动、美陈装饰的策划实施，并建立企划信息资源库。

4.2.8负责编制各商业项目年度安全、品质、客服监督工作方案和计划。

4.2.9负责商户投诉渠道的建立、维护和推广，受理商户的投诉，定期向公司提交客户投诉分析报告。

并负责组织各商业项目客户满意度调查工作。

4.2.10建立和维护各商业项目的经营秩序，保障商业项目的良好经营环境。

第二章

租金管理

1筹备期租金管理

1.1租赁决策文件台账

1.1.1财务部门负责根据租赁决策文件建立租赁决策文件台账，并按照租赁决策文件调整情况，实行动态更新管理。

1.1.2租赁决策文件台账须包括以下内容：

项目开业时间、建筑面积、租赁面积、免租期、租金递增比率、标准年租金指标、租约年租金指标、自然年租金指标等。

1.1.3租赁决策文件台账须在收到租赁决策文件后一周内完成。

1.2招商政策审核

1.2.1公司组织财务部等相关部门根据项目租赁决策文件审核招商运营部门制定的《招商政策执行书》，审核重点内容如下：

l）公司租赁决策指标分解表、招商洽谈报价表。

2）各商业项目各业态租金标准的合理性、各楼层租金标准的合理性、相邻商铺租金标准的合理性。

3）各商业项目各业态免租政策的合理性。

4）特殊品牌及特殊政策的合理性。

5）各商业项目各商铺租赁面积的准确性。

1.2.2招商运营部根据审核意见调整后，报分管副总经理审批。

1.3招商政策执行审核

财务部会同相关部门根据《招商政策执行书》在招商过程中对商户条件进行审核，并按相关审批权限完成上报审批。

1.4租赁决策指标核算

1.4.1招商运营部门须在筹备期商业项目开业一个月前完成租赁决策指标核算工作，报财务部和分管领导审核。

1.4.2租赁决策指标核算报告包括项目面积和租赁决策指标完成情况，并作为招商奖发放及后期租赁决策指标管理的重要依据。

1.4.3租赁决策指标核算报告须报主管副总经理审批。

1.5首期租金收缴

招商运营部门负责按合同约定在合同签订后一周内将首期租金收缴到账，如需延期缴纳须报分管副总经理审批，但最迟必须在开业一个月前收缴到账。

1.6招商资料的移交

1.6.1招商资料移交内容和时间要求：

移移交内容

移交时间

规最初版图纸

生效后一周内

租租赁决策文件

生效后一周内

招招商政策执行书

审批后一周内

租租赁合同

签订后一个月内

租租赁决策指标核算报告

开业前一个月

1.6.2招商资料由招商运营部门负责收集，并按规定时间节点移交公司主管副总经理和财务部门。

2运营期租金管理

2.1运营期的租赁决策指标管理

2.1.1租赁决策指标的确定及调整

运营期的租赁决策指标以公司签发的租赁决策文件及相关补充文件确定的指标为依据，租赁决策指标调整必须符合相关规定，具体包括以下情形：

l）租赁决策文件期满重新签署。

2）重大市场变化或重大经营调整引发的租赁政策变化对租赁指标的影响。

3）专项批准的租赁决策指标的调整。

2.1.2经营过程租赁决策指标的管控

运营期新引进招商品牌前，须审核以下内容，以实现对租赁决策指标的过程管控：

l）新引进品牌租金标准须不低于租赁决策指标的租金标准。

2）新引进品牌装修免租期、运营免租期、租金减免政策须符合租赁决策指标。

3）新引进品牌与原品牌租金标准相同时，如有空铺租金损失，须提报租期租金损失弥补方案。

2.1.3租赁决策指标的年度核算

l）财务部门每年结束后一个月内编制本年度各商业项目的租赁决策指标年度核算报告，总结本年度租赁决策指标完成情况。

2）租赁决策指标年度核算报告作为租金增长奖发放的重要依据。

3）租赁决策指标年度核算报告须报公司总经理审批。

2.2租金收缴管理

2.2.1招商运营部门负责对各商业项目租金收缴工作进行过程管理。

必须按照合同约定时间收缴租金，租金收缴统计以商户租金到账时间为准，收缴指标考核截止时间为月末最后一天。

2.2.2财务部负责每月5日前统计租金收缴完成情况。

2.2.3当商户欠租金额达到保证金金额50％时，必须上报主管副总经理决策处理。

2.3项目面积实测报告

2.3.1招商营运部对各商业项目开业后三个月内负责出具项目实测面积报告。

合同面积小于实测面积的，须将差异报告及处理建议报主管副总经理审批，招商运营部根据审批意见，落实差异面积补充协议的签订工作，财务部门根据补充协议更新租赁合同基础台账，并对租金与物业服务费进行补收。

2.4运营期资料移交

2.4.1运营期资料移交内容分为：

租赁决策文件及调整文件的移交、租赁合同的移交。

2.4.2运营期资料移交时间要求：

租赁决策文件及调整文件在审批后一周内移交。

租赁合同在签订后一个月内移交。

2.4.3运营期资料移交对象：

招商运营部负责将租赁决策文件及调整文件、租赁合同移交财务部门。

3履约保证金管理

3.1履约保证金的收取管理按照首期租金管理规定进行收缴。

凡采取银行保函方式提交履约保证金的．招商运营部门须在履约保函到期前一个月通知商户，保证到期后及时取得新银行保函。

3.2租赁合同终止前．招商运营部不得以履约保证金冲抵欠缴租金，租赁合同终止后，招商运营部扣罚的履约保证金，必须全额计入租金收入。

3.3履约保证金的退还

l）因商户自身原因主动提出终止合同的，不得退还履约保证金。

2）因品牌调整等原因由招商运营部门主动提出终止合同的，可按合同约定退还履约保证金。

3）因合同自然到期终止合同的，可按合同约定退还履约保证金。

第三章

招商管理

第1节筹备期项目定位及业态规划

1市场调研

1．1筹备期各商业项目市场调研工作由招商运营部门在交地日后70天内完成。

1.2调研内容

1.2.1调研各商业项目所在城市商业、居民、商户资源、物业费用情况，并对项目所在区域政府发展策略详细了解。

1.2.2以商业项目为中心，调研项目周边l公里、3公里、5公里三个商圈的居民；超市等主力店、餐饮、快速时尚品牌等竞争情况；以及可参照商业项目的租金情况，确定目标顾客群、超市的目标品牌，并草拟项目租金测算。

审批流程为：

招商运营部经理-主管副总经理-总经理。

1.3市场调研最终形成《调研报告》，归档于公司行政人事部，供各部门使用。

应用于项目定位、项目招商政策、项目招商推广方案的确定。

2筹备期商业项目定位及业态规划

2．1商业项目招商总体定位

2.1.1总体定位由招商运营部门在项目交地日后90天内编制完成。

2.1.2总体定位包括区域定位、业态定位、目标顾客定位、档次定位。

2.1.3总体定位编入筹备期项目租赁决策文件，按租赁决策文件规定流程上报审批。

2.2主力店定位及业态规划

2．2．1主力店定位及业态规划须在交地日后125天内，由招商运营部门完成初稿。

2．2．2主力店定位、业态规划含主力店业态、各楼及楼层的业态类别。

2．2．3主力店定位及业态规划逐级上报至公司总经理。

2．2．4在招商过程中，如定位及业态变更须提报分管副总经理批准，由分管副总经理视变更类别上报公司总经理批准。

2．3各商业项目室内步行街定位及业态规划

2．3．1招商运营部负责在试营业日前270天编制完成室内步行街定位业态规划初稿，经公司工程技术部会审后提交。

2．3．2室内步行街的定位及业态规划一经确定不得更改，如需调整必须上报分管副总经理审批。

2．3．3室内步行街定位为时尚潮流，主要目标顾客群体为18一35岁时尚人群。

2．3．4原则上室内步行街各业态占比如下：

餐饮美食35一45%,服装服饰35–45%，生活精品15一25％。

2．3．5室内步行街原则不引进经营单一品牌化妆品、药妆、皮鞋、内衣、手机、美容等品类商品。

第2节筹备期项目招商政策的制定和执行

1租赁决策文件

1．1项目交地日后240天内，由招商运营部门完成租赁决策文件编制。

1.2租赁决策文件批准后，在招商过程中如分业态租金标准发生变化但不影响项目租金总指标，必须报分管副总经理批准。

2招商政策的编制和下发

2．1招商运营部门根据租赁决策文件编写《招商政策执行书》。

《招商政策执行书》须由公司财务部审核，并在交地日后300天内经分管副总经理批准后下发执行。

2.2《招商政策执行书》包括：

《租赁决策文件》规定的招商政策、《铺位租金分解表》及《业态落位图》。

2.3招商过程中若突破《招商政策执行书》中的各项规定，须报公司总经理批准。

第3节筹备期项目品牌落位管理

1主力店、次主力店品牌落位

1.1招商运营部门根据《招商政策执行书》确定项目主力店、次主力店目标品牌，并于项目试营业日前270天完成目标品牌意向洽谈，且须在项目试营业日前230天完成主力店、次主力店目标品牌落位。

1.2主力店、次主力店品牌落位须上报公司主管副总经理批准后方可进行签约。

1．3品牌落位后，若发生同业态品牌调整须上报公司主管副总经理批准。

2商业项目室内步行街品牌落位

2．1招商运营部门根据《招商政策执行书》确定项目室内步行街目标品牌，于项目试营业日前240天完成目标品牌意向洽谈，并形成室内步行街目标品牌落位方案。

2.2室内步行街目标品牌落位方案形成后，由招商运营部门负责组织会审，并根据会审意见完成修订。

2.3招商运营部门在试营业日前200天完成室内步行街商铺施工图技术条件确认，经分管副总经理签批后移交工程技术部监督实施。

2.4招商运营部于试营业日前170天完成经分管副总经理审核后的品牌落位上报方案，并报总经理专题会议审定。

2．5室内步行街餐饮品牌引进需遵循以下原则：

2.5.1室内步行街餐饮业态招商时，必须对项目所在城市餐饮品牌进行市场调研，且引进品牌的65％必须为当地排名前30位的餐饮品牌。

2.5.2室内步行街一层原则上不引进餐饮品牌。

洋快餐品牌尽可能落位在二带三层，或直接落位于三层。

2.5.3餐饮品牌引进时，不得同时引进同类业态、同类菜品的竞争性品牌。

3国际知名／冠军品牌的引进

3.1主力店、次主力店、室内步行街品牌引进时，应力争引进国际知名／冠军品牌。

第4节租赁合同管控

1商务条件管控

1.1租金报价管控

1.1.1租金报价由招商运营部统一确定。

1.1.2招商运营部各商业项目负责人根据租赁决策文件拟定招商报价，经行政人事部审核后报主管副总经理审批。

1.1.3招商运营部必须按照批准后的租金对外统一报价。

2租赁意向管控

2.1租赁意向书须经过公司法务人员审批后使用。

2.2在招商过程中，品牌落位未经批准前只能签订租赁意向书。

2.3租赁意向书签确的商务条件必须符合《招商政策执行书》规定的招商标准，若超出招商标准，则需经过分管副总经理批准。

2.4租赁意向书须有无风险退出条款，若因我方无法达成合作，则我方免除违约责任。

3租赁期限管控

为保证合同期内完成调整、且不影响场内经营，特制订以下几点：

3.1各商业项目餐饮业态租赁期限原则上为55个月，合同期满后的5个月，即第56个月至60个月作为调整期。

3.2各商业项目非餐饮业态租赁期限原则上为33个月，合同期满后的3个月，即第34个月至36个月作为调整期。

3.3所有到期调整商户必须在凋整期内调整完毕，达到营业状态。

4租赁合同签署管控

4.1合同谈判

4.1.1所有合同的谈判，须至少有两名经办人员参与。

4．1.2与合同对方就谈判内容达成结果后，须将双方达成的结果形成书面记录，由双方主谈人员签字确认后作为形成合同文本的重要依据。

4.2合同报批

4.2.1招商运营部向公司进行合同报批时，须提炼出合同要点摘要，并附合同审批支持材料的复印件或扫描件。

4.2.2公司法律事务人员负责合同审批，负有合同审查责任，必须就其职能范围对合同进行审查，以保证合同主要条款及内容的合法性、严密性、可行性。

严禁批复合同文本时，未审就签字通过。

如对相关条款内容不清楚或需了解更多信息时，合同审批人须及时与经办人员沟通。

须退办的合同必须注明退办意见。

4.2.3对于退办的合同，招商运营部根据退办意见，与合同对方进一步谈判落实，将意见落实情况汇总后，重新按流程报批。

4.2.4合同附件须与主体合同文本一并上报。

4.3合同签订

4.3.1合同通过审批后，将合同文本打印成正式文稿，招商运营部负责人须对合同文本逐页签字校审。

其中，合同金额超过五万元的，公司副总经理也须逐页签字校审。

4.3.2原则上，一般性的合同只需加盖公章和法人名章即可；重要合同必须按程序报法定代表人签字。

4.3.3合同签章必须含有正文内容，不得单独成页。

4.3.4合同签订前，应做好签约细节审查工作，包括：

1）合同会签审批单是否已签批完整（合同会签审批单没有签批完整的，公章保管人一律不给予盖章）。

2）合同当事人公司名称与印章是否一致。

3）如有授权代表人，则需查验是否有授权文件。

4）合同内容是否完整。

5）附件是否完整，签订时间是否填写等。

4.3.5如合同双方不能同时加盖公章，应将签约文本交由对方先盖章，再由我方盖章。

不得发生我方盖章后交给对方盖章情形。

4.3.6合同文本（含附件）超过两页（含两页）的，必须“骑缝”盖章，确保每页均有印痕。

4.3.7我方持有的每一合同的三份原件，分别由经办部门、财务部、档案室各保管一份原件。

经办人应在合同签订后五个工作日内分别向公司财务部、档案室各移交一份原件。

4．4已签订合同文本的借阅

4.4.1原则上，合同正本不得外借，消除保密数据或条款的复印件可由相关业务监管部门或人员借阅。

4.4.2合同复印件的借阅必须经各公司主管副总经理审批。

4.4.3须建立合同借阅记录，借阅时间不得超过1周。

4.4.4借阅人员不得将合同转借，不得向公司外部的人员透露合同内容。

第5节品牌库管理

1品牌库的结构

1．1品牌库中的品牌分为主力店品牌、次主力店品牌。

1.2级别划分

每个类别分别划分为国际知名/冠军、A、B、C、D四个级别。

2品牌的评审

品牌库每年第一季度评审一次，评审包括库内品牌的评审和新增品牌的评审。

2.1招商运营部负责于每年一月份提报品牌库内升降级名单和出入库品牌名单，供公司专门工作小组进行评审。

2.2工作小组于每年二月份完成评审，形成《招商合格供方品牌库年度评审报告》上报公司专门领导小组审批。

2.3领导小组于每年三月份审批通过后，形成新一年度的《招商合格供方品牌库》，并发布执行。

3品牌库的使用

3.1品牌库适用于筹备期及营运期各商业项目的招商及调整。

4不合格品牌的管理

4.1品牌库使用中如库内品牌出现违规情况，则立即冻结，并由工作小组进行评审，形成评审意见上报领导小组，经领导小组审批后列为不合格品牌。

4.2不合格品牌在公司内部发布，实际招商中不得再以任何形式引进。

4.3不合格品牌与公司商业项目仍存在租赁关系的，原则上立即解约；若无法提前解约，在合同期满后不再续约。

4.4不合格品牌经过整改，经工作小组许可后纳入年度品牌评审，评审通过后按合格品牌使用。

5库外品牌的管理

5.1引进的库外品牌由招商运营部统一管理，实际招商时必须向公司主管副总经理申报后，方可引进。

5.2主力店、次主力店其他库外品牌的引进，筹备期项目须遵循“一店（即一个商业项目）一报”的原则，并遵照筹备期项目品牌落位及招商的相关规定，上报至分管副总经理审批；营运期项目遵循“一事一报”的原则，上报至分管副总经理审批。

6品牌库的更新与维护

招商运营部是品牌库信息更新与维护的执行机构。

负责对品牌信息进行定期更新与日常维护。

第6节招商推广

1招商推广的工作界定

1.1筹备期项目招商启动前一个月，招商运营部负责完成招商推广总体策划方案。

2招商推广的工作内容

2.1对筹备期项目进行详细的项目解读。

包括但不限于：

商业地产模式、商业项目产品特点，所处城市经济实力和发展前景，城市商圈，项目区位、交通、周边环境、目标人群及消费特征，竞争对手，项目自身特色，主力店及知名品牌，商业管理等方面的特点和优势。

2.2提炼筹备期项目的核心卖点、市场推广定位、推广主题等核心要素。

2.3确定筹备期项目的总体推广思路和推广节奏，通常根据项目招商和开业节点，划分为招商预热期、招商启动期、强势招商期、招商优化期、开业预热期、开业造势期等。

2.4确定筹备期项目的招商推广策略和推广渠道，了解目标客户的媒体接触习惯，关注并拓展诸如专业网站、时尚杂志、电视新闻栏目、媒体联谊、政府公信力活动、主力店和商家品牌联合推广等有效媒介；注重事件营销和商家互动；媒体发布方面充分利用当地项目公司的支持，进行主题整合、版面整合、排期交错、渠道互补，节约资源，优化效果。

2.5进行筹备期项目招商推广的合作资源调研和储备，包括媒体及广告发布代理、策略推广、专业设计、物料制作、活动执行等外部资源。

每类甄选出不少于3家的合作单位，建立合作及资源信息库，上报公司分管副总经理审批。

2.6根据对筹备期项目批复的整体费用额度，编制完成开业前宣传推广方案及费用预算。

2.7进行筹备期项目招商推广的载体设计和物料制作，含招商手册、招商宣传片、项目主视觉设计、招商现场及办公环境的设计布置、招商推广统一说辞等。

2.8针对筹备期项目的特点和招商目标组织开展针对性的招商活动，包括但不限于：

招商大会暨签约仪式、区域内各商业项目联动招商活动、专题招商活动、及客户联谊活动等。

3招商推广的费用管控

3.1费用构成：

包括线上线下的宣传推广费用，招商环境布置、宣传片、资料等招商道具的设计制作费用，招商活动推广费用，为招商宣传和品牌推广所发生的其它费用及不可预见费等。

3.2审批执行：

招商宣传推广总体费用预算须上报主管副总经理批准后执行，费用在公司项目成本中列支。

费用执行实行专项使用、总额控制和月度执行计划报批制，招商运营部须在每月15日前向公司上报下月度《招商推广及预算执行计划》，经主管副总经理批准后执行。

第7节商户装修设计管控

1主力店装修设计管控

1.1主力店门头、店招设计方案由招商运营部根据合同约定及设计规范进行管控。

1.2主力店户外广告需经招商运营部审批后方可制作，并负责管控。

2店招设计

2.1.商户店面装修设计方案须在开业前90天提报招商运营部审批，同时需提报至工程技术部审批。

3内装设计

3.1商户内装设计需按照商户商装设计规范进行商户装修设计。

3.2.招商运营部负责审核商户装修图纸，并进行消防审核。

3．3经招商运营部及公司审核批准后，商户方可进场装修。

第四章

营运管理

第1节信息管理

本节所涉及的各类信息均属于公司机密。

招商营运部须指定专人负责保密管理，信息调用应按规定履行审批手续。

违反保密规定而给公司造成损失的，公司将对当事人及相关负责人给予严肃处理，情节严重者追究法律责任。

1商业项目基础信息管理

1.1招商营运部须指定专人建立商业项目基础信息台账。

1.2商业项目基础信息包括建筑信息和经营信息。

其中：

建筑信息包括项目的构成及建筑面积等，经营信息包括商业定位报告、租赁决策文件、租赁面积、业态规划、商铺数量、品牌数量及品牌落位图等。

1.3新开业商业项目需在开业时同步完成商业项目基础信息台账的建立，已开业商业项目需在每年11月30日前完成商业项目基础信息台账的更新；信息台账建立后一周内须上报公司审核、存档、备案。

1.4公司行政部负责按季度对商业项目基础信息档案进行检查和复核。

2租户基础信息管理

2.1招商营运部须指定专人建立租户信息档案，一户一档、统一管理。

2.2租户基础信息包括基础档案信息和经营管理信息。

2.3租户管理信息和租户人员信息台账必须于每月第一周内更新一次；租户经营信息台账必须于每季度第一周内更新一次，更新后必须审核存档，并报公司备案。

2.4公司行政部负责按季度对租户基础信息档案进行检查和复核。

3重大营运事件管理

3.1招商运营部须建立各类重大营运事件的内部信息上报流程，确保总经理第一时间获得信息。

3.2重大营运事件采用电话及面告两种上报方式：

3.2.1电话上报：

事件发生后15分钟内，由招商运营部上报公司相关部门及主管领导。

3.2.2面告上报：

事件发生后24小时内，由招商运营部上报重大营运事件报告及处理方案至公司主管副总经理。

3.3重大营运事件处理：

招商运营部必须在1小时内采取措施，控制和处理重大事件。

3.4责任追究

3.4.1发生突发事件，未按以上要求及时上报的，对责任部门在季度量化考核中给予扣分，情节严重的，对部门负责人通报批评。

3.4.2出现瞒报行为的，将视情节轻重对部门负责人及直接责任人进行“通报、扣发奖金”等处罚。

第二节环境管理

1公共环境管理

1.1公司主管副总经理每月必须组织和带领相关业务部门对各商业项目室内外公共环境进行